*Pércio Brasil Alvares

Uma das novidades trazidas pela Lei n. 13.465/2017, ao introduzir alterações na redação ao art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) foi a instituição de um procedimento de justificação administrativa de posse a ser desenvolvido perante o Registro de Imóveis, visando à comprovação e documentação da existência de posse ad usucapionen, ou seja, de existência daquela posse com ânimo de dono que deve ter o possuidor do imóvel usucapiendo para que possa reivindicar que lhe seja declarada a aquisição da propriedade sobre esse imóvel pela força da usucapião.

Ao que tudo indica, volta-se, hoje, na usucapião extrajudicial, aos moldes do processo judicial de usucapião praticado enquanto vigente o inciso I do art. 942 do pretérito Código de Processo Civil antes da reforma promovida pela Lei n. 8.951/1994, que concebia a ação como sendo de rito especial e não de rito ordinário, como o faz o estatuto processual vigente. No vetusto CPC de 1973 a única coisa que diferenciava aquela ação como sendo de rito especial era a existência de uma audiência prévia de justificação da posse, sem a qual o processo não tinha seguimento. Assim, somente depois de justificada a posse é que a ação podia prosseguir, observado, a partir daí, o rito ordinário.

Essa é uma novidade realmente importante na nova disciplina dada à matéria da usucapião extrajudicial porque muitas questões certamente vão ser colocadas a respeito desse tema que suscita o surgimento de várias dúvidas.

Talvez uma das primeiras questões a ser colocada seja exatamente a de onde essa justificação administrativa (que é definida como um procedimento) vai-se colocar na estrutura do procedimento da usucapião administrativa como um todo, depois de autuado e prenotado o pedido pelo interessado perante o Registro de Imóveis competente. Ou será que essa justificação é um procedimento independente e prévio ao desenvolvimento do rito da usucapião extrajudicial?

Observe-se, a propósito, que é colocada em questão, até mesmo, a necessidade de instrução do pedido articulado perante o registrador imobiliário, com a respectiva ata notarial, já que, se o requerente não consegue apresentar elementos suficientes à comprovação de sua posse, por certo que o pedido de lavratura da ata ser-lhe-á denegado pelo tabelião.

Assim, fazendo-se um exercício acerca das possibilidades, surge, também, uma terceira via, sugerindo que se possa, quando da apresentação do pedido perante o Registro de Imóveis, requerer-se a dispensa da juntada da ata notarial como requisito previsto pelo inciso I do art. 216-A da LRP, ao mesmo tempo em que seja requerida a realização da prévia justificação de posse, ao registrador imobiliário, visando a que o pedido seja adequadamente documentado quanto à prova da posse necessária ao prosseguimento do pedido.

Assim, exitosa a justificação administrativa, teria seguimento o pedido de declaração extrajudicial da usucapião. Ao revés, se inexitosa a prévia justificação, não teria seguimento o procedimento, hipótese em relação a qual surgiria, inevitavelmente, questionamento acerca das consequências da ocorrência dessa situação: o oficial do Registro de Imóveis simplesmente rejeitaria o pedido nos termos do § 8º, ou poderia encaminhar o caso às vias ordinárias nos moldes do que é previsto pelo § 10 ou, ainda, poderia instrumentalizar a suscitação de dúvida, caso manifestada, nos termos do que prevê o § 7º do art. 216-A da LRP?

Como podemos observar, a singela introdução desse dispositivo do § 15 ao art. 216-A da LRP, pela Lei 13.465, modificando as normas procedimentais disciplinadoras do instituto da usucapião extrajudicial, em verdade trás consequências importantes para o rito definido até então, pois viabiliza a possibilidade de profunda alteração na concepção inicial dada à estrutura e ao desenvolvimento desse novíssimo e importante procedimento que possibilita, pela via extrajudicial, de uma forma  célere e  também realizadora de justiça, a aquisição da propriedade imobiliária a partir da posse prolongada no tempo.

