Trata-se de apelação interposta por Rita Maria Horta de Menezes Medina e João Batista Medina Neto contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de escritura pública de confissão, novação de dívida, promessa de dação em pagamento e outros pactos por violação ao princípio da especialidade objetiva.
Os apelantes sustentam a nulidade da sentença, a regularidade do título e o cabimento do registro ante a possibilidade de identificação dos imóveis descritos no contrato frente ao registro imobiliário.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 124/127).
É o relatório.
Afasto a alegação de nulidade da r. sentença recorrida uma vez que é possível a compreensão da remissão às razões de manutenção da qualificação registral negativa por idênticos fundamentos da decisão anterior acerca do mesmo título.
No processo administrativo tem aplicação o princípio do formalismo moderado, o qual, conforme Odete Medauar (A processualidade no direito administrativo. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 132) “se traduz na exigência de interpretação flexível e razoável quanto a formas, para evitar que sejam vistas com um fim em si mesmas, desligadas das verdadeiras dadas do processo”.
Desse modo, a decisão administrativa atingiu sua finalidade, não se cogitando de nulidade, sobretudo em consideração à instrumentalidade das formas no âmbito do processo administrativo.
O negócio jurídico contido no título apresentado envolveu confissão de dívida da ordem de R$ 3.612.000,00, dos quais R$ 3.360.000,00 foram quitados mediante a entrega de tantas unidades autônomas quantas totalizem duzentos e oitenta metros quadrados do empreendimento a ser construído (a fls. 43).
Apesar do contrato celebrado entres as partes mencionar “dação em pagamento” com relação às referidas unidades, os apresentantes mencionam tratar de promessa de permuta, a qual é passível de registro nos termos do artigo 32, alínea “a”, da Lei n. 4.591/64.
Ainda que a qualificação jurídica do negócio jurídico independa do nome atribuído pelos participantes, a permuta é caracterizada pela entrega de bem que não seja dinheiro.
Arnaldo Rizzardo (Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 321) comenta esse ponto nos seguintes termos:
Define-se a troca ou permuta como o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro. Grande é a semelhança com a compra e venda, mas, distingue Enneccerus, naquela não há a contraprestação em dinheiro, “sino em otra cosa o en derecho. Así, pues, respecto a la permuta no procede distinguir entrre precio y mercancía”.
Justamente aí aparece a diferença. As prestações dos permutantes são em espécie, o que é bem diferente na compra e venda.
Em assim sendo, o pagamento em dinheiro por meio de dação em pagamento de coisa futura (a fls. 43) não poder ser qualificado juridicamente como promessa de permuta.
Nestes termos, o ato realizado pelas partes encerrou dação em pagamento de coisa futura, o qual se rege pelas regras da compra e venda nos termos do artigo 357 do Código Civil.
Seja como for, a qualificação registral negativa merece ser mantida por força da violação do princípio da especialidade objetiva quanto ao registro pretendido.
O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da Lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo, impedindo o ingresso de título sem coincidência com o imóvel registrado a partir da aproximação dos elementos constantes no título e na matrícula.
O Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na apelação n. 0010422-67.2013.8.26.0361, tratando desse princípio, mencionou:
No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).
Não houve o registro da incorporação imobiliária com o respectivo memorial, destarte, inviável o ingresso de título referente à incorporação imobiliária não existente no álbum imobiliário.
Da mesma forma, o título apresentado não indica, de forma detalhada, quais unidades autônomas serão transmitidas.
Nestes termos, permanecendo o óbice atinente ao Princípio da Especialidade Objetiva, não é possível o ingresso do título no registro imobiliário.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: INR Publicações – DJe/SP | 29.01.2019.
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