*Marco Antonio de Oliveira Camargo

Grande novidade, a Usucapião Extrajudicial é uma importante inovação no sistema de registro de propriedade imóvel no Brasil. Entretanto é procedimento complexo. Sendo uma novidade para os atores que dela participam, toda colaboração e troca de experiências, portanto, deve ser considerada de alguma utilidade e bem-vinda ao debate necessário à sua aplicabilidade prática.

O tabelião que redige este despretensioso artigo tem a intenção de, divulgando sua experiência prática e concepção sobre o tema, colaborar com o necessário debate que se realiza em torno da prática do procedimento.

Como primeira e essencial observação é preciso ressalvar, com o devido destaque, os papéis que necessariamente cada parte envolvida na realização do procedimento se obriga, por força da lei, a desempenhar.

O tabelião de notas deverá lavrar instrumento público da espécie Ata Notarial, com o objetivo fundamental de fazer prova da posse do declarante sobre determinado imóvel.  Esta comprovação documental da posse a ser realizada pelo tabelião, com presunção de verdade (o que é decorrência da fé pública depositada no tabelionato) é característica objetiva que nenhum dos outros envolvidos no processo possui capacidade de suprir.

Não por outro motivo, a nova redação da Lei dos Registros Públicos,  6015/73 com a alteração dada pela Lei 13105/2015 (1) tem relacionado, dentre os documentos a ser apresentados ao Registro de Imóveis, necessários à realização do procedimento de reconhecimento extrajudicial de usucapião extrajudicial,  em primeiro lugar, a ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias  (cf. Lei 6015/73, art. 216-A, inciso I)

Para o procedimento será necessária ainda a participação de um profissional da área de engenharia ou topografia. Sob sua responsabilidade técnica serão definidas as medidas, confrontações, área total e demais características físicas do imóvel, com todas a minúcias necessárias à sua perfeita individualização em relação à superfície terrestre. É fruto de seu trabalho pericial a perfeita identificação do imóvel, o que se consuma através de uma descrição gráfica de suas características singulares. Em outras palavras: a ele cabe fornecer uma Planta e um Memorial Descritivo do imóvel a ser usucapido.

Tal representação gráfica e textual do imóvel (planta e memorial descritivo), além de oferecer a identificação singular do imóvel deve conter a expressa concordância de todos que, de alguma forma, poderiam ter algum interesse contraditório ao procedimento que, ao final  representa a aquisição formal da propriedade do imóvel pelo requerente da usucapião administrativa.

Os indivíduos que deverão se manifestar no sentido de não possuírem nenhuma restrição à realização do registro de aquisição da propriedade por meio da usucapião, por evidente, serão aqueles que figuram no Registro Imobiliário como sendo proprietários do imóvel.

Mas além do proprietário que eventualmente conste no registro imobiliário, também os confrontantes deverão se manifestar pela concordância com o procedimento na medida em que pode estar ocorrendo desrespeito com as divisas de sua propriedade. O possuidor que pleiteia a propriedade pelo decurso do tempo de sua posse, supostamente mansa e pacífica, não deve estar invadindo os limites da propriedade de seu vizinho e se isso eventualmente ocorreu, é legítimo o direito do prejudicado se opor à realização do procedimento.

Além dos vizinhos, também o Poder Público precisa se manifestar para de alguma forma fazer constar que a posse exercida pelo requerente daquela usucapião não prejudica o interesse público, ou seja, que a posse não avança sobre limites de áreas públicas, incluindo-se neste rol de imóveis que a todos interessa, além das ruas e vias de circulação existentes, também as praças e prédios de uso da Administração, bem como eventuais áreas de preservação natural, cursos d’água e demais parcelas de territórios que não podem ser apropriadas por qualquer cidadão individualmente.

Esta é a inteligência do segundo requisito do referido artigo da lei: Art.216-A, inciso II  – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

O próximo requisito legal para a continuidade do procedimento de usucapião é exigência que possui a sua razão de existir, embora possa parecer, para quem não encontra-se habituado à interpretação da aplicação prática da lei material e processual, um pouco exagerado e talvez algo desnecessário.

Este terceira espécie de documentação a ser apresentada ao Registro de Imóveis,  para conseguir a deseja regularização da propriedade por meio da Usucapião Extrajudicial, consiste na apresentação de certidões negativas de distribuição de Ação Judicial no Foro da Comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente (cf. o inciso III do citado art. 216-A).

Tal exigência se explica pela necessidade de comprovar documentalmente que não existe litígio ou pendência  judicial de qualquer espécie que possa envolver a pessoa que pleiteia a usucapião de modo a colocar em dúvida o caráter pacífico e a boa fé daquele possuidor.

Não precisam ser negativas as certidões e também não é necessária a apresentação de certidão envolvendo terceiros quaisquer além do próprio interessado.

O procedimento para a usucapião somente  restará prejudicado face a existência de distribuição de alguma Ação Possessória ou Reivindicatórias sobre o próprio imóvel, ou ainda, quando se confirme a existência da distribuição de algum outro tipo de ação com potencial para desconstituir ou ofender a posse que se alega exclusiva sobre o bem.

Não se concebe como necessária a apresentação de certidões de  distribuição das pessoas dos proprietários anteriores e dos confrontantes. Certamente não é esta a inteligência da Lei.

O objetivo da exigência legal, no entendimento deste autor é apenas e tão somente realizar a comprovação de que não existe litígio envolvendo o bem imóvel e a sua posse como objeto de Ação Judicial. Podem existir dezenas de processos, das mais variadas naturezas, mesmo de ordem criminal, trabalhista, fiscal, que nada disso deve ser considerado empeço à apreciação do pedido de usucapião sobre um determinado imóvel.

Desta ligeira síntese resta ainda a citação de uma quarta ordem de documentos que deverão ser apresentados ao cartório de registro de imóveis: o inciso IV daquele artigo 216-A, efetivamente não é taxativo e embora seja de atendimento obrigatório, oferece margem ampla para interpretação e alargada possibilidade de cumprimento.

A redação legal cita como documentos passíveis da comprovação da posse alegada a apresentação de “justo título” e “quaisquer outros documentos” que eventualmente venham a demonstrar a continuidade,  natureza e tempo da posse.  O Justo título, provavelmente será coisa rara de ocorrer nas diferentes situações práticas que venham a se enfrentar, mas certamente haverão documentos outros que comprovem a relação presente e passada da pessoa com o imóvel objeto da usucapião.

A ATA NOTARIAL

Concluída este longa introdução ao tema, finalmente, é iniciada a análise do ponto que representa o interesse central deste artigo: a ATA

O Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo,  por intermédio de alguns abnegados tabeliães e seus substitutos, realizou um longo, aprofundado e exaustivo trabalho  sobre o papel do tabelião de notas no procedimento necessário à realização prática do procedimento ora em análise.

Como resultado deste estudo foi expedida uma Circular Notarial  contendo um documento anexo consistente de um “Cartilha” sobre o procedimento (2).  Alguns dias depois de tal publicação,  nova Circular foi disponibilizada,  contendo  uma “minuta” ou sugestão para que os tabeliães e seus substitutos possam realizar com segurança esta novíssima espécie de Escritura Pública: “Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial” (3)

O documento é simplesmente assustador.

