Apelação Cível nº 1004784-81.2021.8.26.0126

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1004784-81.2021.8.26.0126
Comarca: CARAGUATATUBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1004784-81.2021.8.26.0126

Registro: 2024.0000738703

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004784-81.2021.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante CONDOMÍNIO COSTA VERDE TABATINGA, são apelados CONDOMÍNIO SETOR RESIDENCIAL DA PRAÇA I e OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CARAGUATATUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 6 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1004784-81.2021.8.26.0126

Apelante: Condomínio Costa Verde Tabatinga

Apelados: Condomínio Setor Residencial da Praça I e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Caraguatatuba

VOTO Nº 43.459

Registro de imóveis – Procedimento de dúvida – Registro de instrumento particular de promessa venda e compra por condomínio – Hipóteses excepcionais para aquisição de imóvel por condomínio edilício, a quem a jurisprudência contemporânea atribui personalidade jurídica de direito material para realizar negócios jurídicos e adquirir bens de seu peculiar interesse – Óbice intransponível, porém, em razão da ausência de aprovação em assembleia extraordinária com quórum não unânime e objeto de anulação na esfera judicial, com sentença passada em julgado – Ausência de eficácia da assembleia reconhecida em ação judicial inviabiliza o registro do título – Apelo improvido.

Cuida-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO COSTA VERDE TABATINGA em face da r. sentença de fls. 693/724 proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Caraguatatuba, que, em procedimento de dúvida, manteve a recusa ao registro de instrumento particular de Venda e Compra celebrado em 19 de abril de 2020 tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 12.119, figurando como compromitente vendedora a proprietária a R.H.R. Construções, Empreendimentos e Participações Ltda, e na condição de compromissário comprador o Condomínio Costa Verde Tabatinga – CCVT.

A apelação busca a reforma da sentença, sustentando que todos os requisitos legais e exigências para registro do título foram cumpridos; que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que o Condomínio pode adquirir imóvel; que foi convocada Assembleia Geral com item específico sobre a aquisição do imóvel (Setor Clube Esportivo), cuja posse seus condôminos exerciam desde o início da década de 1980, com aprovação da aquisição reconhecida em Ata de Assembleia Geral realizada no dia 12.10.2019 arquivada no Oficial de Títulos e Documentos do Cartório de Registro de Imóveis de Caraguatatuba; que as decisões assembleares sobre a aquisição do imóvel são válidas, eficazes e soberanas, valendo ressaltar que o Condomínio em questão tem uma característica própria, que é sua composição por 12 Glebas Autônomas, denominadas Setores, de modo que, segundo a Convenção do CCTV, as Assembleias Gerais são convocadas pelo Conselho de Administração e nelas votam apenas os representantes de cada Setor; que o título submetido ao registro tem por objeto negócio relacionado com a atividade-fim do condomínio, isto é, o Setor do Clube Esportivo, que sempre fez parte da conformação do Condomínio. Por fim, assinala que não há necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos, mas apenas da aprovação da maioria dos presentes, sustentando que os artigos 1351 e 1353 do Código Civil revogaram disposições da Lei nº 4.591/64.

Foram apresentadas contrarrazões pelo Condomínio Setor Residencial Praça I (fls. 757/763), pugnando pela manutenção da sentença e procedência da dúvida, com negativa de registro do título.

Assinala que o Condomínio é desprovido de personalidade jurídica e que a aquisição de imóvel pelo Condomínio é medida excepcionalíssima e que as condições exigidas pelo artigo 63, §3º da Lei nº 4.591/64 não foram satisfeitas.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo improvimento do recurso (fls. 774/777).

É o relatório.

A apelação não merece provimento.

Cuida-se de dúvida suscitada após negativa de registro do instrumento particular de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 12.119 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Caraguatatuba.

De fato, os elementos colhidos no presente procedimento não permitem o afastamento das exigências levantadas pelo Registrador.

No caso em exame, o óbice levantado pelo Registrador decorre do fato de que o título submetido à qualificação tem por objeto a aquisição do imóvel por Condomínio, mas também a ausência de apresentação de Ata de Assembleia, especificamente convocada para tal finalidade, com a aprovação unânime da aquisição do bem pelo Condomínio, razão suficiente para a negativa de acesso do título ao fólio.

Teria razão , em tese, o Registrador ao sustentar que, na forma da lei civil, Condomínio não detém personalidade jurídica (artigos 40 e seguintes do Código Civil). Em decorrência disso, estaria o Condomínio impossibilitado de adquirir imóveis, pois a realização de negócios jurídicos exigiria agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (artigo 104 do Código Civil). Assim, somente o ente com personalidade jurídica, porque sujeito de direitos e deveres na ordem civil, pode adquirir bem imóvel (artigos 1º e seguintes do Código Civil).

No entanto, é certo que a jurisprudência de mais de duas décadas evoluiu quanto à matéria em debate e passou a admitir, inicialmente, mediante aplicação analógica do artigo 4º do Decreto-lei nº 4657/42 combinado com o artigo 63, §3º, da Lei nº 4.591/64, a aquisição imobiliária por condomínio, mas desde que presentes os seguintes requisitos: a) que a aquisição seja modo de satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de despesas condominiais (obrigações propter rem); b) que a unidade autônoma adquirida seja exatamente aquela em relação à qual está vinculado o débito condominial; c) que a aquisição tenha se dado com anuência dos condôminos mediante decisão unânime em assembleia geral, em que não se deve computar o voto do respectivo condômino inadimplente (por congruência lógica) nem confundir a unanimidade dos votos proferidos na assembleia (imprescindível) com anuência expressa de todos os condôminos (prescindível).

