Espécie: APELAÇÃO

Número: 1007258-65.2020.8.26.0609

Comarca: TABOÃO DA SERRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1007258-65.2020.8.26.0609

Registro: 2023.0000575202

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1007258-65.2020.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante WILVER MONTANO LUJAN, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TABOÃO DA SERRA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1007258-65.2020.8.26.0609

APELANTE: Wilver Montaño Lujan

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Taboão da Serra

VOTO Nº 39.027

Registro de Imóveis – Dúvida procedente – Recusa de registro de carta de adjudicação compulsória – Exigência de prova de pagamento de ITBI – Hipótese de incidência tributária – Benefício da justiça gratuita, deferido na esfera jurisdicional, que não atinge o imposto devido – Registro do título que resultará na transmissão da propriedade do imóvel – Fato gerador do imposto – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Wilver Montaño Lujan contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Taboão da Serra/SP e manteve a negativa de registro da carta de adjudicação compulsória oriunda dos autos do Processo nº 1005020-49.2015.8.26.0609, que tramitou perante a 3ª Vara Cível daquela Comarca, tendo por objeto parte do lote 17, da Quadra G, do loteamento denominado Cidade Intercap, matriculado sob nº 21.521 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 85/87).

Em síntese, sustenta o apelante que, por ser beneficiário da Justiça Gratuita na ação de adjudicação compulsória, os óbices apresentados pelo registrador não merecem subsistir. Alega que a gratuidade judiciária se estende aos atos notariais e de registro, de maneira que, não tendo sido lavrada escritura de compra e venda, é indevida a exigência de prova de recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI, sob pena de se inviabilizar a efetividade do título judicial apresentado a registro.

Ainda, aduz ser incabível a cobrança de emolumentos para averbação da construção da matrícula do imóvel ou para a prática de outros atos registrais (fls. 124/137).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 156/158).

É o relatório.

Foi apresentada a registro (Protocolo nº 56.986) a carta de adjudicação compulsória oriunda do Processo nº 1005020-49.2015.8.26.0609, que tramitou perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Taboão da Serra/SP, tendo por objeto parte do imóvel matriculado sob nº 21.521 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas daquela localidade.

Conforme esclarecido pelo Oficial de Registro ao suscitar a dúvida (fls. 01/05), superados os óbices anteriormente impostos ao pretendido registro, na última nota devolutiva expedida foi exigida apresentação do comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI (fls. 10).

Destarte, em que pese às razões recursais do apelante, é preciso consignar que, in casu, não há controvérsia sobre pagamento de emolumentos.

A controvérsia, está, em verdade, na necessidade de comprovação do recolhimento do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI para registro da Carta de Adjudicação Compulsória oriunda de processo judicial em que deferidos os benefícios da Justiça Gratuita ao autor da ação, ora apelante.

Ora, o art. 289 da Lei nº 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, o Código Tributário Municipal de Taboão da Serra (Lei Complementar nº 193, de 30 de setembro de 2009[1]), assim dispõe:

“Art. 91. O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão de bem imóvel por natureza ou por acessão física;

II – a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parágrafo Único – O imposto incidirá especificamente sobre:

(…)

V – a arrematação, a adjudicação e a remição;”

Como se vê, diferentemente do quanto entende o apelante, não é só na hipótese de compra e venda – e respectiva lavratura de escritura pública – que há incidência de Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI, mas também na adjudicação. Em outras palavras, é devido o recolhimento do imposto em questão, o que não se altera pelas vicissitudes que determinaram a propositura da ação de adjudicação compulsória, eis que o registro do título prenotado resultará na transmissão da propriedade do imóvel – fato gerador do imposto.

Aliás, cumpre anotar que, no título apresentado, não há decisão referentemente à isenção do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI. Daí porque, à falta de decisão judicial que exclua a incidência do referido imposto, nos termos da legislação incidente, compete seu recolhimento.

Sobre o tema, há precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DE IMPOSTO – ITBI QUE É DEVIDO PELA CESSÃO E PELA ADJUDICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE DECADÊNCIA OU PRESCRIÇÃO PELA VIA ADMINISTRATIVA – IMPEDIMENTO DO REGISTRO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 0019186-49.2013.8.26.0100; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 07/07/2014; Data de Registro: 21/07/2014).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – A GRATUIDADE DEFERIDA EM AÇÃO JUDICIAL QUANTO AOS EMOLUMENTOS NÃO ATINGE OS TRIBUTOS DEVIDOS – CABIMENTO DA PRÉVIA COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DO ITBI OU O RECONHECIMENTO DE SUA ISENÇÃO PERANTE A MUNICIPALIDADE – INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO TÍTULO OU DECISÃO JUDICIAL QUE RECONHEÇA SER INDEVIDO O RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DEVIDO EM RAZÃO DA TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1044945-85.2019.8.26.0100; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 26/11/2019; Data de Registro: 06/12/2019).

