Processo 1146353-46.2024.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Simone Codinhoto Fernandes – – Jeferson Codinhoto – – Robson Codinhoto – – Brunno Pimenta da Silva – – Gabriel Pimenta da Silva – – Victor Pimenta da Silva – – Jose Roberto Pimenta da Silva – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências, afastando apenas a exigência de apresentação de certificado de conclusão emitido pela Municipalidade para que se proceda à averbação de demolição, mantidos os demais óbices. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP), KLEBER COSTA DE SOUZA (OAB 236669/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1146353-46.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Simone Codinhoto Fernandes e outros
Requerido: 17º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado por Simone Codinhoto Fernandes, Luis Carlos Fernandes, Jeferson Codinhoto, Robson Codinhoto, Andrea Codinhoto, Brunno Pimenta da Silva, Rebeca Ingrid Brandão Lupianhes, Gabriel Pimenta da Silva, Yara Yoko Biazin Kunitake, Victor Pimenta da Silva e José Roberto Pimenta da Silva em face do 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, diante de negativa em se proceder à averbação de construção de casas geminadas e desdobro de lote, tendo por objeto o imóvel objeto da matrícula n. 26.871 daquela serventia.
A parte sustenta que o título foi recusado por meio de nota de exigência e devolução que apontou a necessidade de prévia averbação de demolição da casa anteriormente existente no terreno, exigindo a apresentação dos seguintes documentos: a) via original ou cópia autenticada do certificado de conclusão da demolição da casa que havia no terreno, e b) certidão negativa do INSS, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, com relação à área demolida, nos termos dos artigos 47, II, e 48 da Lei n. 8.212/91; que, no entanto, não se mostra possível cumprir a primeira exigência, ante a inexistência de certificado de conclusão de demolição; que a segunda exigência também deve ser afastada, pois, como constou do requerimento de averbação, a construção residencial familiar, destinada ao uso próprio de seus integrantes, foi erigida pelos próprios familiares, em mutirão, sem a contratação de qualquer tipo de mão de obra assalariada, aplicando-se, ao caso, a exceção legal prevista no inciso VIII do artigo 30 da Lei n. 8.212/91; que os inúmeros esforços já empreendidos pelos requerentes para regularizar as edificações existentes no terreno, até então unificado, restaram infrutíferos; que, por outro lado, somente depois de contratarem profissional habilitado para a regularização das obras e desmembramento do lote junto aos órgãos competentes, lograram êxito, conforme documentação apresentada, em especial certidões de regularidade dos imóveis emitidas em 10 de setembro de 2024 pela Prefeitura de São Paulo, referentes ao cadastro de edificações (certificado de regularidade, histórico da edificação, regularidade da edificação), de modo que os óbices devem ser afastados (fls. 01/05)
Documentos vieram às fls. 06/18.
O Oficial manifestou-se, informando que o prazo de validade da prenotação findou-se em 18 de setembro de 2024, portanto, já expirada, sem a retirada do título pelo interessado ou nova prenotação; que o requerimento para averbação de construção de casas geminadas e desdobro de lotes, tendo por objeto o imóvel objeto da matrícula n. 26.871 da serventia, foi qualificado negativamente e devolvido com as seguintes exigências: 1) consta da matrícula 26.871 que foi construída uma casa que recebeu o n. 178-A da Rua dos Professores, com área construída de 117,82m², cuja numeração da casa foi posteriormente alterada para o n. 535, conforme AV.02/M.26.871; 1.1) da documentação apresentada, consta que a referida casa foi totalmente demolida, tendo sido construído no terreno duas casas geminadas, decorrentes de obra nova aprovada pela Prefeitura; 1.2) para que se proceda à averbação de demolição da casa acima é necessário juntar (art. 167, II, n. 4, e art. 246, §1º, da LRP): a) via original ou cópia autenticada do certificado de conclusão da demolição da casa que havia no tereno, e b) certidão negativa do INSS, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, com relação a área demolida, nos termos dos artigos 47, II, e 48 da Lei n. 8.212/91; 2) apresentar no requerimento o pedido de averbação da demolição da casa anteriormente existente no terreno, bem como a indicação dos documentos mencionados nas alíneas “a” e “b” (arts. 13 e 217 da LRP); que o inciso VIII do artigo 30 da Lei n. 8.212/91 não incide no caso, tendo em vista que o seu disposto aplica-se somente a construções econômicas (limitadas a área total não superior a setenta metros quadrados), sendo que a área objeto da demolição corresponde a 117,82 metros quadrados; que, sendo assim, os óbices apontados devem ser mantidos, em observância do princípio da legalidade (fls. 35/40). Juntou documentos (fls. 41/160).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 165/167).
