Processo: REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, por unanimidade, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022. (Tema 1113)
Ramo do Direito: Direito Tributário
Tema: ITBI. Base de cálculo. IPTU. Vinculação. Inexistência. Valor venal declarado pelo contribuinte. Presunção de veracidade. Revisão pelo fisco. Processo administrativo. Possibilidade. Adoção de prévio valor de referência. Inviabilidade. Tema 1113.

DESTAQUE

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior do STJ é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

Fonte: ANOREG/BR

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Ementa

Dispõe sobre a constituição e o funcionamento das sociedades de crédito imobiliário.

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O Banco Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964, torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada em 24 de março de 2022, com base nos arts. 4º, incisos VI e VIII, da referida Lei, e 20, §§ 1º e 4º, da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, resolveu:

CAPÍTULO I

DO OBJETO E DO ÂMBITO DE APLICAÇÃO

Art. 1º Esta Resolução dispõe sobre a constituição e o funcionamento das sociedades de crédito imobiliário.

CAPÍTULO II

DA CONSTITUIÇÃO E DA AUTORIZAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO

Art. 2º As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, especializadas em operações de crédito imobiliário, devendo ser constituídas sob a forma de sociedade anônima, nos termos da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Parágrafo único. Na denominação das instituições mencionadas no caput, deve constar a expressão “crédito imobiliário”, sendo vedado o uso de denominação ou nome fantasia que contenha termos característicos das demais instituições do Sistema Financeiro Nacional ou de expressões similares em vernáculo ou em idioma estrangeiro.

Art. 3º O funcionamento das sociedades de crédito imobiliário depende de autorização do Banco Central do Brasil.

CAPÍTULO III

DOS LIMITES MÍNIMOS DE CAPITAL E PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Art. 4º As sociedades de crédito imobiliário devem observar permanentemente o limite mínimo de capital realizado e patrimônio líquido de R$7.000.000,00 (sete milhões de reais).

CAPÍTULO IV

DO OBJETO SOCIAL

Art. 5º As sociedades de crédito imobiliário têm por objeto social:

I – a concessão de financiamentos destinados à aquisição, construção, produção, reforma ou ampliação de imóvel residencial, inclusive terreno;

II – a concessão de financiamentos para aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial em terreno de propriedade do pretendente ao financiamento ou cuja posse seja por este detida;

III – o repasse de recursos para financiamento das operações de que trata o inciso I;

IV – a concessão de crédito para empresas que promovam projetos de construção de imóveis residenciais; e

V – a prestação de garantias.

Art. 6º As sociedades de crédito imobiliário podem:

I – atuar como agente fiduciário de operações de crédito imobiliário com garantia hipotecária, observada a regulamentação específica; e

II – operar nas modalidades de financiamento imobiliário admitidas para fins de atendimento do direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

CAPÍTULO V

DAS FONTES DE RECURSOS

Art. 7º As sociedades de crédito imobiliário podem empregar em suas atividades, além de recursos próprios, os provenientes de:

I – emissão de:

a) letras hipotecárias;

b) letras financeiras;

c) letras de crédito imobiliário;

d) cédulas hipotecárias;

e) cédulas de crédito imobiliário; e

f) certificados de cédulas de crédito bancário;

II – depósitos de poupança;

III – depósitos interfinanceiros;

IV – repasses e refinanciamentos contraídos no País, inclusive os provenientes de fundos e programas sociais; e

V – empréstimos e financiamentos contraídos no exterior, inclusive os provenientes de repasses e refinanciamentos de recursos externos.

CAPÍTULO VI

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 8º As sociedades de crédito imobiliário podem celebrar convênio com instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil para fins de captação de depósitos de poupança.

Art. 9º O Banco Central do Brasil adotará, nos termos de suas competências legais, as medidas necessárias à execução do disposto nesta Resolução.

Art. 10. Fica revogada a Resolução nº 2.735, de 28 de junho de 2000.

Art. 11. Esta Resolução entra em vigor em 2 de maio de 2022.

ROBERTO DE OLIVEIRA CAMPOS NETO

Presidente do Banco Central do Brasil

Fonte: INR Publicações.

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