As indagações postas neste artigo, entretanto, são apenas algumas das muitas que o tema relativo às implicações promovidas pelas alterações legislativas recentemente operadas na Lei de Registros Públicos, no que concerne à usucapião extrajudicial, que necessariamente deverão ser levadas a debate e reflexão para adequação de sua aplicação na atividade dinâmica afeta aos serviços notariais e registrais.

*Especialista em Gestão de Serviços Notariais e Registrais, Bacharel em Ciências Jurídicas, Mestre em Gestão Ambiental, Gestor dos serviços no Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre. Este artigo foi finalizado em 8.8.2017. Contato: percio@lamanapaiva.com.br.

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*Ana Carolina de Araújo Dantas Loureiro

Direito de preferência é a prerrogativa de se adquirir um bem pelas mesmas condições oferecidas a terceiro (como preço e forma de pagamento). Tratando-se de bem comum, o exercício do direito de preferência objetiva mantê-lo no domínio de quem já é proprietário, evitando o ingresso de terceiro na gestão do patrimônio “ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade” (STJ, REsp 1137176/PR, rel. min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/2/2016). Assim, a manutenção da titularidade do bem de propriedade comum pelo já coproprietário poderia evitar maiores animosidades entre os donos sobre a administração e uso do bem (artigo 1.314 do CC).

Para se operacionalizar o exercício do direito de preferência, o condômino deve ser notificado sobre a intenção do coproprietário de alhear fração ideal do bem antes que seja, de fato, transferida para terceiro. A lei não determina que se ofereça o quinhão aos demais condôminos antes de lançá-lo no mercado (embora tal conduta possa ser realizada por uma questão prática). Ou seja: em tese, pode-se colocar à venda o bem indiviso de propriedade, mas antes de fechado o negócio, deve ser concedido prazo para o exercício da preferência. Destaque-se que, nos bens imóveis, a propriedade apenas é transferida com o respectivo registro em cartório (artigo 1.245 do Código Civil).

No caso de bem indivisível comum, por expressa previsão legal, deve ser observado o direito de preferência do condômino (artigo 504 do CC). Na classificação do Código Civil, “bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam” (artigo 87). Em sentido contrário, “são indivisíveis os bens que não admitem divisão cômoda sem desvalorização ou dano, a exemplo de um cavalo de corrida”[1]. Em outros termos, um bem é considerado indivisível, quando, por suas características, “percebe-se não existir a possibilidade de divisão igualitária que mantivesse a substância e utilidade do referido bem, conforme disciplina o artigo 87 do Código Civil” (TJ-PE, Apelação Cível 313.102-0, rel. des. Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, j. 18/6/2014).

Os bens poderão ser indivisíveis por: 1) determinação legal (caso do módulo rural); 2) por convenção das partes; 3) por sua própria natureza (como um animal).  A jurisprudência admite que no caso concreto, pode ser difícil provar a indivisibilidade (STJ, REsp 9.934/SP, rel. min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, e REsp 1207129/MG, rel. min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 16/6/2015), vez que a “diminuição considerável de valor” pode obstar a divisão (artigo 87 do CC).

Como na alienação de quinhão para um condômino não há entrada de um terceiro na titularidade do bem comum, não é necessária a oferta para os demais coproprietários (STJ, REsp 1137176/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, 16/02/2016). Sendo unidades autônomas de um condomínio, cada proprietário tem direitos exclusivos sobre seus bens. Não há o direito de preferência na alienação por serem bens naturalmente divisíveis.

Diferentemente, na copropriedade de unidade de apartamento de edifício edilício (artigo 1.331 e seguintes do CC), as suas características revelam indivisibilidade. Na prática, é comum ocorrer essa configuração na aquisição de bem por causa mortis (v.g., irmãos que herdam apartamento deixado pelo genitor). Nessa hipótese, construir adaptações para torná-lo divisível (como pôr um muro interno para segmentar o imóvel), além de oneroso, poderia comprometer sua substância, diminuir-lhe consideravelmente o valor ou prejudicar-lhe o uso – o que revela a sua natureza indivisível (STJ, REsp 1207129/MG, rel. min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, 16/06/2015; TJ-PE Apelação Cível 313.102-0, rel. des. Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, j. 18/06/2014; TJPE, Apelação Cível nº 0134302-6, rel. des. Eduardo Augusto Paurá Peres, 27/11/2006).

