Apelação nº 1002523-58.2020.8.26.0586
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002523-58.2020.8.26.0586
Comarca: SÃO ROQUE
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1002523-58.2020.8.26.0586
Registro: 2023.0000130922
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002523-58.2020.8.26.0586, da Comarca de São Roque, em que é apelante ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL ECOLÓGICA PATRIMÔNIO DO CARMO – AREPC, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO ROQUE.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE).
São Paulo, 16 de fevereiro de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1002523-58.2020.8.26.0586
APELANTE: Associação Residencial Ecológica Patrimônio do Carmo – Arepc
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Roque
VOTO Nº 38.922
Registro de imóveis – Carta de adjudicação – Alienação forçada – Hipoteca e penhoras que não configuram impedimentos para registro do título – Impossibilidade de levantamento administrativo das constrições sem apresentação de título emanado da autoridade jurisdicional que as tenha determinado – Ordens de indisponibilidade de bens averbadas na matrícula desprovidas de força para obstaculizar a alienação forçada do bem imóvel e seu respectivo registro – Exigência de cadastramento individualizado do imóvel arrematado que não se sustenta – Óbices afastados – Adjudicação – Modo derivado de transmissão da propriedade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do C. Conselho Superior da Magistratura – Óbice mantido – Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por Associação Residencial Ecológica Patrimônio do Carmo AREPC contra a r. Sentença, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de São Roque, que manteve a recusa do registro da carta de adjudicação extraída dos autos da ação de cobrança, em fase de cumprimento da sentença (Processo nº 0002573-34.2002.8.26.0586/02, da 1ª Vara Cível da Comarca de São Roque), tendo por objeto o Lote nº 80, Quadra 07, Setor B, do Loteamento Patrimônio do Carmo, matriculado sob nº 3.721 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 394/400).
Alega a apelante, em síntese, que o fato de não ter constado do título a prioridade da adjudicação em relação às demais constrições havidas sobre o imóvel não é suficiente para impedir o registro pretendido, pois ocorrida antes da alteração da norma administrativa que cuida do tema. Aduz que a indisponibilidade averbada não impede o registro da alienação forçada do bem, mas apenas da alienação voluntária, ressaltando que se trata de modo originário de aquisição de propriedade, ensejando o levantamento das restrições antes decretadas. Ainda, discorda da exigência de prévio recolhimento de ITBI, o que deverá ocorrer em momento oportuno, qual seja, somente a partir do registro do título, fato gerador do tributo.
Por fim, sustenta ser irrelevante a falta de cadastro individuado do imóvel perante a Municipalidade, pois individualizado, nos autos do processo em que expedida a Carta de Adjudicação, o valor do imóvel adjudicado que, inclusive, possui matrícula própria (fls. 406/434).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 464/467).
É o relatório.
Apresentada a registro a carta de adjudicação expedida nos autos do Processo nº 0002573-34.2002.8.26.0586/02, que tramitou perante a 1ª Vara Cível da Comarca de São Roque, desqualificou o título o Oficial de Registro de Imóveis, emitindo nota devolutiva com o seguinte teor (fls. 344/345):
(…) As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução (item 413 – Cap. XX – Provimento CG 58/89). Muito embora o requerimento de folhas 783/785 dos autos, onde é feito pedido de adjudicação do imóvel, informando a existência de penhora, hipoteca e indisponibilidade decorrente de execuções fiscais, não houve quaisquer esclarecimentos, nos autos, quanto a “prevalência da alienação judicial em relação a constrição oriunda de outro juízo e, assim, é imprescindível, se promova o prévio cancelamento das INDISPONIBILIDADES objetivadas pelas averbações nºs 9 e 10 da matrícula nº 3.721. A hipoteca objetivada pelo registro nº 5 e averbação nº 6 e a penhora averbada sob nº 8 não são óbice para o registro da adjudicação, entretanto, o cancelamento das constrições deve efetivar-se, na forma do art. 250, incisos I a III da Lei nº 6.015/1973, ou seja, em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião ou, a requerimento da interessada, instruído com documento hábil. Do item “3 – COMPLEMENTAÇÃO”, do “LAUDO COMPLEMENTAR” de folhas 819/822 dos autos, consta que “Para a devida complementação, faz-se necessário destacar que o imóvel se compõe de duas matriculas de imóveis justapostos, existindo construído, sobre eles, uma edificação em bloco único, que se assenta sobre ambos”. Entretanto, a Certidão de Valor de Referência nº 096/2020, refere-se a dois lotes distintos com superfície de 3.083,50m2 e 950,80m2 de área construída, sob único número de inscrição cadastral municipal. Segundo o princípio da unitariedade da matrícula, a cada imóvel deve ter matrícula própria e inscrição imobiliária municipal (art. 176, parágrafo 1°, inciso I da Lei nº 6.015/1973) e, sendo assim somente com a comprovação de cadastramento individualizado do lote 80, Quadra 7, Setor B, do Lot. Patrimônio do Carmo, imóvel da matrícula nº 3.721, se poderá efetivar o registro de adjudicação. Não foi comprovado o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), relativo à adjudicação instrumentada no r. título. Segundo o art. 2º, inciso V da Lei Complementar Municipal nº 23/2003, estão compreendidos na incidência do imposto a arrematação, a adjudicação e a remição, nem tão pouco foi apresentado documento municipal, comprovando imunidade ou não incidência (Decreto nº 8.106/2014).