Da forma ali reproduzida, com todos os seus requisitos, detalhes, quantidade de participantes, documentos e procedimentos que dele fazem parte, aquele ato notarial certamente se qualifica como dos mais complexos e difíceis de serem realizados em tabelionato; ultrapassando em complexidade e dificuldade de realização qualquer espécie de transmissão imobiliária ou testamento que se pretenda realizar. Segundo este tabelião, a Ata Notarial para fins de usucapião, do modo sugerido, supera em complexidade a mais complexa escritura de Constituição de Condomínio Edilício.

Certamente, diante da dificuldade em realizar adequadamente tal espécie de ato notarial, na prática, na esmagadora maioria dos casos, o que deve ocorrer é que os interessados e tabeliães de notas  façam a opção por realizar tal espécie de Ata Notarial na modalidade simples,  ou seja, limitada ao mínimo exigido pela lei. A  ata notarial  deverá se limitar a atestar a existência da posse, suas características constatáveis documentalmente e “in loco”, além de eventuais declarações acessórias do interessado.

Importante ressalvar que a realização da Ata Notarial de simples constatação de possa para fins de usucapião, dispensa a participação de advogado e todos os demais requisitos elencados no Novo Código de Processo Civil. Tal espécie de documento notarial, representa somente o início do longo procedimento ao qual deverá se sujeitar o possuidor interessado em adquirir, pela via da usucapião, a propriedade regular de seu imóvel.

Entende este tabelião ser muito recomendável a realização deste importante  documento, ainda que não tenha sido tomadas nenhuma das outras providências; que o procedimento somente venha a ser realizado no futuro e que ainda não exista a intenção de começar em breve o procedimento de realização da usucapião extrajudicial.

A Ata Notarial de simples constatação da posse pode ser  a primeira e única providência a ser tomada no momento atual. Todos os demais requisitos, documentos e providências, podem ficar para depois.

Assim procedendo, pelo menos dois benefícios são garantidos ao interessado: um gasto econômico reduzido (pois a ata simples tem custo reduzido em comparação à outra, completa) e ainda terá comprovada, sob a fé pública notarial, a existência efetiva da posse e de uma data na qual ela se manifesta.

Optando-se por deixar para um futuro distante a conclusão do procedimento, na pior das hipóteses, o Oficial de Registro de Imóveis encarregado de qualificar o pedido, poderá exigir a realização de nova e contemporânea ata notarial para simples comprovação da manutenção daquela posse alhures certificada. Entretanto, ainda que exista tal exigência, certamente o registrador não deverá ignorar esta primeira ata notarial pois ela lhe oferece  a dupla segurança de existência daquela posse e do tempo decorrido de seu início.

Como colaboração para eventuais interessados segue um exemplo (minuta /sugestão) deste modelo simples de Ata Notarial para constatação de posse e futuro reconhecimento de usucapião. Trata-se de  uma situação particular que efetivamente ocorreu no tabelionato onde atua o autor  e que, apesar de possuir características singulares, representa situação que efetivamente ocorre com alguma frequência nas mais diversas localidades deste imenso país. 

ATA NOTARIAL PARA FINS DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO 

Aos  – (–) dias do mês de — do ano de  dois mil e dezesseis (2016), neste distrito de Sousas cidade e Comarca de Campinas, Estado de São Paulo, perante mim, Oficial de Registro Civil e Tabelião de Notas, ao final  assinado, compareceu   JJ,   (qualificação completa) ,  neste ato acompanhada por seu advogado Dr. —,  (qualificar  – att. a  presença de advogado é opcional)  os presentes reconhecidos e identificados, via dos documentos de identificação pessoal exigidos e exibidos, do que dou fé. Por ela solicitante, no ato acompanhada por seu advogado, me foi solicitada a realização, conforme previsto no inciso III do artigo 7º da Lei Federal nº 8.935/1994, da presente ata notarial para constatação de fatos, para a específica finalidade de, com tal instrumento público, ter atestado seu tempo de posse sobre o imóvel adiante descrito e qualificado e assim possibilitar, na forma prevista pelo artigo 216-A do Código de Processo Civil, a realização de pedido de RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO. Em atendimento ao requerido é feita a presente Ata Notarial nos seguintes termos:

1-) DAS DECLARAÇÕES PRELIMINARES: Por ela requerente me foi, inicialmente declarado que:

1.1-) É civilmente viúva, por falecimento de —-  óbito ocorrido em data de —-  (conforme Registro de Óbito sob n —–), com quem foi legalmente casada conforme Termo de Casamento nº  x, fls.x do livro B-x do  X-CRCPN da Sede desta Comarca de Campinas – SP.

1.2-) Que em estado civil de viúva, no início do ano de 1990, recebeu a posse de um imóvel urbano localizado neste município e comarca de Campinas, Estado de São Paulo, localizado em área territorial pertencente à Xª Circunscrição Imobiliária desta Comarca de Campinas com frente para a via pública denominada Avenida —- . Que a posse do referido imóvel lhe foi transmitida pelo genitor de seu falecido marido,  Sr. xxx, gratuitamente, sem condição ou encargo e igualmente desacompanhada de qualquer documento ou formalidade, razão pela qual não possui qualquer título de transmissão ou prova documental de aquisição de direitos sobre o imóvel.

1.3-) Que mantém no imóvel referido sua residência habitual e a posse sobre o mesmo vem ocorrendo, sem interrupção ou oposição de qualquer espécie, desde o início do ano de mil novecentos e noventa (1990) que nunca teve qualquer tipo de contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, sendo a sua posse mansa, pacífica e contínua e sua atitude com relação ao mesmo exatamente igual à posição de proprietário, pois sempre agiu como se fosse a sua própria dona,  motivo pelo qual encontra-se habilitada, na forma prescrita pelo artigo 1238 do Código Civil Brasileiro, a pleitear a propriedade sobre o referido imóvel, independentemente da comprovação da boa-fé e da existência de título aquisitivo;

2-) DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS: Para fins de realização da presente ata notarial e para comprovação do tempo efetivo de sua posse sobre o imóvel,  a solicitante exibiu para este tabelião os  documentos a seguir relacionados:

2.1-) Carnê de lançamento de Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU de imóvel sob o Código Cartográfico nº —-  do exercício do ano de 1999, em que consta o nome de proprietário  CAL   e compromissário comprador  MCF, bem como indicando a área total do terreno  como xxxxxm² e área construída de xxxxxm², com ano de depreciação de 1991.

2.2-)    Parecer Técnico assinado pelo Engenheiro xxx, CREA xx, com escritório profissional na Rua  —- datado de xxxxx, elaborado para a específica finalidade de identificação de imóvel, no qual consta representação gráfica/croqui de identificação do imóvel referido e do imóveis confrontantes que, à época foram vistoriados pelo referido engenheiro. Apresentados ainda e devidamente conferidos carnês para pagamento de IPTU dos últimos seis (06) anos no qual não existem alterações cadastrais com referência ao acima citado.