Constatada a ausência de prenotação válida (fls. 35/36), determinou-se a apresentação do título à serventia (fls. 168/169), o que foi atendido (fls. 172/173).
Em nova manifestação, o Oficial reiterou os óbices já apontados (fls. 175/180).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
Assim prevê o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Vejamos os motivos.
No caso vertente, os requerentes pretendem a averbação de construção de casas geminadas e desdobro de lote do imóvel da matrícula n. 26.871, do 17º Registro de Imóveis da Capital (fls. 49/56 e 101/109).
Na matrícula n. 26.871, consta que no terreno foi construída uma casa que recebeu o n. 178-A da Rua dos Professores, com área construída de 117,82m², cuja numeração da casa foi posteriormente alterada para o n. 535, conforme AV.02/M.26.871 (fls. 149/150).
Na forma da Lei de Registros Públicos (artigo 167, inciso II, 4, e artigo 246, §1º) e das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (itens 120, 120.3 e 165.6, Capítulo XX), somente é possível a averbação de construção e de desdobro de lote, por requerimento feito pelos interessados (proprietários), mediante comprovação de aprovação pela Municipalidade:
“Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
(…)
II – a averbação:
(…)
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; (…)
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.
§ 1°. As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.
“120. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente, dispensado o reconhecimento de firma no requerimento quando for assinado perante o Registrador ou seu preposto.
“120.3. As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019.”
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.” Por seu turno, o artigo 12, § 1º e incisos, da Lei n. 16.642/2017, que instituiu o Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo, estabelece o seguinte:
“Art. 12. A atividade edilícia depende de controle a ser exercido por meio da emissão de alvará, certificado, autorização ou registro em cadastro de acordo com o tipo de obra, serviço e equipamento a ser executado ou instalado, mediante procedimento administrativo e a pedido do interessado.
§ 1º Estão sujeitas a alvará de aprovação e execução as seguintes atividades:
I – construção de edificação nova em lote não edificado;
II – reforma de edificação existente;
III – requalificação de edificação existente;
IV – demolição de bloco existente isolado, com ou sem a simultânea manutenção de outros blocos existentes no lote;
V – reconstrução de edificação regular, no todo ou em parte;
(…)
§ 2º Estão sujeitas a certificado as seguintes atividades:
I – conclusão de obra licenciada;
II – regularização de edificação existente;
III – adaptação de edificação existente às condições de acessibilidade;
IV – adaptação de edificação existente às condições de segurança de uso. ”
Ainda, quando da conclusão de obra ou serviço licenciado por meio de alvará de execução, cabe à parte interessada obter o certificado de conclusão, conforme dispõe o artigo 33 do mesmo diploma:
“Art. 33. Mediante procedimento administrativo e a pedido do proprietário ou possuidor, a Prefeitura expede Certificado de Conclusão quando da conclusão de obra ou serviço licenciado por meio de Alvará de Execução para:
(…)
V – demolição total de edificação ou de bloco isolado;
Art. 34. O Certificado de Conclusão é o documento hábil para a comprovação da regularidade da edificação, sendo válido quando acompanhado das peças gráficas aprovadas referentes ao Alvará de Execução, inclusive para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Como se vê, não basta a comprovação fática da existência da construção e/ou demolição, sendo imprescindível a demonstração de regularidade jurídica da obra perante as autoridades municipais responsáveis por sua fiscalização.
Afinal, a averbação não deve induzir a erro terceiros de boa-fé, devendo ser admitida somente a inscrição de construções regulares.
No caso concreto, o requerimento apresentado pelos requerentes para averbação de construção e desdobro de lote, objeto da prenotação, foi acompanhado do certificado de regularização de edificação n. 2024-102914-00, emitido pela Secretaria Municipal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo, em 25 de março de 2024, por meio do qual a autoridade municipal certificou a regularização da edificação envolvendo duas casas geminadas situadas na Rua dos Professores, nºs. 535 e 535-B, com menção expressa de que o mesmo certificado reconhece o desdobro do lote perante a Legislação de Parcelamento do Solo, conforme art. 28 do Decreto n. 59.164/2019 (fls. 113/115).
A respeito, o artigo 37 do Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo dispõe (destaques nossos):
“Art. 37. O Certificado de Regularização é o documento hábil para a comprovação da regularidade da edificação que não tenha sido objeto de Alvará de Execução e de Certificado de Conclusão, sendo válido quando acompanhado das peças gráficas aprovadas referentes à edificação, obra ou serviço executado, inclusive para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, substituindo o Certificado de Conclusão.”
