Número do processo: 1113134-57.2015.8.26.0100

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 240

Ano do parecer: 2016

Ementa

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1113134-57.2015.8.26.0100

(240/2016-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, § 5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por Allegri Praça Louveira Incorporadora SPE Ltda. contra a sentença de fls. 119/122, que impediu o cancelamento da averbação n° 5 da matrícula n° 227.582 do 9º Registro de Imóveis da Capital, a qual consolidou a propriedade do imóvel em nome da recorrente, credora fiduciária.

Sustenta a recorrente: a) que embora fora da Serventia Imobiliária, houve a purgação da mora por parte dos devedores fiduciantes; e b) que o não cancelamento da averbação que consolidou a propriedade obrigará os interessados a levar a registro novo título e, por consequência, arcar novamente com o pagamento de ITBI e emolumentos (fls. 129/136).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 146/149).

É o relatório.

Opino.

A análise dos autos revela que a recorrente, no ano de 2011, vendeu o imóvel objeto da matrícula n° 227.582 a Manoel Ramos Júnior e Laura Michele Alexandre da Costa Ramos (R.3 – fls. 91), concedendo-lhes financiamento, à época, no valor de R$ 318.733,22. Em garantia do negócio, os compradores alienaram fiduciariamente o imóvel à recorrente (R.4 – fls. 91/92). Não pagas as parcelas do financiamento, a recorrente, credora fiduciária, se dirigiu ao 9º Cartório de Registro de Imóveis, que notificou os devedores para purgação da mora (fls. 82/84). Decorridos os quinze dias estabelecidos pelo artigo 26, § 1º, da Lei n° 9.514/97 para o pagamento do débito, o Oficial certificou o decurso do prazo (fls. 85) e, apresentado o requerimento pelo credor fiduciário (fls. 86) acompanhado do recolhimento do ITBI (fls. 88/89), averbou a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente (Av. 5 – fls. 92).

Alega a recorrente que houve purgação da mora. Todavia, em vez de o adimplemento ter ocorrido na Serventia Imobiliária, como preceitua o § 5º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, o valor teria sido pago diretamente ao credor fiduciário (fls. 133).

Baseado nisso, pretende a recorrente a reforma da sentença de primeiro grau, com o cancelamento da averbação que consolidou a propriedade em seu nome.

Sem razão, porém.

O artigo 26 da Lei n° 9.514/97 estabelece o procedimento por meio do qual se dá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, decorrente da mora do fiduciante. Em resumo, constatada a mora, o fiduciário se dirigirá ao Oficial do Registro de Imóveis da situação do bem, que intimará o fiduciante a pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas, além dos encargos decorrentes do atraso (§1° do artigo 26). A partir daí, duas são as situações possíveis: a) purgada a mora no Registro de Imóveis, o contrato de alienação fiduciária convalescerá (§5° do artigo 26); b) quedando-se inerte o fiduciante, o Oficial do Registro de Imóveis, à vista da prova do pagamento pelo fiduciário do imposto de transmissão intervivos, promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome desse último (§7° do artigo 26).

Na hipótese de consolidação da propriedade, nos moldes do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, o fiduciário terá trinta dias para realizar o leilão público do imóvel.

No caso em análise, após a regular intimação dos fiduciantes (fls. 82/84), a mora supostamente teria sido purgada em local diverso do estabelecido em Lei, que textualmente preceitua que o pagamento ocorrerá no Registro de Imóveis[1].

Não houve, portanto, válida purgação da mora.

Com efeito, o art. 327 do Código Civil estabelece que o pagamento – e a purgação da mora aí se inclui – “será efetuado no domicílio do devedor,salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (grifei). Desse modo, se o artigo 26, §5º, da Lei n° 9.514/97 fixa o Registro de Imóveis como o local adequado para os fiduciantes purgarem a mora, pagamento efetuado em local diverso não terá o condão de cessar os seus efeitos, os quais, na hipótese, resultaram na consolidação da propriedade em nome da fiduciária.

Mas não é só.