Importa destacar a peculiaridade sobre bens indivisíveis, mas passíveis de divisão. Como exemplo, têm-se a hipótese da copropriedade de imóvel com vários apartamentos e área comum não configurado na forma de condomínio edilício em que há indivisibilidade fática por ser um único registro para todo o bem (que pode discriminar apartamentos, mas sem matrículas próprias). Nesse caso, apesar de encontrar-se indivisível, pode passar por divisão como ao tornar-se edifício edilício. Houve celeuma doutrinária acerca da aplicabilidade do direito de preferência em tal hipótese. Porém, essa polêmica foi dirimida através de julgados do STJ que abordaram a questão, primeiramente, sob a égide do Código Civil anterior (REsp 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/10/2004). Mais recentemente, a Quarta Turma do STJ ratificou essa orientação para que seja observado o direito de preferência do coproprietário previsto no artigo  504 do Código Civil, in verbis:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ARTIGO 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.
1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do artigo 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n. 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916.
2. De fato, a comparação do artigo 504 do CC/2002 com o antigo artigo 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que – de seis meses – passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, um vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão.
3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao artigo 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma.
6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais.
7. Recurso especial provido. (REsp 1207129/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T, j. 16/06/2015)

Mais recentemente, o STJ tratou novamente sobre o direito de preferência em bens indivisíveis passíveis de divisão.  O caso abordava coproprietários de frações ideais de lotes de terras recebidos por doação. Um donatário alienou a sua parcela sobre o imóvel a outro condômino sem oferecer aos demais cotitulares.  Ante tal fato, os condôminos que se sentiram preteridos ajuizaram ação para pleitear a nulidade do negócio.  Contudo, o STJ entendeu pela desnecessidade de exercer o direito de preferência nessa situação, visto que só houve alterações no percentual da parte ideal de condômino que adquiriu a parte de outrem, sem ingresso de terceiros na titularidade do bem (REsp 1137176/PR, relator ministro Marco Buzzi, 4ª Turma, julgado em 16/02/2016).  Em outros termos, se o adquirente fosse um terceiro, na compra do bem indivisível que poderia passar por divisão, o imóvel mereceria ser ofertado a algum dos coproprietários em respeito ao direito de preferência.

O Código Civil de 2002, assim como o anterior, não estabelece prazo para que o condômino regularmente cientificado possa informar a intenção de adquirir o quinhão do outro, fazendo jus ao exercício do direito de preferência. O STJ já entendeu, por exemplo, que o prazo de 4 dias  entre a missiva e a alienação para terceiro não viola o dispositivo legal (REsp 88.408/SP, rel. min. Salvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, julgado em 23/9/1998, DJ 18/12/1998[2]).

Se feita a alienação sem prévia e regular notificação ao condômino, há o prazo de 180 dias para que o comunheiro alegue judicialmente a inobservância do direito de preferência sobre o bem (conforme redação da parte final do artigo 504 do Código Civil), mediante Ação Anulatória de Prelação, depositando o valor em juízo. Caso não tenha ocorrido a ciência anteriormente, sendo imóvel, conta-se do registro do título de propriedade.

CONDOMÍNIO EM COISA INDIVISÍVEL – VENDA A TERCEIROS – AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO DOS CO-PROPRIETÁRIOS – DIREITO DE PREFERÊNCIA – PRAZO DECADENCIAL – INÍCIO DA CONTAGEM – A PARTIR DA CIÊNCIA, PELO INTERESSADO, DA ALIENAÇÃO – É anulável a venda a terceiro de parte da coisa indivisível tida em condomínio quando não se der ciência aos co-proprietários que, em caso de preterição, poderão exercer o seu direito de preferência movendo a ação competente dentro do prazo decadencial de seis meses, contados a partir do momento em que tomarem ciência direta e efetiva da realização do negócio(alienação), não se admitindo a ciência presumida. Apelo improvido à unanimidade. (TJPE, Apelação Cível nº 28617-3, Relator Desembargador Florentino de Lima, 5ª Câmara Cível, data do julgamento: 25/04/2000).

