PROCESSO
Número: 1028785-82.2019.8.26.0100
Processo 1028785-82.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Dúvida – Notas – Otileh Empreendimentos e Administração S/a’ – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Otileh Empreendimentos e Administração S/A, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de ata de assembleia geral de sua constituição, retificada, ratificada e aditada por escritura pública, pela qual buscou-se transmitir o imóvel matriculado sob nº 11.293, a título de conferência de bens. O óbice registrário refere-se à necessidade concomitante dos registros a) de projeto modificativo do memorial de incorporação; b) instrumento particular de instituição e especificação de condomínio; c) minuta de convenção de condomínio; d) de quadros de áreas (NBR 12.712). Além disso, cabível novo aditamento da ata de assembleia para descrição da cada unidade autônoma do Edifício, com valor atribuído para fins fiscais. Esclarece o Registrador que a descrição do bem constante da escritura de retificação não coincide com a presente na matrícula, sendo que refere-se a “prédios, com apartamentos e garagens”, ao passo que o imóvel é descrito na matrícula apenas como “terreno”. Juntou documentos às fls.06/93. A suscitada apresentou impugnação às fls.103/107. Alega que pretende apenas a averbação da construção do prédio e posteriormente a transmissão da propriedade, sem alteração na incorporação averbada ou interesse na instituição de condomínio. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.180/182). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. De acordo com a matrícula do imóvel (fls.94/96), o bem é descrito como “um terreno designado pelos nºs 119, 123 e 127, situado na Rua Maria José, no 17º subdistrito Bela Vista…” Todavia, nos termos da escritura de retificação, ratificação e aditamento o imóvel é descrito como “um prédio composto de 10 (dez) pavimentos e ático para 02 (duas) lojas, 54 (cinquenta e quatro) apartamentos e garagem com 10 (dez) vagas…” Assim, evidente a divergência entre o instrumento apresentado a registro e a descrição da matrícula, ferindo consequentemente o princípio da especialidade objetiva, estipulada nos artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73 , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). A simples alegação da suscitada de que a averbação da construção do prédio é suficiente para a transmissão da propriedade é válida, não se sustenta, uma vez que a instituição de condomínio e a individualização das matrículas das unidades autônomas são desdobramentos da incorporação imobiliária. Neste contexto, vendidas as unidades, promove-se a regularização da transferência de domínio, reunindo em escritura única o vendedor e compradores que ele nunca teve contato, aos quais são transmitidas as respectivas cotas ideais do terreno. Como bem exposto pelo D. Promotor de Justiça, “… Assim agindo, estarse- ia permitindo verdadeira fraude à Lei nº 4.591/1964, na medida em que, da descrição do bem, percebe-se nitidamente tratar-se de condomínio edilício (tanto que há memorial de incorporação inscrito, além de menção expressa a apartamentos e garagens)… Logo, é inviável que a interessada decida em momento oportuno se irá instituir o edifício em condomínio edilício, especificando-o em unidades autônomas, De acordo com Eduardo Pinheiro Strehler, (tabelião substituto, 3º Tabelião de Notas e de Protesto de Taubaté), em um artigo escrito para o IRIB em 26.10.2009, elucida a questão: “Essa matéria apresenta, hoje, indiscutível importância e relevância, razão pela qual vem sendo objeto de estudos pela Corregedoria Geral de Justiça, que, em face da gravidade da situação constatada no registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, apurada no curso de correições gerais ordinárias e de visitas extraordinárias, busca alternativas e soluções no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça, no sentido que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade”. Logo, faz-se mister a manutenção dos óbices registrários, a fim de se evitar eventual fraude à Lei nº 4.591/64, e consequente violação ao princípio da legalidade. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Otileh Empreendimentos e Administração S/A, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATO LAPORTA DELPHINO (OAB 220765/SP)
Fonte: DJe/SP de 27.06.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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