CGJ/SP: Tributário – ITBI – Base de cálculo – Apartamento e respectivas vagas de garagem arrematados em leilão extrajudicial – Sentença que concede a segurança, afasta o valor venal de referência e determina a adoção do valor atualizado da arrematação – Pronunciamento escorreito – Apelação do Município improvida – Sentença mantida em reexame necessário, com observação quanto ao índice de correção a ser empregado – Em se tratando de bens arrematados em certame expropriatório extrajudicial, base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, corrigido até a data do registro na Serventia Predial.

Escrito por

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária nº 1013676-04.2021.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MUNICÍPIO DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado IGOR LEONARDO PEREIRA FERNANDES.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento à apelação do Município e, em reexame necessário, mantiveram a r. sentença, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ BRAGA.

São Paulo, 27 de setembro de 2021.

BOTTO MUSCARI

Relator

Assinatura Eletrônica

Apelação / Remessa Necessária:1013676-04.2021.8.26.0053

Apelante, Recorrente:Município de São Paulo e outro, Juízo Ex Officio

Apelado:Igor Leonardo Pereira Fernandes

Comarca:São Paulo

Voto nº 833

TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. APARTAMENTO E RESPECTIVAS VAGAS DE GARAGEM ARREMATADOS EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE CONCEDE A SEGURANÇA, AFASTA O VALOR VENAL DE REFERÊNCIA E DETERMINA A ADOÇÃO DO VALOR ATUALIZADO DA ARREMATAÇÃO. PRONUNCIAMENTO ESCORREITO. APELAÇÃO DO MUNICÍPIO IMPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA EM REEXAME NECESSÁRIO, COM OBSERVAÇÃO QUANTO AO ÍNDICE DE CORREÇÃO A SER EMPREGADO.

Em se tratando de bens arrematados em certame expropriatório extrajudicial, base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, corrigido até a data do registro na Serventia Predial.

Trata-se de reexame necessário e apelação interposta pelo Município de São Paulo contra a r. sentença de fls. 88/91, que concedeu segurança para autorizar recolhimento do ITBI com base no valor atualizado da arrematação, sem incidência de juros/multa.

O recorrente sustenta que: a) necessidade de provas torna inadequada a via mandamental; b) a Lei Paulistana n. 11.154/91 disciplina o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis; c) quantia paga por imóvel em hasta pública não equivale ao valor venal do bem; d) a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel negociado à vista em condições normais de mercado, não ao preço ajustado em leilão extrajudicial; e) interessados podem solicitar avaliação especial para apurar o valor correto de seus bens; f) na tela fiscal, importa nada o momento do registro do negócio na Serventia Predial; g) é lícita a cobrança prévia do imposto de transmissão inter vivos; h) encargos moratórios são devidos; i) tem que incidir correção monetária na base de cálculo aplicada; j) se for afastado o “valor venal de referência”, o recolhimento do imposto deve se dar com base no valor venal para fins de IPTU, montante superior ao da transação; k) caso mantida a sentença, haverá prejuízos graves aos cofres públicos municipais (fls. 93/110).

Em contrarrazões, o impetrante sustentou que: a) o recurso contraria a dialeticidade e não deve ser conhecido; b) cabe mandamus e não há falar em dilação probatória; c) o sistema eletrônico de seu adversário não aceita lançamento do imposto com base no valor da arrematação, algo que viola seu direito líquido e certo; d) o Órgão Especial desta Corte declarou a inconstitucionalidade dos arts. 7º-A e 7º-B da Lei Municipal n. 11.154/91; e) merece lembrança a tese firmada por este Tribunal (tema 19) em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas; f) valor autêntico pelo qual o imóvel é negociado em condições normais de mercado corresponde ao próprio lanço; g) jurisprudência ampara a sua pretensão; h) o imposto é devido apenas na data de transferência da propriedade, o que se dá com o registro na Serventia Predial; i) a sentença não merece reparo (fls. 112/134).

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.

Sem desdouro ao entendimento do administrador Igor, o recurso é cognoscível.

Os argumentos e teses expendidos pelo Município são claros e apresentam, de modo coerente, o porquê da discordância quanto à solução de 1º grau.

Sempre que possível, juízes e tribunais devem enfrentar o mérito. Em 2ª instância, enfrentar o mérito é conhecer do recurso.

Friso que, de um modo ou de outro, a sentença mereceria atenção desta Corte, por força da remessa oficial. Noutras palavras, ainda que não se conhecesse do reexame voluntário (apelação), teria de haver reexame necessário.

Superada a preliminar de fls. 119 (item “III” – contrarrazões), falece razão ao Município.

O que se debate neste feito é a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, questão exclusivamente de direito cujo desate não reclama aprofundamento probatório.

