Locação – cláusula de vigência. Contrato celebrado pelo usufrutuário

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de contrato de locação com cláusula de vigência celebrado pelo usufrutuário. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: O usufrutuário pode contratar locação com cláusula de vigência sem anuência do nu-proprietário?

Resposta: De início, destacamos que o assunto não é pacífico, pois existe corrente no sentido de permitir tal contrato e corrente no sentido de obstar seu registro.

A nosso ver, é possível a celebração de tal contrato.

Ademar Fioranelli, em obra intitulada “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 80-82, explica o seguinte:

“Esse entendimento, contudo, não se apresenta pacífico, circunstância que se repete em quase todos os temas ligados ao usufruto. Há os que entendem em sentido contrário, ou seja, que um contrato de locação celebrado pelo usufrutuário, com cláusula de vigência em caso de alienação ou, de preferência para a aquisição, e sem a anuência do nu-proprietário, teria ingresso no registro imobiliário. Tal posição encontrou receptividade também no Pretório Excelso.

No ‘Boletim do IRIB’ n. 69, de fevereiro de 1983, na seção ‘Perguntas e Respostas’, dirigida pelos capacitados Elvino Silva Filho, Maria Helena Leonel Gandolfo e Jether Sottano, a matéria é abordada com muita propriedade, exposta com objetividade e acompanhada de substancial jurisprudência, merecendo sua transcrição, ‘in verbis’:

‘P: Poderá ser registrado contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, celebrado por usufrutuário do imóvel, sem que haja anuência do nu-proprietário?

R.: O assunto merece algumas considerações, tendo em vista a divergência que existe a respeito na jurisprudência dos tribunais, o usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos do imóvel (art. 718 [atual art. 1.394 do CC]), podendo, portanto, contratar a locação do mesmo, pois os alugueis são frutos civis.’

(…)

Uma corrente jurisprudencial tem entendido que o usufrutuário não pode contratar a locação com cláusula de vigência e, se o fizer, o nu-proprietário que não anuiu na locação está obrigado a respeitá-la (acórdão de 23.09.1969 da 5.ª Câmara do Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, como o que se encontra na ‘RDI’ 3/145 (ApCiv 4.361, acórdão da 8.ª Câmara do TJRJ), segundo os quais o usufrutuário, não tendo a disponibilidade do imóvel, não pode celebrar contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação, e, consequentemente, tal contrato nem sequer pode ter acesso ao Registro de Imóveis, para os fins do art. 1.197 [atual art. 576 do CC].

(…)

Entretanto, a jurisprudência dominante é a do STF, que entende não cessar a locação com a morte do usufrutuário locador, sendo os nus-proprietários obrigados a respeitá-la, mesmo quando não hajam anuído ao contrato. A propósito podem ser consultados os acórdãos publicados na RTJ 35/242 (RE 52.888, rel. Min. Luiz Galloti), 62/411 (RE 71.313, rel. Min. Amaral Santos) e 54/538 (Pleno, rel. Min. Eloy da Rocha). Parece-nos que esta é a melhor orientação.’

(…)

Se o usufrutuário pode celebrar o contrato de locação, evidentemente não se lhe pode obstar esse direito, impedindo-o de inserir no contrato a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Fazer depender a validade dessa cláusula de anuência do nu-proprietário seria, a nosso ver, cerceamento daquele direito do usufrutuário.’

(…)

Aliás, a cláusula de vigência do contrato de locação na eventualidade da alienação do imóvel diz respeito, exclusivamente, ao interesse do locatário, e muitas vezes poderá, à falta do consentimento do nu-proprietário, prejudicar a celebração de uma boa locação.

(…)

Ainda um último argumento: quem deverá respeitar a locação celebrada com cláusula de vigência será o eventual adquirente do imóvel. Já vimos que o STF entende que o nu-proprietário deverá respeitar a locação celebrada pelo usufrutuário, bem interpretado o preceito do art. 1.198 [atual art. 577 do CC], segundo o qual, ‘morrendo o locador, ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.’

(…)

Ora, normalmente os nus-proprietários são herdeiros do usufrutuário. Não vemos, assim, nenhum óbice de relevo a que a locação com cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel, celebrada pelo usufrutuário, sem o consentimento do nu-proprietário, possa ser acolhida no registro de imóveis.’

Parece-me que esta última corrente é a mais consentânea com os princípios que regem os contratos de locação, associados com o instituto do usufruto, já que a Lei do Inquilinato e dispositivo antes citados, não impõe nenhuma restrição a que o contrato da locação venha a ser celebrado com o usufrutuário.

