Processo 1083287-73.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Ana Lucia de Oliveira Vallim – “Registro escritura pública de compra e venda – desnecessária apresentação da cessão de direitos – não violação ao princípio da continuidade – compra e venda realizada diretamente com o titular de domínio – Dúvida improcedente”Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Ana Lúcia de Oliveira Vallim, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro da escritura pública de compra e venda lavrada perante o 25º Tabelião de Notas da Capital, em que constam como outorgado comprador José Dias Vallim e como outorgante vendedor Elizeu Paulo Zucchi, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 130.052. O óbice registrário refere-se à necessidade de apresentação da cessão de direitos de Benedito Marcelino Caetano a José Dias Vallim, tendo em vista que consta averbação na mencionada matrícula de promessa de compra e venda feita pelo proprietário a José Dias e Benedito marcelino, o que caracterizaria violação ao princípio da continuidade, bem como geraria incidência do ITBI. Juntou documentos às fls.03/63. A suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.70. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.74/77).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Apesar das decisões anteriores proferidas por este Juízo, nas quais ficou explícito o caráter real do direito do compromissário comprador, em consonância com os artigos 1417 e 1418 do Código Civil, em recentes decisões do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, baseada em julgados dos Tribunais Superiores, a questão restou pacificada no sentido da possibilidade de registro de escritura pública entabulada entre o proprietário do imóvel e terceiros, ainda que conste averbação de instrumento de promessa, sem que isso caracterize violação ao princípio da continuidade. Neste sentido:”Registro de Imóveis – dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões – Negativa de ingresso de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso provido” (Apelação nº 1040210- 48.2015.8.26.0100, Relator Des. Cor. Geral da Justiça: Pereira Calças, j. em 08.04.2016). “Registro de Imóveis – Ação judicial de adjudicação compulsória em face dos que constam como proprietários do imóvel – Desnecessidade do registro dos documentos que instrumentalizam os sucessivos compromissos de venda e compra – Irrelevância do registro de um deles – Desqualificação registral afastada – Cara de sentença passível de registro – Dúvida improcedente – Recurso não provido” (Apelação nº 0020761- 10.2011.8.26.0344, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 25.10.2012). “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel – Desrespeito ao registro anterior de instrumento particular – Desnecessidade da anuência dos compromissários compradores – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade – Recurso Provido” (Apelação nº 0025566-92.2011.8.26.0477, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 10.12.2013). Dai verifica-se que para a transferência da propriedade para o último cessionário, deve constar somente os titulares de domínio como vendedores na escritura de compra e venda. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 648.468, envolvendo a mesma questão decidiu que:”Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido”Por fim, como bem exposto pelo Douto Promotor de Justiça: “… O compromisso de compra e venda foi averbado em 1956 (fls.62/63), sendo que a escritura pública de transmissão do imóvel foi lavrada em 1971 (fls.39/43), não havendo, desde então, qualquer notícia de insurgência do compromissário comprador Benedito Marcelino Caetano ou tentativa, por sua parte, de se obter a definitiva propriedade do bem”. Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ana Lúcia de Oliveira Vallim, e determino que se proceda ao registro do título apresentado. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RUBENS GOMES HENRIQUES (OAB 383120/ SP) (DJe de 21.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 21/10/2016.

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Processo 1096840-90.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Flavio Luis Piccolo Ferrer e outros – Pedido de providências – averbação de contrato de aluguel que prevê duas modalidades de garantia (caução e fiança) – nulidade – parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91 – improcedênciaVistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Flávio Luis Picco Ferrer, Alexandre Lucatelli Teixeira e Tiago Piccolo Ferrer, diante da negativa em se proceder à averbação do contrato de locação do imóvel matriculado sob nº 8.694, em que figuram como locatária Jucineia Regis Cruz dos Santos e como caucionante Floripes Alves. A qualificação negativa se deu em razão de que Floripes Alves além de figurar como caucionante, também é qualificada como fiadora da locação, configurando mais de uma modalidade de garantia locatícia, o que é vedado pelo parágrafo único, do artigo 37, da Lei nº 8.245/91. Foi apresentada impugnação às fls.28/29. Aduzem os interessados que na cláusula 32 do mencionado contrato, o termo fiador foi usado como sinônimo de caucionante, ou seja, há uma única garantia. O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice registrário (fls.32/34).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a Registradora e o Douto Promotor de Justiça. Os termos do contrato de locação que se pretende averbar (fls.16/25), afrontam o parágrafo único, do artigo 37, da Lei 8245/91 – Lei de Locações, tendo em vista que ficou, de fato, configurada a duplicidade de garantia. Ao contrário do que sustentam os interessados, a fiança não é caracterizada como sinônimo de caução. A caução é garantia de caráter real que recai sobre determinado e particularizado bem de domínio do garantidor. A fiança, por sua vez, é garantia pessoal em que todo o patrimônio do garantidor responde pela dívida (v. Proc. 071384/0/01 – 1ªVRP – j.08/08/2001 – Juiz Venício Antônio de Paula Salles). Analisando o título que se pretende averbar, conclui-se que a fiança encontra-se configurada na cláusula 32, onde é expressamente prevista a solidariedade entre os garantidores, por todos os débitos decorrentes da locação, sem observância do benefício de ordem a que alude os artigos 827, 828, 835 837 a 839 do Código Civil, dispositivos que tratam dos efeitos da fiança; e a caução encontra-se prevista na fl.16, em que é estipulado como garantia, até a efetiva entrega do imóvel locado, o imóvel de propriedade da srª Floripes, matriculado sob nº 8.694 do 4º Registro de Imóveis da Capital. Esta questão já foi objeto de exame pela Egrégia Corregedoria da Justiça:”Registro de imóveis Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, parágrafo único da Lei nº 8.245/1991 Nulidade da caução, como garantia subsequente à fiança- Inviabilidade da averbação correspondente Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça”. (CGJSP Processo nº 34.906/2005 CGJSP Processo/Localidade: Guarulhos. Data Julgamento? 09/08/2006. Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra).”Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – dupla garantia (fiança e caução real) – anadmissibilidade à luz do disposto no art. 37 da Lei 8.245/91 – nulidade de pleno direito da caução, como garantia subsequente à fiança – inteligência do artigo 214 da Lei n. 6015/73 – Pedido Indeferido” (Processo n. 1000755-76.2015.8.26.0100). Nestes termos, consubstancia-se claramente a nulidade prevista no parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locações, o que impede a averbação do contrato de locação. Logo, mostra-se correta a exigência formulada pela Registradora. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Flávio Luis Picco Ferrer, Alexandre Lucatelli Teixeira e Tiago piccolo Ferrer, e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 17 de outubro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: HENRIQUE DA SILVA ANDRADE (OAB 314621/SP) (DJe de 21.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 21/10/2016.

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