* João Pedro Lamana Paiva

O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16.3.2015), sancionado em 16.3.2015, introduz na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o registro de imóveis, como forma de desjudicialização de procedimentos que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, a qual ficou conhecida como emenda da reforma do judiciário.

A concessão da usucapião, pela via administrativa, foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, mas esta é aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social.

O novo instituto da usucapião extrajudicial, ao contrário da usucapião também de índole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o reconhecimento da usucapião especial urbana (art. 183 da Constituição), terá amplo espectro de abrangência, contemplando procedimento aplicável à concessão das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação brasileira.

A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, apresentará o pedido ao registro de imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e  tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor.

O início do procedimento, com base em uma ata notarial lavrada por Tabelião de Notas que esteja sediado na circunscrição em que localizado o imóvel, também representa uma inovação prevista pelo art. 384 do novo Código de Processo Civil, como instrumento legal que tem por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que estejam ocorrendo e sejam passíveis de percepção e consignação pelo Notário. Assim, na hipótese da usucapião, a ata notarial será instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de  toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião.

O procedimento será desenvolvido sob orientação do Oficial de Registro de Imóveis, dispensada intervenção do Ministério Público ou homologação judicial, observando, entretanto, todas as cautelas adotadas na via judicial, como a ciência dos confrontantes, titulares de domínio, terceiros interessados, assim como dos entes públicos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios).

A característica diferencial desse novo procedimento será, entretanto, o da celeridade, sendo possível estimar que terá uma duração aproximada de 90 a 120 dias, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

A retificação extrajudicial, que inspirou o novo instituto extrajudicial, foi introduzida pela Lei nº 10.931/2004 e, em dez anos de sua vigência, depois de dezenas de milhares de procedimentos já realizados no país pelos Registros de Imóveis, não chegou ao conhecimento das entidades de classe que congregam os registradores imobiliários uma só notícia de processo judicial de cancelamento de retificação feita extrajudicialmente, o que dá conta da segurança como esses procedimentos são levados a efeito.

As manifestações de todos os entes públicos e confinantes, bem como o edital, têm prazo de 15 dias. Transcorrido o prazo da última diligência sem que ocorra impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição da propriedade imobiliária em nome do possuidor requerente. Havendo impugnação por qualquer interessado, o registrador imobiliário remeterá os autos ao juízo competente.

O procedimento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por força do art. 1.071 do novo Código de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A ao texto da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que apresenta o teor seguinte:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Como podemos constatar, a ideia da usucapião processada extrajudicialmente, que já vinha sendo defendida pelos registradores e notários desde 2009, prosperou e veio a lume em 2015, não da forma que originalmente havia sido proposta, mas, de qualquer sorte, já significando um avanço.

A redação dada ao § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Públicos pareceu-nos inadequado ao procedimento tendo em vista que a usucapião é um instituto relativamente ao qual não é exigido, necessariamente, consenso ou concordância entre o requerente e o requerido, como ocorre no procedimento de retificação extrajudicial – este, sim, caracteristicamente consensual – já que, ainda que ausente o consenso, se preenchidas as condições legais pelo usucapiente, este estará em plenas condições de adquirir a propriedade imobiliária.

Assim, tendo a lei emprestado um caráter de consensualidade ao procedimento extrajudicial da usucapião, pode-se estimar que ele virá a ter um bom funcionamento como instrumento de regularização fundiária, especialmente dirigido àqueles casos em que houve um prévio negócio entre o usucapiente e o titular do domínio do imóvel (o que será espelhado pela presença do justo título).

Restará, entretanto, um problema de difícil solução na hipótese em que haja o silêncio do titular do direito real sem que isso signifique propriamente discordância com a realização do procedimento (§ 2º do art. 216-A), mas signifique indiferença às consequências de sua não manifestação expressa, que talvez venha a ser uma hipótese bastante recorrente no futuro, dada à forma como o procedimento foi concebido.

Temos convicção, por outro lado, que as dificuldades encontradas na prática reiterada do procedimento, aliadas à possibilidade de que a matéria venha a ser regulamentada pelo CNJ – da mesma forma como ocorreu com a Lei nº 11.441/2007 – poderão significar um aperfeiçoamento desse instituto que nasce das inovações trazidas pelo novel Código de Processo Civil.