Desse modo, o remédio de que lançou mão o impetrante (fl. 1) é absolutamente adequado, como aliás decidiu esta Câmara há poucos meses (Apelação/Remessa Necessária n. 1063762-13.2020.8.26.0053, j. 27/04/2021, rel. Desembargador WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI).

Igor arrematou apartamento e respectivas vagas de garagem em leilão extrajudicial, por R$ 458.370,00* (fls. 33 – o lanço contemplava “comissão”). Como bem decidiu o MM. Juiz de 1º grau (fls. 91), essa* é a base de cálculo do ITBI.

No ponto, assentou recentemente a 18ª Câmara:

“APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Imóvel adquirido em leilão extrajudicial – Arrematação extrajudicial que se assemelha à judicial – Base de cálculo do tributo que deve corresponder ao valor da arrematação do bem (real valor de aquisição) – Fato gerador que apenas ocorre com o registro do título translativo da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente – Exegese dos artigos 1227 e 1245, caput, e § 1º, ambos do Código Civil – Vastos precedentes jurisprudenciais a respeito – Alteração da r. sentença – Recurso provido” (Apelação Cível n. 1035871-51.2019.8.26.0053, j. 12/08/2021, rel. Desembargador WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI – ênfase minha).

Fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é a transferência da propriedade, mediante registro da carta na Serventia Predial. Até lá, não há cogitar da incidência de encargos moratórios.

Existe base para incidência de correção monetária, como também decidiu o ilustre sentenciante (fls. 89).

RICARDO CUNHA CHIMENTI & outros lecionam: “a atualização monetária visa recompor o valor da moeda corroído pela inflação; não representa um acréscimo” (Lei de Execução Fiscal, 5ª ed., Revista dos Tribunais, 2008, p. 55).

Uma única observação se impõe: a correção monetária deve ser feita pelo IPCA-E, até a data do registro no Cartório Imobiliário, conforme posicionamento da Câmara:

“MANDADO DE SEGURANÇA ITBI – Imóvel arrematado em hasta pública – o ITBI deve ser recolhido com base no valor da arrematação e não no ‘valor venal de referência’. Precedentes do STJ Segurança concedida Fato gerador se realiza com o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis – Exegese dos arts. 1.227 e 1245, caput, e § 1º, ambos do C.P.C., sem a incidência de multa e juros de mora, porém sem prejuízo da correção monetária, pela tabela do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir arrematação. Reexame necessário improvido” (Remessa Necessária Cível 1044698-17.2020.8. 26.0053, j. 17/05/2021, rel. Desembargador BURZA NETO destaquei);

“Mandado de Segurança. ITBI. […] Reexame necessário. Necessidade de corrigir-se monetariamente a base de cálculo do ITBI em decorrência do lapso temporal entre o pagamento e o consequente registro imobiliário. Sabe-se que a correção monetária não é encargo moratório e não altera o valor real devido, servindo apenas para atualizar o valor da base de cálculo desde a data do ato de arrematação até a data do registro imobiliário. Desse modo, mister determinar-se a atualização monetária da base de cálculo do ITBI pela Tabela Prática do TJSP (IPCA-e). Referida consideração é necessária a fim de manter-se o valor real da operação e, assim, evitar-se o enriquecimento sem causa do contribuinte em detrimento do Fisco. Nega-se provimento ao recurso do Município e, em sede de reexame necessário, reforma-se parcialmente a sentença para determinar-se a incidência de correção monetária na base de cálculo do ITBI, nos termos do acórdão” (Apelação Cível n. 1056123-41.2020.8.26.0053, j. 07/05/2021, rel. Desembargadora BEATRIZ BRAGA ênfase minha).

Por todo o exposto, meu voto nega provimento à apelação (sem impor honorários advocatícios ao Município, ex vi do art. 25 da Lei Federal n. 12.016/09, da Súmula 512/STF e da Súmula 105/STJ) e, em reexame necessário, mantém a r. sentença concessiva do writ, com observação.

BOTTO MUSCARI

Relator – – /

Dados do processo:

TJSP – Apelação / Remessa Necessária nº 1013676-04.2021.8.26.0053 – São Paulo – 18ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Botto Muscari – DJ 29.09.2021

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

Condomínio residencial pode limitar ou impedir locação de imóvel por curto prazo

Escrito por

Os condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo para a locação dos imóveis, independentemente do meio utilizado para tal finalidade. O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento ao recurso de um proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em assembleia, que proibiu a locação das unidades por prazo inferior a 90 dias.

“Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o artigo 1.336, IV, do Código Civil de 2002, observada a destinação prevista na convenção condominial” – disse o relator, ministro Villas Bôas Cueva.

