Espécie: APELAÇÃO

Número: 1000382-04.2021.8.26.0563

Comarca: SÃO BENTO DO SAPUCAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000382-04.2021.8.26.0563

Registro: 2022.0000995274

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000382-04.2021.8.26.0563, da Comarca de São Bento do Sapucaí, em que é apelante JOSÉ PEDRO DE FARIA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BENTO DO SAPUCAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 25 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000382-04.2021.8.26.0563

APELANTE: José Pedro de Faria

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bento do Sapucaí

VOTO Nº 38.811 -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida procedente – Recorrente coproprietário da área maior em que inserida a área usucapienda – Notícia pelo próprio recorrente de cessões de áreas que não foram objeto de registro – Usucapião que não pode ser utilizada pelo autor para promover parcelamento em seu favor de área de que já é coproprietário – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta por José Pedro de Faria contra a r. sentença (fls. 95/98) proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bento do Sapucaí, São Paulo, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter as exigências formuladas pelo Registrador, impedindo que prosseguisse o reconhecimento extrajudicial da usucapião da área de 934,44m², contida em imóvel de maior área, de matrícula nº 1.586 daquela serventia (fls. 63/78).

A r. sentença manteve a dúvida, aduzindo haver aparente parcelamento irregular do solo, além de ser inadmissível divisão de imóvel rural em áreas inferiores ao correspondente módulo, nos termos do que dispõe o artigo 65 da Lei nº 4.504/1964.

Nas razões de apelação, fls. 105/113, o recorrente alega, em síntese, que preenche os requisitos para a usucapião ordinária e não há parcelamento irregular do solo.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 146/148).

É o relatório.

Conforme o artigo 1.242, do Código Civil e o artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos, o recorrente apresentou pedido para reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel localizado na Rodovia Estadual Vereador Júlio da Silva, Bairro dos Dias, nº 1.040, na cidade e Comarca de São Bento do Sapucaí, com área de 934,44m², que tem origem na matrícula 1.586 do Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca, mais bem descrito na ata notarial a fls. 29/32.

Apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis a ATA NOTARIAL DE JUSTIFICAÇÃO DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO (fls. 29/32), sobreveio sua qualificação registral negativa, sob o fundamento de fracionamento irregular do solo, com destaque para o fato de que o imóvel possui área inferior ao módulo urbano e não demonstrada a posse do bem pelo prazo de 35 anos invocado.

E a r. sentença (fls. 95/98) manteve os óbices registrais.

Em que pese as razões recursais, a r. sentença deve prevalecer.

O imóvel objeto da usucapião está localizado em área rural porque se origina de imóvel de área maior cadastrado no INCRA, como consta do seguinte destaque da matrícula de nº 1.586:

“Essa área foi desmembrada de área maior, cadastrada no I.N.C.R.A., sob nº 635 189 002 690-6 (…)”.

Com efeito, nos termos do artigo 53, da Lei nº 6.766/79, a alteração de uso do solo rural para fins urbanos depende de aprovação do Município, bem como de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA.

Nos autos, não há demonstração de manifestação do INCRA, não bastando, para caracterizar o imóvel como rural, a existência de inscrição municipal (fls. 37). Sobre o tema, já se manifestou este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Escritura de venda e compra. Descrição sucinta do imóvel constante da matrícula e reproduzida no título que, porém, dadas as circunstâncias do caso concreto, não chega a ofender o princípio da especialidade objetiva. Alegada destinação urbana de imóvel originalmente rural. Necessária apresentação de certidão de descadastramento pelo INCRA. Recurso não provido.” (Apelação nº 790-6/6, Rel. Des. Ruy Camilo, j. em 27/5/2008). (grifei).

Configurada, portanto, a natureza rural do imóvel, fosse o caso de fracionamento da área, impor-se-ia a observância do módulo de propriedade rural, nos termos do que estabelece o artigo 65, da Lei nº 4.504/1964, muito embora admissível a usucapião de área inferior ao módulo rural, desde que preenchidos seus requisitos.

A propósito, o caso em tela efetivamente cuida de usucapião de área de imóvel rural abaixo do módulo, e várias decisões judiciais dispensam a observância do módulo rural quando se trata de prescrição aquisitiva (REsp 1040296).

No entanto, para que a usucapião se concretize, é preciso que haja o efetivo preenchimento dos seus requisitos, e não se trate de tentativa de, por vias transversas, obter o fracionamento do solo que não seria atingido pelo fato da área ser inferior ao módulo rural.