Ante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Nota:

[1] https://leismunicipais.com.br/codigo-tributario-taboao-da-serra-sp (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1010482-67.2022.8.26.0309

Comarca: JUNDIAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309

Registro: 2023.0000575158

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010482-67.2022.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MODELAR CONSTRUTORA LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DA PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de junho de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1010482-67.2022.8.26.0309

APELANTE: Modelar Construtora Ltda

APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil da Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí

VOTO Nº 39.018

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Incorporação imobiliária – Registro de Escritura Pública de Compra e Venda oriunda de execução extrajudicial – Art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 – Leilão extrajudicial – Ausência de previsão contratual – Impossibilidade – Incorporadora destituída – Comissão de representantes que assume tal função – Deliberação em assembleia geral – Medida que não supre a omissão, no contrato originalmente celebrado, quanto à adoção do procedimento previsto no art. 63 da Lei Nº 4.591/1964 na hipótese de inadimplemento do adquirente – Óbices mantidos – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Modelar Construtora Ltda. contra a r. Sentença. proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa de registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63, da Lei nº 4.591/1964, tendo por objeto os direitos do compromisso de venda e compra de fração ideal equivalente a 0,5952% do terreno matriculado sob nº 36.580 junto à referida serventia extrajudicial, que corresponderá ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul (fls. 229/230).

Alega a apelante, em síntese, que ao ser requerido o registro da incorporação do empreendimento, foi apresentado contrato padrão em que previsto o procedimento estatuído pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Afirma que, tendo havido a destituição da incorporadora para reinício das obras, na assembleia geral em que constituída a comissão de representantes ficaram estabelecidas novas regras para a hipótese de inadimplemento, estipulando-se, para tanto, a incidência do disposto no art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Sustenta, assim, que a exigência de expressa anuência do condômino inadimplente com a realização do leilão extrajudicial não merece prevalecer, sobretudo porque houve sua regular notificação para solver a dívida, no prazo legal, tendo sido igualmente intimado a respeito da realização dos leilões extrajudiciais. Por fim, ressalta que a comissão de representantes tem mandato irrevogável para celebrar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo, como preceitua o art. 31-F, § 3º, da Lei nº 4.591/1964 (fls. 238/262).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 284/286).

É o relatório.

A dúvida foi suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Jundiaí, em virtude de recusa do registro de escritura pública de compra e venda oriunda de execução extrajudicial, na forma do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. O item “1” da nota devolutiva expedida (fls. 59/63) foi reiterado quando da reapresentação do título, entendendo o registrador que:

“Verificando os contratos e escrituras devidamente arquivadas nesta Serventia quando da aquisição pelos condôminos inadimplentes dos direitos reais das partes ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas em construção, não constam deles a cláusula específica correspondente ao procedimento previsto no artigo 63 da Lei 4.591/64, sendo assim caso haja algum contrato preliminar que comprove a ciência dos adquirentes em relação ao procedimento supracitado em especial também ao §2º do mesmo artigo, o mesmo deverá ser apresentado para análise”.

Sustenta a apelante, em suma, que a exigência formulada pelo registrador deve ser afastada, porque cumpridos todos os requisitos trazidos pelo art. 63, da Lei nº 4.591/1964, cuja aplicação está prevista no contrato padrão arquivado em Cartório, juntamente com o registro da incorporação do empreendimento.

Ressalta que houve notificação judicial do condômino devedor, Dickerson Pereira, para purgação da mora e ciência a respeito da realização dos leilões extrajudiciais, acrescentando que tanto a lei quanto a assembleia realizada pela comissão de representantes preveem, para a hipótese de inadimplemento, a aplicação do procedimento de execução extrajudicial disciplinado no referido artigo de lei.

Importa anotar, desde logo, que, a despeito do respeitável entendimento externado no parecer a fls. 284/286, não há que se falar em complementação do título no curso do processo de dúvida, pois o contrato padrão juntado aos autos pela apelante já era de conhecimento do Oficial de Registro, estando arquivado na Serventia Extrajudicial desde o registro da incorporação do empreendimento em questão.