Neste sentido:

“Registro de imóveis. Dúvida procedente. Condomínio edilício. Adjudicação consequente à satisfação de débito condominial. Admissibilidade, em tese, por aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Anuência dos condôminos, que se colhe por decisão unânime de assembleia geral, que não se confunde com decisão unânime dos condôminos. Inadmissibilidade, todavia, de aquisição de imóvel diverso da unidade condominial a qual o débito condominial está vinculado. Recurso conhecido e desprovido” (Ap. Civ. 795-6/9, São Vicente, j. 6.12.2007, DJ 26.2.2008, Rel. des. Gilberto Passos de Freitas).

E mais recentemente, a doutrina e jurisprudência também passaram a admitir que o condomínio adquira bens imóveis em algumas hipóteses especiais, a partir da constatação inquestionável de que no âmbito dos condomínios estão presentes os mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).

Pode-se afirmar que o estágio atual da jurisprudência admite em caráter excepcional atribuir personalidade jurídica ao condomínio edilício, desde que diga respeito a temas de seu específico interesse. Tome-se como exemplo a celebração de contratos de manutenção e prestação de serviços ao edifício. A aquisição de uma das unidades autônomas, ainda que fora da hipótese de hasta pública por débitos condominiais, pode servir ao interesse do condomínio, desde que aprovada em prévia assembleia extraordinária, e não se mostra contrária ao entendimento contemporâneo dos tribunais.

Com base nessas premissas, seria possível, em hipóteses excepcionais, autorizar a aquisição de bem imóvel pelo Condomínio, conforme os precedentes citados pelo apelante, de casos envolvendo imóveis para ampliação de áreas comuns. A celebração de compromisso de compra e venda de unidade autônoma pode atender ao peculiar interesse do condomínio para solucionar conflito anterior, ou, ainda, servir para instalação de algum espaço ou equipamento comum.

O óbice da ausência de personalidade jurídica de direito material do condomínio, portanto, pode ser perfeitamente superado.

O obstáculo impeditivo do registro é outro.

A aquisição deve estar previamente autorizada pela Assembleia Geral Extraordinária especialmente convocada para este fim.

Discute-se qual o quorum de aprovação. Corrente mais conservadora exige o voto unânime da totalidade dos condôminos.

Corrente mais liberal diz que a aprovação há de ser dada somente pelos condôminos que estiverem presentes na assembleia extraordinária, e não da unanimidade de condôminos existentes no condomínio (Ap. Civ. 795-6/9 e Ap. Civ. 829-6/5).

Aliás, nem todos condôminos se encontram aptos a votar, mas somente os adimplentes, nos termos do art. 1.335, III do Código Civil.

O quorum, portanto, deve levar em conta somente quem pode votar, ainda em hipóteses de unanimidade.

Sucede que no caso concreto o óbice está mantido pela inobservância do quorum da Assembleia e, mais do que isso, , o reconhecimento judicial, por acórdão transitado em julgado, de nulidade da Assembleia realizada em 12 de outubro de 2019.

Neste ponto, tendo em vista o resultado da ação judicial proposta e já julgada pelo E. Tribunal de Justiça (acórdão fls. 790/812), não há o que possa ser questionado quanto à invalidade da Assembleia em razão da insuficiência do quórum, sobretudo nos estreitos limites desta esfera administrativa.

Isto porque, a questão referente à aprovação da aquisição de bem imóvel pela Assembleia realizada em 12 de outubro de 2019 foi objeto de discussão judicial, com exame da apelação no âmbito do Tribunal de Justiça, acórdão datado de 05 de outubro de 2023, extraindo-se os seguintes trechos do julgado:

“Extrai-se dos autos que Condomínio Costa Verde Tabatinga é ente atípico constituído na década de 70, com natureza de misto entre condomínio e loteamento (folha 06 dos autos principais ), tratando-se de reunião de 12 (doze) “setores” ou ainda “glebas” como denominado na petição inicial. Cada setor é regido por convenção individualizada, havendo também uma convenção geral aplicável aos 12 ( doze ) setores.

O empreendimento foi criado com espeque no artigo 3º do Decreto-Lei número 271/67, que dispõe:

“Art 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.

§ 1º O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentará este decreto-lei, especialmente quanto à aplicação da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.

§ 2º O loteamento poderá ser dividido em etapas discriminadas, a critério do loteador, cada uma das quais constituirá um condomínio que poderá ser dissolvido quando da aceitação do loteamento pela Prefeitura.”

Cada um dos 12 ( doze ) setores dispostos desde a criação do Condomínio Costa Verde Tabatinga possuem naturezas distintos, com destinações próprias, potenciais de construções, restrições construtivas, taxas de ocupação e limites de pavimentos específicos.

Como exemplo, os setores Clube Esportivo e Clube de Golfe destinam-se a atividades esportivas e recreativas, admitindo-se comércios.

Já os setores Hotel Sporting e Hotel Praça possuem finalidade mista residencial, comercial e de práticas náuticas. Outros possuem natureza mista com prestação de serviços, e outros são estritamente residenciais.

Portanto, o condomínio requerido na verdade é entidade que reúne de forma coligada e integrada 12 ( doze ) outros condomínios.

O cerne da controvérsia diz respeito a nulidade do sistema de deliberações previsto nas convenções condominiais, pelo sistema de voto direito do condômino junto às assembleias setoriais e indireto perante à assembleia geral, ocorrendo por intermédio de representantes.

Para melhor elucidar a dinâmica, a aprovação de qualquer deliberação demanda a convocação em 02 ( duas ) instâncias. De início, ocorrem votações das propostas em 12 ( doze ) assembleias setoriais. Após, por intermédio de representantes, cada setor apresenta sua deliberação ( aprovação ou rejeição da proposta ) frente à assembleia geral.

Por último, os apelantes discordam da legalidade da aprovação na assembleia de 12 de outubro de 2019 da aquisição de imóvel pelo Condomínio Costa Verde Tabatinga.

Reitere-se dos autos que o imóvel em tela, onde se situa o Setor Clube Esportivo, na prática integra o condomínio desde sua constituição original, destinando-se a área de recreação, sem abrigar unidades residenciais. Consta que o local foi objeto de litígio judicial, com questão possessória envolvendo antigos proprietários (processo número 9179040-42.2007.8.26.0000 ).