Pela documentação existente nos autos, constata-se a tentativa de fracionamento irregular do solo, em fraude à lei, que não pode ser admitido.

O apelante adquiriu, conjuntamente com Rubens de Oliveira e Maria Salete de Faria Oliveira, em 25 de novembro de 1985, a área de 11.177,50m², como consta do R.12 da matrícula 1.586 (fls. 67), e, diante de suas necessidades, como ele afirmou (fls. 06), realizou cessão de direitos a outros adquirentes, de modo que postulou o reconhecimento da usucapião da parte que suscita lhe ter remanescido, correspondente à área de 934,44m².

Segundo alegado, portanto, o requerente, apesar de constar no registro de imóveis como coproprietário da área de 11.177,50m², realizou várias cessões de direitos, remanescendo com a área menor de 934,44m², que culminou na inscrição municipal em 20/04/2018 (fls. 39), cuja usucapião pretende. Isso porque as cessões de direitos suscitadas não constaram do registro imobiliário.

Importante mencionar que o imóvel de matrícula 1.586 contém área total de 78.362,05m², havendo outros proprietários, além do requerente, de variadas porções de áreas, conforme os registros contidos na certidão de matrícula a fls. 63/78.

Quer dizer, o requerente é coproprietário de fração ideal de área de 11.177,50m² (R.12 fls. 66/67), a qual está inserida na área total de 78.362,05m², objeto da matrícula 1.586 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Bento do Sapucaí.

E a pretensão do requerente é a de usucapir remanescente de área das cessões que fez, sem que tais cessões tenham sido inscritas no registro imobiliário. Então, o requerente pretende usucapir área que diz lhe restar das cessões supostamente realizadas, a qual, todavia, já é sua.

Desprovido de razão, o recorrente.

A via da usucapião é destinada a quem não é proprietário, tanto que o artigo 1.242, caput, dispõe que “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.

E, na espécie, o recorrente é proprietário da área maior em que inserida a porção de terreno que pretende usucapir.

A utilização da via da usucapião revela, na verdade, que o requerente busca legitimar o remanescente da área que lhe restou após as cessões de direito que alega ter realizado e que são desconhecidas no registro.

Mas, a afirmação de que realizou cessões de direito e que lhe remanesceu a área usucapienda, que é inferior ao módulo rural, bem revela que não procedeu ao correto fracionamento do solo, como impunha o artigo 65, da Lei nº 4.504/1964.

Quer dizer, o recorrente alega que realizou várias cessões de direitos sobre o imóvel cujos teores são desconhecidos porque não inscritos os atos correspondentes no registro imobiliário em vez de ter procedido ao regular fracionamento do solo. E como sobrou área inferior ao módulo rural, pretende usucapi-la, para contornar as exigências legais.

A usucapião não se defere a quem já é proprietário, menos ainda nas condições existentes nos presentes autos.

Não se alegue a incidência do disposto no parágrafo único do artigo 1.242, do Código Civil, o qual apenas diminui o prazo da prescrição aquisitiva de dez para cinco anos, quando há aquisição onerosa de imóvel, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Isso porque, na hipótese em julgamento, não há que se falar em registro de aquisição cancelado, porquanto vigente o registro de aquisição da área maior pelo requerente, conforme R.12 da matrícula nº 1.586 (fls. 66/67).

Importante ressaltar que o óbice à usucapião não está no fato da área que remanesceu ao requerente ser inferior ao módulo rural, mas à circunstância de que, sendo proprietário de área maior em que inserida aquela, e tendo realizado cessões de direitos sobre partes da área maior (desconhecidas no registro, frise-se), demonstra tentativa de passar ao largo das regras de fracionamento do solo previstas na Lei nº 4.504/1964, o que é inadmissível e aparenta situação de fraude à lei.

No mais, o Recurso Extraordinário 422.349 se refere à usucapião especial urbana, que não é a hipótese dos autos, daí porque sua invocação é descabida.

De todo modo, o Recurso Extraordinário 422.349 decidiu que: “(…) preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote)”.

Transportando a mesma lógica para a usucapião ordinária do imóvel rural, ainda que se dispense a observância do respectivo módulo, não são dispensáveis os demais requisitos da usucapião.