Enquadramento jurídico da disponibilização de imóveis

O magistrado explicou que a questão em julgamento não difere substancialmente da que foi apreciada pela Quarta Turma, em abril deste ano, quando se entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugá-las por meio de plataformas digitais, a menos que essa modalidade seja autorizada.

Leia também: Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma

Na avaliação do relator, a forma pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros – plataforma digital, imobiliária, panfleto ou qualquer outra – não é o fator decisivo para o enquadramento legal dessa atividade, nem é o que define se tal prática atende ou não à destinação prevista na convenção condominial.

Para Villas Bôas Cueva, se esse enquadramento legal se mostrar relevante para a solução do litígio, só será possível fazê-lo considerando certos aspectos do caso, como a destinação residencial ou comercial da área, o tempo de hospedagem, o grau de profissionalismo da atividade, o uso exclusivo do imóvel pelo locatário ou o seu compartilhamento com o dono, a prestação ou não de serviços periféricos, e outros.

Aluguel de curto prazo não é compatível com destinação residencial

Segundo o ministro, o artigo 19 da Lei 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de utilizar sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e seus interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Por sua vez, o artigo 1.336, IV, do Código Civil prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.

No caso em análise, o magistrado verificou que a convenção do condomínio prevê, em seu artigo 2º, a destinação das unidades autônomas para fins exclusivamente residenciais. Segundo ele, a questão a definir é se pode haver a disponibilização de imóveis situados em condomínios para uso diverso daquele previsto na respectiva convenção, não importando se tal prática ocorre por meio de plataformas eletrônicas ou outro meio.

Com base nas premissas adotadas no precedente da Quarta Turma, Villas Bôas Cueva concluiu que “a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”.

O ministro ponderou que é inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas – o que confere razoabilidade às eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.

STF suspende despejos e desocupações em áreas urbanas e rurais até março de 2022

Escrito por

Em sessão virtual extraordinária encerrada na quarta-feira (8), o Plenário referendou liminar deferida pelo ministro Luís Roberto Barroso.

O Supremo Tribunal Federal (STF) estendeu até 31 de março de 2022 as regras que suspendem despejos e desocupações em razão da pandemia da covid-19. A medida vale para imóveis de áreas urbanas e rurais. Por maioria, em sessão virtual extraordinária encerrada no dia 8/12, o colegiado confirmou medida cautelar deferida pelo ministro Luís Roberto Barroso na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 828.

Em junho, Barroso já havia concedido liminar para suspender por seis meses, até 3/12/21, ordens ou medidas de desocupação. Em outubro, uma lei aprovada pelo Congresso Nacional (Lei 14.216/2021) suspendeu ordens de remoção e despejo até 31 de dezembro próximo, mas apenas para imóveis urbanos. Com a proximidade do fim da vigência da norma, o PSOL e outras entidades voltaram a acionar o Supremo, pedindo que as regras valessem por mais um ano e requerendo outras medidas.

Famílias ameaçadas

Em seu voto, o ministro destacou que a medida é urgente, diante da existência de 123 mil famílias ameaçadas de despejo no país, além do agravamento severo das condições socioeconômicas, o que provoca risco de aumento do número de desabrigados.

O relator considerou que a crise sanitária ainda não foi plenamente superada, o que justifica a prorrogação da suspensão de despejos e desocupações por mais alguns meses. Ele ressaltou que a pandemia ainda não chegou ao fim e que o contexto internacional, especialmente com a nova onda na Europa e o surgimento de uma nova variante, recomenda especial cautela por parte das autoridades públicas. “Faço apelo ao legislador, a fim de que prorrogue a vigência do prazo de suspensão das ordens de desocupação e despejo por, no mínimo, mais três meses”, afirmou.

Distinção desproporcional

Barroso também considerou que a lei do Congresso foi mais favorável às populações vulneráveis do que a liminar dada anteriormente. Contudo, ele considera que houve omissão em relação aos imóveis de áreas rurais.

“Não há justificativa razoável para se proteger pessoas em situação de vulnerabilidade nas cidades e não no campo, ainda mais quando noticiados casos de desocupações violentas em áreas rurais”, lembrou. “A Lei 14.216/2021, nessa parte, cria uma distinção desproporcional e protege de forma insuficiente pessoas que habitam áreas rurais, distorção que deve ser corrigida na via judicial”.

Acompanharam o relator os ministros Alexandre de Moraes, Edson Fachin, Rosa Weber, Dias Toffoli, Cármen Lúcia e Gilmar Mendes.

Divergência

O ministro Ricardo Lewandowski divergiu pontualmente do relator, apenas em relação à extensão do período da suspensão. Para ele, é mais prudente que a medida vigore enquanto perdurarem os efeitos da pandemia. Ele foi seguido pelo ministro Nunes Marques.

Fonte: Supremo Tribunal Federal.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.