Pela decisão dos autos em referência, determinou-se a restituição da posse do local a favor da antiga proprietária Brincat Empreendimentos Imobiliários Limitada, condicionando-se a retomada ao pagamento de benfeitorias a favor do condomínio.

Posteriormente, consoante se extrai dos depoimentos prestados na audiência de instrução e julgamento e das atas de assembleias juntadas ao autos, o Condomínio Costa Verde Tabatinga intentou negócio para adquirir a propriedade da área, com proposta de pagamento de R$ 8.500.000,00 ( oito milhões e quinhentos mil reais ) a nova proprietária RHR Empreendimentos, empresa que é controlada por um dos condôminos. A aquisição foi aprovada pela assembleia geral de 12 de outubro de 2019.

Os requerentes pleiteiam seja anulada a aprovação alegando diversas irregularidades.

A respeitável sentença firmou entendimento que o pedido anulatório extrapola os limites originais da ação de tutela cautelar antecedente, em ofensa ao artigo 308 do Código de Processo Civil, daí decretando a extinção sem julgamento do mérito neste tocante.

Respeitado o entendimento diverso, após a estabilização da lide e apresentação dos pedidos principais pelos autores na forma do artigo 308 do Código de Processo Civil (folhas 922/956 ), a ação passou a tramitar na forma do rito ordinário, ao que foi oportunizado o contraditório legal pelo requerido, que em qualquer momento suscitou a incompatibilidade ou dissonância em relação aos limites originais da ação originalmente proposta.

Deve ser considerado que a decisão saneadora elencou a anulação da assembleia entre os pontos controvertidos da lide ( folhas 1.266/1.269 ). Tanto que, como consequência lógica, foi determinada a retificação do valor da causa tendo por base o valor da compra e venda de imóvel.

E ainda: verifica-se que o tema da anulação da assembleia possui inerente correlação tocante aos demais pedidos bem como à concessão da tutela provisória. Basta ver que, dentre os temas pautados para as assembleias de 22 de agosto de 2020 e 29 de agosto de 2020 ( objeto do pedido originário ) constava no item 3 a ratificação da aquisição imobiliária ( folha 394 ).

Por tais motivos, e como modo de afastar a arguição de nulidade por cerceamento de defesa, é o caso de afastamento do decreto de não conhecimento, viabilizando o julgamento do pleito em sede meritória.

As hipóteses legais para aquisição de imóvel por condomínio edilício, via de regra, se resumem a arrematação ou adjudicação da unidade geradora de dívida de cotas condominiais, ou de inadimplência do adquirente quanto ao pagamento do preço original da construção.

Todavia, não se olvida que o condomínio possa adquirir para si imóvel por outras hipóteses além das já mencionadas.

O tema foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura desta Corte de Justiça por ocasião do julgamento do recurso de apelação ( processo número 0019910-77.2012.8.26.0071 ). Na oportunidade, a turma julgadora declinou a possibilidade de aquisição de imóvel pelo ente despersonalizado, desde que em proveito de todos os condôminos, citando como exemplo a hipótese de aumento do número de vagas de garagem.

O Acórdão foi assim ementado:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Aquisição de bens imóveis para ampliação das vagas de estacionamento – Negócio jurídico relacionado com atividade-fim do Condomínio – Aprovação pela unanimidade dos condôminos presentes em assembléia – Proveito dos condôminos evidenciado – Risco de sanção administrativa – Inconveniente prático da exigência relativa ao consentimento de todos os condôminos – Instrumentalidade registrai -Ausência de personalidade jurídica não é óbice, in concreto ao registro Pertinência do assento pretendido – Dúvida improcedente Recurso provido.“ ( Apelação Cível 0019910-77.2012.8.26.0071, Conselho Superior da Magistratura, Rel. Des. RENATO NALINI, j. 18/04/13)

O julgado em tela ensina que a convalidação do negócio jurídico de compra de imóvel por condomínio envolve averiguar se há proveito em favor da massa condominial e com aprovação de forma unânime. No presente caso, longe de haver confluência de interesses dos condôminos na aquisição, a prova documental e oral aponta para severa divergência, inclusive manifestada na assembleia de 12 de outubro de 2019, cuja ata refere a “resistência por parte de alguns Setores”, tanto que a aprovação ocorreu por 55,06% ( cinquenta inteiros e seis décimos ) das cotas de participação.

Cumpre mencionar que a assembleia de 12 de outubro de 2019 não contou com a presença da totalidade dos representantes dos 12 ( doze ) setores, pois, computados os participantes, alcançaram a proporção de 92,78 ( noventa e dois inteiros e setenta e oito décimos ) das cotas de participação.

Como se depreende da leitura da ata da assembleia geral de 28 de setembro de 2019, os representantes ali presentes foram informados pelo advogado do condomínio sobre as peculiaridades da aquisição, nos seguintes termos (folha 1.440 ):

“Acrescentou durante as negociações foi muito destacada a questão da garantia jurídica para resguardar os administradores e os interesses dos condôminos porque o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, órgão do Tribunal de Justiça entende que condomínio não tem personalidade e por isso não pode adquirir imóvel por ato voluntário, mas apenas por adjudicação ou arrematação em processo judicial de cobrança. Que nessa conversa o titular do Cartório de Registros de Imóveis de Caraguatatuba informou que como subordinado, tem que cumprir as normas ou orientações do Conselho Superior da Magistratura e que na conversa com o juiz corregedor permanente o cenário de dificuldade do registro da escritura de compra não foi modificado”.

Portanto, os condôminos representantes dos setores eram cientes sobre o dissenso doutrinário e jurisprudencial que envolve a matéria. Inobstante tais aspectos, optaram por manter a proposta pautada para votação, inclusive sem observância de quórum mínimo, reputando como válida a aprovação por maioria simples quanto ao número de cotas de participação.