Em outras palavras, não é o fato de remanescer área inferior ao módulo rural que impede a procedência da usucapião extrajudicial do imóvel, mas o fato de, na espécie, ter sido noticiada a ocorrência de várias cessões de áreas do imóvel (desconhecidas no registro, como anteriormente destacado), sem regular fracionamento, e remanescendo ao já proprietário da área maior uma porção de área menor.

E, como já dito, só pode adquirir a propriedade aquele que não a tem, não servindo, portanto, a via da usucapião, para legitimar a propriedade do remanescente da área que sobejou ao recorrente após as cessões de direitos que suscitou ter realizado, sem inscrição no registro, frise-se.

Por fim, a existência de averbações na matrícula do imóvel (fls. 66/73) a respeito da aquisição da propriedade de parte dele mediante ação de usucapião movida por terceiros, em nada auxilia o recorrente. Tratou-se de ações judiciais de usucapião, onde certamente foram considerados preenchidos seus requisitos, nada tendo sido trazido aos autos para fins de comparação com a situação vertente.

A conclusão é, portanto, pela procedência da dúvida e pela rejeição do recurso de apelação.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 08.02.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1010746-36.2020.8.26.0477

Comarca: PRAIA GRANDE

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010746-36.2020.8.26.0477

Registro: 2022.0000926725

ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010746-36.2020.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante CRISTINA LESSA CARLOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 3 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010746-36.2020.8.26.0477

APELANTE: Cristina Lessa Carlos

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da comarca de Praia Grande

VOTO Nº 38.828

Apelação – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Demonstração da posse qualificada pelo prazo legalmente exigido – Art. 1238 do Código Civil – Successio possessionis (art. 1207 cc) – Accessio possessionis (art. 1243 cc) – Provimento ao recurso, com determinação.

Trata-se de apelação interposta por Cristina Lessa Carlos, em procedimento de dúvida, suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Praia Grande, visando a reforma da r. Sentença (fls. 1.311/1.312) que manteve a recusa de registro de usucapião extrajudicial do imóvel objeto da matrícula nº 11.694.

A nota de devolução n.º 106903 contém a seguinte motivação para a recusa ao procedimento (fls. 14/16):

“(…) Analisando cuidadosamente o procedimento, observo que a origem da posse do imóvel se deu pelo o exercício de seus genitores Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, através do contrato particular de fls 46, que após o falecimento dos mesmos, a posse passou a ser exercida por seus herdeiros, quais sejam, a requerente Cristina, e seus irmãos Orlando e Luiz, e que apenas em 04 de agosto de 2016, a requerente teoricamente obteve posse exclusiva em decorrência do contrato particular de cessão de direitos hereditários firmado entre ela e seus irmãos (fls 49), de modo que o lapso temporal exigido na espécie extraordinária de usucapião não estaria preenchido, contudo, a solução encontrada pela mesma para essa situação foi a aplicação do instituto da acessio possessionis, previsto no artigo 1.243 do Código Civil.

Pois bem, é salutar observar que após o falecimento dos genitores, se abre automaticamente a sucessão, vigorando o princípio da saisine, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, assim, a posse do imóvel passa a ser exercida pelo espólio, criando-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se a posse pelas normas relativas ao condomínio, nos moldes do artigo 1.791, parágrafo único do Código Civil (REsp 1.192.027/MG, 3ª Turma DJe 06/09/2010).

A jurisprudência tem se manifestado no sentido da possibilidade excepcional de usucapião por um dos coherdeiros, caso este venha exercer com exclusividade a posse sobre o imóvel, e a partir do exercício exclusivo da posse com animus domini, conseguir implementar todos os requisitos legais necessários para a usucapião (REsp 1.631.859 SP, Supremo Tribunal de Justiça – STJ – Dje 29/05/2018).

E na presente hipótese, a utilização exclusiva da coisa por um dos possuidores deveria ser comprovado o animus domini, do que não cuidou a requerente, tendo apresentado muitos documentos em nome de seu genitor, tais como taxas condominiais e de luz, limitando-se apresentar pouquíssimos documentos lançados em seu nome com referência ao imóvel, desconfigurando que o exercício de sua posse é exclusiva, presumindo-se então que a posse é exercida pelos espólios de Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa.

Nota-se, ainda, que há diversos comprovantes de pagamentos de taxas, impostos e outros encargos incidentes sobre o imóvel realizadas por uma pessoa estranha ao procedimento, reforçando que a posse não é exclusiva.

