A aludida lei federal foi criada com o objetivo de autorizar a Companhia Nacional de Abastecimento a utilizar o Regime Diferenciado de Contratações Públicas – RDC, instituído pela Lei nº 12.462, de 04 de agosto de 2011, para a contratação de todas as ações relacionadas à reforma, modernização, ampliação ou construção de unidades armazenadoras próprias destinadas às atividades de guarda e conservação de produtos agropecuários em ambiente natural, bem  como alterar, dentre outros, dispositivos das Leis  Federais nºs 8.212/91,  8.213/91 e da Consolidação das Leis do Trabalho.

A lei é uma conversão da Medida Provisória nº 619/2013 e trata de inúmeros assuntos. Recebeu da então presidenta do Brasil veto parcial e entrou em vigor parcialmente e, em momentos diferenciados.

No meio de um emaranhado de dispositivos trouxe alterações relativas à atividade notarial e registral. Diz o seu artigo 9º:

Art. 9^o  Os contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária, de que trata a Lei Complementar n^o 93, de 4 de fevereiro de 1998, inclusive as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo n^o 4.147-BR, celebrados por instituições financeiras, por meio de instrumentos particulares, terão força de escritura pública. (grife-se).

Parágrafo único.  Os contratos de financiamento de que trata o caput deverão ser transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data de sua assinatura.

Art. 10.  Fica autorizado incluir as seguintes despesas acessórias relativas à aquisição de imóvel rural nos financiamentos de que trata a Lei Complementar nº 93, de 4 de fevereiro de 1998, inclusive as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo n^o 4.147-BR:
I – tributos;
II – serviços de medição, incluindo topografia e georreferenciamento; e
III – emolumentos e custas cartorárias.
Parágrafo único.  As custas cartorárias decorrentes do processo de renegociação de dívida poderão ser incluídas nos respectivos contratos de financiamento, na forma determinada por resolução do Conselho Monetário Nacional.

Assim, com a publicação da referida lei no Diário Oficial da União em 25/04/2013, os legisladores brasileiros, com a ratificação (sanção) da presidenta do Brasil,EXCLUÍRAM a participação dos tabeliães de notas nos atos de formalização dos contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária, de que trata a Lei Complementar nº 93, de 04 de fevereiro de 1998, tanto nas aquisições quanto nas renegociações.
Prestigiou-se o instrumento público. Prestigiadas restaram, mais uma vez, as instituições financeiras. (grife-se).

Num primeiro arroubo de indignação, poder-se-ia pensar: desprestigiou-se o tabelião de notas!;desprestigiou-se a atividade notarial e registral! Será?

Felizmente a resposta é NÃO. O tabelião de notas continuará a exercer o seu ofício, com zelo e dignidade, garantindo às partes publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficiência, tal qual estipulado pela Constituição Federal de 1988 (art. 236), artigo este que é  regulamentado por estatuto próprio, qual seja: a Lei Federal nº 8.935/94.

A atividade notarial e registral continuará crescendo, se aperfeiçoando e modernizando, satisfazendo os anseios sociais dos que nela confiam a exemplo da lavratura de inventários e divórcios pelos mesmos tabeliães de notas rechaçados pelos legisladores e pela chefe desta Nação.

No entanto, poder-se-ia dizer o mesmo quando se pensa na segurança jurídica de tais contratações e/ou negociações? Quando se pensa no mutuário?

Aqui, infelizmente a resposta é SIM. Desprestigiou-se a segurança jurídica e o hipossuficiente da relação, qual seja: O MUTUÁRIO. Este sedento de terra e de uma forma de sustentar a si próprio e a sua família assinará qualquer contrato, seja de aquisição, seja de renegociação. E a pergunta que não quer calar: A Lei ao autorizar as instituições financeiras a firmarem contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária objeto da Lei Complementar nº 93, de 4 de fevereiro de 1998 e as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo n^o 4.147-BR por instrumento particular, não estaria autorizando que as contratações fossem formalizadas por meio de um CONTRATO DE ADESÃO?

