CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda de imóvel em que figura, como vendedora, pessoa jurídica – Distrato social registrado na Jucesp que não enseja a automática extinção da personalidade jurídica da empresa – Óbito da liquidante nomeada no distrato – Inventariante da sócia falecida que não tem poderes para representar a sociedade e praticar atos necessários à sua liquidação – Irregularidade na representação da pessoa jurídica – Apelação não provida

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Apelação n° 1007331-86.2017.8.26.0271

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1007331-86.2017.8.26.0271
Comarca: ITAPEVI

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1007331-86.2017.8.26.0271

Registro: 2018.0000962622

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1007331-86.2017.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que é apelante SCOPEL EMPREENDIMENTOS E OBRAS S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPEVI.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de novembro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1007331-86.2017.8.26.0271

Apelante: Scopel Empreendimentos e Obras S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapevi

VOTO Nº 37.638

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda de imóvel em que figura, como vendedora, pessoa jurídica – Distrato social registrado na Jucesp que não enseja a automática extinção da personalidade jurídica da empresa – Óbito da liquidante nomeada no distrato – Inventariante da sócia falecida que não tem poderes para representar a sociedade e praticar atos necessários à sua liquidação – Irregularidade na representação da pessoa jurídica – Apelação não provida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por SCOPEL EMPREENDIMENTOS E OBRAS S/A. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica, Civil das Pessoas Naturais, Interdições e Tutelas da Comarca de Itapevi/SP, que em procedimento de dúvida confirmou os óbices impostos pelo registrador para registro da escritura de compra e venda em que a apelante figurou como compradora e como vendedora, a empresa CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA MARCONI CIMAR LTDA.

Em suas razões de inconformismo, alega a apelante, em síntese, que a escritura foi lavrada em cumprimento a contrato de compromisso de compra e venda tendo por objeto os imóveis matriculados junto ao referido registro imobiliário, celebrado pela empresa vendedora quando ainda ativa, ou seja, antes de sua liquidação. Afirma que, à época, a pessoa jurídica estava representada por sua administradora que, posteriormente, foi nomeada liquidante. Vindo a ocorrer a extinção da pessoa jurídica, entende que, com o falecimento da liquidante, caberia ao único herdeiro da falecida dar cumprimento às obrigações assumidas em virtude dos poderes que a ela foram conferidos na qualidade de administradora da pessoa jurídica. Acrescenta que todos os princípios registrários estão sendo respeitados, sendo certo que o inventariante tem poderes para representar o espólio. Discorda da necessidade de alvará para transferência de titularidade de bens que nunca integraram o espólio da liquidante.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 283/286).

É o relatório.

Desde logo, importa ressaltar que não se desconhece o fato de que ao registrador cabe examinar, de forma exaustiva, o título apresentado e que, havendo exigências de qualquer ordem, estas deverão ser formuladas de uma só vez (NSCG, Cap. XX, item 40).  Ocorre que, a despeito da modificação do teor das exigências inicialmente formuladas quando da suscitação da dúvida, o fato é que ao apreciar a questão apresentada pode o MM. Juiz Corregedor Permanente, assim como este C. Conselho Superior da Magistratura requalificar o título por completo.

Com efeito, a qualificação do título realizada no julgamento da dúvida é devolvida por inteiro ao Órgão para tanto competente, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa, como decidido por este Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. Ap Civ 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até mesmo em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não argüidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (“Revista de Direito Imobiliário”, 39/339).

Daí porque, em que pese a irregularidade verificada, a recusa do registro fundamentada em razão distinta daquela inicialmente apresentada não invalida o procedimento de dúvida, nem impede o prosseguimento do feito e tampouco a análise do mérito do presente recurso.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de venda e compra lavrada em 06 de junho de 2017, por meio da qual a empresa CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA MARCONI CIMAR LTDA. vendeu imóveis de sua titularidade à apelante. No título consta que a pessoa jurídica teve seu distrato assinado em 12.01.2009, devidamente registrado junto à JUCESP, nele ficando consignado que caberia à falecida MARIA ANTONIA POLICHETTI a responsabilidade pelo ativo e passivo e cumprimento de todas as obrigações relativas à empresa. Constou, ainda, que as partes autorizavam, expressamente, o inventariante dos bens da de cujus a representar seu espólio, inclusive na qualidade de representante da empresa, dando, assim, cumprimento às obrigações assumidas pela pessoa jurídica, como previsto no distrato celebrado, podendo também outorgar escritura referente aos imóveis vendidos pela empresa antes de seu encerramento.

Entende o registrador que, por não se tratar de obrigação pessoal da falecida, mas sim da sociedade, o espólio não tem obrigação que possa ou deva ser transferida aos herdeiros. Por conseguinte, o inventariante do espólio não pode cumprir uma obrigação que caberia à liquidante da pessoa jurídica, havendo irregularidade na representação da sociedade vendedora já extinta.

Aduz a apelante, de seu turno, que as exigências apresentadas pelo registrador não se sustentam pois a escritura foi lavrada para dar cumprimento à obrigação assumida pela falecida, representante legal da pessoa jurídica quando ainda não havia sido extinta.  Ou seja, não se trata de inventariante representando a de cujus na condição de liquidante, mas sim, enquanto sócia e administradora da empresa em relação à obrigação assumida antes do distrato.

