1019039-93.2019 Pedido de Providências 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Sentença (fls.33/36): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, após encaminhamento de ofício pelo Juízo da 3ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional do Jabaquara. Segundo aduz o Oficial, inicialmente foi encaminhado mandado eletrônico de penhora cujo objeto era o imóvel matriculado sob o nº 102.251 na mencionada serventia. O mandado teve qualificação negativa, pois o executado não constava na matrícula como proprietário ou titular de direitos. Informado de tal negativa, o juízo expediu ofício direcionado a esta Corregedoria Permanente para que fosse determinada a inscrição na forma legal. Juntou documentos às fls. 02/25. O Ministério Público opinou às fls. 28/31 pela improcedência do pedido. É o relatório. Decido. Do que consta dos autos, o imóvel matriculado sob nº 102.251 está inscrito em nome de Gafisa S/A (fl. 6). Já o mandado de penhora (fls. 02/03) foi emitido em nome do executado Nelson Antonio de Oliveira. Assim, correta a nota devolutiva apresentada inicialmente pelo Oficial (fl. 05), baseada no princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237, da Lei nº 6.015/73: “Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.; e Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. Assim, por tal princípio, deve haver um encadeamento entre os registros na matrícula ou transcrição do imóvel, de modo que determinado direito só pode ser alienado ou transferido caso seu titular dele tenha disponibilidade, assim constatado no fólio registral, a evitar que qualquer pessoa transmita a terceiros mais direitos do que possui. Portanto, não poderia o imóvel da Gafisa ser penhorado por dívida de Nelson, até que este constasse como titular de direitos na matrícula. Pois bem. Após tal negativa, a MMª Juíza proferiu a decisão de fl. 07, onde constou: “A penhora do bem não foi levada a efeito pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, sob a justificativa que o bem não está em nome do executado, mas sim em nome da vendedora Gafisa (fl. 707). Assim, determino seja expedido no Ofício/Certidão de Penhora, nos termos do anterior (fls. 687/9), para o Juiz Corregedor do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo SP com a informação destacada para que o Oficial de Registro providencie a averbação ou outro ato registral competente, com observação da penhora dos direitos da parte executada à futura aquisição da propriedade do bem alienado fiduciariamente.” (grifos no original). Analisando tal decisão, parece que foi direcionada a esta Corregedoria Permanente, para que determinasse ao Oficial o que de direito para garantir a averbação da penhora. A natureza jurídica de tal decisão, contudo, há de ser analisada. Como se sabe, no direito registral diferencia-se ordem judicial de título judicial. O primeiro se caracteriza pela natureza obrigatória, em que ato jurisdicional de juiz demanda a realização de determinado ato, sob pena de descumprimento, independentemente da verificação de requisitos legais pelo Oficial, salvo excepcionalmente quando houver manifesta incompetência em razão da matéria. Já os títulos judiciais, apesar de sua origem judicial, são passíveis de qualificação, porquanto é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a ele cabe a análise formal, das peculiaridades extrínsecas do título, para verificação do cumprimento dos princípios registrais. Nesse sentido: “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental “ (Ap. Cível nº 31881-0/1) O mandado de penhora caracteriza-se como título judicial, de modo que a negativa exarada pelo Oficial não representou ilegalidade. Por isso, com base na decisão supracitada, não caberia a este juízo corregedor rever tal negativa, se não em procedimento próprio de dúvida ou pedido de providências que, de todo o modo, levaria a manutenção da negativa devido ao princípio da continuidade. Portanto, visto sob este ângulo, não poderia este juízo cumprir com a determinação do juízo da família para que fosse revista a negativa do Oficial. De outro modo, não pode a decisão ser interpretada como ordem judicial, uma vez que direcionada a este juízo, que não se sujeitaria a determinações de outro órgão jurisdicional de mesma hierarquia. Resta, assim, a interpretação de que a decisão seria novo título judicial, condicionado a “cumpra-se” proferido pela Corregedoria Permanente. Todavia, não é possível tal ordem de cumprimento, uma vez que não se coaduna ao princípio da continuidade o ingresso no fólio registral de ordem de penhora onde o executado não consta na matrícula sob qualquer título. Tampouco pode-se aceitar, administrativamente, averbação condicional, nos moldes propostos, em que constaria que eventuais direitos futuros a serem registrados estariam penhorados. Tal averbação inviabilizaria a circulação econômica do bem que, tabularmente, pertence a Gafisa, já que o contrato de fls. 08/21 não produz efeito contra terceiros enquanto não registrado, além de não haver qualquer notícia de alienação fiduciária, como exposto na decisão. Assim, para superação do óbice, deve a escritura ser registrada, voluntariamente ou por decisão judicial, com posterior penhora dos direitos de Nelson, ou a emissão de ordem judicial, pelo juízo da família, direcionado ao próprio Oficial de Registro, em que expressamente seja afastado o princípio da continuidade, permitindo assim a averbação da penhora pelo Oficial com a notícia de que a inscrição se deu por força de decisão judicial, com notificação da proprietária Gafisa, preservando a segurança jurídica esperada dos registros públicos. Se Nelson não realizou o registro do bem em seu nome para fraudar seus credores, apenas o juízo que executa eventual dívida pode reconhecer tal fato, com as inscrições registrarias competentes, não sendo possível a esta Corregedoria determinar a averbação pretendida de modo contrário à Lei 6.015/73. Do exposto, julgo improcedente o presente pedido de providências. Oficie-se a 3ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional III Jabaquara, com referência ao Proc. 1019254-74.2016.8.26.0003, com cópia desta decisão e do parecer de fls. 28/31. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 27 de março de 2019. Tania Mara Ahualli Juiz de Direito (CP – 84)

Fonte: DJe/SP de 03/04/2019

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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