Processo 1131291-73.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1131291-73.2018.8.26.0100

Processo 1131291-73.2018.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Carlos Afonso Delfino e outro – Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Carlos Afonso Delfino. O Oficial relata que o suscitado pretende registrar instrumentos particulares de alteração e consolidação da empresa CTM ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES EIRELI, em que foram transferidos os imóveis objeto das matrículas 135.530, 187.461 e 149.796. Os títulos foram devolvidos uma vez que não consta como transmitente a esposa de Carlos, com quem é casado em regime de comunhão universal de bens. O Registrador entende que, por conta da comunicação de bens decorrente do casamento, é imprescindível que a esposa de Carlos apresente anuência expressa às transações efetuadas nos títulos apresentados (art. 1.648 do Código Civil). O interessado manifestou-se às fls. 233/243. Afirma que há anuência de sua esposa em diversos documentos, sendo desnecessário que ela conste explicitamente como transmitente nos títulos levados a registro. Aduz ainda que, por força do art. 977 do CC, ambos não podem ser sócios e, não sendo sócia, sua esposa não pode assinar os documentos como transmitente. Por fim, aduz que a análise do Registrador ultrapassou sua competência, sendo que caberia somente à Junta Comercial realizar controle administrativo dos atos societários. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida e afastamento dos óbices. É o relatório. Decido. Em primeiro lugar, pontuo que cabe ao Registrador proceder à análise dos títulos, verificando a conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental. No caso, ao contrário do que aduz o interessado, o Oficial não questiona a validação da Junta Comercial, mas tão somente exige que o documento esteja em consonância com as normas legais que regem a atividade registral. Não se sustenta a argumentação do interessado. A exigência do Registrador se limita à necessidade de que o cônjuge de Carlos manifeste sua anuência expressa nos títulos que transmitem a propriedade. Ora, nos termos do art. 1648 do Código Civil, a transmissão de propriedade só pode se dar com a autorização dos dois membros da comunhão marital. Perceba-se que o Oficial nem mesmo exige que o interessado outorgue escritura pública em que conste a transmissão, mas tão somente que haja menção expressa da vontade de sua esposa nos documentos que consolidam a integralização das quotas sociais da empresa, o que não é exigência descabida. Ademais, o art. 977 do Código Civil em nada impede que a esposa do autor figure no título, posto que, embora não seja sócia, é titular de direito do imóvel tanto quanto seu marido. O suscitado entende ainda que os documentos em que há assinatura de sua esposa anuindo com a transferência fls. 374/377 são suficientes para comprovar sua concordância com os atos. Entretanto, a anuência deve constar do mesmo documento, a fim de que se comprove a total ciência do cônjuge sobre as transmissões que serão realizadas. Isso porque os documentos juntados nem mesmo contam com firma reconhecida, sendo impossível aferir o real conhecimento da esposa de Carlos sobre o conteúdo do título. Verifica-se, ainda, dos dispositivos citados pelo próprio interessado, que a anuência do cônjuge é indispensável à transferência. Veja-se: “Quando se tratar de bem imóvel, ou de direitos a ele relativos, o instrumento deverá conter a sua titulação e descrição, bem como o número de sua matrícula no Registro Imobiliário. Tratando-se de imóvel em condomínio para a integralização de capital com fração ideal, é indispensável a anuência de todos os condôminos ou prévia notificação quanto ao exercício do direito de preferência. No caso de sócio casado, deverá constar a anuência do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta.” (Enunciado 14 Junta Comercial do Estado de São Paulo; disponível em: http:// www.institucional.jucesp.sp.gov.br/downloads/enunciados_2012.pdf ) Art. 220 Código Civil: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.” No caso em tela, o fato da anuência ter se dado em documento avulso ao título registrado, em procuração comum e sem reconhecimento de firma, prejudica sua confiabilidade. Sendo a transmissão de imóveis matéria de ordem pública, de notável relevância, exige-se que a regra seja seguida com rigor, a fim de evitar fraudes e erros. Portanto, mantenho o entrave apontado pelo Oficial. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pela Oficial do 8º Registro de Imóveis a requerimento de Carlos Afonso Delfino, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARCELO BAPTISTINI MOLEIRO (OAB 234745/SP)

Fonte: DJe/SP | 01/02/2019.

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Espécie: COMUNICADO
Número: 79/2019
Comarca: CAPITAL

COMUNICADO CG Nº 79/2019

PROCESSO Nº 2018/188521 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

O Corregedor Geral da Justiça comunica aos Senhores Responsáveis pelas delegações de Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado de São Paulo que as certidões que expedirem não deverão ser plastificadas ou afixadas em capas de papel com o uso de cola ou de grampo de metal. Esclarece que, facultativamente, as certidões poderão ser acomodadas em capas ou invólucros plásticos removíveis.