Caberá, evidentemente, ao locatário exigir, por ocasião da celebração do contrato, que a ela anua os nus-proprietários, para não sofrer as sanções constantes do mesmo dispositivo legal, que decreta como sanção o término da locação na ausência da concordância para a sua continuação. Não ao registrador, adstrito apenas ao aspecto formal do contrato.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 14/06/2016.

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A ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular do lote, não inviabiliza o manejo da ação de usucapião extraordinária

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0460.15.000566-4/001, onde se decidiu que a ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular do lote, não inviabiliza o manejo da ação de usucapião extraordinária, que permanece disponível àquele que, preenchendo os requisitos constitucionalmente estabelecidos, pretende a declaração de aquisição originária da propriedade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Cláudia Maia e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

O caso trata de recurso de apelação interposto contra a sentença que, nos autos da Ação de Usucapião, julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, I do Código de Processo Civil. Em suas razões, o apelante afirmou, em síntese, que detém o tempo de posse exigido para a configuração da usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, considerando que a posse deve ser somada a posse de seu antecessor, em virtude do instituto da accessio possessionis. Afirmou, ainda, ser esta a via adequada para regularizar a propriedade do imóvel por ele adquirida, até porque não vem obtendo sucesso na regularização extrajudicial do bem. Por fim, aduziu que, após a aquisição do imóvel, procurou o cartório competente para outorga da respectiva escritura, juntamente com o antigo proprietário, o que não foi possível em razão da irregularidade do registro.

Ao analisar o recurso, a Relatora observou que, por meio da sentença recorrida, o juízo a quo considerou inadequada a via eleita pelo autor para regularizar a propriedade do imóvel objeto da lide, em virtude da ausência de matrícula própria do referido bem, junto ao Registro Imobiliário local, haja vista não ter se efetivado, na integralidade, o projeto de desmembramento constante da descrição do imóvel na escritura particular. Desta forma, entendeu que a ausência de matrícula própria do imóvel, em razão de desmembramento irregular, não obsta a propositura da ação de usucapião, uma vez que, com a devida vênia, admitir o contrário seria criar novo requisito para a aquisição originária da propriedade. Ademais, de acordo com a Relatora, “visa o autor, por meio da presente ação, justamente o reconhecimento judicial da propriedade sobre o bem descrito na inicial, para que, então, possa, com o título judicial em mãos, levá-lo ao cartório competente e regularizar a situação do bem. Percebo, deste modo, a necessidade e a utilidade da presente demanda para o autor, de forma que resta configurado o interesse de agir.”

Diante do exposto, a Relatora votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB | 14/06/2016.

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Para cumprimento de exigências do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a corregedora-geral da Justiça, desembargadora Anildes Cruz, determinou aos titulares  das serventias extrajudiciais (Cartórios), a observação da utilização do Malote Digital como ferramenta oficial de comunicação entre as unidades e a Corregedoria Geral da Justiça (CGJ-MA).

A determinação é prevista na Resolução n.° 100/2009 do CNJ, e nos Provimentos n.° 25/2012 da Corregedoria Nacional da Justiça, e n.º 19/2013 da Corregedoria Geral da Justiça do Maranhão. Estes atos normativos instituem o Malote Digital (Sistema Hermes) como meio de comunicação oficial entre as serventias extrajudiciais e demais órgãos do Poder Judiciário do Maranhão.

A corregedora Anildes Cruz ressaltou a obrigatoriedade na utilização do malote digital. “A iniciativa da Corregedoria se dá em razão de algumas serventias (Cartórios), não estarem utilizando adequadamente o sistema Malote Digital para comunicação oficial”, enfatizou a desembargadora.

Os cartorários devem prover os meios necessários para viabilizar e regular uso e acesso ao sistema. As comunicações realizadas via malote digital serão assinaladas com data e hora registrada no recibo de leitura, comprovando acesso ao teor do documento pelo destinatário, e para atender prazos, serão considerados como lidos até as 24 horas do seu último dia.

NORMA – dispõe o artigo 1º do Provimento nº 19/2013 CGJ-MA, “As comunicações oficiais entre as serventias extrajudiciais e entre estas e os órgãos do Poder Judiciário, serão realizadas, obrigatoriamente, com a utilização do Sistema Hermes – Malote Digital, nos termos deste Provimento, salvo nos casos de indisponibilidade eventual do sistema, enquanto esta perdurar.

Abaixo, em ARQUIVOS PUBLICADOS, documentos na íntegra para consulta.

Clique aqui e acesse a RESOLUÇÃO CNJ 100 2009 ( 13/06/2016 ).

Clique aqui e acesse o PROVIMENTO CGJMA 19 2013 ( 13/06/2016 ).

Clique aqui e acesse o PROVIMENTO CNJ 25 2012 ( 13/06/2016 ).

Fonte: TJ – MA | 13/06/2016.

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