2.3-) Apresentada ainda uma via de Planta, em folha única, assinada pelo engenheiro xxxx onde consta a identificação de uma unidade residencial com dois dormitórios, sala, cozinha e banheiro, com a área total construída de xxxxm², área total do terreno xxxm² e área livre   xxxxm². Em referida planta o terreno sobre o qual está edificada a construção tem indicado como medida de frente para a via pública xxxxx m, nas laterais, da frente aos fundos, xxxxm e nos fundos   xxxm. Referido documento não contem em seu teor qualquer menção à data de sua realização e tampouco comprovação de ter sido apresentado à municipalidade de Campinas para a devida aprovação.

3-) DA DILIGÊNCIA AO LOCAL E DAS CONSTATAÇÕES: Na companhia da solicitante e de seu advogado, este tabelião dirigiu-se ao imóvel acima referido, na Avenida xxxxx   e pessoalmente constatou tudo o quanto a seguir se relata:

3.1-) O imóvel tem sua fachada para a referida via pública fechada por muro de alvenaria. O acesso ao imóvel é feito por um único portão metálico, como fechamento que impede a visão do interior do imóvel e com abertura de tamanho suficiente para permitir o acesso de veículos à propriedade. Ao lado esquerdo do referido portão, em área interna do imóvel constatei a existência de “caixa padrão” que guarnece o medidor de consumo de energia elétrica, contatei pessoalmente que o referido receptáculo metálico está enferrujado e desgastado pelo tempo. Ao conferir o “medidor” de energia constatei que o mesmo contém lacre, a inscrição “CPFL Paulista” e abaixo desta marca a indicação “2012”, perguntado sobre este fato, a solicitante  informou que a troca de tal medidor ocorreu recentemente mas que a ligação no local já existia em data muito anterior a este ano de 2012 e que efetivamente possui contas de consumo de energia, em que figura o seu nome como proprietária/responsável pela instalação e consumo e que, entretanto, tais comprovantes não estavam naquele momento em seu poder.

3.2-) Adentrando no imóvel constatei que efetivamente a construção existente no local encontra-se nos fundos do imóvel e que existe um grande recuo entre o muro de fechamento da frente do terreno, e o espaço entre a rua e o prédio residencial edificado nos fundos do imóvel está inteiramente pavimentado, com piso de concreto.

3.3-) Ao adentrar na residência constatei que a construção existente tem as características indicadas na Planta anteriormente apresentada, com exceção de algumas alterações consistentes em coberturas de área necessária à guarda de veículos e também como proteção à área de serviço – lavanderia.  A residência, portanto, possui uma sala, onde se encontra a porta de entrada, à sua direita existe um quarto, à sua esquerda um pequeno hall de passagem, que permite acesso ao único banheiro ali existente  e também à cozinha que fica junto à divisa do imóvel; defronte a esta sala existe outro quarto e, nos fundos, com acesso por uma porta no canto esquerdo da cozinha existe uma área de serviço. Constatei que o estado de conservação do imóvel é bom, tendo a solicitante declarado ter realizado algumas pequenas reformas nos últimos anos e que o prédio efetivamente possui mais de 20 (vinte) anos de sua construção, o que entendi possível, na medida em que alguns detalhes construtivos indicam que de fato não se trata de obra nova: os azulejos e pisos ali existentes, por exemplo não são do tipo que são vendidos no comércio atualmente.

3.4-) Constatados os fatos no local, considerados os documentos apresentados, pode atestar este tabelião que a solicitante possui efetiva posse do imóvel, que esta posse não representa fato novo  e que existem provas documentais e que testemunhas podem confirmar o termo inicial da referida posse e que, se necessário for, nova intervenção notarial pode ser realizada, para confirmar a existência de outras provas materiais da posse.

4-) DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS E DO ENCERRAMENTO DO ATO:  4.1-) A solicitante foi devidamente alertada por este tabelião e seu advogado da necessidade de atendimento dos demais requisitos legais para a obtenção da propriedade do referido imóvel por meio do reconhecimento judicial ou extrajudicial de USUCAPIÃO sobre o referido imóvel, sendo necessário, além da realização desta ata notarial, deverão ser atendidos os demais requisitos elencados no artigo 216-A do Código de Processo Civil, a saber:  II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.Constatados os fatos acima, nada mais havendo a declarar ou fazer constar, lavrei a presente ata notarial, para que surta todos os fins jurídicos almejados em Direito, inclusive como meio de prova admitido em processo judicial ou extrajudicial.  Eu, Marco Antonio de Oliveira Camargo, fiz redigir e imprimir em meu livro de notas a presente ata notarial,  para os devidos fins, e que vai por mim assinada, pela solicitante e seu advogado. Nada mais.  Eu, (a)  Tabelião a digite, conferi, fiz

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NOTAS

(1)  Nova Redação de artigo da Lei dos Registros Públicos –  Lei 6015/73 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL)

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:  (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.    (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 1^o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 2^o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.    (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 3^o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4^o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 5^o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 6^o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4^o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5^o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.    (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 7^o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 8^o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.    (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 9^o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.   (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

(2)  Por meio da Circular Notarial nº 2407/2016 datada de 04 de maio de 2016 –http://comunicacao.cnbsp.org.br/ver_mensagem.php?id=H|644|198066|121207278185010100  – enviada eletronicamente a todos os tabeliães e usuários cadastrados – foi disponibilizada uma  cartilha sobre usucapião extrajudicial – Material ricamente ilustrado, cuidadosamente elaborado e de inquestionável valor pedagógico (cuja leitura é vivamente recomendada por este autor)  foi apresentado aos leitores acompanhado da seguinte introdução:  Em busca de novas formas de aproximar o cidadão do tabelião de notas, a Comissão de Comunicação e Marketing do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) idealizou uma Cartilha de Procedimento para a lavratura da Ata notarial para usucapião extrajudicial.O Link para acesso  à cartilha é o seguintehttp://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Uploads/Cartilha%20usucapiao%20final.pdf

(3)   Como anexo da Circular Notarial nº 2414/2016  – de 12 de maio de 2016, o  CNB/SP disponibilizou um Comunicado e uma Minuta com a estrutura da Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial.  O principal teor do comunicado é o seguinte: Prezados tabeliães,     O Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) disponibiliza aos seus associados, sugestão para a estrutura da Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial, com os elementos gerais que devem constar nos atos. (grifei) A minuta sugerida é documento,  com acesso possível por meio do Link: http://mail.uol.com.br/?xc=2f8a28956998069e779885451ce91cff#/webmail/0/minuta%7C/INBOX/page:1/OTQ2NTc  e que tem a seguinte estrutura:

Elementos que devem constar na Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial

1 – Finalidade: Atestar a posse e outros requisitos para a usucapião extrajudicial.

2 – Tabelionato/Diligência: (dados do Tabelionato ou endereço da diligência).

3 – Data

4 – Partes presentes ao ato:

4.1) Solicitantes: [qualificação completa do(s) solicitante(s)].