Embora a requerente some a posse dos possuidores anteriores pela acessio possessionis para comprovar o lapso temporal exigido pela espécie pretendida da usucapião, caberia a mesma ao menos encarregar-se em transferir as contas de consumo para o seu nome, a partir da data do instrumento particular de cessão de direitos hereditários firmado com seus irmãos, o que poderia ter sido caracterizado posse exclusiva.

Quanto a ata notarial, é sabido que se trata de documento instrutório para o procedimento, na qual não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade (artigo 5º, § 3º do Provimento do CNJ nº 65/2017 e item 416.3.3, capítulo XX do Provimento da CG nº 56/2019), a qual apenas traduz pela fé-pública do Tabelião uma situação fática.

Ensina o Doutor Leonardo Brandelli, a ata notarial no procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião tem como essência: “O notário, desta forma, para instruir o pedido de usucapião extrajudicial, lavrará ata notarial, a pedido da parte interessada, na qual deverá narrar, com presunção relativa derivada de sua fé-pública, os elementos que puder coletar a respeito da titularidade, do tempo e da quantidade da posse existente sobre o imóvel usucapiendo” (Usucapião administrativa: de acordo com o novo código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 77).

No mais, no mérito, é caso de indeferimento do pedido, pois no presente caso não houve demonstração por meio dos elementos de prova carreados no procedimento, que posse da requerente é exclusiva, condão obrigatório para a configuração da usucapião requerida por um dos herdeiros.

Posto isso, indefiro o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião a requerente do imóvel situado nesta cidade, na Rua Antonio Ferraro, número 26, constituído do apartamento 209, do Edifício São Francisco de Assis, nos termos § 8º do artigo 216-A da Lei Federal 6.015/73″.”

A apelante aduz, em suma, que detém posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel usucapiendo, comprovada documentalmente por meio do instrumento particular de cessão de direitos e obrigações firmado com seus irmãos. Além disso, não houve qualquer impugnação ao pedido formulado.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 1.354/1.356).

É o relatório.

Trata-se de pedido extrajudicial de Usucapião Extraordinária, fundado em alegação de posse mansa e pacífica, há mais de quinze anos, sobre o imóvel descrito na matrícula nº 11.694 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Praia Grande.

Sustenta a recorrente que desde 02/03/1981 exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do apartamento n.º 209, localizado no segundo andar ou terceiro pavimento do Edifício São Francisco de Assis, na Comarca da Praia Grande.

Esclarece que os titulares de domínio do imóvel objeto da matrícula n.º 11.694 são Frutos Rafael Martin Fernandez e Placida Antonia Ranieri Martin, os quais se comprometeram a vender o bem à Aglaé Conceição Lima, que, por seu turno, comprometeu vender o imóvel telado a seus genitores, Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, em 02/03/1981.

Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa faleceram em 15/06/2014 e 22/10/2013, respectivamente.

Em 04/08/2016 foi firmado o instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças entre a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior.

Assevera, assim, que a despeito de desde 04/08/2016 exercer a posse do imóvel com exclusividade, ostenta, por meio de seus genitores, a posse ad usucapionem desde 02/03/1981.

O pedido foi indeferido nos moldes da nota devolutiva de fls. 14/16. A dúvida suscitada foi julgada procedente, mantendo-se o óbice ao registro da usucapião (fls. 1.311/1.312).

Pois bem.

A dúvida foi suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial, com fundamento no art. 17, § 5º do Provimento CNJ nº 65/2017:

“Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.

§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.

§ 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.

§ 3º a rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.

§ 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.

§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”

A apelação, respeitado o entendimento do Oficial Registrador, comporta provimento.

A usucapião é modo de aquisição originária da propriedade em razão do exercício da posse prolongada e mediante o preenchimento dos requisitos legais.

A pretensão, portanto, está sujeita à caracterização de:

i) posse mansa e ininterrupta pelo prazo previsto em lei;

ii) inexistência de oposição à posse;

iii) “animus domini”.

Em qualquer modalidade de usucapião devem, pois, estar presentes sempre os elementos: posse e tempo.

No tocante ao tempo, cumpre ao postulante da usucapião extraordinária demonstrar, portanto, que ostenta a posse pelo prazo de 15 anos, de forma contínua e sem oposição.

Com relação ao elemento posse, exige-se a posse qualificada ad usucapionem, ou seja, a posse potencializada pela convicção de domínio, de ter a coisa para si com animus domini.