Tendo em vista as peculiaridades do caso envolvendo condomínio atípico, caberia por cautela a aprovação pela totalidade dos 12 ( doze ) setores, a atender o critério da unanimidade de aprovação e do resguardo ao interesse da massa condominial, o que deixou de ser atendido, a uma, pela ausência de representação de alguns setores, e a duas, pela votação na forma parcial e com formação de pequena maioria.

A dúvida registraria suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Caraguatatuba foi acolhida pelo Magistrado “a quo”, decretada a impossibilidade do registro público da compra e venda e favor do Condomínio Costa Verde Tabatinga, sobretudo por não verificar a aprovação do negócio de forma unânime em assembleia.

Ainda que o escopo do presente apelo não envolva discussão acerca da matéria tratada nos autos da dúvida registraria, inegável que a negativa de registro público implica severo óbice à fruição dos direitos da propriedade em sua plenitude.

Nem é demais ressaltar que a convenção condominial estabelece como requisito de alteração dos critérios de construção de imóveis a aprovação por ¾ ( três quartos ) das cotas de participação do condôminos ( folha 363 ). Por analogia, não poderia aprovar com menor rigor a aquisição de imóvel de grande porte, evidenciada a sensível controvérsia sobre o assunto.

Por todos os fundamentos aqui declinados, como forma de melhor resguardar o interesse da massa condominial e visando afastar os efeitos jurídicos da deliberação na forma precária, é o caso de tornar sem efeito a assembleia de 12 de outubro de 2019 no que se refere a aprovação do item 4, ou seja, aquisição pelo Condomínio Costa Verde Tabatinga do Setor Clube Esportivo, com provimento do apelo dos condôminos para tal finalidade”. (grifo meu)

Deste modo, a leitura do referido acórdão deixa claro que o quórum de aprovação da aquisição de imóvel pelo Condomínio não poderia ser inferior a ¾ da participação dos condôminos, quórum que não foi observado na Ata da Assembleia apresentada, razão para sua anulação na esfera judicial.

Há coisa julgada material sobre a invalidade de assembleia extraordinária, de modo que não poderia jamais o Oficial de Registro de Imóveis, ou seu Corregedor Permanente, ou até mesmo este Conselho Superior da Magistratura, conferir na esfera administrativa e eficácia negada de modo expresso na esfará jurisdicional.

Portanto, sob qualquer enfoque que se analise a presente dúvida, prevalece o óbice sustentado pelo Registrador.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 15.08.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Apelação Cível nº 1024407-10.2024.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1024407-10.2024.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1024407-10.2024.8.26.0100

Registro: 2024.0000738709

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1024407-10.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA DE LOURDES GOMES HADDAD, é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 6 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1024407-10.2024.8.26.0100

APELANTE: Maria de Lourdes Gomes Haddad

APELADO: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 43.484

Registro de imóveis – Escritura pública de inventário e adjudicação – Ordem de indisponibilidade que obsta o registro da alienação voluntária – Princípio da inscrição – Óbice mantido – Dúvida procedente – Apelação improvida.

Trata-se de apelação interposta por MARIA DE LOURDES GOMES HADDAD contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO, que julgou procedente a dúvida e manteve os óbices ao registro da Escritura Pública de Inventário e Adjudicação dos bens deixados por Odette Ribeiro Gomez (fls. 127/130).

A apelante afirma, em síntese, que a cessão de direitos foi regularmente concluída por meio de escritura pública e que é a única beneficiária e herdeira capaz de proceder com o inventário dos bens deixados em razão do falecimento de sua mãe. Afirma que, por ocasião da lavratura da escritura pública de cessão de direitos hereditários, não havia qualquer restrição em relação aos cedentes, devendo ser observada a situação jurídica então vigente. Aduz que o herdeiro pode dispor da sua parte da herança por meio de escritura pública, exatamente como ocorrido, e que “o cessionário não depende mais dos cedentes para assinar, outorgar ou de qualquer outra forma anuir onde quer que seja, e mesmo que ocorra a morte ou mudança de estado do cedente, isto não modifica a situação da cessão de direitos ora efetuada”. Pede a reforma da sentença.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 165/169).

É o relatório.

Decido.

O registro da Escritura Pública de Inventário e Adjudicação referente ao imóvel objeto da matrícula nº 89.925 foi negado pelo Oficial, que expediu nota de devolução relativa à prenotação nº 581.923 (fls. 99), contendo as seguintes exigências:

“1) Anoto que da escritura de inventário e adjudicação, não consta o código HASH de indisponibilidade em nome dos cedentes.

2) Anoto ainda que, consta da CNIB Central de Indisponibilidade de Bens, ordem de indisponibilidade de bens e direitos e nome dos cedentes de Antonio Carlos Gomez, José Roberto Gomes e Luiz Alberto Gomez.

Portanto, o registro ora pretendido não poderá ser realizado antes do levantamento das indisponibilidades em nome dos cedentes, nos termos dos artigos 5º e 12 do Provimento 13/2012 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, cópia em anexo.”

Nenhum reparo merece o r. decisum.

O título cujo registro se pretende inscrever no fólio real consiste em Escritura Pública de Inventário e Adjudicação (fls. 85/89), lavrada em 17 de agosto de 2022, em razão do falecimento de Odette Ribeiro Gomez, ocorrido em 25 de fevereiro de 2003.

