Apelação – Compromisso de compra e venda – Loteamento – Cláusula de alienação fiduciária – Ausência de registro – Rescisão por incapacidade financeira – Restituição de 85% das parcelas pagas – Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – Compromisso de compra e venda não foi levado à registo – Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago Súmula 1 do TJSP, precedentes – Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%) – Recurso provido.

Escrito por

Apelação – Compromisso de compra e venda – Loteamento – Cláusula de alienação fiduciária – Ausência de registro – Rescisão por incapacidade financeira – Restituição de 85% das parcelas pagas – Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – Compromisso de compra e venda não foi levado à registo – Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago Súmula 1 do TJSP, precedentes – Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%) – Recurso provido. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006385-16.2018.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que são apelantes ELAINE APARECIDA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e CELSO ROGERIO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM, em 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.

São Paulo, 15 de maio de 2019.

Maria Lúcia Pizzotti

RELATOR

Assinatura Eletrônica

VOTO 25124

APELANTE: ELAINE APARECIDA DOS SANTOS E CELSO ROGÉRIO DOS SANTOS

APELADO: JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

COMARCA: BARRETOS 2ª VARA CÍVEL

ASSUNTO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA

MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: CLÁUDIO BÁRBARO VITA

EMENTA

APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – RESCISÃO POR INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO DE 85% DAS PARCELAS PAGAS

– Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” – compromisso de compra e venda não foi levado à registo;

– Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real, de modo que é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago súmula 1 do TJSP, precedentes.

– Retenção de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (entre 10% a 25%).

RECURSO PROVIDO

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 148/153, cujo relatório se adota, que julgou IMPROCEDENTE o pedido. Diante da sucumbência, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Entendeu o MM. Magistrado a quo, que, no caso de devolução de quantias pagas pelo devedor fiduciário inadimplente ou daquele que desiste de forma voluntária e injustificada da aquisição do imóvel, deve-se observar a prévia alienação extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária e a integral quitação dos valores contratuais em aberto.

Irresignados, o autores apelaram.

Aduziram, em suma, que o contrato de compra e venda não foi registrado junto ao Oficial do Registro de Imóveis, de modo que não foi cumprido um dos requisitos essenciais para configuração da alienação fiduciária.

Processado o apelo independentemente do recolhimento do preparo respectivo (parte beneficiária da justiça gratuita), vieram contrarrazões, tendo os autos vindo a este Tribunal.

É o relatório.

Trata-se de ação movida por Elaine Aparecida dos Santos e Celso Rogério dos Santos em face de Jardim dos Coqueiros Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., em que pretendem os autores a rescisão do compromisso de compra e venda gravada com cláusula de alienação fiduciária e restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única.

Infere-se dos autos que as partes firmaram em 10 de abril de 2014 contrato de compra e venda de um lote urbano denominado Jardim dos Coqueiros, na quadra C, lote nº 39, pelo valor de R$96.144,72, divididos em 168 parcelas sucessivas. Os autores já efetuaram o pagamento de R$13.718,58, parcelas devidas de 16 de maio de 2014 a 02 de agosto de 2017, porém, em razão de dificuldades financeiras, pretendem a rescisão do contrato, pois não poderão mais honrar as parcelas futuras.

Pois bem.

De acordo com a disciplina do código civil, o compromisso de compra e venda caracteriza-se como direito real à aquisição de imóvel, exigindo-se, contudo, a existência de cláusula de arrependimento e registro no cartório de registro de imóveis (art. 1417 do CC).

Sem registro, o negócio se mantém na esfera obrigacional, sem conversão em direito real.

Aqui, o compromisso de compra e venda (fls. 38/61) não foi levado a registo.

Nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária em bem imóvel, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

Diante da ausência de registro do contrato, não houve realmente a constituição da propriedade fiduciária, motivo pelo qual se impõe a reforma da r. sentença.