4.2) Advogado(a): (qualificação completa do advogado).

4.3) Engenheiro(a): (qualificação completa do engenheiro responsável pela elaboração da planta/memorial), com ART/CREA – Anotação de Responsabilidade Técnica sob nº (…) e RRT/CAU – Registro de Responsabilidade Técnica sob nº (…), a seguir indicado como Responsável Técnico.

4.4) Confrontantes: (qualificação completa do confrontante), a seguir indicado como Confrontante “1”. (qualificação completa do confrontante), a seguir indicado como Confrontante “2”. (qualificação completa do confrontante), a seguir indicado como Confrontante “Fundos”.

5 – Solicitação: Os solicitantes requerem: 5.1) Atestar o tempo de posse no imóvel situado na (endereço completo), adiante descrito; 5.2) Atestar a existência do contrato particular de cessão de posse de seus antecessores; 5.3) Verificar a existência do imóvel e da construção que fizeram no imóvel; 5.4) Verificar a existência de benfeitorias que fizeram; 5.5) Ouvir as declarações dos confrontantes sobre a sua posse;5.6) Receber as declarações, planta e memorial descritivo realizados pelo Responsável Técnico.

6 – Fundamento legal: Usucapião constitucional e legal: Constituição Federal, 183, Código Civil, artigo 1240, Lei 10.257/2001, artigo 9º. (varia de acordo com o tipo de usucapião aplicado ao caso)

7 – Imóvel usucapiendo: (descrição pormenorizada do imóvel objeto da usucapião)

Exemplo:   Terreno situado na área urbana de São Paulo, SP, na Rua (…), com área superficial de (…), medindo (…) de frente à dita Rua, a Oeste, medindo (…), a Norte onde se divide com propriedade de Beltrano de Tal, medindo (…) nos fundos, a Leste onde se divide com propriedade de Fulano de Tal e, finalmente, medindo (…) ao Sul, onde se divide com propriedade de Cicrano de Tal. Este imóvel encontra-se no quarteirão formado pela Rua (…), Rua (…), Rua (…), e Rua (…), no Bairro (…), tudo em conformidade com a planta fornecida, que fica arquivada neste tabelionato.

7.1) Registro Imobiliário: Referido imóvel está descrito e caracterizado na (MATRICULA OU TRANSCRIÇÃO), conforme se verifica pela certidão do Ofício de Registro Imobiliário desta Cidade, emitida em (…), cuja cópia fica arquivada neste tabelionato.

7.2) Este imóvel encontra-se lançado no cadastro da prefeitura deste Município sob nº (…), em nome dossolicitantes. Uma cópia do lançamento do IPTU, Imposto sobre a propriedade territorial urbana, em nome dos solicitantes, ano (…), fica arquivada neste Tabelionato.

7.3) O valor atribuído pela prefeitura para este imóvel é (…).

8 – Constatação primeira: Na (data da lavratura do ato), neste tabelionato, verifiquei e dou fé dos seguintes fatos:

8.1 – Declarações dos solicitantes: Os solicitantes declaram, sob responsabilidade civil e penal:

8.1.1) Residem no imóvel descrito desde (data do início da posse), tendo a posse plena, exercida diretamente, com a intenção de serem dono (animus domini);

8.1.2) Receberam a posse de (nome do antigo possuidor) nesta data, (data do início da posse), tendo ali estabelecido a sua moradia, de forma mansa, pacífica e contínua;

8.1.3) Não são proprietários, cada um deles ou os dois, de imóvel urbano;

8.1.4) Atribuem a este imóvel, para fins de usucapião, o valor de (…).

8.2 – Contrato de direitos de posse: Os solicitantes me apresentam um contrato particular de cessão de posse, firmado por eles e por (qualificação completa do antigo possuidor), em (data do contrato). Neste contrato, verifico haver declarações de (nome do antigo possuidor) informando que tomou posse deste imóvel em (data), tendo ali estabelecido a sua moradia de forma de forma mansa, pacífica e contínua, cedendo-a aos solicitantes por ato oneroso.

8.3 – Contas de consumo: Os solicitantes me apresentam as seguintes contas de consumo que tem como consumidores um dos dois: Contas de luz emitidas pela (empresa concessionária de energia elétrica), com vencimento e quitadas, a primeira em (data) e a última em (data).

8.4 – Declarações do(s) confrontante(s):

O Confrontante “1” declara, sob responsabilidade civil e penal:

8.4.1) Reside no endereço indicado na sua qualificação desde (data), tendo sido vizinho de (antigo possuidor/proprietário) e, desde (data), dos solicitantes;

8.4.2) Conhece os solicitantes desde esta data e garante que ambos ali têm a sua moradia, os quais possuem a posse plena, exercida diretamente por eles, demonstrando a intenção de serem donos (animus domini) e de forma mansa, pacífica e contínua, desde (data);

8.4.3) Ajudou os solicitantes a construírem uma laje e um muro; (exemplos de benfeitorias)

8.4.4) Reconhece os solicitantes como titulares deste imóvel e aceita os limites indicados na planta apresentada pelo Responsável Técnico.

8.5 – Declarações do responsável técnico: O Responsável Técnico declara, sob responsabilidade civil, penal e técnica que:

8.5.1) Elaborou o Memorial descritivo e planta do imóvel usucapiendo que contém as seguintes características:  – Medidas perimetrais (descrever), perfazendo a área total de (descrever) m², com ponto de amarração (descrever), tendo como confrontantes (descrever).

9 – Constatação segunda: Na (data), entre (horário) e as (horário) (hora legal brasileira), em diligência na (endereço da diligência), verifiquei e dou fé dos seguintes fatos:

9.1) Existe o imóvel usucapiendo, conforme indicado pelos solicitantes e pelo memorial descritivo. Tirei (…) fotos externas e (…) internas, as quais podem ser aferidas pelas imagens que faço e imprimo em cores nesta ata notarial;

9.2) O imóvel tem as características de moradia familiar que tem, em sua frente, um muro contínuo que o separa da calçada de pedestres. (exemplo)

9.3) Os solicitantes lá estavam, com as chaves das duas portas externas. (exemplo)

10 – Certidões e documentos apresentados e arquivados: Recebi, conferi e dou fé da apresentação dos seguintes documentos apresentados, que ficam arquivados nestas Notas em cópia digital:

10.1) Documentos de identificação e estado civil das partes indicadas, exceto as certidões de casamento doConfrontante “1”, Confrontante “2”, Confrontante “Fundos”, do Responsável Técnico e doAdvogado; (exemplo)

10.2) Planta e memorial descritivo assinados pelo Responsável Técnico;

10.3) Certidão do Ofício de Registro Imobiliário deste Município;

10.4) Lançamento do IPTU – Imposto predial e territorial urbano, para o ano de (…);

10.5) Lançamento do valor atribuído pelo Município, nesta data, para o imóvel usucapiendo;

10.6) Contrato particular de direitos de posse firmado pelos solicitantes e (antigo proprietário/possuidor) em (data);

10.7) As contas de consumo de eletricidade emitidas pela (empresa concessionária de energia elétrica) e quitadas, a primeira vencida em (data) e a última em (data);

10.8) Seis fotos do imóvel usucapiendo; (exemplo)

10.9) Certidões negativas do distribuidor cível, com prazo de 20 (vinte) anos a partir desta data, em nome dos solicitantes e de (nome do antigo possuidor).