Consta no item 3 da mencionada escritura:

“3) DA CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS: Nos termos da escritura de cessão de diretos hereditários, lavrada aos 08 de julho de 2015, pelo 7º Tabelião de Notas da Capital, no livro nº. 6.156, folhas nº. 397/400, os herdeiros filhos da “de cujus”: I) ANTONIO CARLOS GOMEZ, brasileiro, autônomo, portador da cédula de identidade RG nº. 3.076.743-X-SSP-SP, inscrito no CPF/MF nº. 114.067.988-00, e sua mulher ENILCE AMARAL GOMEZ, brasileira, do lar, portadora da cédula de identidade RG nº. 6.769.222-9-SSP-SP, inscrita no CPF/MF sob nº. 245.668.998-45, casados sob o regime da comunhão universal de bens, por ato celebrado aos 20 de maio de 1967, conforme consta da certidão de casamento do Oficial de Registro Civil do 14º Subdistrito – Lapa, desta Capital, sob o termo 27.765, do livro B-97, as folhas 296, residentes e domiciliados nesta Capital, à Rua Hendrik Bles, nº. 34 – Vila Madalena – Cep: 05453-050. II) JOSÉ ROBERTO GOMES, brasileiro, autônomo, portador da cédula de identidade RG nº. 3.426.350-SSP-SP, inscrito no CPF/MF sob nº. 114.067.718-72, e sua mulher ELISETE SEGALA GOMES, brasileira, instrumentadora cirúrgica, portadora da cédula de identidade RG n°. 7.649.830-X-SSPSP, inscrita no CPF/MF sob n°. 269.364.238-84, casados sob o regime da comunhão universal de bens, por ato celebrado aos 11 de setembro de 1971, conforme consta da certidão de casamento do Oficial de Registro Civil do 14° Subdistrito Lapa, desta Capital, sob o termo 32.846, do livro B-108, as folhas 286, residentes e domiciliados nesta Capital, à Rua Sepetiba, n°. 842 Vila Romana – Cep: 05052-000. III) LUIZ ALBERTO GOMEZ, brasileiro, autônomo, portador da cédula de identidade RG n°. 3.509.879-X-SSP/SP, inscrito no CPF/MF sob nº. 023.624.308-04, e sua mulher MARCIA REGINA DE CAMARGO GOMEZ, brasileira, decoradora, portadora da cédula de identidade RG n°. 9.037.854-4-SSP-SP, inscrita no CPF/MF sob nº. 760.703.448-04, casados sob o regime da comunhão universal de bens, nos termos da escritura de pacto antenupcial, lavrada aos 03 de maio de 1995, no 25° Tabelião de Notas da Capital, as folhas 140, do Livro 1.030, registrada sob o nº. 9.950, no livro n°. 3 – Registro Auxiliar do 10° Registro de Imóveis desta Capital, e por ato celebrado aos 23 de junho de 1995, conforme consta da certidão de casamento do Oficial de Registro Civil do 14° Subdistrito – Lapa, desta Capital, sob o termo 24.270, do livro B-82, as folhas 028, residentes e domiciliados nesta Capital, à Rua Agariba, n°. 110, Vila Romana – Cep: 05053-010, cederam e transferiram à herdeira filha e cessionária (sua irmã e cunhada) MARIA DE LOURDES GOMES HADDAD, acima qualificada, todos os direitos hereditários havidos por sucessão da autora da herança ODETTE RIBEIRO GOMEZ, (sua mãe e sogra) acima qualificada, sobre a parte ideal equivalente a 3/8 ou 37,50%, que os cedentes eram titulares dos direitos hereditários, de UMA CASA E SEU RESPETIVO TERRENO, SITUADO NA RUA SEPETIBA, Nº. 665, no 14º Subdistrito – Lapa, do distrito município e comarca de 10ª Circunscrição Imobiliária, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº. 89.925 do 10º Registro de Imóveis, desta Capital, que será objeto da sucessão adiante relatada; sendo essa cessão a título de liberalidade, a qual foi recolhida as guias de ITCMD, certidão e guias, que seguiram juntamente com esta à registro (….)” (grifei).

Todavia, constata-se, pelos documentos de fls. 96 a 98, que os nomes de Antonio Carlos Gomez, Luiz Alberto Gomez e José Roberto Gomes foram inseridos na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens em datas anteriores à lavratura da Escritura Pública de Inventário, mas posteriores à formalização da Escritura de Cessão de Direitos Hereditários (fls. 90/95), em virtude de decisões judiciais proferidas em diversos autos.

Dessa forma, a existência de ordem de indisponibilidade que recai sobre os cedentes obsta o registro da adjudicação voluntária, ainda que a decretação tenha ocorrido após lavratura da escritura de inventário.

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 29.886-0/4, Relator Desembargador MARCIO MARTINS BONILHA: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

Assim, ao menos sob o ponto de vista dos princípios registrais, os requisitos de validade e eficácia do título são observados ao tempo da prenotação (art. 1.246 do Código Civil):

“Art. 1246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro e este o prenotar no protocolo.”

Consoante dispõe o item 413 do Capítulo XX, das NSCGJ:

“413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

Determina o mencionado dispositivo que as indisponibilidades averbadas só não impedem a inscrição de constrições judiciais e o registro da alienação judicial do bem desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade ou se foi consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

No mesmo sentido, o art. 16, do Provimento n.º 39/2014, do C. Conselho Nacional de Justiça, in verbis:

“Art. 16. As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”

Diversos são os precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido da impossibilidade de registro em razão da transmissão voluntária:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA – ORDEM DE INDISPONIBILIDADE QUE OBSTA O REGISTRO DA ALIENAÇÃO VOLUNTÁRIA PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO – ÓBICE MANTIDO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (TJSP; Apelação Cível 1027485-33.2021.8.26.0224; Relator(a): Fernando Antonio Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 31/08/2023).

“Registro de Imóveis Dúvida Partilha causa mortis Escritura pública Renúncia por herdeiro contra o qual pesavam indisponibilidades decorrentes de ordens jurisdicionais Cessão de parte dos bens do espólio a filho desse herdeiro Óbice aos pretendidos registros decorrentes da partilha Indisponibilidade que, entretanto, não impunha ao herdeiro o dever de aceitar Fraude contra credores e fraude à execução que não podem ser apreciadas na via administrativa Apelação a que se dá provimento para, afastado o óbice e reformada a r. sentença, permitir os registros almejados”. (TJSP; Apelação Cível 1039545-36.2019.8.26.0506; Relator(a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 04/05/2021).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Partilha de direitos hereditários. Cessão de direitos ocorrida nos autos do arrolamento, com adjudicação integral do bem em favor de um dos herdeiros. Imóvel com ordem de indisponibilidade. Alienação voluntária. Impossibilidade de registro. Recurso desprovido” (TJSP; Apelação Cível 1003970-04.20218.8.26.0505; Relator(a): Geraldo Francisco Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 15/08/2019).