Importa lembrar, desde logo, que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto no item 117, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453).
A certidão da matrícula nº 3.721 do Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de São Roque (fls. 346/351) demonstra que o imóvel foi hipotecado em favor do Banco do Brasil S.A. (R. 5) e penhorado em ação de cobrança, em fase de execução, movida pela apelante (R. 7 e AV. 8). Posteriormente, foi averbada a indisponibilidade dos bens de Hugo Cordeiro Rosa, titular de domínio do imóvel (AV. 9 e AV. 10).
Como o próprio registrador reconhece, a “hipoteca objetivada pelo registro nº 5 e averbação nº 6 e a penhora averbada sob nº 8 não são óbice para o registro da adjudicação”. Ocorre que, a despeito de não haver obstáculo algum ao registro pretendido, é pacífica jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, assim como da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, acerca da impossibilidade de cancelamento administrativo da hipoteca e das penhoras sem apresentação de título emanado da autoridade jurisdicional que as tenha determinado (nesse sentido: CSMSP – Apelação Cível: 0003288-37.2009.8.26.0358). Correto, portanto, o entendimento do Oficial de Registro, nesse particular.
Sobre as ordens de indisponibilidade, o item 413, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, dispõe:
“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”
Referido dispositivo determina que as indisponibilidades averbadas não impedem a inscrição de constrições judiciais e o registro da alienação judicial do bem se a alienação for oriunda do Juízo que determinou a indisponibilidade ou se for consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro Juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.
No caso concreto, ao tempo da apresentação do título a registro, havia duas ordens de indisponibilidade de bens averbadas na matrícula nº 3.721 (AV. 9 e AV. 10), oriundas, respectivamente, de decisões proferidas nos autos do Processo nº 200561820571798 e do Processo nº 00160578420024036182 (fls. 349/351). A adjudicação, por sua vez, ocorreu nos autos do Processo nº 0002573-34.2002.8.26.0586/02, que tramitou perante a 1ª Vara Cível da Comarca de São Roque (fls. 149 e ss.).
E não há dúvidas de que se tratou de alienação forçada, uma vez que, na ação de cobrança, em fase de cumprimento da sentença, o pedido de adjudicação formulado pela exequente, ora apelante, foi deferido (fls. 194), com a consequente lavratura do auto e expedição da carta (fls. 210 e ss.). A propósito, cumpre lembrar que adjudicação consiste em “ato executivo de transferência forçada de bens, razão pela qual não fica impedida pela indisponibilidade cautelar, que se refere à disposição voluntária do bem.” (REsp 1493067/RJ, DJe 24/03/2017).
Sobre a prescindibilidade de previsão expressa, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro Juízo, mostra-se bastante esclarecedor o trecho do voto proferido pelo então Corregedor Geral da Justiça e Relator da Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320, no sentido de que:
“(…) apesar de o decreto de indisponibilidade advir de Juízo distinto daquele que providenciou a alienação forçada, é de se amainar a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção de prevalência da venda judicial. Deveras, a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade é ínsita à expedição da carta de arrematação ou de adjudicação. A finalidade precípua da carta é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente que o Juízo em que efetuada a hasta pública expedisse carta de arrematação ou de adjudicação, se não fosse para que arrematante ou adjudicante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da carta de arrematação, o Juízo que providenciou a alienação já está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que Juízo distinto tenha decretado a indisponibilidade do bem arrematado. Note-se que o registro não trará, em tese, prejuízo àquele cuja demanda tenha ensejado o decreto de indisponibilidade. O crédito que possui subroga-se no preço da arrematação, sem alteração alguma na ordem de preferência. Tampouco se olvide que o destinatário da determinação judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta-se a obstar que o devedor, sponte propria, por alienação entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio, furtando-se ao pagamento da dívida. Todavia, a ordem de indisponibilidade não impede a venda judicial do bem.”