Fonte: DJe/SP |  31.01.2019.

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Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que indeferiu pedido formulado pela Prefeitura do Município de Santo André para o afastamento dos óbices opostos ao registro de projeto de regularização fundiária e para que seja “…expedida determinação judicial a permitir o reparcelamento do Loteamento Parque Represa Billings, Glebas I e II, na forma proposta no pedido encaminhado ao 2º Cartório de Registro de Imóveis” (fls. 05).

A apelante alegou, em suma, que o projeto de loteamento, que abrangeu área de proteção aos mananciais, foi originalmente arquivado no 1º Registro de Imóveis de Santo André que teve competência entre os anos de 1955 a 1966. Posteriormente, entre 1967 e 1990 foi competente o Registro de Imóveis de Ribeirão Pires, passando o registro do imóvel, a partir de 1990, para a circunscrição do 2º Registro de Imóveis de Santo André em razão de decisão judicial que reconheceu que está situado neste Município. Disse que o loteamento foi implantando por Osvaldo Marques de Almeida e que foram constatadas divergências entre as plantas do loteamento e sua implantação, afetando os compradores dos lotes, além do loteamento ocupar área de preservação permanente com restrições para construção e uso. Em razão disso moveu ação civil pública em que foi celebrada transação, homologada por sentença, em que se obrigou a promover os levantamentos necessários para que o registro do loteamento seja adequado à forma como foi implantado, observadas as normas incidentes para a ocupação do solo urbano, obrigando-se o loteador, por seu turno, a promover a transferência de lotes suficientes para que sejam atendidas as normas ambientais e urbanísticas. Informou que promoveu os estudos e levantamentos necessários, com a participação dos adquirentes dos lotes. O loteador, por sua vez, se obrigou a promover a doação de lotes para o reassentamento de famílias, a permuta de lotes com terceiros, a obtenção do licenciamento ambiental, a contratação de projetos e a implantação de obras de infraestrutura e iluminação Pública. Porém, o registro foi negado com sugestão de adequação do pedido às normas incidentes para a regularização fundiária, ressalvada eventual determinação judicial para que seja realizado em conformidade com o projeto já elaborado. Além disso, em sua manifestação neste processo o Oficial de Registro afirmou que o título deve ser complementado para também conter: “1.) o destino final das matrículas abertas com base no registro original do loteamento; 2.) a possível quebra do princípio da continuidade no momento da transmissão dos imóveis criados a partir da nova planta do empreendimento, caso tal missão não seja desempenhada pelo loteador ou seus sucessores; 3.) será também necessário especificar qual o documento que servirá como justo título para aquisição da propriedade dos lotes; 4.) por fim, explicitar a forma de cobrança dos emolumentos ( dentro ou fora do regime especial instituído pela legislação que disciplina a regularização fundiária)” (fls. 218). Diante das exigências formuladas, requereu a reforma da sentença: “…a fim de que seja possibilitada a regularização do Loteamento do Parque Represa Billings, Glebas I e II, na forma proposta no pedido encaminhado ao 2º Cartório de Registro de Imóveis” (fls. 208/223).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pela manutenção da recusa do registro (fls. 241/243).

É o relatório.

Anoto, primeiro, que embora sob a denominação de “procedimento administrativo” (fls. 05) o que a apelante pretende é a obtenção de determinação judicial de registro do projeto de regularização fundiária já elaborado e apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis (fls. 05), razão pela qual o pedido foi processado como dúvida inversa, com interposição do recurso previsto no art. 202 da Lei nº 6.015/73 (fls. 208).

O registro do projeto de regularização fundiária apresentado pela apelante ao Oficial de Registro de Imóveis foi originalmente prenotado em 19 de abril de 2016, sob nº 136461 (fls. 46), e foi reapresentado em 13 de junho de 2016 com prenotação nº 136513 (fls. 47).

Na primeira prenotação foi expedida nota de devolução em que exigida “…a relação dos nomes dos proprietários dos lotes referentes às glebas 02 e 03 do ‘Parque Represa Billings’, fornecida pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André e pelo Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Pires” (fls. 46).

Vencido o prazo de validade da primeira prenotação, foi o título reapresentado e gerou nova nota devolutiva em que constou:

“1 – O presente levantamento aprovado pela Municipalidade, foi efetivamente recepcionado por este serviço registral.