Assim, a configuração da prescrição aquisitiva não se contenta com a posse normal ad interdicta, exigindo-se a posse ad usucapionem, em que, além da exteriorização da aparência de domínio, o usucapiente deve demonstrar o exercício da posse com ânimo de dono pelo prazo, sem interrupção e sem oposição.

Fixadas estas premissas, por meio da documentação acostada aos autos verifica-se que Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa, genitores da recorrente, exerceram a posse qualificada do imóvel telado desde 02/03/1981.

Por meio do “contrato de compra e venda de edificação à prazo” de fls. 87/89, datado de 02 de março de 1981, Aglaé Conceição Lima vendeu à Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa o imóvel usucapiendo.

Os documentos de fls. 108/347, contas de consumo e IPTU, demonstram o exercício da posse ad usucapionem e com animus domini de 1981 até o falecimento de Orlando e Durvalina.

Após o óbito, houve a continuidade do exercício possessório qualificado pelos herdeiros Cristina Lessa Carlos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior, consoante se observa dos comprovantes de pagamento das contas de consumo, comprovantes de aquisição de material de construção e IPTU (fls. 348/907).

No ponto, irrelevante que alguns dos comprovantes de pagamento estejam em nome de terceiro.

A uma porque o fato isoladamente não desqualifica o restante da prova documental que bem demonstra a posse qualificada ao longo do tempo.

Em segundo lugar, in casu, demonstrou a recorrente que a pessoa jurídica “S.M. Indústria e Comércio de Artigos para Laboratório Ltda.” tem como sócio administrador seu marido, João Carlos (fls. 1.193/1.200), sendo crível que o pagamento tenha ocorrido por meio da pessoa jurídica para evitar que a recorrente se deslocasse para estabelecimento bancário como por ela asseverado.

Ultrapassado este ponto, a despeito de restar incontroverso que somente a partir de 04/08/2016, quando do instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças firmado entre a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior, é que tenha a apelante passado a exercer a posse exclusiva do imóvel telado, certo é que com o falecimento dos genitores da recorrente (15/06/2014 e 22/10/2013, respectivamente) operou-se a sucessão hereditária, ou seja, transmitiu-se o direito imediata e automaticamente aos herdeiros, que passaram a ser compossuidores.

No ponto, relevante trazer à baila lição de Francisco Eduardo Loureiro ao comentar o artigo 1243, do Código Civil [1]:

“Na successio possessionis a transmissão se opera ex lege.

A posse é uma, de modo que não pode o possuidor atual descartar a posse do transmitente porque maculada por vícios que não lhe convém. Em termos diversos, não pode sucessor inaugurar um novo período sucessório, desprezando a posse de seu antecessor. Se a posse do falecido era ad usucapionem, tanto melhor para o herdeiro, que poderá aproveitar o período anterior para complementar o prazo exigido em lei. (…) Como diz Benedito Silvério Ribeiro, ‘o tempo do herdeiro carrega os vícios e virtudes da posse do morto’ (Tratado de usucapião) 3. Ed. São Paulo, Saraiva, 2003, p. 749).”

A posse qualificada, exercida por Orlando Lessa e Durvalina Nascimento Lessa desde 02/03/1981, foi, então, transmitida automaticamente com o óbito destes em favor de todos os herdeiros, in casu, a recorrente e seus irmãos, Luiz Carlos Lessa e Orlando Lessa Junior.

De 2014, quando do falecimento do genitor Orlando Lessa, até 04/08/2016, quando da lavratura do instrumento particular de compromisso de cessão de direitos hereditários e outras avenças firmado entre a recorrente e seus irmãos, todos herdeiros exerceram a composse do imóvel, que poderá ser também somada ao período de posse exclusiva da apelante.

A posse da herdeira recorrente, no caso telado, pode somar-se a de seus irmãos pelo instituto da accessio possessionis (art. 1.243, CC).

Não se vislumbra, pois, óbice a que a recorrente pleiteie o domínio pela usucapião computando para si o tempo de posse exercida conjuntamente por todos os herdeiros uma vez existente concordância entre todos.

É o que se infere do instrumento de cessão de direitos hereditários e da ausência de impugnação dos herdeiros, devidamente notificados no expediente extrajudicial.

Nos precisos ensinamentos de Benedito Silvério Ribeiro:

“(…) verifica-se a ocorrência de composse entre herdeiros, antes de realizada a partilha.