Diversas questões surgem. Pode-se citar algumas delas: Os contratos bancários são contratos de adesão? O mutuário aderente, sozinho, teria condições de analisar a legalidade, viabilidade de tais pactos? O tabelião de notas, profissional do direito, com sua missão constitucional de instrumentalizar juridicamente a vontade das partes pode ser excluído de tão complexo negócio jurídico? A instituição bancária teria a imparcialidade necessária para não ferir os princípios da boa-fé-objetiva e da segurança jurídica, dentre outros,que devem permear todos os contratos?
Àqueles que poderiam argumentar que os emolumentos cartorários para lavratura dos pactos são altos devem se lembrar que os tabeliães de notas ao lavrarem um instrumento público ficam adstritos, quanto aos emolumentos, a uma tabela de custas estipulada pelo Poder Judiciário. Aconselha-se, ainda, uma pesquisa junto às Instituições Financeiras acerca dos custos pela formalização de tais pactos. NÃO, ELES NÃO SÃO GRATUITOS. Muito pelo contrário! Via de regra, são valores bem superiores às despesas de cartórios.

Por fim, conclama-se os colegas, tabeliães de notas, a procederem a uma releitura do brilhante artigo do advogado Bruno Mattos e Silva, o qual também é autor do livro”Compra de Imóveis: aspectosjurídicos, cautelas devidas e análise de riscos” postada neste site.

Estas são as primeiras linhas de uma notária e registradora que deseja contribuir para o diálogo e a reflexão com os colegas e demais profissionais do direito, buscando a   melhoria e o aperfeiçoamento da atividade notarial e registral no Brasil.

Velenice Dias de Almeida e Lima é Notária é registradora na Comarca de Rosário Oeste-MT, Diretora de Protesto da ANOREG-MT e presidente do Instituto de Estudo de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Mato Grosso – IEPTB/MT.

Fonte: Notariado – Artigo | 24/02/2015.

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Não raras vezes no cotidiano notarial e registral e até mesmo da advocacia, deparamo-nos com usuários dos serviços e/ou clientes com ocorrências envolvendo o direito real de usufruto, seja objetivando a sua constituição, seja pretendendo se desvencilhar deste direito real já constituído – em situações em que o nu-proprietário e o usufrutuário contratam com um terceiro ou, ainda, quando o nu-proprietário, pela via onerosa, pretende se tornar proprietário pleno mediante aquisição deste direito real.

A respeito desta temática, então, pode-se asseverar que um dos grandes pontos controversos guarda íntima relação com a vedação contida no teor do artigo 1.393 do Código Civil, o qual, em suma, dispõe não poder ser transferido o direito real de usufruto por alienação.

O conteúdo do supracitado artigo evidencia que o usufruto pertence à classe dos direitos não transmissíveis. Previsão legal que é bastante plausível, uma vez que a partir de sua constituição, permitir a alienação do usufruto em ordem sucessiva seria permitir que este instituto perdesse totalmente sua natureza jurídica, porquanto é da própria essência deste direito real o caráter temporário de sua existência.

A temporalidade do direito real de usufruto, segundo o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, advém da previsão legal de que sua existência “extingue com a morte do usufrutuário (CC, 1.410, I) ou no prazo de trinta anos se constituído em favor de pessoa jurídica, e esta não se extinguir antes (CC, 1.410, III)” (2008, p. 449), de forma que fazer do usufruto um novo usufruto, ou seja, coibir que o nu-proprietário venha a exercitar o domínio pleno da propriedade é totalmente inadmissível e contrário ao ordenamento jurídico vigente.

Saliente-se, contudo, que mencionada vedação não é em termos absolutos, conforme ensina o exímio Registrador Imobiliário, Ademar Fioranelli, em seu artigo intitulado O Usufruto e o Novo Código Civil. Vejamos:

(…) não há proibição, também, que o nu-proprietário, conjuntamente com o usufrutuário, transfiram o pleno domínio a terceiro. O motivo é simples. Nesse caso, pela adjunção de todos os elementos da propriedade – uso, gozo e disponibilidade – consolida-se o domínio pleno da propriedade. Não há a figura do usufruto sucessivo – o que ocorreria se, diferentemente, a propriedade fosse novamente bipartida. Nessa operação, há o cancelamento indireto do usufruto, mantido o seu registro apenas como origem e base da alienação efetuada.