Isso porque, a solução dada pela r. sentença estaria correta caso o contrato tivesse sido registrado. Nessa hipótese, de fato, o contrato firmado entre as partes não permitiria a resolução desejada pelo autor, pois, em regra, contratos de compra e venda com financiamento do preço mediante alienação fiduciária em garantia normalmente não são passíveis de resolução por impossibilidade econômica dos adquirentes. Se as prestações do peço financiado não forem pagas, resta ao credor a execução da garantia, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago. É inclusive, o entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça:

Súmula 1 do TJSP: “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas admitidas a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”

Nesse sentido:

CONTRATO – Compra e venda de lote de terreno com pacto adjeto de alienação fiduciária – Rescisão por incapacidade financeira da compromissária compradora, com devolução dos valores desembolsados – Pacto de alienação fiduciária que, no caso, não importa óbice à pretensão – Garantia instrumental que depende de registro imobiliário para sua constituição, além de prévia notificação para comprovação da mora, requisito este não verificado na hipótese – Retenção parcial dos valores desembolsados para pagamento do preço – Súmulas 1, TJSP e 543, STJ – Parcela de retenção majorada para 25% dos valores desembolsados, ante o baixo valor do contrato e o montante adimplido – Pedido procedente em parte – Ônus de sucumbência a cargo das corrés, vencidas em maior proporção – Recurso provido em parte. (TJSP, Apelação nº 1007780-02.2017.8.26.0576, julgado em 06 de fevereiro de 2019, 1ª Câmara de Direito Privado).

No que tange ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado entre 10% e 25%, para hipóteses em que de extinção do contrato de compromisso de compra e venda por impossibilidade do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, Agravo em recurso especial, nº 1.384.313, julgado em 26 de março de 2019).

Assim, a restituição deve se dar em percentual de 85% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 15% de retenção.

Por fim, a restituição deve ser feita em parcela única. A matéria se encontra sumulada por este Tribunal, nos termos de sua Súmula nº 2, in verbis, “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

Destarte, DOU PROVIMENTO ao recurso, para julgar procedente o pedido, para declarar resolução do compromisso de compra e venda, determinar a restituição de 85% dos valores pagos pela parte autora, a serem pagos em parcela única.

Diante da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser restituído.

MARIA LÚCIA PIZZOTTI

Relatora – – /

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1006385-16.2018.8.26.0066 – Barretos – 30ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti – DJ 24.05.2019.

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.




Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Pretensão de cancelamento de averbação de doação de área destinada às vias públicas em loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal de Campinas – Loteamento que não chegou a ser registrado e executado – Irrelevância – Doação que se aperfeiçoou – Impossibilidade de cancelamento – Necessidade de solução amigável ou contenciosa junto à Municipalidade donatária – Pedido de providências improcedente – Recurso não provido.

Escrito por

Número do processo: 1040580-82.2015.8.26.0114

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 385

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1040580-82.2015.8.26.0114

(385/2017-E)

Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Pretensão de cancelamento de averbação de doação de área destinada às vias públicas em loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal de Campinas – Loteamento que não chegou a ser registrado e executado – Irrelevância – Doação que se aperfeiçoou – Impossibilidade de cancelamento – Necessidade de solução amigável ou contenciosa junto à Municipalidade donatária – Pedido de providências improcedente – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a recusa do Oficial em proceder a cancelamento de registro da transcrição n. 31.827 e das averbações correspondentes nas transcrições n. 13.159 e 16.534, a teor de que a doação outorgada à Municipalidade de Campinas já havia se aperfeiçoado.

Alega, em síntese, que: 1) a doação estava subordinada a condição suspensiva, que nunca se concretizou, uma vez que nunca houve implantação do loteamento, permanecendo íntegra a gleba de terras em que se pretendia empreender o projeto e sendo necessária aprovação de novo projeto de loteamento; 2) buscou atender a lei complementar municipal n. 35/2012, 3) houve reconhecimento judicial de que não há loteamento no local; 4) a interpretação dada na sentença implica ofensa ao princípio da especialidade objetiva, na medida em que não estão referidas, nas transcrições, as quadras e os lotes do empreendimento; 5) a decisão fere o direito de propriedade da recorrente, porque caberia ao serviço delegado descrever e indicar as áreas remanescentes à doação; 6) em caso de manutenção da sentença, que seja determinada abertura de matrícula das áreas remanescentes à doação.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Opino.

Zlata Kaplan Rubinsky, recorrente, herdou de seu falecido marido, Samuel Rubinsky Netto, o imóvel denominado “Sítio Piú”, correspondente às transcrições n. 13.159 e 16.534. Seu falecido marido havia planejado realizar loteamento no local, tendo, para esse fim, obtido autorização municipal e, ainda, celebrado negócio jurídico de doação de áreas que seriam destinadas ao Município de Campinas (vias públicas e praça).