O prazo de 180 dias é contado a partir da efetiva ciência da alienação (feita sem respeitar o regular direito de preferência). A manifestação desse conhecimento sobre a venda a terceiro pode dar-se de diferentes maneiras, visto que o Código não delimita uma forma específica. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça de Pernambuco, em Ação de Inventário, considerou “que o termo inicial do prazo de cento e oitenta dias para o depósito do preço do bem que é objeto do exercício do direito de preferência se deu em 04/02/2010 (fls. 41/42), quando os herdeiros (ora agravantes) interpuseram petição requerendo ‘a nulidade de todos os atos processuais posteriores à juntada dos instrumentos de procuração anexados aos autos às fls. 617 e 900, inclusive do Alvará de venda nº 897/2009’, momento em que restou demonstrada a ciência destes da autorização judicial para venda do imóvel em comento”. (TJ-PE, inteiro teor do voto no Agravo de Instrumento nº 0249052-6, relator desembargador Roberto da Silva Maia, 1ª Câmara Cível, data do julgamento: 26/03/2013)

Do exposto, constata-se que direito de preferência entre coproprietários permite que o titular de um bem comum possa adquirir fração ideal alienada nas mesmas condições oferecidas por terceiro. Trata-se de uma previsão legal amparada pela jurisprudência com o objetivo de manter a pacificação social e o bom uso da propriedade, vez que o ingresso de terceiro alheio à comunhão pode aumentar o potencial de atrito entre os condôminos sobre a administração do bem. Tal prerrogativa é aplicável nas alienações de bens comuns indivisíveis por sua natureza ou por força de lei.  Outrossim, deve ser observada nas alienações de bens que, embora indivisíveis, permitam divisão, conforme tem sido compreendido pela jurisprudência.

Referências bibliográficas
GAGLIANO, Pablo Stolze & PLAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso Direito Civil. Parte Geral. Saraiva, 2009.
GOMES, Orlando. Introduções ao Direito Civil. Forense, 2001.
GONÇALVES, Roberto Carlos. Direito Civil Brasileiro. Volume V, Direito das Coisas. Saraiva, 2008.
FIGUEIREDO, Luciano & FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Parte Geral. JusPodivm, 2013.
MISQUIATI, Débora Fayad .  Venda de coisa comum indivisível. Artigo jurídico publicado no portal do Conselho Notarial do Brasil – Conselho Federal.  Disponível em <http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NTkwNQ==>. Acesso em 14/07/2017.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. Gen Método, 2014.

*Emília Belo e Rarael Accioly

No Brasil tem sido muito comum o desenvolvimento dos denominados “condomínio de lotes” ou “loteamento fechado”. Apesar da existência de centenas de empreendimentos nestas modalidades, não havia, até então, regramento claro e específico no âmbito federal quanto a estes temas, que, apesar de parecidos, juridicamente possuem diferenças significativas.

Isto porque, o loteamento (Lei 6.766/79) trata-se de uma modalidade de parcelamento do solo, em que uma gleba é subdividida em diversos lotes, totalmente separados juridicamente uns dos outros, com a criação de vias e espaços públicos que são transferidos à titularidade do município.

Já no condomínio (Lei 4.591 e Código Civil/2002), não há qualquer parcelamento do terreno, permanecendo íntegra a gleba originária, mas, por convenção, há instituição de um condomínio pro-diviso, dispondo que naquele imóvel haverá partes que serão de propriedade comum e outras de titularidade exclusiva de cada um dos condôminos, havendo o fracionamento do solo em partes ideais de propriedade e vinculadas, por ficção jurídica, a cada uma das partes exclusivas (unidades autônomas).

Ocorre, porém, que tanto a Lei 4.591/64 (artigo 1º), quando o Código Civil (artigo 1.331), estabelece que para ser possível a instituição de condomínio edilício é necessária a existência de edificações, o que, inicialmente, não se observa no caso da venda de lotes.