Com efeito, o certificado de regularização consiste em documento oficial decorrente de um procedimento administrativo por meio do qual a Municipalidade atesta a regularidade de uma obra ou serviço que já tenha sido efetuado em um imóvel sem emissão de alvará de execução ou de certificado de conclusão.
Nesse contexto, a exigência relativa à apresentação de certificado de conclusão referente à demolição da edificação anteriormente existente no terreno não se sustenta, sendo certo que não há ofensa ao princípio da legalidade na medida em que o Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo dispõe expressamente que o certificado de regularização comprova a regularidade da edificação perante o Registro de Imóveis e substitui o certificado de conclusão.
De outro giro, mostra-se devida, ainda, a exigência para apresentação de certidão negativa do INSS, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, com relação à área demolida, nos termos dos artigos 47, II, e 48 da Lei n. 8.212/91, porque não identificada hipótese excepcional de dispensa.
Diante do julgamento da ADI 394, no qual o STF declarou a inconstitucionalidade de dispositivo que exigia prova de regularidade fiscal para ingresso de título em Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1º, IV, “b”, da Lei n. 7.711/88), as Corregedorias Estaduais passaram a divergir quanto à exigibilidade da certidão negativa de débitos previdenciários.
Tal divergência ensejou a propositura de alguns pedidos de providências ao Conselho Nacional de Justiça para apuração de eventual afronta à decisão do Supremo Tribunal Federal.
Enquanto os pedidos de providências de autos ns. 0001230-82.2015.2.00.0000 e 0003121-02.2019.2.00.0000 trataram da manutenção do entendimento local, no pedido de providências de autos n. 0002641-87.2020.2.00.0000, foi analisada a possibilidade de uniformização do entendimento.
Neste último, após estudos, a Corregedora Nacional de Justiça, Ministra Maria Thereza de Assis Moura, concluiu que o pedido não poderia ser acolhido, pois a generalização do entendimento para todos os Estados passaria pela negativa, em caráter geral, da eficácia do artigo 47 da Lei n. 8.212/91 e de outras leis que exijam a certidão de regularidade fiscal, o que depende de decisão específica do STF ou da edição de ato normativo em sentido contrário. Assim, por decisão datada de 14 de junho de 2021, rejeitou o pedido e determinou seu arquivamento.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, o entendimento é pela exigibilidade da certidão, nos termos do item 120.3, Cap. XX, das NSCGJ.
Nesse sentido é o parecer elaborado pela MMª. Juíza Assessora Dra. Caren Cristina Fernandes de Oliveira no processo administrativo n. 1013889- 96.2020.8.26.0068, aprovado, em 02 de julho de 2021, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Ricardo Mair Anafe, com a seguinte ementa:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de providências – Averbação de construção – Exigência de apresentação da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias – CND – Inteligência do art. 47, II, da Lei n.º 8.212/91 – Dever do Oficial de velar pelo recolhimento do tributo – Óbice mantido – Recurso não provido”.
Corroborando tal entendimento, confira-se julgado recente da E. Corregedoria Geral da Justiça a respeito:
“Registro de imóveis – Pedido de providências – Averbação de construção – Exigência de apresentação da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias – CNJ – Inteligência do artigo 47, II, da Lei nº 8.212/1991 e do subitem 120.3, capítulo, XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Exceções à apresentação da certidão para a inscrição almejada que não se verificaram na hipótese concreta – Dever do oficial de velar pelo recolhimento do tributo – Óbice mantido – Recurso não provido.” (CGJSP – Recurso Administrativo: 1002621-13.2022.8.26.0347; Data de Julgamento: 14/06/2023; Data DJ: 19/06/2023; Relator: Fernando Antônio Torres Garcia)
No caso concreto, a parte interessada alega aplicação da exceção prevista no artigo 30, inciso VIII, da Lei n. 8.212/1991, que dispõe que:
Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:
(…)
VIII – nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;
Por sua vez, o Decreto n. 3.048/1999, que regulamentou a Lei n. 8.212/1991, prescreve:
“Art. 278. Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinado a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão de-obra assalariada.”
A hipótese dos autos, à evidência, não se amolda à exceção acima descrita que autorizaria a inscrição imobiliária objetivada independentemente da apresentação da mencionada certidão negativa, visto que a área objeto da demolição superava setenta metros quadrados (fls. 149/150).
Como se sabe, o Oficial tem o dever de fiscalizar o regular recolhimento dos tributos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados, sob pena de responsabilização pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/1973).
Desta forma, sem o atendimento da providência, ora questionada, inviável a pretendida averbação.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências, afastando apenas a exigência de apresentação de certificado de conclusão emitido pela Municipalidade para que se proceda à averbação de demolição, mantidos os demais óbices.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 27 de novembro de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito
Fonte: DJE/SP 02.12.2024.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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