Não teria sentido, ou mesmo fundamento jurídico, exigir-se, para alcançar o mesmo propósito, a prévia renúncia do usufruto pelo usufrutuário, para a posterior transferência do domínio pleno do imóvel pelo proprietário. Em qualquer dos exemplos não há a perpetuação proibida do direito real do usufruto, pela consolidação do domínio pleno na pessoa do adquirente. O que se deve prestigiar é a vontade das partes em ato menos oneroso e não proibido pelo legislador. (…) (grifo nosso) (Disponível em http://www.mesquitamello.adv.br/artigos/6.pdf. Acesso em: 20 ago. 2012)

Essa possibilidade consistente na alienação conjunta dos direitos que possuem, por parte dos nus-proprietários e dos usufrutuários a um terceiro, fazendo com que este se torne proprietário pleno da coisa, vem sendo aceito pela doutrina majoritária (Caio Mário, Ademar Fioranelli, Serpa Lopes), e também pela jurisprudência.

Em decisão proferida em 28 de janeiro de 2011, a 1ª Vara de Registros Públicos do Estado de São Paulo aplica o entendimento do registrador Ademar Fioranelli, inclusive transcrevendo parte de sua produção jurídica a respeito do tema, vejamos:

EMENTA NÃO OFICIAL. A lei veda o usufruto sucessivo não a alienação, pelo proprietário, da nua propriedade a um e o usufruto a outro. (…) Nessa mesma linha de pensamento podemos afirmar com segurança, reportando-nos a mais um ângulo da questão, que se repete amiúde na vida dos cartorários, que nenhum impedimento haverá de admitir a registro escritura em que o nu-proprietário, conjuntamente com o usufrutuário, aliene a terceiro o imóvel, já que neste se consolida a plena propriedade. (Processo n.º 0047652-58.2010.8.26.0100, dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, 1ª Vara de Registros Públicos, Rel. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, data do julgamento: 28/01/2011).

Na mesma linha de permissão foi o entendimento da 3ª Vara Cível da comarca de Curitiba ao julgar o Agravo de Instrumento n.º 437.572-6:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FASE DE EXECUÇÃO DE ACORDO JUDICIAL – ESCRITURA ASSINADA A DESTEMPO DEVIDO A ATRASO NA EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ – FATO QUE NÃO PODE SER IMPUTADO AOS VENDEDORES – CONDIÇÃO CONSIDERADA CUMPRIDA – EXTINÇÃO DO USUFRUTO ANTE A CONSOLIDAÇÃO “PLENA POTESTAS” – ALIENAÇÃO DA NUA-PROPRIEDADE E DO USUFRUTO CONCOMITANTEMENTE – POSSIBILIDADE – EXEGESE DO ARTIGO 1.410 , INCISO VI , DOCÓDIGO CIVIL  – POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (Rel. Des. Março Antonio de Moraes Leite, data do julgamento: 11/12/2007).

Estar a par dos entendimentos esposados anteriormente e, acima de tudo, lançar mão destes nas orientações emitidas aos usuários e clientes que dependem da prestação de serviços notarial, registral e jurídica em geral – em se tratando da advocacia – é preservar a celeridade dos atos e a economia para os interessados, sem atentar contra a segurança jurídica dos negócios jurídicos celebrados, de forma que as partes possam, por caminho consideravelmente menos tortuoso, alcançar o mesmo propósito, ou seja, transferir a nua propriedade em favor de um e o usufruto em favor de outro ou, até mesmo, ver pelo instituto da consolidação previsto no artigo 1.410, inciso VI do Código Civil, todos os direitos inerentes à propriedade se concentrar na pessoa do nu-proprietário.

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