No mesmo sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS Prévia anotação de indisponibilidade de bem imóvel. Registro de carta de adjudicação Possibilidade Alienação forçada Precedentes do Conselho Superior da Magistratura Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 0006122-61.2016.8.26.0198; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Franco da Rocha – 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2017; Data de Registro: 26/07/2017). REGISTRO DE IMÓVEIS CARTA DE ADJUDICAÇÃO ALIENAÇÃO FORÇADA INDISPONIBILIDADE DOS BENS DA EXECUTADA DESPROVIDA DE FORÇA PARA OBSTACULIZAR A ALIENAÇÃO FORÇADA DO BEM IMÓVEL E SEU RESPECTIVO REGISTRO APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, AFASTADO O ÓBICE REGISTRAL E REFORMADA A SENTENÇA. (TJSP; Apelação Cível 0004027-07.2019.8.26.0278; Rel. DES. FERNANDO TORRES GARCIA (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Itaquaquecetuba – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/09/2022; Data de Registro: 08/09/2022).
Daí porque deve ser afastada a exigência de que seja consignado, no título, a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro Juízo.
Não se sustenta, igualmente, a exigência de cadastramento individualizado do lote 80, Quadra 7, setor B, objeto da matrícula nº 3.271, junto à Municipalidade, para ingresso, no fólio real, da Carta de Adjudicação.
Assim se afirma, pois a construção referida no laudo de avaliação apresentado nos autos do processo em que expedida a Carta de Adjudicação não está averbada na matrícula do imóvel adjudicado, sendo certo, ademais, que houve complementação do trabalho técnico realizado para individualização do bem descrito no auto de adjudicação (fls. 210) e seu respectivo valor (fls. 197/206).
Além disso, a apontada divergência na descrição do imóvel não se dá entre o título e a matrícula, mas entre esta e a certidão de cadastro imobiliário expedida pela Municipalidade (fls. 235). Tal dissonância não impede o registro pretendido, pois a descrição do imóvel trazida no título coincide com aquela lançada na matrícula. Sobre o tema, ensina Narciso Orlandi Neto que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (“Retificação do registro de imóveis”. São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 68).
Destarte, observado o princípio da especialidade objetiva, não há como condicionar a inscrição almejada à prévia retificação do cadastro imobiliário Municipal, nos termos exigidos pelo Oficial de Registro.
Por fim, cumpre observar que, no caso concreto, não se discute a regularidade da base de cálculo para fins de recolhimento do imposto de transmissão, mas, sim, há verdadeira discordância, por parte da apelante, quanto à exigência de comprovar o efetivo pagamento do tributo devido.
Bem por isso, o último óbice apresentado pelo Oficial de Registro é mesmo instransponível.
Aos registradores compete exercer a fiscalização do regular pagamento dos tributos devidos por força dos atos que praticam, nos termos da regra trazida pelo artigo 289 da Lei nº 6.015/1973:
“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”
Além disso, o artigo 30 da Lei nº 8.935/1994 assim prevê:
Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro: XI fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar;
E não é só. Também o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) contém disposições prevendo a responsabilidade solidária do Registrador pelo cumprimento da obrigação tributária:
Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis: VI os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício; Art. 135. São pessoalmente responsáveis pelos créditos correspondentes a obrigações tributárias resultantes de atos praticados com excesso de poderes ou infração de lei, contrato social ou estatutos: I as pessoas referidas no artigo anterior;
Nesse cenário, considerando que a arrematação é forma derivada de aquisição de domínio, fruto de uma transmissão forçada de propriedade, é indispensável a comprovação do pagamento do imposto devido (ITBI), de sua não-incidência ou de isenção, inclusive para expedição da própria Carta de Adjudicação, na forma do art. 877 do Código de Processo Civil:
Art. 877. Transcorrido o prazo de 5 (cinco) dias, contado da última intimação, e decididas eventuais questões, o juiz ordenará a lavratura do auto de adjudicação. (…) § 2º A carta de adjudicação conterá a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e aos seus registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão.
Sobre o tema, assim ficou decidido em recente acórdão deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 1020648-60.2019.8.26.0602:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido”. (TJSP; Rel. DES.RICARDO ANAFE (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Sorocaba – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020; ).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator. (DJe de 19.04.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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