A consolidação da propriedade contou com participação ativa da recorrente.

Em 2 julho de 2015, o Oficial Substituto do 9º Registro de Imóveis da Capital certificou o decurso do prazo de quinze dias para a purgação da mora por parte dos fiduciantes (fls. 85).

Em 7 de agosto de 2015, muito tempo depois do prazo final para o pagamento das quantias em atraso, a recorrente requereu a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome (fls. 86), juntando, inclusive, em obediência ao §7º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, prova do pagamento do ITBI (fls. 88/89).

Depois disso, mais especificamente em 27 de agosto de 2015, a averbação da consolidação da propriedade em nome da fiduciária foi efetuada (fls. 92).

Pergunta-se: se o pagamento das quantias em atraso ocorreu dentro do prazo de quinze dias, diretamente à recorrente, por qual razão ela mesma requereu a consolidação da propriedade (fls. 86) e efetuou o recolhimento do imposto de transmissão (fls. 88/89)?

Seria de se esperar que a recorrente, tendo recebido o valor em atraso, comunicasse esse fato ao Oficial Registrador, evitando a consolidação da propriedade em seu nome. Ao invés disso, indicando que a purgação não havia ocorrido, a recorrente não só requereu a consolidação da propriedade em seu nome (fls. 86), como pagou mais de R$ 18.000,00 (fls. 89) em imposto de transmissão.

Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei n° 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tornou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação.

Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato.

E nem se argumente que consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em virtude da redação do artigo 27 da Lei n° 9.514/97[2], fica o fiduciante impossibilitado de recuperar o bem. Isso porque o artigo 39 da Lei n° 9.514/97 prescreve que são aplicáveis à alienação fiduciária de coisa imóvel os artigos 29 a 41 do Decreto-lei n° 70/66. Esse, por seu turno, em seu artigo 34, estabelece que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”.

Assim, nada impede que o bem, cuja propriedade se consolidou em nome do fiduciário, não seja levado a leilão e permaneça vinculado ao fiduciante que, anteriormente, não efetuou o pagamento de modo correto.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 1º de novembro de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 03 de novembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: CAMILA ALMEIDA DELMAN LAINS, OAB/SP 332.129.

Diário da Justiça Eletrônico de 21.11.2016

Decisão reproduzida na página 167 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(…)

§ 5º Purgada a mora no Registro de imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (grifei)

[2] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (grifei)

Fonte: INR Publicações.

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Clique aqui e leia o inteiro teor.

Dados do processo:

STJ – REsp nº 1.545.959 – Santa Catarina – 3ª Turma – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – DJ 01.08.2017

Fonte: INR Publicações.

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PROCESSO Nº 2017/66992

Espécie: PROCESSO
Número: 2017/66992
Comarca: CAPITAL

PROCESSO Nº 2017/66992 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

Parecer (331/2017-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Consórcio – Registro e averbação a que se refere o art. 45, da Lei n. 11.795/2008 – Ato único – Disposição legal que abrange o registro de aquisição do imóvel, o registro da garantia real, a averbação prevista no art. 5º, parágrafo 7º, da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia real, sempre que todos esses atos disserem respeito a uma mesma matrícula, uma vez que são todos eles destinados à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de sugestão formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis/SP, Jeferson Luciano Canova, segundo o qual, o art. 45 da Lei n. 11.795/2008, ao se referir ao registro e à averbação referentes à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, teve o intuito de incluir em única cobrança os dois registros (compra e venda e garantia real) e as duas averbações (averbação do art. 5º, parágrafo 7º e averbação de cancelamento da garantia).

Foram ouvidas a ARISP e o IRIB.

É o relatório. Opino.

A Lei de Consórcio impõe algumas circunstâncias que têm escopo de proteger os consorciados.

Uma delas diz respeito à necessidade de que o bem adquirido com o valor da cota contemplada seja utilizado como garantia até o encerramento do consórcio. No caso específico de consórcio de imóveis, o Legislador impõe registro de garantia real imobiliária, a qual poderá ter por objeto o próprio imóvel adquirido com o valor da contemplação, ou outro imóvel cujo valor possa garantir o saldo devedor:

Art. 14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para utilizar o crédito.