A herança, no dizer de Julianus, nada mais é do que a sucessão em todo o direito que teve o defunto hereditas nihilaliud est, quam successio in universum jus, quod defunctus habuit. (…) Sendo a herança um condomínio a ser distribuído aos herdeiros, conforme as quotas cabentes a cada um, na ocasião da partilha, deixando o finado apenas posse, transmitida com as mesmas características precedentes, isto é, se clandestina, precária, interrompida, violenta ou com outra qualificação, continuará a sê-lo após a transmissão.

Havendo, dessa forma, composse entre os herdeiros, antes de efetuado o partilhamento, evidenciado está que um não poderá afastar outro herdeiro de seus direitos, da mesma forma que o cônjuge supérstite não poderá afastar os filhos nem estes àquele.” (…)

Firmada, destarte, a presunção em favor da existência de composse ou de comunhão (animus societas), pode-se dizer, a priori, que um herdeiro, havendo outros, não poderá pleitear o domínio pela competente ação de usucapião nem computar para si o tempo de posse exercida pelo de cujus, exceto se os demais concordarem com a continuação exclusiva por parte daquele.” (grifo nosso) (Tratado de Usucapião, volume 1, 8ª ed. rev. e atual. com a usucapião familiar São Paulo: Saraiva, 2012,pág. 296/299).

O conjunto probatório existente nos autos demonstra, pois, que a recorrente exerce, por si e seus antecessores, com ânimo de proprietária, a posse do imóvel usucapiendo por mais de 15 (quinze) anos. É o que basta para o provimento do recurso.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

NOTA:

[1] Código Civil Comentado, Coordenador Minsitro Cezar Peluso, 11ª edição, 2017. (DJe de 08.02.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1005090-16.2020.8.26.0278

Comarca: ITAQUAQUECETUBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1005090-16.2020.8.26.0278

Registro: 2022.0000995277

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1005090-16.2020.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que são apelantes ROSEANE ALVES ANDRADE, JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS e WESLEY ALVES ANDRADE, é apelado OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ITAQUAQUECETUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 25 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1005090-16.2020.8.26.0278

APELANTES: ROSEANE ALVES ANDRADE, JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS e WESLEY ALVES ANDRADE

APELADO: OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ITAQUAQUECETUBA

VOTO Nº 38.822 -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Registro de imóveis – Dúvida – Processo extrajudicial de usucapião – Falecimento de titular de domínio de imóvel confrontante – Exigência de lavratura de escritura pública declaratória de únicos herdeiros para anuência ao pedido de usucapião descabida – Oficial de registro que não pode apresentar óbice ao registro, que dependa de providências de terceiros – A escritura de únicos herdeiros somente se faz necessária se, não havendo inventário aberto ou concluído, os sucessores do titular de domínio falecido desejarem anuir ao pedido – Demonstrada a inexistência de inventário em curso, impõe-se a notificação dos herdeiros da falecida titular de domínio do imóvel confrontante, comprovando-se tal condição – Impossibilidade, diante da normativa vigente, de proceder-se à notificação por edital desde logo – Inaplicabilidade do §10 do art. 10 do provimento CNJ N.º 65/2017 e do subitem 418.10 das NSCGJ – Área usucapienda que não coincide com a descrição tabular – Apelação a que se nega provimento.

Trata-se de apelações interpostas por WESLEY ALVES ANDRADE, ROSEANE ALVES ANDRADE e JOSIVALDO ALVES DOS SANTOS contra a r. Sentença (fls. 260/262), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoas Jurídicas e Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Itaquaquecetuba, que julgou procedente a dúvida e manteve óbice ao avanço de processo extrajudicial de usucapião concernente ao imóvel localizado na Rua do Sol n.º 175, Vila Celeste, Itaquaquecetuba.

Da nota devolutiva constaram os seguintes óbices ao avanço do processo extrajudicial de usucapião (fls. 235/236):

“a notificação feita em 06/05/2020, pelo setor de RTD desta serventia, revelou que a proprietária tabular do imóvel confrontante dos fundos, HILDA GLÓRIA DOS SANTOS, é falecida há mais de 10 anos, cuja informação foi prestada por suas filhas, LUCIA e HILCE.