2 – Desta forma, títulos anteriores elaborados em desacordo com a presente planta, deverão ser saneados, ou, alternativamente, novos títulos deverão ser confeccionados em sede de regularização fundiária ou determinação judicial“.

Contudo, este procedimento foi apresentado em 25 de setembro de 2017 (fls. 01), quando já vencido o prazo de 30 dias para validade da última prenotação (art. 205 da Lei nº 6.015/73), o que prejudica o reexame do título que, ademais, não foi juntado por inteiro aos autos como consta às fls. 5, item V, nem foi reapresentado ao Oficial de Registro de Imóveis para novo protocolo como exigido em nota de esclarecimento do item 41.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“Nota: Suscitada por meio eletrônico, o Juízo dará ciência dos termos e da data da suscitação ao oficial de registro e aguardará a apresentação dos motivos da recusa do registro. O suscitante encaminhará ao registrador a via original do título em cinco dias contados da data do protocolo da dúvida, sob pena de arquivamento. Ao receber o título, o registrador o prenotará, dará recibo ao apresentante e, no prazo de 15 dias, informará ao Juízo se lhe foi apresentada a via original do título dentro do prazo e as razões da recusa. Se o interessado no registro não tiver advogado constituído, poderá apresentar a petição em meio físico no distribuidor do Fórum, onde será protocolada, digitalizada, e destruída após a formação do processo eletrônico. Os documentos que instruem a petição, o título recusado pelo registrador inclusive, serão apresentados em cópia, não cabendo ao distribuidor esse exame. Distribuída a dúvida, o suscitante encaminhará a via original do título ao registro de imóveis nos termos do parágrafo acima. As petições intermediárias em meio físico serão apresentadas diretamente no Ofício Judicial competente, que a digitalizará e a inserirá no processo eletrônico“.

O procedimento de dúvida é reservado à análise da dissensão do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título que, para essa finalidade, deve ser objeto de protocolo válido, pois de seu julgamento decorrerá a manutenção da recusa, com cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida que terá como consequência a realização do registro (art. 203, II, da Lei nº 6.015/73).

A necessidade de protocolo válido decorre de interpretação lógica da Lei nº 6.015/73 que: I) em seu art. 182 determina que todos os títulos tomarão no protocolo o número de ordem correspondente à sequência de apresentação; II) em seu art. 198, e incisos, dispõe sobre a anotação da dúvida no Livro nº 1 Protocolo, para conhecimento da prorrogação do prazo da prenotação; III) em seu art. 203 prevê os efeitos do julgamento da dúvida em relação ao registro e, em consequência, ao resultado da qualificação realizada depois da respectiva prenotação do título.

Ademais, os títulos ingressaram no protocolo conforme a rigorosa ordem cronológica de apresentação e adquirem preferência para o registro também conforme essa ordem.

E não é possível decidir a dúvida sem prenotação válida porque o que se qualifica é o título efetivamente apresentado para registro e com prioridade sobre eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios.

Em razão disso, na forma como suscitada a dúvida adquire natureza meramente consultiva, para o que não se presta.

Ainda, a determinação de registro em procedimento em que o título não foi apresentado por inteiro e sem que exista prenotação válida equivaleria à prolação de decisão condicional, pois sua execução dependeria da futura e eventual observação de outros requisitos, o que não se mostra possível (art. 492, parágrafo único, do CPC).

Por esses motivos este Col. Conselho Superior da Magistratura já decidiu:

“No mais, ao contrário do sustentado pelo recorrente, não cabe aqui ao Judiciário se pronunciar acerca da solução cabível para o caso concreto, não se tratando de órgão consultivo, como bem ressaltado pela nobre representante do parquet” (CSM, Processo n° 000.608.6/7-00, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 21/12/2006).

Por seu turno, o presente procedimento não é adequado para o suprimento judicial de eventuais requisitos para o registro da regularização fundiária urbana, que não foram especificados pela apelante, pois, reitero, se destina unicamente à análise do inconformismo com as exigências formuladas para o registro do título na forma como prenotado (art. 198 da Lei nº 6.015/73).

Tudo isso torna a dúvida prejudicada, impedindo o conhecimento do recurso.

Ressalvo, porém, que o resultado deste procedimento não impede a adoção das medidas que forem cabíveis para a regularização fundiária urbana, observada a legislação vigente, assim como não impede que a apelante se utilize dos meios próprios para a execução da transação celebrada com o loteador, se for o caso, ou adote outras medidas que entender necessárias para que o projeto de regularização fundiária atenda todos os requisitos que se mostrarem cabíveis ao seu registro.

Ante o exposto, pelo meu voto, declaro a dúvida prejudicada e não conheço do recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: INR Publicações – DJe/SP

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