Assim, sendo correta a exigência oposta pelo Oficial ao registro da escritura apresentada, é de rigor a manutenção da r. sentença proferida.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 15.08.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Processo nº: 1113077-24.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: Faculdades Metropolitanas Unidas Associação Educacional

Requerido: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Faculdades Metropolitanas Unidas Ltda. (FMU), diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular denominado “primeiro termo aditivo ao contrato de locação de imóvel para fins comerciais”, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 56.307 daquela serventia (prenotação n. 664.476).

O Oficial informa que em 05 de junho de 2024, por intermédio do sistema eletrônico do ONR, o interessado protocolou uma digitalização simples de um instrumento particular denominado “primeiro termo aditivo ao contrato de locação de imóvel para fins comerciais”, no qual figuram como partes IPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME, na qualidade de locadora, e a suscitada, Faculdades Metropolitanas Unidas Ltda., na qualidade de locatária, tendo por objeto o imóvel da matrícula n. 56.307; que o documento apresentado consiste em uma simples digitalização de um aditamento de contrato de locação, o qual, além de não tratar de documento nato digital, sequer foi digitalizado de acordo com o previsto no artigo 5º do Decreto Federal n. 10.28/2020, o que revela causa prejudicial para a qualificação do título diante da impossibilidade de analisar meras cópias; que a inobservância da correta digitalização de documentos físicos também se aplica ao instrumento da 23ª alteração do contrato social da suscitada e ao instrumento de procuração.

O Oficial informa ainda, que o objeto da desqualificação registral se trata única e exclusivamente do primeiro aditivo ao contrato de locação firmado entre as partes; que, por se tratar de aditamento à uma relação jurídica anterior, mister se faz a apresentação do contrato originário firmado entre as partes, sem o qual não é possível exaurir a qualificação exaustiva do título; que, em seu requerimento para suscitação de dúvida, o interessado confessa que o contrato original foi extraviado, mas defende que “a relação contratual locatícia entre FMU e IPE é longa, e, portanto, existem outros documentos probatórios dessa relação contratual, que poderiam, de forma subsidiária, dar guarida ao registro do referido contrato de locação”, razão pela qual apresenta “o processo judicial em que contendiam as partes, qual seja processo 1051778-85.2020.8.26.0100, em trâmite na 2ª Vara Empresarial e Conflitos de Arbitragem de São Paulo-SP”, em que “entre as folhas 139 a 149 está o contrato cujo registro foi solicitado”.

O Oficial esclarece que não compete à serventia qualificar processo judicial, mas apenas cumprir ordens judiciais emanadas da autoridade competente mediante a apresentação de título hábil a registro, nos termos do artigo 221 da Lei de Registros Públicos e artigo 1.273 e seguintes das Normas Judiciais da Corregedoria Geral da Justiça; que, havendo processo judicial entre as partes em que se discute a relação locatícia, em tese, nada impediria que o interessado formulasse pedido ao juízo cível a expedição de mandado judicial para o fim pretendido; que o aditamento que se pretende registrar já foi objeto de qualificação em outras duas oportunidades (prenotações n. 662.600 e n. 660.315); que, mesmo se tratando de mera cópia, as formalidades legais para que fosse possível seu eventual futuro ingresso no fólio real foram relacionadas ao interessado, quais sejam: a) necessidade da apresentação do instrumento pelo qual houve a alteração da denominação da locadora, em observância aos princípios registrários da continuidade e da especialidade subjetiva decorrentes dos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos; b) provas de representação da locadora, locatária e intervenientes; c) reconhecimento de firmas de todos os escritos particulares; que embora se trate de simples cópia de aditamento desprovido das formalidades legais, fato que tornaria prejudicada a qualificação do título, e que no requerimento o interessado se insurgiu apenas com relação à impossibilidade de aceitação do aditamento como instrumento apto ao registro, visando evitar eventual nova discussão sobre a mesma questão, o Oficial entendeu por bem deixar consignado na oportunidade todas as exigências cabíveis ao referido título (fls. 01/06).

Documentos vieram às fls. 07/27.

Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação apresentada nos autos, a parte suscitada aduz que o contrato de locação inicial foi celebrado em 10 de setembro de 2014, com aditivo celebrado 02 de julho de 2018, tratando-se, portanto, de relação contratual existente entre as partes há muitos anos; que em razão do lapso temporal transcorrido, o contrato original exigido foi extraviado, não sendo possível sua apresentação; que houve alteração na razão social da locadora de “Instituto Paulistano de Ensino Ltda.” para “IPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda.”; que houve o protocolo da via original do aditivo contratual celebrado entre as partes, sob a prenotação n. 666.401, de modo que há sim documentação original de posse do cartório; que a fidelidade da cópia foi comprovada inclusive por processo judicial juntado; que a recusa ao ingresso registrário não se sustenta, havendo um paradoxo, pois a cópia do contrato de locação é válida para as partes contratantes, foi considerada válida para a justiça (juízos de primeiro e segundo graus analisaram os contratos) e somente o Oficial não considerou “válida”; que, sendo assim, requer o afastamento do óbice para ingresso do título no fólio real (fls. 15/18 e 33/40). Juntou documentos (fls. 41/2.582).

O Ministério Público ofertou parecer, opinando seja a dúvida julgada prejudicada, com observação (fls. 2.586/2.588).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

Preliminarmente, cumpre observar que a dúvida encontra-se prejudicada porque a parte suscitada não apresentou a via original do título que pretende registrar, limitando-se a juntar simples cópia de instrumento particular digitalizado sem a observância dos padrões técnicos exigidos e critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto Federal n. 10.278/2020.