Em razão disso, informamos ao interessado que a anuência ao pedido de usucapião ora requerido deverá ser prestada pelas herdeiras legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante, conforme previsto no item 418.14, Cap.XX, Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Visando cumprir a exigência acima, o interessado apresentou em 26/05/2020, petição solicitando a notificação das herdeiras para que estas informem se possuem ou não cargo de inventariante, e, em caso de negativa, que este Oficial de Registro de Imóveis suscite ao Juiz Corregedor desta Comarca, conforme artigo 989 do Código de Processo Civil, para que este determine, de ofício, a abertura do inventário. Em 03/06/2020, esclarecemos em novo comunicado que, não há previsão legal que autorize o Oficial de Registro de Imóveis a requerer tal providência junto ao juízo.

Portanto, para prosseguimento do presente procedimento de usucapião, o interessado deveria apresentar novo requerimento contendo pedido para notificação do Espólio de HILDA GLÓRIA DOS SANTOS, indicando o inventariante e comprovando a respectiva condição, com endereço válido para a nova notificação.

Em 03/06/2020, foi enviada ao advogado nova notificação reiterando a notificação datada de 06/05/2020.

Em 24/06/2020, o interessado apresentou nova petição, acompanhada de certidões expedidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, onde requer novamente a notificação das herdeiras, diante da informação contida nas respectivas certidões de que não existe ação de inventário dos bens deixados pelo falecimento de HILDA GLÓRIA DOS SANTOS. O interessado solicita, também, que caso não seja possível a notificação das herdeiras, este Oficial dispense a respectiva notificação com base no artigo 10, §10 do Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça. Por fim o interessado requer a respectiva notificação por edital, nos termos do artigo 11 do citado Provimento nº 65/2017 do CNJ.

(…) presente procedimento poderá ser prestada pelos herdeiros legais, mediante apresentação de escritura pública de nomeação de únicos herdeiros (item 418.14, Cap. XX, Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo), ou, caso haja inventário em curso, pelo inventariante nomeado judicialmente ou extrajudicialmente.

No que se refere a dispensa da notificação, entendemos não ser possível, pois, o artigo 10, § 10, do Provimento nº 65/2017 do CNJ, somente prevê a respectiva dispensa da notificação quando o imóvel usucapiendo estiver matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião, o que não ocorre no presente caso (matrícula de origem do imóvel com área de 278,20m², imóvel usucapiendo com área de 125,00m²).

Da mesma forma, a notificação por edital é medida que, também, não se aplica neste momento, já que tal alternativa se dá apenas depois de esgotadas as possibilidades de notificação pessoal do titular ou seus representantes.”

Em suas razões, sustentam os apelantes que não há como providenciar a apresentação de escritura pública de declaração de herdeiros da confrontante tabular, Hilda Glória dos Santos, ônus cabente aos próprios herdeiros.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento dos recursos (fls. 302/305 e 341).

É o relatório.

Trata-se de requerimento firmado por Roseane Alves Andrade, Wesley Alves de Andrade e Josivaldo Alves dos Santos de procedimento extrajudicial de usucapião envolvendo o imóvel com origem na matrícula n.º 43.514 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Poá.

É dos autos ser titular de domínio do imóvel confrontante dos fundos a Senhora Hilda Glória dos Santos.

Enviada notificação, houve o retorno com certidão negativa, constando que as filhas da notificada, Senhoras Lúcia e Hilce, recusaram-se a fornecer seus nomes completos e informaram que a Senhora Hilda faleceu há mais de dez anos.

O Oficial de Registro de Imóveis exigiu, então, a anuência dos herdeiros legais da Senhora Hilda Glória dos Santos, acompanhada de escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante, judicial ou extrajudicialmente.

No mais, destacou o Registrador ser inviável a dispensa de notificação, como pretendido pelos apelantes, à vista do § 10 do artigo 10, do Provimento CNJ nº 65/2017; assim como a notificação por edital, porquanto não esgotadas todas as possibilidades de notificação pessoal da titular ou seus representantes.

A sentença recorrida confirmou a recusa do Oficial de Registro, reconhecendo a impossibilidade de dispensa de notificação e da realização de notificação por edital, bem como a necessidade de apresentação de escritura pública outorgada pelos herdeiros, ante a inexistência de inventário em curso. Ainda, ressaltou que a notificação do inventariante ou de todos os herdeiros é providência que compete aos requerentes e não, ao Oficial (fls. 260/262).