Pretende, agora, o cancelamento das averbações referentes à doação e da transcrição n. 31.827, a teor de que o loteamento nunca foi registrado e de que a doação havia sido firmada sob condição suspensiva, estando subordinada à completa execução de todas as obras e serviços necessários à implantação do loteamento, o que nunca se concretizou.

Pois bem.

Em que pesem as razões apresentadas pela recorrente, considero que foi acertada a r. decisão guerreada.

Não está em questão o fato de que o loteamento, embora aprovado, não chegou a ser registrado. Tampouco é relevante o fato de que foi reconhecido esse fato em ação judicial destinada a tratar da incidência de imposto predial e territorial urbano sobre o loteamento.

Da mesma forma, não cabe aqui analisar e avaliar o que seria melhor ao interesse público e se a legislação municipal vigente estaria ou não em consonância com a pretensão da recorrente.

O que releva é analisar se é possível obter, administrativamente, o cancelamento das averbações e da transcrição de doação que teve a Municipalidade como beneficiária.

A resposta parece ser negativa, uma vez que a doação se aperfeiçoou e, ainda que assim não fosse, não houve anuência da donatária, por meio de escritura pública.

Como bem observou o MM. Juiz sentenciante, o recebimento do arruamento pela Prefeitura não se confunde com a aceitação da doação, em caráter definitivo. Aquele diz respeito à validação de toda infraestrutura a ser providenciada pelo loteador, ao passo que a segunda diz respeito à aceitação de receber a titularidade dominial da área correspondente às vias públicas.

A doação não contém condição suspensiva alguma, como se depreende da leitura da escritura pública transcrita na r. sentença: “(…) Que, em obediência a esse dispositivo legal, eles outorgantes doam, como de fato doado tem, à outorgada municipalidade de Campinas (…). Que assim transmitem na pessoa da outorgada toda a posse, domínio, direitos e ação que nas áreas descritas vinham exercendo, obrigando-se eles outorgantes por si e por seus herdeiros e sucessores a fazerem esta doação sempre boa, firme e valiosa na forma da Lei. (…)”.

Quanto ao recebimento do arruamento, é tratado em outro trecho da escritura: “(…) ficando o recebimento do arruamento por parte da prefeitura condicionado à completa execução de todas as obras e serviços mencionados (…)”.

O “recebimento do arruamento” diz respeito ao reconhecimento, por parte do Poder Público Municipal, de que as obras de infraestrutura nas vias públicas que incumbiam ao loteador haviam sido concluídas e que, portanto, a Municipalidade poderia assumir, a partir de então, a conservação dessas vias já prontas.

Portanto, não prospera a tese de que a doação teria sido firmada sob condição suspensiva.

Não é por outro motivo que as averbações da doação nas transcrições n. 13.159 e 16.534, assim como a transcrição dessa escritura (n. 31.827) não fazem qualquer referência a condição suspensiva.

O fato de a Municipalidade ter expedido certidão assumindo a não concretização do loteamento e apontando a necessidade de submissão de novo projeto que se coadune com as normas vigentes não significa que, em razão disso, a doação perdeu sua eficácia. Significa que a interessada deverá providenciar o necessário para sanar a irregularidade decorrente da inércia daquele que tomou a iniciativa de promover o loteamento. Não têm a Municipalidade e tampouco o Oficial Registrador culpa pela omissão ou mudança de planos do particular.

Eventual dissonância da transcrição em relação a princípios registrais e às normas vigentes não justifica que se cancele, por meio de simples ato administrativo, ato jurídico perfeito.

Cabe à interessada, portanto, buscar solução consensual da questão junto à Municipalidade, o que difere de apenas buscar certidão da não concretização do loteamento. Poderá, ainda, pleitear solução pela via jurisdicional.

Entretanto, nesta sede administrativa, não há falar em singelo cancelamento de averbações referentes a doação perfeita e acabada e tampouco em “abertura de matrículas das áreas remanescentes à doação” sem que haja solução acerca do empreendimento anunciado e não concretizado.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 17 de novembro de 2017.

Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 21 de novembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ANDERSON LUIZ RAMOS, OAB/SP 208.611.

Diário da Justiça Eletrônico de 22.01.2018

Decisão reproduzida na página 011 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.