Como é sabido, o art. 63, da Lei nº 4.591/64, prevê a possibilidade de alienação em leilão da unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição do caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Pressupõe, contudo, a concordância expressa do adquirente em relação à execução extrajudicial por inadimplemento.

Não se ignora que o contrato padrão apresentado por ocasião do registro da incorporação (fls. 243/262) prevê, em sua cláusula 41, que: “Na hipótese de ocorrer a inadimplência das obrigações por parte do CONDÔMINO, o mesmo ficará sujeito ao procedimento previsto pelo artigo 63 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64 (…)”.

Ocorre que a incorporadora, compromissária compradora do imóvel matriculado sob nº 36.580 (R.05, fls. 77), cedeu seus direitos sobre a fração ideal de 0,5952% do terreno, correspondente ao apartamento em construção identificado como unidade nº 62 do Bloco II, Edifício Ilha Bela do empreendimento denominado Condomínio Residencial Ilhas do Sul, ao cessionário adquirente, Dickerson Pereira (fls. 170), nos termos do instrumento particular copiado a fls. 175/177, no qual inexiste menção ao referido contrato padrão e, tampouco, expressa previsão da medida expropriatória extrajudicial instituída pelo art. 63 da Lei nº 4.591/1964.

Ora, a forma de execução trazida pela Lei nº 4.591/1964 possibilita a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação (nesse sentido: REsp 1.399.024-RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 11.12.2015). A respeito, ensina Caio Mário da Silva Pereira que:

(…) o sistema instituído na Lei n.º 4.591/64, minudenciado acima, não funciona de pleno direito. Ao contrário, requer convenção expressa. É o que se infere do disposto no art. 63, que admite seja estipulada a resolução do contrato, mas faculta, por outro lado, fique expresso que, na falta de pagamento, pelo débito respondam os direito à fração ideal do terreno e à parte construída, na forma do que estabelecem os seus parágrafos, e vimos acima. Para se ter bem presente o princípio e ainda a natureza convencional da adoção do critério instituído nesta lei, convém ter à vista o texto respectivo” (Condomínio e Incorporações; 7ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1993, p. 327).

E muito embora a incorporadora e promissária compradora tenha sido destituída desta condição, assumindo a Comissão de Representantes tal função, nos termos do art. 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/1964 (AV. 40/36.580), é certo que a inclusão, por ocasião da assembleia geral realizada em 08 de outubro de 2018 (fls. 203/210), das disposições dos arts. 49 e 63 da referida Lei na regulamentação das relações estabelecidas com os condôminos e definição do procedimento a ser adotado na hipótese de inadimplemento, não é suficiente para suprir tal omissão.

Assim se afirma, pois, reforçando o entendimento de que seria temerário estender poderes de transferência de domínio à Comissão de Representantes sem previsão contratual, ensina o já lembrado doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (ob. cit) que:

“Quanto à extensão, a cláusula resolutiva vincula-se assim às prestações originariamente estabelecidas, como àquelas resultantes de reajustamentos subsequentes ou aditivos contratuais. Pela mesma razão que a inadimplência das prestações inicialmente estipuladas justifica a resolução do negócio jurídico, a falta de cumprimento, relativamente às geradas pelas revisões de preço, as fundadas no próprio contrato ou em alterações subsequentes igualmente devem ter a mesma conseqüência.

Participam da mesma natureza das primitivas. O que descabe, no entanto, é atribuir efeito resolutivo a obrigações que sejam unilateralmente impostas, vale dizer: se o adquirente for intimado a pagar quantia que lhe exija o construtor, sem que se trate de prestações nascidas de cláusulas ajustadas, a mesma conseqüência não se lhe pode imputar, restando ao construtor a via judiciária, para obter o seu acertamento e efetuar-lhe o recebimento (…).

Considerando que a Comissão de Representantes substitui o incorporador, aplica-se a ela o mesmo entendimento, sobretudo porque assim prevê o art. 49 da Lei nº 4.591/1964:

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

Em suma, porque não há previsão de aplicação do procedimento previsto no art. 63, da Lei nº 4.591/1964, no contrato originariamente celebrado pelo adquirente inadimplente com a incorporadora, bem como porque inexiste aditivo contratual por ele celebrado com a incorporadora ou mesmo com a Comissão de Representantes e, ainda, porque as deliberações em assembleia que afetem o direito de propriedade não podem vincular todos os condôminos de forma automática, os óbices impostos pelo registrador ao registro pretendido merecem subsistir.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.09.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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