Os apelantes, entretanto, sustentam ser inviável lavrar a escritura pública de declaração de herdeiros da confrontante, Sra. Hilda, o que somente poderá ser realizado por suas herdeiras. Assim, na hipótese de inércia das herdeiras, pugnam para que o silêncio seja interpretado como consentimento.

Ora, o obstáculo apresentado pelo Oficial do Registro de Imóveis e os fundamentos trazidos pelo MM. Juiz Corregedor Permanente para confirmação da exigência de lavratura de escritura pública para manifestação de anuência, pelos herdeiros, não se sustentam.

Exigir que os requerentes imponham aos herdeiros da falecida confrontante a obrigação de lavratura de escritura pública declaratória de únicos herdeiros para anuência ao pedido de usucapião é absolutamente descabido. Não pode o Oficial de Registro apresentar óbice que dependa de providências de terceiros e, com isso, barrar o direito dos requerentes da usucapião extrajudicial.

Não se desconhece que, em relação aos proprietários tabulares já falecidos, prevê o art. 12 do Provimento CNJ nº 65/2017 que:

Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.

Sobre a questão, contudo, esclarece Francisco José Barbosa Nobre:

“Se há certeza da morte, comprovada por certidão do registro civil ou pela existência de inventário, ou se é fato sabido na localidade, mas não se sabe com exatidão qual é o conjunto de sucessores, os que são conhecidos poderão passar sua anuência expressa ou serem notificados nominalmente, e os sucessores desconhecidos ou incertos serão notificados por edital. Se há inventário judicial aberto, ou escritura de inventário lavrada, com definição do conjunto de herdeiros e inventariante nomeado, não há necessidade da escritura de únicos herdeiros mencionada neste artigo. O espólio poderá ser representado pelo inventariante, desde que não seja dativo, ou pelo conjunto dos sucessores (…) Por fim, se, verificada a morte do notificando, não houver inventário em andamento ou concluído, e os sucessores se dispuserem a outorgar sua anuência expressa, nesse caso, e SOMENTE NESTE, far-seá necessária a escritura de únicos herdeiros” (“Manual da Usucapião Extrajudicial”, Ed. Clube de Autores, 2021).

Em outras palavras, a escritura de únicos herdeiros somente se faz necessária se, não havendo inventário aberto ou concluído, os sucessores do titular de domínio falecido desejarem anuir ao pedido. Nas demais situações, como no caso concreto, mostra-se incabível a exigência.

Logo, na hipótese em análise, demonstrada a inexistência de inventário em curso, impõe-se a notificação dos herdeiros da falecida titular de domínio do imóvel confrontante, comprovando-se tal condição.

E, diferentemente do quanto consignado pelo MM. Juiz Corregedor na r. sentença recorrida, a efetivação da diligência deverá ser concretizada pelo Oficial de Registro.

O que é preciso ressaltar, a rigor, é que, para cumprimento da diligência de notificação, compete aos requerentes da usucapião indicar, de forma inequívoca, quem são os herdeiros da falecida confrontante e seus endereços. Sem essa demonstração e sem a consequente tentativa de notificação, mostra-se prematura a requerida notificação por edital.

Como está nos §§ 4º e 13 do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (e também no Provimento CNJ 65/2017, arts. 11 e 16, e nas NSCGJ, II, XX, itens 418.16 e 418.21), no processo extrajudicial de usucapião a notificação por edital é cabível para a ciência (a) de terceiros eventualmente interessados e (b) de notificandos que não tenham sido encontrados, ou que estejam em lugar incerto ou não sabido.

Tampouco é o caso de aplicação do § 10 do art. 10, do Provimento nº 65/2017 e do item 418.10 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, que autorizam a dispensa de notificação dos confrontantes na hipótese de descrição precisa e perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial.

Assim se afirma, pois a área usucapienda é descrita, conforme memorial, com total de 125,00m², denominado lote 16-A, quadra C (fls. 23), sendo a descrição tabular de área maior sobre o qual recai o pedido, a matrícula nº 43.514 do Registro de Imóveis da Comarca de Poá/SP, em que consta 278,20m² (fls. 26).

Nesse cenário, sem a indicação, pelos interessados, da qualificação dos herdeiros da confrontante falecida, bem como a comprovação dessa condição, não há como prosseguir no presente procedimento de usucapião extrajudicial, sendo de rigor a manutenção da procedência da dúvida suscitada, ainda que por outro fundamento.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 08.02.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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