11 – Declaração do Responsável Técnico: Concorda que as suas declarações e referências ao memorial descritivo e à planta do imóvel usucapiendo feitas nesta ata notarial são fiéis.

12 – Declaração do Advogado: Sob responsabilidade profissional, civil e criminal, diz que concorda com os procedimentos realizados e estão de acordo com lei e que os fatos narrados estão de acordo com a solicitação feita nesta ata notarial.

13 – Declaração dos confrontantes: Os confrontantes “1”, “2” e “Fundos” concordam que os fatos narrados estão de acordo com o que conhecem e com os demais termos desta ata notarial.

14 – Declaração das partes: Os solicitantes concordam que os fatos narrados estão de acordo com o que conhecem e com os demais termos desta ata notarial.

14.1) Declaram que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo.

15 – Declaração de todas as partes: Todos declaram que esta ata foi lida integralmente a eles, cujos termos foram explicados pelo tabelião ou por seu escrevente. O ato foi integralmente compreendido por cada um, nada tendo a opor sobre a certeza do que aqui se expõe.

15.1) Aconselhamento notarial: As partes foram esclarecidas sobre as normas legais e os efeitos probatórios atinentes a esta constatação, em especial sobre as normas legais citadas nesta ata, declarando não ter restado dúvida e dando-se por satisfeitas.

16 – Declarações do Tabelião:

16.1) Configuração da posse: Diante dos elementos probatórios elencados, atesto a configuração da posse ad usucapionem.

16.2) Autenticação: Reconheço a identidade e estado civil dos presentes, a vista dos respectivos documentos de identidade e do registro civil apresentados, bem como suas capacidades para o ato.

16.3) Normas legais: Foram cumpridas as exigências constantes da Lei Federal nº 6.015/73, art. 216-A e seguintes. Esta ata é lavrada conforme previsão do Código de Processo Civil, art. 384, e da Lei 8.935/94, incisos III dos artigos 6º e 7º, bem como das demais normas atinentes ao serviço notarial.

16.4) Informou às partes que a declaração de domínio decorre de procedimento próprio perante o Oficial de Registro competente.

16.5) Informou às partes que a dúvida registral somente poderá ser suscitada por elas próprias.

16.6) Os seguintes escreventes participaram da elaboração deste ato, procedendo com a constatação de fatos, orientação das partes, coleta de informações e documentos, elaboração e impressão do texto, coleta de assinaturas e arquivamento: FULANO NOME COMPLETO e BELTRANO NOME COMPLETO.

16.7) Fé notarial: Dou fé das declarações contidas neste instrumento, dos documentos apresentados e arquivados, ou não, das autenticações feitas e de que a escritura foi lida e assinada pelas partes presentes.

PARTES ASSINAM   /  ESCREVENTE(s) ASSINA(m) /  TABELIÃO ASSINA.

Fonte: Notariado | 08/08/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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*Wendell Jones Fioravante Salomão e Isabel Novembre Sangali

O presente artigo se inicia com a seguinte observação: “Mancomunhão não está especificada em lei, confunde-se com condomínio, e é vivida diariamente no ordenamento jurídico brasileiro”.

Assim sendo, pode-se começar a explicar onde nasce a famosa e tão discutida mancomunhão, conhecida pela doutrina e por muitos operadores do direito.

Após uma separação ou divórcio, os bens não partilhados, em comum ao casal, são semelhantes à herança (saisine), considerando, em regra, que o casal não pode alienar ou gravar seus direitos, antes da partilha, posto que o direito à propriedade e posse é indivisível.

Os bens ficam numa situação denominada pela doutrina como mancomunhão, onde não se podem identificar o “quantum” pertence a cada um, sem haver expressa definição.

Então, trazidos os bens à partilha, e com divisão em 50% para cada um ou qualquer outra fração, o casal migra ao estado de condomínio de cada bem imóvel, podendo alienar ou gravar sua fração ideal.

Nascido o condomínio, os bens ganham o respaldo dos dispositivos legais do Código Civil que regulam, por exemplo, o direito de preferência do ex-cônjuge ao alienar ou gravar o bem imóvel, podendo ainda requerer a extinção do condomínio por ação de divisão ou alienação judicial, não se cogitando a nova partilha e dispensando a abertura de inventário.

Então, diante deste posicionamento, a Segunda Seção do STJ fixou entendimento no sentido de que: “convencionado na separação do casal que o imóvel seria partilhado, tocando metade para cada cônjuge, e permanecendo em comum até a alienação, o fato de o marido deter a posse exclusiva dá à mulher o direito à indenização correspondente ao uso da propriedade comum, devida a partir da citação. Trata-se de condomínio, regulado pelas regras que lhe são próprias, desfazendo-se desde a partilha a mancomunhão que decorria do direito de família” (EREsp 130.605/DF, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 23/4/2001).

Senão vejamos:

“Processo 1048935-26.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Marcio da Silva Geraldo – Marcio da Silva Geraldo – Dúvida – divórcio sem partilha de bens – intenção dos ex-cônjuges em dividir o valor do imóvel na sentença homologada – condomínio, e não mancomunhão – possibilidade de venda de parte ideal – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de MARCIO DA SILVA GERALDO, após negativa em proceder ao registro Escritura de Compra e Venda em que Denise Freitas transmite parte ideal do imóvel objeto da matricula nº 42.469 daquela serventia. O óbice ocorreu pois, segundo o Registrador, a transmitente e o adquirente eram casados em regime de comunhão parcial de bens, e a sentença de divórcio não acarreta que os bens passem automaticamente ao regime de condomínio, permanecendo em mancomunhão. Assim, não há disponibilidade em ser vendida parte ideal, pois o regime de mancomunhão é sui generis, no sentido de que o bem não é divisível entre as partes. Para regularizar a situação, o Oficial entende imprescindível a partilha dos bens. Juntou documentos às fls. 07/23. Em impugnação às fls. 24/25, o suscitado alega que na sentença de divórcio restou claro que o imóvel foi mantido em condomínio entre as partes, afastando assim os argumentos do Oficial. Apresentou documentos adicionais às fls. 37/45. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 29/30). É o relatório. Decido. É controvertida a natureza jurídica do estado dos bens do casal que se separa judicialmente ou se divorcia sem ultimar a partilha. Há entendimento no sentido de que, antes da partilha, os bens continuam a pertencer a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, em situação semelhante à que ocorre com a herança, mas sem que nenhum deles possa alienar ou gravar seus direitos. Para essa corrente, até a partilha prevalece o estado de mancomunhão; depois, caso se estabeleça um quinhão a cada um dos cônjuges, passaria para o regime de condomínio. Já a segunda corrente sustenta que, mesmo antes da partilha, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio. Os documentos apresentados inicialmente ao Registrador embasam o seu entendimento de que o bem permaneceu em mancomunhão. Contudo, no acordo homologado no divórcio, apresentado apenas após requerimento deste Juízo, mostra a possibilidade de que o bem tenha passado ao regime de condomínio. Destaco (fl. 41): “o valor [da venda do imóvel] será dividido em partes iguais aos Requerentes, ficando ressalvado o direito de preferência de qualquer das partes em adquirir a parte ideal de 50%” (grifo nosso) A segunda parte (direito de preferência) pressupõe que o bem está no regime de condomínio, e decorre diretamente do art. 504 do Código Civil, sendo apenas cláusula expressa do que já definido em lei. Porém, é a parte em destaque que traz solução ao caso, sobretudo devido a sua correspondência com os seguintes julgados: STJ/RE 983.450 Rel. Ministra Nancy Andrighi “Como se vê, as bases fáticas firmadas no acórdão recorrido são claras no sentido de que ainda não houve a partilha de bens do casal que, por acordo homologado em Juízo, relegou a divisão do patrimônio comum para momento posterior. Todavia, o recorrente e a recorrida fizeram constar do mencionado acordo de separação consensual, que o imóvel, objeto deste litígio, seria vendido e que a divisão do produto se daria em partes iguais, estabelecendo inclusive preço mínimo. Dimas Messias de Carvalho (in Direito de Família, 2ª ed., Belo Horizonte: Del Rey, 2009, p. 211/212) distingue o estado de mancomunhão do estado de condomínio, com as seguintes considerações:’Os bens não partilhados após a separação ou divórcio, pertencem ao casal, semelhante ao que ocorre com a herança, entretanto, nenhum deles pode alienar ou gravar seus direitos na comunhão antes da partilha, sendo ineficaz a cessão, posto que o direito à propriedade e posse é indivisível, ficando os bens numa situação que a doutrina denomina de estado de mancomunhão. Não raras vezes, entretanto, quando os bens estão identificados na ação de separação ou divórcio, são partilhados na fração ideal de 50% (cinquenta por cento) para cada um, em razão da meação, importa em estado de condomínio entre o casal e não mais estado de mancomunhão. Tratando-se de condomínio, pode qualquer um dos cônjuges alienar ou gravar seus direitos, observando a preferência do outro, podendo ainda requerer a extinção por ação de divisão ou alienação judicial, não se cogitando a nova partilha e dispensando a abertura de inventário.’Como se percebe, no processo em julgamento, constou do acordo homologado em Juízo a manifestação expressa da vontade de ambos os ex-cônjuges no sentido de vender o referido imóvel, sendo o produto dessa venda dividido na fração ideal de 50% para cada um, o que, por consequência, importa em reconhecer o estado de condomínio entre o casal quanto ao bem que pretende o recorrente receber valor correspondente a locativos.Dessa forma, cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio, enquanto não ultimada a partilha. Nesse sentido, o REsp 254.190/SP, de minha relatoria, DJ de 4/2/2002.” CSMSP/APELAÇÃO CÍVEL:079158-0/3 – Rel:Luís de Macedo “O recurso merece provimento. A recorrente, após sua separação judicial, adquiriu de seu ex-marido a metade ideal do imóvel residencial matriculado sob nº 41.629 no 8º Registro de Imóveis da Capital, havido em comum. Apresentada a registro a respectiva escritura pública de venda e compra instruída com certidão de casamento mencionando a separação judicial consensual, o Oficial exigiu o prévio ingresso no registro imobiliário da partilha dos bens comuns, providência, no seu entender, necessária à extinção da comunhão oriunda do regime matrimonial de bens, tese essa acolhida na sentença, ora atacada. Sem razão, porém. A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos coproprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns.” Na Apelação Cível, percebe-se uma interpretação mais ampla, no sentido que sempre que houver o divórcio, há a transformação da comunhão em condomínio. Já no Recurso Especial, há um entendimento mais restrito, onde a Eminente Ministra exige a existência de acordo homologado que divida a parte ideal. Assim, a inexistência desta cláusula manteria o regime de mancomunhão. Neste sentido: 1VRPSP – PROCESSO:0026408-39.2011.8.26.0100 MMº Gustavo Henrique Bretas Marzagão “No caso em exame, nenhuma informação há nos autos no sentido de que a intenção dos titulares de domínio era vender o imóvel e dividir em 50% o produto da venda. Inviável, à luz do v acórdão supra, falar-se em condomínio, prevalecendo o estado da mancomunhão.” Portando, tanto o entendimento mais amplo como o mais restrito se aplicam ao caso em análise, ou seja, o bem passou ao regime de condomínio entre os ex-cônjuges. Assim, entendo ser possível o registro da Escritura de Compra e Venda, sendo contudo ainda exigível o ITBI sobre a parte ideal transmitida, que deve ser conferido pelo Oficial. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital…”

Em análise à presente questão, agora, sobre outro prisma, deixaremos de comparar o patrimônio comum ao casal com a herança, tendo em vista que o casal encontra-se vivo, com a disponibilidade dos bens em razão da capacidade e de suas vontades, diferentemente do espólio. Podemos dizer, que a mediação e conciliação, tão comentada nos últimos anos, favorece ao casal, em comum acordo dispor do patrimônio, em concordância, sem a necessidade de partilha.

Se prevalecer este entendimento e levá-lo a demais casos práticos, numa venda e compra, onde se adquire um bem por diversas pessoas, sem a denominação das frações de cada adquirente, de acordo com as Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo, por exemplo, entender-se-á a divisão igualitária das frações.

Por qual razão então, em nosso ordenamento jurídico, não se pode aplicar esta forma ao casal no estado da mancomunhão?

Ademais, inexiste o prejuízo, uma vez que o casal está de comum acordo comparecendo na alienação ou onerarão, afastando-se a situação do direito de preferência ou condomínio ali existente.

Em defesa desta segunda corrente, temos a seguinte decisão: “1ª VRP|SP: Compra e venda. Vendedores que comparecem na escritura como divorciados. Não ultimada a partilha. Condomínio. Princípio da continuidade não ofendido – desnecessário se faz a requerida partilha de bens. Dúvida improcedente. DECISÃO – Processo nº: 100.10.014617-0 – Dúvida – Requerente: Décimo Quarto Registro de Imóveis – Conclusão. “…Apresentada para registro, a escritura de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 67.068, do 14º Registro de Imóveis, foi devolvida pelo Oficial com a exigência de prévio registro da partilha dos bens do casal vendedor Luciano Valney Melo Figueiredo e Denizia Maria Silva Cardoso.

É controvertida a natureza jurídica do estado dos bens do casal que se separa judicialmente ou se divorcia sem ultimar a partilha.

Há entendimento no sentido de que, antes da partilha, os bens continuam a pertencer a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, em situação semelhante à que ocorre com a herança, mas sem que nenhum deles possa alienar ou gravar seus direitos. Para essa corrente, até a partilha prevalece o estado de mancomunhão; depois, caso se estabeleça um quinhão a cada um dos cônjuges, estar-se-á diante do condomínio.