Pois bem, com o objetivo de superar tais entraves legislativos e de tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua implementação.

Quanto ao “loteamento fechado”, o poder público municipal na maioria das vezes, concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários dos lotes, normalmente conferindo à associação formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum” que, neste caso, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular.

Apesar disso, não raras vezes vê-se ações questionando a destinação a particulares de bens que, inicialmente, seriam de uso comum do povo (ruas, praças, equipamentos públicos) e, ainda, a legitimidade do município para criar uma nova modalidade de loteamento, apesar de a competência para legislar sobre direito urbanístico ser concorrente apenas da União, Estado e Distrito Federal, cabendo ao município apenas a suplementação do que já existe e tratar assuntos de interesse local (artigos 24, I e 30, I e II, da CF/88).

Igualmente, observa-se a legislação de alguns municípios estabelecendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, através de normas que muitas vezes confundem os institutos do loteamento e do condomínio.

Neste caso, parece ser ainda mais questionável a competência do município para legislar sobre o tema, que indiscutivelmente trata-se de matéria afeta ao direito civil, em relação a que Constituição estabelece ser privativa da União (artigo 22. I).

Defendendo a possibilidade da criação do condomínio de lotes, alguns juristas argumentam que tais leis advêm do que já estabelece o Decreto-Lei 271/67, o qual equipara o condomínio ao loteamento. Ocorre, no entanto, que tal dispositivo deveria ser regulamentado dentro de 180 dias da sua publicação, o que, até então, nunca ocorreu.

Há, ainda, uma tentativa de equiparação ao condomínio horizontal de casas, previsto no artigo 8º da Lei 4.591/64. Neste ponto, a 4ª Turma do STJ, no julgamento do REsp 709.403/SP, deixou claro que para ser possível a instituição do condomínio horizontal é necessário que haja edificação pronta ou, ao menos, a aprovação de um projeto de construção.

Desta forma, com o objetivo de positivar na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes”, foi publicada, no último 11 de julho, a Lei 13.465, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.

Com isso, inaugura-se um novo conceito de lote, que, inicialmente, era somente formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser também a correta denominação para unidade autônoma compreendida em condomínio de lotes, sem parcelamento do solo.

Apesar da imediata entrada em vigor da norma, o tema ainda carece amadurecimento, sobretudo diante da necessidade de adaptação das leis de uso e ocupação do solo dos municípios para contemplar este instituto, em especial quanto a regulação dos parâmetros urbanísticos aplicados ao empreendimento e às unidades autônomas, as quais ainda não têm área construída pré-determinada.

Além disso, com o condomínio de lotes ter-se-á o loteamento latu sensu de uma gleba, mas sem, inicialmente, a urbanização da cidade (vias, parques e espaços públicos). Por este motivo, é possível que a legislação municipal venha a exigir algum tipo de contrapartida do empreendedor, tema que merece artigo próprio, tendo em vista sua complexidade e diversidade de pontos de vistas a serem analisados.

Com efeito, a recém promulgada positivou, ainda, o chamado “loteamento de acesso controlado” que não trata propriamente do “loteamento fechado”, mas permite ao poder público municipal a regulamentação do controle de acesso, sem que haja, no entanto, “o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.

Não deixou claro o legislador se tal controle de acesso pode vir a ser feito em relação aos loteamentos já existentes ou, ainda, os requisitos para criação do referido controle, o que dá uma maior liberdade ao Poder Público municipal quanto a implementação desta nova modalidade.

É fato que a referida normal trouxe muitas e importantes inovações para o direito imobiliário, não apenas em relação aos temas aqui tratados, garantindo, sem dúvidas, uma maior segurança jurídica ao empreendedor, apesar da necessidade de amadurecimento da matéria, em especial quanto aos aspectos urbanísticos envolvidos.

*Emília Belo é sócia do Queiroz Cavalcanti Advocacia.

Rafael Accioly é sócio do Queiroz Cavalcanti Advocacia.

Fonte: iRegistradores | 04/08/2017.

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