Finalmente, levando em consideração que a Lei nº 13.105/2015 entrará em vigor no prazo de um ano de sua recente publicação, julgamos importante que os colegas registradores e notários façam empenho no estudo e na busca do aperfeiçoamento da aplicação das normas trazidas pelo novo Código, especialmente naquilo que influencie diretamente nas respectivas atividades, como é o caso da instituição da usucapião extrajudicial.

Porto Alegre-RS, Março de 2015.

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* O autor é Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, Vice-Presidente do Colégio Registral do RS e Oficial Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.

Fonte: IRIB.

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*Douglas de Campos Gavazzi

Penhor é direito real de garantia vinculado a uma coisa móvel ou mobilizável.

A palavra penhor deriva do latim pugnus, que significa punho, sendo assim, o penhor é um direito real de garantia que prescinde de tradição (entrega do bem).

Cabe esclarecer, que, o credor pignoratício¹ guarda a coisa, entretanto, não pode ficar com ela ad aeternum², em virtude de vedar a legislação nacional o instituto da cláusula comissória. Essa proibição, está contida no artigo 1.428 do Código Civil brasileiro, que se fez com objetivo de evitar a usura por conta do ilícito enriquecimento do credor caso esse retesse à si um bem cujo valor supera a dívida contratual contraída pelo devedor.

Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

Embora codificada, a proibição é também de ordem moral a defesa, visto que o que se busca é a proteção do devedor em eventual relação desigual estabelecida com o detentor do crédito.

No penhor comum ou convencional, firma-se o instituto por contrato com as formalidades do artigo 1.424 do Código Civil:

Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia: I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; II – o prazo fixado para pagamento; III – a taxa dos juros, se houver; IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.

Entretanto, para a constituição do penhor, após o contrato, que não exige escritura pública, deverá este ser registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, conforme preconiza o artigo 1.432 do CC:

Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

O registrador Imobiliário, por disposição legal, desde 1976 tem competência para o registro do penhor de máquinas, utensílios, equipamentos e aperelhos utilizados na indústria, registro esse que deverá ter acesso ao Livro nº 3 de Registro Auxiliar da Serventia Predial, conforme normatizado no artigo 178 da Lei de Registros Públicos:

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:(Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade; II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular; III – as convenções de condomínio; IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; V – as convenções antenupciais; VI – os contratos de penhor rural; VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2. (grifei)

Entretanto, o novo Código de Processo Civil³, prevê em seu capítulo XII, NOVA COMPETÊNCIA NOTARIAL: a homologação do penhor legal.

Esse penhor, ora, se é legal, não depende de contrato como o penhor convencional, é imposto pela lei nas hipóteses do artigo 1.467 do Código Civil:

Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção: I – os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito; II – o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

Então o dono do hotel pode alienar judicialmente a bagagem do hóspede para satisfazer o seu crédito de hospedeiro. Da mesma forma, o locador, dono do bem locado, pode se apossar dos móveis do inquilino para se ressarcir de eventuais aluguéis não adimplidos.

Embora polêmico, o penhor legal é justo, já autorizando a lei civil, excepcionalmente, o penhor extrajudicial (com as próprias mãos):

Art. 1.470. Os credores, compreendidos no art. 1.467, podem fazer efetivo o penhor, antes de recorrerem à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora, dando aos devedores comprovante dos bens de que se apossarem. (grifei)

Na hipótese de penhor extrajudicial, o credor, ainda não pignoratício, deverá imediatamente comunicar a posse ao juiz, pois antes da homologação judicial o credor só detem os bens empenhados.

Ocorre que o artigo 703 do novo CPC, prevê a homologação do penhor legal pelo notário, assim sendo:

CAPÍTULO XII DA HOMOLOGAÇÃO DO PENHOR LEGAL Art. 703. Tomado o penhor legal nos casos previstos em lei, requererá o credor, ato contínuo, a homologação. § 1º Na petição inicial, instruída com o contrato de locação ou a conta pormenorizada das despesas, a tabela dos preços e a relação dos objetos retidos, o credor pedirá a citação do devedor para pagar ou contestar na audiência preliminar que for designada. § 2º A homologação do penhor legal poderá ser promovida pela via extrajudicial mediante requerimento, que conterá os requisitos previstos no § 1º deste artigo, do credor a notário de sua livre escolha. § 3º Recebido o requerimento, o notário promoverá a notificação extrajudicial do devedor para, no prazo de 5 (cinco) dias, pagar o débito ou impugnar sua cobrança, alegando por escrito uma das causas previstas no art. 704, hipótese em que o procedimento será encaminhado ao juízo competente para decisão. § 4º Transcorrido o prazo sem manifestação do devedor, o notário formalizará a homologação do penhor legal por escritura pública; (grifei)