• 1o As garantias iniciais em favor do grupo devem recair sobre o bem adquirido por meio do consórcio.
• 2o No caso de consórcio de bem imóvel, é facultado à administradora aceitar em garantia outro imóvel de valor suficiente para assegurar o cumprimento das obrigações pecuniárias do contemplado em face do grupo (grifei).

Outra imposição legal é a averbação de ressalvas que têm o escopo de proteger o bem imóvel dado em garantia das obrigações assumidas pela Administradora perante terceiros:

Art. 5º A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, nos termos do art. 7o, inciso I.

(…)

• 5º Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que:

I – não integram o ativo da administradora;

II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora;

III – não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

IV – não podem ser dados em garantia de débito da administradora.

(…)

• 7o No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do § 5o deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente. (grifei)

Em razão das imposições legais citadas acima, a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio implica a prática dos seguintes atos registrais: 1) registro de compra e venda do imóvel; 2) registro da garantia real; 3) averbação nos termos do art. 5º, parágrafo 7º, da Lei n. 11.795/08; 4) averbação do cancelamento do registro da garantia real, quando encerrado o consórcio e pagas todas as prestações.

Cada um dos quatro atos registrais acima elencados implicaria pagamento dos respectivos emolumentos, não fosse outra disposição legal que trata da questão de forma especial:

Art. 45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. (grifei)

Parágrafo único. O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular.

Considerada a necessidade de dois registros e duas averbações envolvendo a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, o dispositivo legal acima citado dá margem a diferentes interpretações.

Sustenta o proponente que esta Corregedoria Geral da Justiça, na esteira da interpretação feita pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Paraná (fls. 23), deveria entender que os quatro atos registrais deveriam ser cobrados como ato único.

A ARISP, por outro lado, sustenta que a melhor interpretação da Lei de Consórcio “é aquela que considera tão só o segundo registro para caracterizar-se, com as averbações, um único ato.” Justifica seu posicionamento por entender que o Legislador tratou da aquisição de bem pela administradora, o que é afeto à finalidade do consórcio. Acrescenta ter sido essa a interpretação dada, por unanimidade, pelos Registradores de Imóveis da Capital e, por maioria, pelos Registradores participantes do Encontro Nacional de Registradores de 2009. Como consequência, os Registradores vêm cobrando, isoladamente, o registro de aquisição da propriedade pelo consorciado e, como ato único, o registro da alienação fiduciária em garantia com a averbação das restrições acima indicadas.

Segundo entendimento do IRIB, o alcance da isenção tributária pretendido pelo Legislador diz respeito à cobrança do registro de compra e venda do imóvel e da averbação das restrições da lei especial, cobrando-se, separadamente, o registro da garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária). Argumenta com a impossibilidade de uso de analogia em termos de isenção tributária e, ainda, com o fato de que as expressões “registro” e “averbação” foram usadas no singular pelo Legislador, sendo necessária interpretação literal, nos termos do art. 111, inciso II, do CTN.

Pois bem.

O cerne da questão diz respeito a como interpretar o alcance da expressão “O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios”.

Considerando que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio, como anotado acima, abrange dois registros e duas averbações, respeitado douto entendimento divergente, parece inadequada qualquer interpretação que vise eleger um ou outro dos atos registrais, na ausência de informação específica no texto legal.

A interpretação literal, embora seja a regra a ser adotada em matéria tributária, revela-se absolutamente insuficiente para a compreensão do dispositivo legal em comento. Com efeito, ela dá margem a interpretações distintas, a exemplo do que ocorre com os entendimentos esposados pela ARISP e pelo IRIB.

Necessária, portanto, para compreensão da vontade do Legislador, uma interpretação lógica, por meio da qual se busca o sentido intrínseco da norma.

Compreende-se, a partir dessa interpretação, que a verdadeira intenção do Legislador foi que se considerassem como único ato, para fins de cobrança de emolumentos, ambos os registros e ambas as averbações, uma vez que todos eles, em conjunto, dizem respeito à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio.

