PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/124714
(315/2015-E)

Registro de imóveis – Averbação de desmembramento – Recusa – Desmembramentos sucessivos, com abertura e alargamento de vias públicas – Loteamento – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto em face de sentença que manteve a recusa de averbação de desmembramento de imóvel.

Ela se deveu, basicamente, ao fato de que o Oficial considerou haver desmembramentos sucessivos, em burla à Lei nº 6.766/79, conforme o item 170.4, do Capítulo XX, das NSCGJ.

O recorrente alega que não se trata de desmembramento com intuito de comercialização de lotes, não há previsão de realização de obras de infraestrutura nem criação de empreendimento. Não existe, por isso, intenção de burla à Lei nº 6.766/79.

A Douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. OPINO.

O recurso não merece provimento.

O encadeamento de sucessivos desmembramentos demonstra que, desde a matrícula nº 34.189, criaram-se as matrículas nº 34.989 e 34.990 e essa última, por sua vez, fez surgir seis outras novas. Agora, pretende-se mais um desmembramento, com criação de mais duas áreas distintas.

Como bem lembrou o Oficial de Registro, três das áreas desmembradas foram doadas ao Poder Público, para abertura e alargamento de vias públicas.

A abertura e alargamento de via públicas, com consequente alteração do sistema viário, descaracteriza a figura singela do desmembramento. A situação é de loteamento.

O conceito de loteamento é dado pela própria Lei nº 6.766/79. Após definir, no art. 1º, que “o parcelamento do solo para fins urbanos será regido por essa Lei”, o legislador explicita, no art. 2º, o que se deve entender por loteamento e desmembramento:

Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º – Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O item 170.4, do Capítulo XX, das NSCG reza:

170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.

Ora, aqui, a quantidade de lotes parcelados e a alteração do sistema viário – ainda que de pequeno porte – descaracterizam a figura do desmembramento. E pouco importa a aprovação da Prefeitura Municipal, pois a análise final da adequação à Lei nº 6.766/79 se faz no momento do registro.

Aplica-se ao caso o precedente do processo CG 1.539/96, com parecer do então Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça, Francisco Eduardo Loureiro, e aprovação do então Corregedor. Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Há outra questão que, embora não abordada na decisão atacada, constitui óbice ao singelo averbamento da rua. E que o interessado parcelou o solo inovando o sistema viário, como demonstra, de modo insofismável, a planta que mandou elaborar. Tal operação tem nome a figura jurídica em nosso direito positivo: loteamento. Mais do que averbar a rua, necessita o recorrente regularizar o loteamento que implantou à margem da lei. De pouca valia a isolada aprovação do parcelamento por parte da Prefeitura Municipal. Ressalte-se desde logo, que, nos exatos termos do parágrafo único do artigo 1º da Lei nº 6.766/79, ‘Os Estados, o Distrito Federal e os municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta lei às peculiaridades regionais e locais.’ Via de consequência, a só aprovação municipal não basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o registro especial de loteamentos. Entender o contrário seria permitir aos Municípios contornar o que dispõe lei federal, tornando-a letra morta. Já ficou assentado em precedente desta Corregedoria Geral que ‘nem alegue o suscitado que a aprovação pela Prefeitura teve o condão de regularizar o loteamento. A jurisdicização do loteamento se dá com o registro e não com a aprovação, e nem esta implica naquele. A se atender a pretensão do suscitado, estar-se-ia dando legitimidade ao que não é legítimo. A averbação pretendia pelo requerente esbarrar nas disposições da Lei nº 6.766/79, à qual deve se subordinar todo e qualquer loteamento do solo para fins urbanos (art. 10º)’ (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, Ed. RT, biênio 1.981/1.982, ementa nº 37.1). É entendimento corrente desta Corregedoria, ainda, que ‘a averbação da abertura de ruas não é alternativa para ladear a inscrição do loteamento’ (decisões da CGJ, ano de 1.986, ementa nº 102). Ou, mais, que ‘doações de terreno para as municipalidades ou vias particulares que se transformam em públicas, entre outros meios que se arraste a profusa imaginação criadora de tantos parceladores do solo, não são instrumentos idôneos a que, com o só decurso de breve espaço de tempo, um loteamento de transmude em desmembramento’ (decisões, ano 1.987, ementa nº 77).”

Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à apreciação de Vossa Excelência propõe o desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 17 de agosto de 2015.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 24.08.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações | 08/03/2016.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2015/91372
(310/2015-E)

Registro de Imóveis – Regularização Fundiária – Expediente iniciado antes do Provimento CG 18/2012 – Extinção sem apreciação do mérito – Inobservância do subitem 273.4, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso provido em parte.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto pelo Município da Jacareí contra a r. decisão de fls. 406/407, que extinguiu, sem apreciar o mérito, o expediente de regularização do loteamento “Jardim Primeiro de Maio”.

Alega que a extinção do feito, no ponto em que se encontra, contraria o interesse público e todo o esforço dos Poderes Legislativo, Executivo e Judiciário. Ainda, que a regularização fundiária envolve 704 lotes e que a CETESB se manifestou nos autos antes do Provimento CG 18/2012. Assim, por economia processual, pede a continuidade da regularização.