Já a segunda corrente sustenta que, mesmo antes da partilha, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio.

Essa questão foi recentemente enfrentada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do recurso especial nº 983.450, publicado em 10.02.10. A eminente Relatora Ministra Nancy Andrighi assinalou que:“O TJ/RS tratou a questão sob o viés do estado de mancomunhão, que somente cederia lugar ao estado de condomínio, depois de operada a partilha dos bens do casal. Eis a fundamentação contida no acórdão impugnado: (fl. 159 e v.) “Com efeito, a dissolução do casamento ocorreu em 6 de março de 2002 (fl. 12), tendo sido proposta a ação de separação litigiosa, que foi convertida em consensual, sendo acordada a partilha de um dos bens pertencentes ao casal. Restou relegada para momento posterior a partilha do imóvel onde atualmente vivem a virago e os filhos comuns do casal. A decisão que pôs fim ao casamento havido entre as partes transitou em julgado, mas, ao que consta, ainda não foi efetuada a partilha desse imóvel.Vê-se que o recorrente alega estar a recorrida usufruindo com exclusividade do imóvel do casal, desde a separação em 2002, e permanecendo esse imóvel em condomínio, entende devido o pagamento de locativos. No entanto, tenho que, enquanto não for procedida a efetiva partilha dos bens comuns, estes pertencem a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, sendo em regra descabida a fixação de indenização em favor da parte que não faz uso dos bens comuns. E, no caso, tal pretensão se mostra mais descabida quando está claro que o imóvel serve de residência não apenas para a virago mas também para os filhos, que vivem em sua companhia, sendo de destacar, também, que tal condição permanece desde quando foi ajustada a separação judicial do casal. Ademais, não restou demonstrado nos autos que a recorrida esteja fazendo uso comercial do bem comum do casal, nem que dele tenha qualquer renda, nem que esteja sonegando valores ou, ainda, que, de qualquer forma, esteja postergando a partilha desse bem comum. E o mero fato de persistir este estado de indivisão não é suficiente para se cogitar de enriquecimento sem causa, nada justificando o estabelecimento de qualquer indenização ou a fixação de qualquer encargo. Friso que a situação é de mancomunhão até que seja elaborada a partilha; um (sic) vez formalizada a divisão dos bens, estabelecendo-se o quinhão patrimonial de cada ex-cônjuge, é que se poderá cogitar de condomínio. Finalmente, lembro que, para que a questão patrimonial seja resolvida, basta que o recorrente promova a efetiva partilha dos bens.”Como se vê, as bases fáticas firmadas no acórdão recorrido são claras no sentido de que ainda não houve a partilha de bens do casal que, por acordo homologado em Juízo, relegou a divisão do patrimônio comum para momento posterior. Todavia, o recorrente e a recorrida fizeram constar do mencionado acordo de separação consensual, que o imóvel, objeto deste litígio, seria vendido e que a divisão do produto se daria em partes iguais, estabelecendo inclusive preço mínimo.

Dimas Messias de Carvalho (in Direito de Família, 2ª ed., Belo Horizonte: Del Rey, 2009, p. 211/212) distingue o estado de mancomunhão do estado de condomínio, com as seguintes considerações:“Os bens não partilhados após a separação ou divórcio, pertencem ao casal, semelhante ao que ocorre com a herança, entretanto, nenhum deles pode alienar ou gravar seus direitos na comunhão antes da partilha, sendo ineficaz a cessão, posto que o direito à propriedade e posse é indivisível, ficando os bens numa situação que a doutrina denomina de estado de mancomunhão. Não raras vezes, entretanto, quando os bens estão identificados na ação de separação ou divórcio, são partilhados na fração ideal de 50% (cinqüenta por cento) para cada um, em razão da meação, importa em estado de condomínio entre o casal e não mais estado de mancomunhão. Tratando-se de condomínio, pode qualquer um dos cônjuges alienar ou gravar seus direitos, observando a preferência do outro, podendo ainda requerer a extinção por ação de divisão ou alienação judicial, não se cogitando a nova partilha e dispensando a abertura de inventário.”

Como se percebe, no processo em julgamento, constou do acordo homologado em Juízo a manifestação expressa da vontade de ambos os ex-cônjuges no sentido de vender o referido imóvel, sendo o produto dessa venda dividido na fração ideal de 50% para cada um, o que, por consequência, importa em reconhecer o estado de condomínio entre o casal quanto ao bem que pretende o recorrente receber valor correspondente a locativos.

Dessa forma, cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio, enquanto não ultimada a partilha. Nesse sentido, o REsp 254.190/SP, de minha relatoria, DJ de 4/2/2002.

Assim, enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/02. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa, indenização essa que pode se dar mediante o pagamento de valor correspondente a metade do valor estimado do aluguel do imóvel. “

Independentemente da posição que se adote – até porque não há maiores detalhes dos termos da separação e divórcio nos autos – o deslinde do presente caso é o mesmo, porque as diferenças jurídicas entre o estado de mancomunhão e de condomínio não interferem na continuidade registral ora examinada.

Os ex-cônjuges, ora vendedores, são os únicos titulares de domínio do imóvel, e ambos participaram do ato (v. Matrícula fls. 29/30 e escritura pública de compra e venda de fls. 07/09).

Destarte, no que diz respeito ao princípio da continuidade, a venda do imóvel feita depois do divórcio, mas antes da partilha, em nada se diferencia da realizada durante a constância do casamento, porque em ambas os titulares de domínio são os mesmos e participaram do ato.

De acordo com Afrânio de Carvalho, o princípio da continuidade:“…quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).

Na mesma senda, Narciso Orlandi Neto, in Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56, observa que:“No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet”.

O princípio da continuidade é tratado pela Lei nº 6015/73 em seus arts. 195 e 237, in verbis: “Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”; e “Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Portanto, da mesma forma que, juntos, poderiam alienar o imóvel durante a constância do casamento, podem fazê-lo depois de separação mas antes da partilha, pois, repita-se, os titulares de domínio continuaram a ser os mesmos.

Diversa seria a hipótese se apenas um deles figurasse como vendedor no título. Nesse caso, seria indispensável a prévia partilha, e seu respectivo registro, para que o destino do imóvel e a forma de divisão entre os ex-cônjuges fossem conhecidos.

Assim, para o caso ora examinado, mostra-se prescindível o prévio registro da partilha dos bens do casal o que, na prática, seria redundante e implicaria custos desnecessários aos interessados, fato já consignado nos autos da dúvida nº 100.10.000215-2, suscitada também pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis, e que, portanto, deveria ser observado pelo Oficial, dada a similitude dos fatos.

Não bastasse o precedente desta Corregedoria Permanente, há ainda os colacionados pelo Ministério Público no r parecer de fls. 44/46, em especial a apelação cível nº 079158-0/3, assim ementada: “Registro de Imóveis – Dúvida. Escritura pública de venda e compra de parte ideal de imóvel. Possibilidade, após a averbação da separação judicial. Desnecessidade de ingresso prévio na matrícula da partilha dos bens comuns.”

