Apelação n° 0001775-96.2015.8.26.0140
Número: 0001775-96.2015.8.26.0140
Comarca: CHAVANTES
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0001775-96.2015.8.26.0140
Registro: 2019.0000936698
ACÓRDÃO – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0001775-96.2015.8.26.0140, da Comarca de Chavantes, em que é apelante DOUGLAS ROBERTO CRUZ, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CHAVANTES.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso e mantiveram a procedência da dúvida, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 1º de novembro de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 0001775-96.2015.8.26.0140
Apelante: Douglas Roberto Cruz
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Chavantes
VOTO Nº 37.930
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de cessão de compromisso de compra e venda – Divergências nas descrições das medidas perimetrais e da área total do imóvel contidas no contrato e na matrícula – Pretensão de registro abrangendo imóvel com medidas perimetrais e área total superiores às previstas no contrato – Impossibilidade – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Chavantes e manteve a recusa do registro de contrato de cessão de compromisso de compra e venda de imóvel porque não rubricado em todas as páginas e porque as medidas perimetrais e área total contidas no contrato e na matrícula não coincidem.
O apelante alegou, em suma, que no contrato de cessão de compromisso de compra e venda o imóvel foi identificado como o lote 25 da quadra 07, decorrendo a divergência na indicação da área total de 250m² de mero equívoco dos contratantes, pois a área correta é de 300m² conforme indicado na matrícula. Asseverou que o contrato permite a perfeita identificação do imóvel, o que afasta a necessidade de sua retificação. Por sua vez, a rubrica em todas as páginas não constitui requisito de validade do negócio jurídico. Esclareceu, por fim, que já preencheu todos os requisitos para a aquisição do domínio pela usucapião, consistindo o registro formalidade de que não decorrerá prejuízo para terceiros (fls. 59/63).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 88/89).
É o relatório.
O registro do contrato particular de cessão de compromisso de compra e venda do lote 25 da quadra 07 do Jardim das Paineiras foi negado porque falta a rubrica das partes em todas as páginas e porque as medidas perimetrais e a área total do imóvel descritas no contrato são inferiores às contidas na matrícula.
Conforme previsto no art. 221, inciso II, da Lei nº 6.015/73, para o seu registro os contratos particulares deverão ser assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, sem dispor sobre a necessidade de rubrica em todas as páginas:
“Art. 221 – Somente são admitidos registro:
I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;“.
Essa exigência também não decorre do Código Civil que dispõe:
“Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público“.
Diante da inexistência de previsão legal específica, este Col. Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a rubrica em todas as páginas do contrato particular não é requisito essencial para o registro:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de locação – Exigência de rubrica da locadora nas páginas do contrato – Desnecessidade – Exigência que não encontra respaldo na Lei nº 6.05/73 nem nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Assinatura da locadora devidamente reconhecida por notário – Recurso provido”(CSM, Apelação Cível nº 0026786-24.2013.8.26.0100, Rel. Desembargador Elliot Akel, j. 18/03/2014).
Contudo, não se ignora que as rubricas em todas as páginas se destina à confirmar sua ligação com a página do contrato assinada e que teve as firmas reconhecidas, o que, em tese, permitiria afastar o registro diante de fato indicativo de que o contrato apresentado não corresponde ao seu conteúdo original.
No presente caso, porém, não há qualquer elemento que permita afastar a autenticidade do contrato particular apresentado para registro, o que dispensa a exigência de rubrica, também pelo vendedor, da primeira página.
Por sua vez, embora identificado como lote 25 da quadra 07 do Jardim das Paineiras, Município de Chavantes, o contrato de cessão descreve o imóvel como: “…medindo 10 metros de frente por 25 metros de frente aos fundos, perfazendo o total de 250m²” (fls. 04).
A matrícula nº 2.832, porém, mostra que o lote 25 da quadra 07 tem área total de 300,00m², formada pelas seguintes medidas perimetrais:
“…mede 10,00m, do lado direito, para quem se coloca de costas para o terreno, confrontando com o lote 26, mede 30,00 metros; do lado esquerdo, confrontando com o lote 24, mede 30,00 metros e; nos fundos confrontando com o lote 02, mede 10,00 metros, sem benfeitorias” (fls. 16).
Assim, o contrato particular de cessão de compromisso de compra e venda diverge da matrícula na área total e, mais, na descrição das medidas perimetrais do imóvel cedido, pois o bem cedido tem comprimento de 25 metros da frente aos fundos, o que é compatível com a formação da área total de 250,00m².
Não se cuida, portanto, de mero equívoco perceptível pela eventual discrepância entre área total formada pelas medidas perimetrais descritas no contrato e aquela indicada pelas partes do negócio jurídico.
Ao contrário, as medidas perimetrais descritas para o imóvel cedido formam área total de 250,00m², o que impede o registro da cessão para que abranja a totalidade de imóvel que tem medidas perimetrais distintas e área total de 300,00m².
Diante disso, o registro não se mostra possível.
Essa solução não se altera pela alegação de que estão preenchidos os requisitos para aquisição do domínio pela usucapião, uma vez que o processo de dúvida diz respeito, somente, à possibilidade de registro do título na forma como prenotado.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho a procedência da dúvida.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito”.