Contrarrazões à fls. 439/440.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento em parte do recurso, encaminhando-se o feito ao registro de imóveis para a continuidade de regularização fundiária nos termos do item 273.4, do Capítulo XX, das NSCGJ (fls. 443/445).

É o relatório.

Opino.

Observe-se, de início, que não se trata de procedimento de dúvida porque o ato perseguido é passível de averbação e não de registro em sentido estrito.

Assim, o recurso cabível contra a r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente não é o de apelação, mas o administrativo previsto no art. 246, do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cuja admissão é possível com base no principio da fungibilidade recursal.

No mais, o recurso comporta provimento em parte, nos termos do parecer da ilustrada Procuradoria Geral de Justiça.

O subitem 273.4, do Capítulo XX, das NSCGJ, diz que:

O procedimento de regularização fundiária iniciado antes da vigência do Provimento CG 18/2012 e ainda em trâmite perante a Corregedoria Permanente será mediante anuência do seu agente promotor, encaminhado ao Registro de Imóveis para continuidade na forma do item 273.3.

O item 273.3[1], por sua vez, apenas repete a orientação do art. 64, da Lei nº 11.977/09, segundo o qual a regularização fundiária deve tramitar no cartório de registro de imóveis:

O registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária de interesse específico deverá ser requerido ao registro de imóveis, nos termos da legislação em vigor e observadas as disposições previstas neste Capítulo.

Pois bem. A finalidade do item 273.4 foi justamente aproveitar os expedientes de regularização fundiária anteriores ao Provimento CG 18/2012 e evitar que fossem extintos sem apreciação do mérito.

De fato, nada justifica que o procedimento em curso há anos seja extinto. Ao contrário, diante da superveniência da Lei nº 11.977/09 e da normatização administrativa (Provimento CG 18/2012), deve-se tentar aproveitar tudo o que foi produzido, encaminhando-se a regularização ao registro de imóveis para que, à luz dessas novas normas, sejam feitas, se possível, as adaptações necessárias para a regularização pretendida.

A r. decisão recorrida, no entanto, apenas extinguiu o feito sem dar ao agente promotor da regularização fundiária, no caso a Municipalidade, a oportunidade prevista no subitem 273.3, do Capítulo XX.

De rigor, assim, o provimento em parte do recurso nos moldes propostos pela Procuradoria Geral de Justiça.

Post isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação seja conhecida como recurso administrativo na forma do art. 246, do Código Judiciário, e que a ele seja dado provimento em parte para que o MM. Juiz Corregedor Permanente encaminhe o expediente ao registro de imóveis na forma do subitem 273.4, do Capítulo XX, das NSCGJ.

Sub censura.

São Paulo, 18 de agosto de 2015.

Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz. Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo na forma do art. 246, do Código Judiciário, e a ele dou provimento em parte para que o MM. Juiz Corregedor Permanente encaminhe o expediente ao registro de imóveis na forma do subitem 273.4, do Capítulo XX, das NSCGJ. São Paulo, 18.08.2015. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Nota:

[1] Os procedimentos de regularização fundiária são processados no Registro de Imóveis, independente de manifestação judicial, exceto nos casos previstos nos itens 285.6 a 285.8, desta seção.

Fonte: INR Publicações | 08/03/2016.

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O caso envolve fazenda de 950 mil metros quadrados, dividida entre nove herdeiros. Cada qual ficou com uma gleba no imóvel recebido por herança, sem que a matrícula da propriedade fosse desmembrada

O herdeiro de uma parte de um imóvel não tem direito de preferência quando outro herdeiro decidir vender sua parcela da mesma gleba e o imóvel já estiver dividido entre eles, ainda que informalmente.

A decisão foi adotada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar um caso de uma fazenda no município de Beapiru, no interior do estado do Paraná.

O caso envolve fazenda de 950 mil metros quadrados, dividida entre nove herdeiros. Cada qual ficou com uma gleba no imóvel recebido por herança, sem que a matrícula da propriedade fosse desmembrada.

Sete herdeiros venderam posteriormente suas glebas para estranhos sem o conhecimento dos outros dois herdeiros, que tinham interesse em adquirir a totalidade da fazenda.

Anulação pedida

Inconformados com a venda para estranhos, os dois herdeiros ingressaram na Justiça pedindo a anulação do negócio e atribuição da propriedade das demais glebas pelo mesmo valor vendido.

Na ação, os herdeiros alegam que foi desrespeitado o direito de preferência, assegurado pelo artigo 1.139 do Código Civil, segundo o qual “não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser”.

O juiz de primeiro grau e o Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) rejeitaram o pedido alegando que, embora a matrícula do imóvel não tenha sido desmembrada, já havia uma divisão do imóvel entre os herdeiros.

Sentença

“Se o bem já foi dividido, não existe condomínio. Se não existe condomínio, o alienante poderá livremente deliberar sobre a disposição de seu bem, não havendo que se falar em preferência ou preempção, e mostrando-se a pretensão, portanto, como improcedente”, lê-se na sentença do juiz de primeiro grau.

Inconformados, os herdeiros recorreram para o STJ. Na votação na Quarta Turma, foi aprovado o voto do ministro Raul Araújo, relator do caso, que negou o recurso, confirmando as decisões judiciais anteriores.

Fonte: IRIB | 04/03/2016.

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