Constou do voto do eminente relator que: “A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos co-proprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns. Lembre-se com Ademar Fioranelli, um dos estudiosos das questões registrarias, ser “pacífico que nas separações, ou divórcios, inexistindo a partilha dos imóveis, nada impede que, mantida a comunhão dos imóveis agora “pro indiviso”, ambos os condôminos alienem a propriedade a terceiros, com preferência do outro condômino. Aos Oficiais basta atentar para a averbação obrigatória, antes da prática dos registros, das alterações do estado civil, exigindo o documento hábil consubstanciado em certidão do assento civil das alterações a teor do que dispõe o art. 167, II, n. 5, c.c. o parágrafo único do art. 246 da Lei 6.015/73″, observando que “julgados recentes do Colendo Conselho Superior da Magistratura paulista, no sentido de que nada obsta que, averbada a alteração do estado civil de separado ou divorciado, com a mudança do estado de comunhão para condomínio, ambos promovam a alienação o bem a terceiros, sem necessidade de exibição de formal de partilha para exame e eventual partilha ou atribuição a eventual prole, já que não cabe ao registrador estabelecer raciocínios hipotéticos” (Ap. Cív. nº 23.866-0/0-Catanduva- SP, Ap. Cív. nº 23.756-0/8-Campinas-SP)” (in “Direito Registral Imobiliário”, Sérgio Antonio Fabris Editor, 2001, pág. 92)” (grifou-se).

No caso em foco, tanto a separação judicial quanto o divórcio foram averbados, sob os nºs 04 e 05, na matrícula, restando inteiramente cumpridas as exigências delineadas no precedente supra.

Infundada, por conseguinte, a recusa do Oficial quanto a este aspecto, na linha do primoroso parecer do Ministério Público.

A dispensa da partilha implica a da exigência de se exigir o recolhimento de ITBI porque partilha não houve nem haverá.

Consigne-se, por fim, que a invocação da nota do item 1,”a”, 25, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, pelo Oficial, é indevida porque se refere às sentenças que decidem sobre partilha de bens imóveis, situação não incidente no presente caso.

Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis, para determinar o registro do título prenotado sob o nº 540.704…”

Pois bem, sem pretensão de aventar os aspectos de controvérsia sobre o tema, resta buscar soluções práticas e reais aos entraves que corriqueiramente se observam no cotidiano de quem pretende alienar um bem imóvel, mas esbarra na situação da chamada mancomunhão.

Nesse contexto, seria mesmo imprescindível apresentar previamente a registro a partilha de um imóvel em separação/divórcio judicial ou extrajudicial, antes de alienar o bem?

Salvo melhor juízo, acredita-se que tal imposição não é sempre necessária. Deve-se evitar generalizações e tratar cada caso de forma específica, atendendo às suas peculiaridades.

Por qual razão se exigiria o registro da partilha prévia de bens, se ficou acordado nesta que o produto da alienação seria dividido entre os ex-cônjuges ou que o imóvel permaneceu na titularidade de ambos?

Curiosamente, ressalvados os regimes de bens para os quais isso não é possível, tem-se o velho jargão: “é do casal, é dos dois, metade/metade, meio a meio”. Indo mais longe, basta fazer referência ao termo “meação”, que vem de metade.

Isto é, se levada em conta esta lógica jurídica, não haveria motivos para não se reconhecer esta “também” construção doutrinária de que o bem pertence ao casal, ao menos e a princípio, em partes iguais.

Então indaga-se várias hipóteses: qual prejuízo há se ambos comparecem em uma escritura de alienação do bem ou junto desta firmam uma declaração ou ata, assinam o documento e atestam, sob sua responsabilidade, que são titulares do imóvel, seja por que não houve partilha, seja por que houve e restou X% para cada um?

Como já foi dito alhures, qualquer prejudicado poderá alegar ineficácia ou até mesmo nulidade do ato, caso verificada fraude ou desrespeito àquilo que o extinto casal estabeleceu em partilha ou tinha como objetivo final para seus bens.

Há diversos instrumentos judiciais e extrajudiciais que garantem os direitos de eventuais terceiros prejudicados, basta dar publicidade e bem utilizar as medidas assecuratórias, inclusive, com observância do princípio da concentração. Só não se pode aguardar que o Direito socorra a quem durma.

Criar discussões sobre um instrumento em que o aludido casal comparece e, voluntariamente, faz a alienação de um bem que lhe pertence, é, no mínimo, desarrazoado. Viver no mundo das hipóteses não condiz com a eficácia do Direito, nem com a realização da vida, pois não é possível tornar realidade aquilo que permanece no “e se”.

Não se dá valor à vontade das partes e, de certa maneira, faz-se uma intervenção de grande monta na vida e patrimônio do extinto casal.

E tudo isso em virtude do alegado estado de mancomunhão. Uma criação doutrinária em detrimento dos direitos de quem titulariza um bem e pretende destiná-lo àquilo que melhor entender. Mais liberdade e dinamismo, por favor!

Se fossem levantadas hipóteses sobre possíveis danos ou problemas que pudessem surgir em cada documento que adentra o mundo notarial e registral, nada se faria, ter-se-ia a estagnação total, pura desconfiança.

Obviamente, não se pretende vulnerar a segurança jurídica e a continuidade registral, mas, estes casos que envolvem a chamada mancomunhão carecem de uma análise mais delicada, adequada a cada caso concreto, sem generalizações.

Neste contexto, compete a cada um dos operadores do Direito adotar medidas modernas, efetivas e pertinentes em relação a cada caso concreto, sob pena de subtrair-se o espírito das leis e a real vontade das partes.

* Wendell Jones Fioravante Salomão
Escrevente do 5º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Membro Diretor do Notariado Jovem Brasileiro. Autor de artigos. Ministro de aulas e palestras.
Endereço profissional: Rua Mariana Junqueira, n.º 494, Centro, Ribeirão Preto/SP, CEP: 14.015-010.
Tel.: (16) 3611-1190
E-mail: wendell@quintotabeliao.com.br

* Isabel Novembre Sangali
Graduada em Direito pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho (UNESP); aprovada nos quadros da OAB/SP; especialista em Direito Empresarial pelo MBA- FUNDACE – FEA/USP-RP; aluna do curso de extensão Contratos Imobiliários pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais; participante do High Performance Executive/Net Profit – Coaching; associada IBDFAM; e Escrevente Autorizada do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, SP.
Endereço profissional: Avenida Antônio Diederichsen, 400, térreo, Jardim América, CEP 14020250 – Ribeirão Preto, SP
Telefone: (16) 2111-9200
E-mail: isabelsangali@terra.com.br

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*Felipe Leonardo Rodrigues,

Quando da promulgação do Decreto legislativo n. 148/2015 – que aprovou a Convenção da Haia no plano jurídico externo – fizemos pequenos comentários no artigo intitulado Depois de 50 anos, Brasil adere à Convenção de Haia.

Fonte: Blog do 26 | 01/08/2016.

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