Assim, o dono do hotel ou o locador poderão apossar-se dos bens dos hospedes ou inquilinos inadimplentes requerendo a homologação desse penhor legal mediante requerimento endereçado ao notário, instruindo-o com a conta pormenorizada das despesas hoteleiras, a tabela dos preços fixados, ou a cópia autenticada do contrato de locação, tudo acostado da relação dos objetos retidos.

O notário, recebido o requerimento do credor, autuados os documentos juntados pela parte, deverá notificar o devedor para que no prazo de cinco (05) dias pague o débito ou faça a impugnação da dívida pelos seguintes motivos:

Art. 704. A defesa só pode consistir em: I – nulidade do processo; II – extinção da obrigação; III – não estar a dívida compreendida entre as previstas em lei ou não estarem os bens sujeitos a penhor legal; IV – alegação de haver sido ofertada caução idônea, rejeitada pelo credor.

Uma vez impugnada a dívida, o notário deverá remeter os autos (extrajudiciais) ao juízo competente. Por se tratar de hipótese de conteúdo jurisdicional, não administrativo, o juiz competente a conhecer da lide é o da vara cível – o Corregedor Permanente não tem (ao menos até então) atribuição de julgar litígios pois atua administrativamente conforme preceitua o código judiciário do Estado de São Paulo⁴. Ainda assim, penso que essa remessa e distribuição deverá ocorrer por intermédio do Corregedor.

No silêncio do devedor, e transcorrido o prazo legal da notificação (5 dias) deverá o tabelião formalizar a homologação do penhor legal através de escritura.

A notificação do devedor que o tabelião se incumbe a fazer, entendo que poderá ser lavrada por ata notarial, vê-se que essa notificação⁵ não colide com a competência atribuída aos oficiais de registro de títulos e documentos conforme prevê o artigo 160 da LRP, vez que o tabelião não registrará documento algum, até então, há somente um requerimento do credor para que notifique o devedor e só após a sua inércia, lavrará ato notarial (escritura). Em contrário sendo, o legislador teria previsto que a notificação deveria ser feita pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos, como o fez quando exigiu para a constituição do penhor convencional, seu registro naquela serventia.

A homologação do penhor, deverá ser feita por escritura pública, conforme redação dada pelo § 4º do artigo 703 do novo CPC. Aqui também submeto minha opinião: segundo Paulo Roberto Gaiger e Felipe Leonardo Rodrigues, “a ata pode prolongar-se no tempo, às vezes até por meses, como é o caso, por exemplo, das atas para fazer prova negativa.⁶” Ora, o notário não tem poder homologatório (somente o Estado-Juiz), o tabelião autentica fatos. E a homologação do penhor legal pela via extrajudicial é a constatação de um fato – recebeu o requerimento, notificou o devedor que nos cinco dias quedou-se inerte – lavra a ata narrando todo o fato, que, pode constituir um direito creditório. Segundo o artigo 384 do NCPC, a ata notarial é produção antecipada de provas:

Seção III – Da Ata Notarial – Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fatopodem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião. Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. (grifei)

Nessa linha, corroboro, que o instrumento adequado para a “homologação”, que de fato é uma “autenticação notarial” é a ata prevista no inciso III do art. 7º da Lei 8.935/94 (LNR). E como se cobra? No Estado de São Paulo, a ata seria em diligência (notificação) com valor declarado (valor montante dos objetos retidos e apresentados pelo credor).

Uma nova atribuição notarial, a autenticação do penhor legal de forma extrajudicial, instituto absolutamente inutilizado, entretanto, um novo conceito, uma nova estrutura, uma competência técnica diferenciada – pode dar certo.

