Processo 1002506-25.2020.8.26.0100
Dúvida – Notas – Tania Pereira Donato Andrea e outros – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Tania Pereira Donato Andréa, diante da negativa em se proceder ao registro do contrato de locação do imóvel matriculado sob nº 28.875, pelo qual Maria Paula Kadunc, Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc locaram o bem para Tania Pereira Donato Andréa, Débora Pereira Donato e Karine Carvalho Gamboggi Segreto. Os óbices registrários referem-se: a) divergência do estado civil de Maria Paula Kadunc; b) constam como locadoras Maria Cristina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, as quais não detém a titularidade de domínio do bem; c) necessidade de retificação do contrato para declarar que na hipótese de alienação onerosa, os sucessores serão obrigados a respeitar o contrato em todas as suas cláusulas e condições; d) necessidade de declaração expressa que as partes celebram entre si o direito do exercício de preferência; e) declaração da data inicial e final do contrato, bem como o valor inicial da locação mensal do contrato; f) declaração do nome completo dos cônjuges e regime de bens das locatárias Tania e Karine. Destaca o Registrador que os documentos atinentes aos itens “a”, “c”, “d”, “e” e “f” foram apresentados, ficando o óbice registrário restrito à necessidade de observância ao princípio da continuidade, considerando que o contrato de locação foi celebrado unicamente pela titular dominial de 1/5 parte ideal do imóvel, Maria Paula Kandunc, sendo excluída da relação locatícia a outra titular de 4/5, qualificada como menor impúbere, Maria Manoela Soubihe. Juntou documentos às fls.07/56. As suscitadas apresentaram impugnação às fls.57/65 e 76/78, discordando apenas da necessidade do comparecimento de todos os proprietários como locadores. O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida e, no mérito, pela sua procedência (fls.84/86). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e a D. Promotora de Justiça. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que as suscitadas cumpriram cinco das seis exigências, logo houve o reconhecimento da necessidade de atendimento de tais óbices, insurgindo-se apenas em relação à necessidade do comparecimento de todos os proprietários como locadores. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito verifico que o pretensão das suscitadas é improcedente. De acordo com o contrato de locação comercial juntado às fls.14/32, constam como locadoras duas pessoas não detentoras do domínio, quais sejam, Maria Christina Voegeli e Dagmar Lima Kadunc, o que além de ferir o princípio da continuidade, que norteia os atos registrários, segundo o qual deve haver um encadeamento subjetivo, sendo que somente quem detém a titularidade do imóvel poderá dispor do bem, atenta principalmente contra a segurança jurídica. Neste contexto, de acordo com a matrícula juntada às fls. 51/55, a titularidade dominial é exercida por Maria Paula Kadunc, que detém 1/5 da parte ideal e por Maria Manoela Soubihe, menor impúbere, representada por sua genitora Maria Christina Voegeli, que detém 4/5 da parte ideal, logo, deverão ambas as titulares figurarem na qualidade de locadoras. A simples alegação das suscitadas da aplicação do art. 169, III da Lei nº 6.015/73, não cabe no caso em tela, vez que, apesar de haver coincidência entre o nome de um dos proprietários e do locador, a locação deve obedecer o principio da continuidade, nos termos do art. 195 e 273 da Lei de Registros Públicos. Ademais, em consonância com a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel, é imprescindível que as locadoras figurem na matrícula como detentoras do direito real de propriedade. Logo, mister a manutenção do óbice, devendo figurar no contrato de locação, na condição de locadoras Maria Paula Kanduc e Maria Manoela Soubihe, representada por sua genitora Maria Christina Voegeli. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Tania Pereira Donato Andréa, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RICARDO SEICHI TAKAISHI (OAB 244361/SP)
Fonte: DJE/SP 04.03.2020
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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