Apelação Cível nº 1013660-80.2018.8.26.0562
Apelante: Agricio Ferreira de Barros
Apelado: 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS
VOTO Nº 37.772
Registro de Imóveis – Dúvida Inversa – Sentença de adjudicação compulsória – Imóvel de propriedade de terceiros – Ofensa à continuidade – Imóvel transcrito – Aquisição de metade ideal de área submetida a diversas alienações – Descrição imprecisa – Necessidade de apuração do remanescente – Primeiro ato de registro em sentido estrito – Abertura de matrícula – Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta por AGRÍCIO FERREIRA DE BARROS contra r. sentença de fls. 202/213, que manteve recusa de registro de sentença de adjudicação compulsória, em favor do recorrente, de metade ideal do imóvel objeto da transcrição nº 2.844 do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santos.
Afirma o recorrente que, após tentativas de registro de escrituras de cessão de direitos hereditários (fls. 137/139), além de compra e venda relativa a outro imóvel, ainda na década de 80, fora ajuizada ação declaratória perante a 11ª Vara Cível de Santos.
Naqueles autos houve sentença de procedência, com adjudicação das propriedades em prol do requerente, buscando, assim, o registro em relação ao imóvel transcrito sob o nº 2.844 da referida serventia.
Sustenta o recorrente a desnecessidade de retificação e apuração do remanescente, uma vez que a própria serventia possui legitimidade para retificar as informações necessárias, já que o registro é antigo e todas as alienações e desmembramentos ocorridos no período de mais de um século estão registradas na referida transcrição.
No que se refere à cadeia dominial, afirma que ela obedeceu aos termos da sentença de adjudicação, de modo que o título está formalmente apto ao registro, não sendo necessária qualquer das regularizações sustentadas pelo oficial registrador.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 261/263).
É o relatório.
Presentes os pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
A natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos, ou aqueles que não foram objeto de exame pela autoridade jurisdicional.
O item 119 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação:
“119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
O recorrente busca o registro da r. sentença que deferiu a adjudicação de metade ideal de área que abrange parte dos Sítios Taxinho, Tanque, Cutucupê, Pinheiro, Tia Marta, Cachoeira, Água Branca e Cumbuca, todos sob a denominação Fazenda Monte Prado, situada na Nova Cintra, devidamente transcrita sob nº 2.844, no Livro 3-A, folha 31 da serventia acima referida (autos nº 0032583-21.2011.8.26.0562, fls. 16/19).
O primeiro óbice que se verifica ao ingresso diz respeito à continuidade registrária.
Isso porque, como se colhe dos autos do processo judicial, a ação declaratória foi proposta contra o Espólio de Oceano Rodrigues de Freitas e sua mulher Ignez Parolari de Freitas (fl. 16), ao passo que o imóvel se encontra transcrito em nome de Cândida de Mattos, casada com Luiz José de Mattos (fls. 153/196).
A sentença proferida em ação de adjudicação compulsória deve conter os mesmos requisitos os quais seriam exigíveis ao título que ela, por declaração judicial, supriu, de modo que, se não fosse possível o registro da escritura, a sentença também não terá ingresso no fólio real, caso possua os mesmos elementos.
São diversos os precedentes deste Eg. Conselho Superior da Magistratura, sempre no sentido de impossibilidade de registro de carta de arrematação/adjudicação, quando o imóvel não se encontra em nome dos devedores/executados. O mesmo raciocínio é aplicável à adjudicação compulsória proposta contra quem não figura como proprietário:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – TÍTULO JUDICIAL – CARTA DE ARREMATAÇÃO – PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO ESTRANHO À EXECUÇÃO – Falta de registro dos direitos dos executados no fólio real – Direito real de aquisição sobre o imóvel pertencente a terceiro – Vaga de garagem não especificada – Ofensa aos princípios registrais da continuidade, disponibilidade e da especialidade objetiva – Averbação de indisponibilidade que não constitui óbice à alienação judicial – Dúvida procedente – Recurso desprovido.” (Apelação nº 1077741-71.2015.8.26.0100, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – RECUSA DO OFICIAL EM REGISTRAR CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA EM EXECUÇÃO DERIVADA DE AÇÃO DE COBRANÇA – Imóvel pertencente a terceiros – Ação e execução de ciência de apenas um deles – Penhora e arrematação da integralidade do imóvel – Inviabilidade do registro – Arrematação que constitui modo derivado de aquisição de propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido.” (Apelação n° 0018338-33.2011.8.26.0100, Des. José Renato Nalini).
Não bastasse, há ainda óbice em relação à regularidade do título, uma vez que, tratando-se de transmissão de propriedade com natureza derivada, imprescindível o atendimento a todos os princípios registrários, dentre eles, o da especialidade objetiva.
Como se verifica da certidão de transcrição nº 2.844, lançada em 14 de junho de 1893, no Livro 3-A da referida serventia (fls. 153/196), ela se sujeitou a diversas alienações ao longo de todos esses anos, sendo imprescindível a sua retificação e apuração da área remanescente.
Tratando-se de primeiro ato de registro em sentido estrito, imprescindível o descerramento da matrícula, com a devida descrição atualizada do imóvel, como determinado pelo art. 228, da Lei nº 6.015/73:
“Art. 228 – A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.”
Assim, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites dos imóveis, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua correta descrição, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.
Esse é o entendimento remansoso deste Eg. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – TRANSCRIÇÃO IMPRECISA QUE COMPROMETE A SEGURANÇA DO SISTEMA – Venda e compra celebrada com herdeiros dos titulares tabulares – Sujeição do registro ao princípio da continuidade – Desmembramento irregular de lote, a exigir retificação (apuração do remanescente) – Irrelevância dos erros praticados no âmbito do serviço extrajudicial (notarial e registral) – Sentença mantida – Recursos improvidos.” (Apelação nº 0005615-39.2015.8.26.0068, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).
Por essas razões, a confirmação da r. sentença é medida que se impõe.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 03.07.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.