*Douglas de Campos Gavazzi é tabelião substituto em Itapevi-SP. Professor na pós graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário da Escola Paulista de Direito – EPD-SP, do Instituto dos Notários e Registradores do Paraná – INOREG-PR e da UNIOES em Recife-PE. Professor na pós graduação nos cursos PROORDEM e ÊXITO em São Paulo, São José dos Campos, Santos, Campinas e Goiânia-GO.

_____________________________

SUGESTÃO DE ATA DE HOMOLOGAÇÃO DE PENHOR LEGAL

ATA NOTARIAL

Aos _________ (___) dias do mês de _____ (___), do ano de DOIS MIL E QUINZE (2015), nesta Cidade e Comarca de ________, neste Cartório situado na Rua _____________, perante mim Tabelião Substituto, aponho a seguinte ata notarial no livro de notas, consignando o que segue:

REQUERENTE

CREDOR, (qualificação completa); devidamente identificado, que em __/__/____ (data), às _____h (tantas horas) me solicitou a lavratura do presente instrumento, com o objetivo de constituir a homologação de penhor legal, nos seguintes termos:

OBJETO

Que é proprietário do imóvel, constituido de (descrição do imóvel); Que por instrumento particular de locação e outras avenças, datado de __/___/____, locou referido bem àDEVEDOR (qualificação completa). O instrumento que regra a locação, me foi apresentado e fica arquivado sob nº ___ na pasta nº ____, do que dou fé; Que tendo o DEVEDOR deixado de adimplir com suas obrigações mensais (pagamentos), o locador, conforme autoriza o inciso II do artigo 1.467 do Código Civil Brasileiro, e art. 1470 do mesmo ordenamento, efetuou o penhor legal dos seguintes bens: DESCRIÇÃO DETALHADA DOS BENS E ESTIMATIVA DE VALORES.

NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR

Assim, conforme requerido pelo CREDOR, nos termos do § 3º do art. 703 do NCPC, providenciei a notificação pessoal do DEVEDOR, em __/___/____ (data) às _____h (tantas horas) oferecendo-lhe o prazo de cinco dias para a quitação do débito ou para que ofereça impugnação ao penhor nos casos previstos no art. 704 do referido NCPC, do que porto fé.

HOMOLOGAÇÃO DO PENHOR

Transcorrido o prazo de 5 dias da notificação do devedor, nesta data, e sem qualquer manifestação para pagamento ou impugnação, homologo por autenticação o PENHOR LEGAL feito pelo CREDOR sobre os objetos acima descritos, consolidando a posso do requerente sobre os mesmos, habilitando-o para a alienação e satisfação do seu crédito, do que de tudo dou fé.

ENCERRAMENTO

É o que me cumpria constatar sobre o penhor acima, do qual autentico a homologação nos termos da lei, e que a pedido da parte faço aqui certificar, dando fé. Faço esta lavratura para os efeitos do artigo 384 do Código de Processo Civil Brasileiro e de acordo com a competência exclusiva que me confere os incisos II e III dos artigos 6º e 7º da Lei Federal nº 8.935 de 18 de novembro de 1994, sendo seu conteúdo em tudo verdade, dou fé; Eu,DOUGLAS DE CAMPOS GAVAZZI, Tabelião Substituto (art. 20, §5º Lei Federal 8.935/94) a lavrei e a subscrevo assinando abaixo do requerente.

____________________

1 É aquele que empresta valores e assim detém a posse da coisa empenhada, retendo-a, podendo executar o penhor judicialmente para vender o bem até sessarcir-se do valor emprestado (art. 1433 CC).

2“Para todo o sempre”.

3Projeto de Lei 8.046/10 – O Novo Código de Processo Civil, que aguarda sanção da presidente Dilma Rousseff (PT), sofreu diversas alterações desde seu projeto inicial, apresentado em 2010, até a aprovação definitiva do Senado, feita no dia 17 de dezembro de 2014

4 Decreto-lei complementar n. 3, de 27 de agôsto de 1969, institui o Código Judiciário do Estado de São Paulo.

5FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial – Doutrina, prática e meio de prova. São Paulo: Quartier Latin, 2010, pag. 159.

6FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial – Doutrina, prática e meio de prova. São Paulo: Quartier Latin, 2010, pag. 136.

Fonte: Notariado – Artigo | 11/03/2015.

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