No caso, constata-se que o instrumento particular pactuado em 02 de julho de 2.018, originalmente um documento físico, foi digitalizado pelo apresentante e encaminhado eletronicamente para o 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, por intermédio do sistema eletrônico do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR.

O Oficial Registrador, ao verificar que o título consubstancia simples digitalização de um aditamento a contrato de locação, o qual não trata de documento nato digital e não foi digitalizado de acordo com o previsto no art. 5º do Decreto n. 10.278/2020, emitiu nota devolutiva, esclarecendo à parte interessada que seria necessária a apresentação do título original para protocolo.

A parte interessada, por sua vez, deixou de providenciar o encaminhamento da via original do título para a serventia imobiliária. No requerimento de suscitação de dúvida, limitou-se a afirmar que o contrato original exigido foi extraviado; que a via original do aditivo contratual celebrado entre as partes encontrada por acaso pela parte foi protocolado sob a prenotação n. 666.401; e que a fidelidade da cópia foi comprovada inclusive nos autos do processo judicial em que fora juntada.

Pese o alegado, não restou comprovado protocolo superveniente da via original do título na serventia. De qualquer forma, a dúvida estaria prejudicada, haja vista que não é possível, no curso de dúvida ou de pedido de providências, alterar o título apresentado visando atendimento de exigência formulada (itens 39.5.1 e 39.7, Cap.XX, das NSCGJ).

No que pertine ao objeto da prenotação n. 664.476, ora em exame, o título original não foi remetido ao Oficial do Registro de Imóveis, como determina o artigo 198 da Lei n. 6.015/73.

E neste aspecto, a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a não apresentação da via original do título que se pretende registrar prejudica a dúvida, seja por conta da previsão normativa da necessidade do protocolo do título em seu original em processo de dúvida (item 39, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça), seja pela necessidade de se examinar a sua autenticidade.

No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais: o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

A Lei de Registros Públicos preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (art. 221 LRP).

Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, na qualidade do próprio título, não se admitindo o acesso de documento apresentado com deficiência formal. A avaliação do título e seus requisitos legais recaem diretamente na análise de sua autenticidade, regularidade formal e conteúdo.

Vale dizer, a ausência de apresentação do original não permite ao registrador realizar a qualificação do título apresentado.

As decisões administrativas em matéria registral imobiliária são firmes neste sentido: “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” (Apelação Cível n° 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12/9/1996), merecendo destaque os seguintes precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA PREJUDICADA – AUSÊNCIA DO TÍTULO – FORMAL DE PARTILHA – RECURSO NÃO CONHECIDO.” (TJSP; Apelação Cível nº 0000702-10.2013.8.26.0480; Relator (a): HAMILTON ELLIOT AKEL ; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 18/03/2014).

“DÚVIDA. Necessidade de apresentação de documentos originais, não podendo haver registro de cópia de títulos. Ausência de impugnação de todos os itens da nota de devolução. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido. REGISTRO DE IMÓVEIS Imprescindibilidade de recolhimento do imposto de transmissão. Impossibilidade de ingresso registral.” (TJSP; Apelação Cível 1009025-47.2015.8.26.0114; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 20/07/2017).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de compra e venda e cessão, retificada e ratificada por outra escritura. Outorgantes vendedores falecidos – Não apresentação do título original para protocolo. Dúvida prejudicada Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1004656-53.2017.8.26.0271; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 18/07/2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Mandado de adjudicação compulsória – Não apresentação do título original para protocolo. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido.” 1004035-82.2018.8.26.0348; (TJSP; Apelação Relator: Pinheiro Cível Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mauá – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise dos óbices impugnados, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS Recusa de ingresso de título Resignação parcial Dúvida prejudicada Recurso não conhecido Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências.” (Apelação n. 1000786-69.2017.8.26.0539 Relator Des. Pereira Calças) Importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

É o que se extrai do disposto no item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No caso concreto, a parte suscitada pretende o registro de instrumento particular denominado “primeiro termo aditivo ao contrato de locação de imóvel para fins comerciais”, no qual figuram como partes IPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda. – ME, na qualidade de locadora, e a suscitada, Faculdades Metropolitanas Unidas Ltda., na qualidade de locatária, tendo por objeto o imóvel da matrícula n. 56.307 do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

No entanto, o instrumento particular pactuado em 02 de julho de 2.018, originalmente constituído de forma física desde a sua impressão até as assinaturas, foi digitalizado pelo apresentante e encaminhado eletronicamente para o serviço de registro imobiliário, por meio do sistema eletrônico do ONR.

Trata-se, portanto, de título digitalizado sem a observância dos padrões técnicos exigidos e critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto n. 10.278/2020, nos termos do art. 324 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ e itens 365 e 366, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, para a recepção de título encaminhado eletronicamente para a unidade de serviço de registro.

A Lei de Registros Públicos, em seu art. 1º, § 4º, preceitua que as serventias extrajudiciais não poderão recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos conforme os critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça:

Art. 1º. Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.

(…)

§ 4º É vedado às serventias dos registros públicos recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a matéria vem disciplinada nos itens 365 e seguintes do Capítulo XX:

365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.

366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

(…)

366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.

O Provimento CNJ n. 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, regulamentou os padrões técnicos para a recepção, pelos oficiais de registros de imóveis, de títulos digitalizados que forem encaminhados eletronicamente, por meio das centrais de serviços eletrônicos ou ONR, nos seguintes termos (destaques nossos):

Art. 324. Todos os oficiais dos registros de imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

§ 1.º Considera-se um título nativamente digital:

I – O documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas:

II – a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;

III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/ SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4.º da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, assinado pelo representante legal do agente financeiro;

IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;

V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil; e

VI – as cartas de sentença das decisões judiciais, entre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.

§ 2.º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto n. 10.278, de 18 de março de 2020.”