Não é possível afastar qualquer um desses atos registrais para que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcios se aperfeiçoe. E, considerando que o Legislador não especificou a quais atos registrais se referia, a única interpretação lógica viável é aquela que considera que todos, em conjunto, implicarão o pagamento de emolumentos como ato único, devendo ser cobrado o maior valor dentre os emolumentos previstos para os quatro atos registrais praticados.

O fato de a segunda averbação ser feita em momento posterior não obsta que não seja cobrada isoladamente, visto que é ela o último ato registral necessário à aquisição de imóvel pelo sistema de consórcios.

Não se pode ignorar, ainda, o fato de que essa é a interpretação que melhor se compatibiliza com o sentido da Lei, considerando que o intuito primeiro do Legislador foi permitir que a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio tivesse custo abrandado. Tal finalidade não está sendo atingida com as interpretações da ARISP e do IRIB. Isso porque, na prática, o que vem se aplicando é tão-somente a isenção de pagamento dos emolumentos referentes à averbação do parágrafo 7º, do art. 5º da Lei n. 11.795/08, que correspondem a valor bastante módico, especialmente quando comparado ao que se cobra por cada registro e pela averbação de cancelamento de garantia real.

Apenas a interpretação ora esposada possibilita o alcance do verdadeiro intuito do Legislador, tornando menos custosa a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio e não permitindo que o disposto no art. 45 da Lei especial seja norma infecunda.

Por outro lado, é preciso trabalhar com a hipótese de que o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio não seja o mesmo imóvel ofertado em garantia, como faculta a Lei (parágrafo segundo do art. 14).

Nesse caso, dos quatro atos registrais, apenas o registro da compra e venda terá lugar na matrícula do imóvel adquirido pelo sistema de consórcio. Os demais (registro da garantia, averbação do art. 5º e averbação de cancelamento da garantia) terão ingresso na matrícula do outro imóvel dado em garantia.

Ao contrário do que ocorre quando coincidem o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio e o imóvel ofertado em garantia, não parece viável considerar que a prática de atos em matrículas distintas, ainda que pertencentes à mesma serventia, seja cobrada como ato único. Razoável considerar, em tal circunstância, que sejam cobrados emolumentos integrais pelo registro da compra e venda na primeira matrícula e, como ato único, emolumentos referentes aos demais atos registrais praticados na segunda matrícula.

Em que pese o fato de que, na hipótese agora analisada, a aquisição de imóvel pelo sistema de consórcio seja mais custosa, deve-se ponderar que, como regra, opta-se pela coincidência entre o imóvel adquirido e o ofertado em garantia, sendo facultado ao consorciado ofertar outro imóvel em garantia. É o que se depreende da leitura do parágrafo 2º, do art. 14, da Lei 11.795/08, uma vez que dele consta que é facultado à administradora aceitar em garantia outro imóvel, o que faz concluir que a iniciativa de oferta de imóvel diverso deve partir do consorciado.

Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de que o art. 45, da Lei n. 11.795/08 deve ser interpretado da seguinte forma: (1) coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, devem-se considerar integrantes de ato único o registro de compra e venda, o registro da garantia real, a averbação do art. 5º, parágrafo 7º, da Lei 11.795/08 e a averbação de cancelamento da garantia, cobrando-se apenas os emolumentos referentes ao ato registral mais custoso dentre os quatro mencionados; (2) não coincidindo o imóvel adquirido pelo sistema de consórcio com o imóvel dado em garantia, cobram-se os emolumentos correspondentes ao registro da compra e venda e consideram-se integrantes de ato único o registro da garantia, a averbação do art. 5º, parágrafo 7º da Lei de Consórcio e a averbação de cancelamento da garantia.

Sub censura.

São Paulo, 13 de setembro de 2017

(a) Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo integralmente o parecer da MMª. Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça. Publique-se no D.J.E., por três dias alternados. São Paulo, 20 de setembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: DJE/SP | 29/09/2017.

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