Como se vê, para a recepção de título encaminhado eletronicamente ao Registro de Imóveis, não basta apenas a remessa eletrônica do título. É preciso analisar o seu enquadramento como título nato digital ou título digitalizado e, assim, verificar se há observância dos requisitos legais e normativos.

Não sendo assim, pode o Oficial de Registro exigir a apresentação do original.

Na hipótese, não se trata de um título nato digital, na forma do citado § 1º, pois o documento não foi gerado em PDF/A, não há assinatura de notário, registrador ou seus prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil, e sequer constam as assinaturas dos demais signatários indicados no instrumento particular.

Por outro lado, na forma do citado § 2º, o título particular pode ser acolhido em formato eletrônico, mas desde que estruturado conforme padrões próprios de arquitetura eletrônica para o recebimento de assinatura digital de todos os signatários e testemunhas.

O Decreto n. 10.278/2020, ao estabelecer a técnica e os requisitos para a digitalização de documentos públicos ou privados, a fim de que os documentos produzam os mesmos efeitos legais dos documentos originais, dispõe:

Art. 5º – O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:

I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;

II – seguir os padrões técnicos mínimos previstos no Anexo I; e

III – conter, no mínimo, os metadados especificados no Anexo II.

É certo que, no concernente aos metadados mínimos especificados no inciso III do citado dispositivo, conforme especificados no Anexo II, em relação aos oficiais de registros de imóveis, não há denifição sobre o “Hash (chekcsum) da imagem; Algoritmo que mapeia uma sequência de bits (de um arquivo em formato digital), com a finalidade de realizar a sua verificação de integridade”.

De todo modo, na espécie, a digitalização do documento denominado “primeiro termo aditivo ao contrato de locação de imóvel para fins comerciais” (fls. 19/20), da 23ª alteração ao contrato social e do instrumento de procuração (fls. 21/22) realizada pela parte sem a utilização dos padrões técnicos exigidos pelo Decreto n. 10.278/2020, o que impede a sua recepção pelo oficial de registro de imóveis com base no §2º do art. 324 do Provimento CNJ. 149/2023.

No tocante à exigência para apresentação do contrato de locação originário firmado entre as partes, deve ser mantida.

Como se sabe, o contrato de locação envolve relação jurídica de natureza pessoal entre locador e locatário, de modo que suas cláusulas vinculam apenas os contratantes, sem afetar terceiros. Em regra, a locação não tem eficácia real, embora possa ingressar no registro imobiliário para assumir essa eficácia real quanto à sua vigência e ao direito de preferência do locatário.

Para ingressar no registro imobiliário, o título deve assumir a forma prevista em lei, nos termos do artigo 221 da Lei de Registros Públicos:

“Art. 221 – Somente são admitidos registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

(…)”

Assim, os escritos particulares, como contrato de locação e respectivo aditamento, para que sejam hábeis e passíveis de ingresso no fólio registral imobiliário, devem conter assinatura de todas as partes, com as firmas reconhecidas.

Na espécie, o título encaminhado para registro consiste única e exclusivamente no primeiro aditivo ao contrato de locação anteriormente firmado entre as partes.

Por se tratar de aditamento a uma relação jurídica anterior, fica evidente que a qualificação exaustiva do título pelo Oficial Registrador somente será possível com a apresentação do contrato de locação originário celebrados entre as partes.

A suscitada apresentou, na serventia imobiliária, cópia do processo judicial em que litigam as partes (processo 1051778-85.2020.8.26.0100, em trâmite na 2ª Vara Empresarial e Conflitos de Arbitragem da Comarca da Capital), com a finalidade de comprovar que a relação contratual locatícia é longa e que existem outros documentos probatórios que poderiam, de forma subsidiária, em seu entender, “dar guarida ao registro do referido contrato de locação”, indicando que “entre as folhas 139 a 149 está o contrato cujo registro foi solicitado”.

No entanto, ante o disposto no artigo 221, inciso IV da Lei de Registros Públicos, não cabe ao Oficial Registrador realizar a qualificação do processo judicial, mas apenas cumprir ordens judiciais expedidas sob chancela do Poder Judiciário, emanadas de autoridade judiciária competente, e que assumam a forma, sob o aspecto formal, de instrumento adequado para o ingresso no fólio real (cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo).

Ante a relevância do aspecto formal do título judicial, as Normas Judiciais da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo II), na regulamentação do tema, traçam minucioso regramento a ser observado pelos Ofícios Judiciais quando da expedição de títulos e ordens judiciais destinadas aos serviços de registro, a fim de que os títulos judiciais sejam expedidos com os requisitos formais necessários para o ingresso registrário (artigos 221 a 224, 1.273, das NSCGJ, Tomo I).

No caso, porém, o Oficial informou que não tomou conhecimento de instrumento judicial extraído dos autos processuais para a finalidade pretendida pelo interessado.

No tocante à exigência para apresentação do instrumento pelo qual houve a alteração da denominação da locadora, deve ser mantida.

Consta da matrícula nº 56.307, do 4º Registro de Imóveis da Capital, que figura como proprietária Instituto Paulistano de Ensino Ltda., ao passo que no instrumento particular de aditamento, consta como parte locadora IPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda. ME.

O título deve estar em conformidade com o conteúdo inscrito no registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):

“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

(…)

Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Por força do princípio da continuidade, o registro não pode ser realizado sem a correspondência lógica entre o título atual e os anteriores para garantir a existência de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre o título, o fólio real, os sujeitos de direitos inscritos e o imóvel.

Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação subjetiva entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.

Tendo a pessoa jurídica alterado os termos do seu contrato e, principalmente, sua denominação social, essa alteração deve ser averbada na matrícula, como determina o artigo 167, II, 5, da Lei de Registros Públicos.

Finalmente, tratando-se de requisito essencial que a pessoa jurídica esteja devidamente representada pelas pessoas que de fato possam praticar atos em seu nome, indispensável a comprovação da representação da locadora, locatária e intervenientes.

Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida suscitada, observando que todos os óbices subsistem.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 13 de agosto de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 15.08.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.