No caso concreto, mister consignar que, no distrato averbado na JUCESP, ficou expressamente constando que a “responsabilidade pelo ativo e passivo porventura supervenientes fica a cargo da ex-sócia, a Sra. MARIA ANTONIA POLICHETTI, que se compromete, também, manter em boa guarda os livros e documentos da sociedade ora distratada” (Cláusula 4ª do instrumento a fls. 266/2684).

O art. 51, caput, do Código Civil dispõe que nos casos de dissolução da pessoa jurídica ou cassada a autorização para seu funcionamento, ela subsistirá para fins de liquidação, até que esta se conclua.

Importa lembrar que a dissolução da pessoa jurídica não extingue, de imediato, sua personalidade, que irá persistir até a finalização de sua liquidação, quando então se dará o cancelamento de sua inscrição no órgão competente (art. 51, § 3º, c.c. art. 1.109, caput, do Código Civil). É dizer: optando os sócios da pessoa jurídica pelo encerramento das atividades mercantis, o registro obrigatório do documento que formaliza a dissolução extrajudicial se caracteriza apenas como a primeira das três fases do procedimento de extinção da personalidade, disciplinadas pela lei (dissolução, liquidação e partilha).

Entende-se por liquidação a total destinação do acervo líquido da pessoa jurídica, com pagamento do passivo e rateio do ativo remanescente. Para tanto, se não houver designação do liquidante no contrato social, os sócios deverão deliberar a respeito (CC, art. 1.038, caput), ficando o escolhido incumbido de pagar o passivo e de receber os ativos, prestando contas ao final (CC, art. 1.108). Apenas após a prestação de contas tem-se por extinta a sociedade (CC, art. 1.109).

Considerando o panorama fático desenhado nos autos, é possível concluir que nem todas as obrigações assumidas pela pessoa jurídica foram cumpridas, eis que a liquidante nomeada no distrato veio a falecer sem outorgar escritura definitiva dos imóveis vendidos à apelante.

Nem se alegue, como pretende a apelante, que o inventariante não estaria a representar a falecida na condição de liquidante, mas sim, na condição de sócia administradora da empresa. É que a administração da sociedade é ato personalíssimo e, ademais, falecida a sócia, seu espólio ou seus herdeiros não se tornam sócios da pessoa jurídica, mas sim, passam a ser detentores de direito de crédito contra a empresa, consubstanciado na participação societária deixada pela de cujus.

Assim sendo, à luz do disposto nos arts. 1.103, inciso IV, 1.104 e 1.105 do Código Civil, não há como se concluir pela regularidade da representação da pessoa jurídica na escritura de compra e venda em questão, o que leva à confirmação do óbice apresentado pelo registrador.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação para manter a recusa ao registro do título.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe/SP de 18/03/2019

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CGJ/SP: Registro de Imóveis – Pedido de expedição de certidão em que conste que determinado imóvel não é atingido pelas restrições impostas pelos loteadores – Recusa por parte do registrador – Decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que confirma esse entendimento – Recurso administrativo interposto pela parte que requereu o documento – Certidão que, por definição, tem apenas a função de retratar o que consta no arquivo da serventia imobiliária – Questão a ser certificada que é controvertida e cuja solução se debate em ação civil pública – Impossibilidade de expedição da certidão – Parecer pelo não provimento do recurso

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Número do processo: 0032233-65.2015.8.26.0506

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 16

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0032233-65.2015.8.26.0506

(16/2017-E)

Registro de Imóveis – Pedido de expedição de certidão em que conste que determinado imóvel não é atingido pelas restrições impostas pelos loteadores – Recusa por parte do registrador – Decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que confirma esse entendimento – Recurso administrativo interposto pela parte que requereu o documento – Certidão que, por definição, tem apenas a função de retratar o que consta no arquivo da serventia imobiliária – Questão a ser certificada que é controvertida e cuja solução se debate em ação civil pública – Impossibilidade de expedição da certidão – Parecer pelo não provimento do recurso.

Trata-se de recurso administrativo interposto por Juvi Incorporadora Imobiliária SPE Ltda. contra a sentença de fls. 91/92, que indeferiu o pedido de expedição de certidão pelo 1º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, em cujo bojo conste que o imóvel objeto da transcrição n° 65.407 do Livro 3-AU não é atingido pelas restrições impostas pelos proprietários, por ocasião do registro especial do loteamento Jardim Recreio.

Sustenta a recorrente, em síntese: a) que o registrador tem obrigação de lançar por averbação as restrições convencionais nas matrículas atingidas; b) e que a certidão recusada se enquadra como certidão em relatório, prevista no artigo 19 da Lei n° 6.105/73. Pede, assim, o provimento do recurso, com a consequente expedição da certidão (fls. 132/138).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 194/197).

É o relatório.

Inicialmente, cabe esclarecer que, ao contrário do alegado pelo recorrente, não há obrigação de se averbar eventuais restrições convencionais em cada uma das matrículas de um determinado loteamento.

O item 191 do Capítulo XX, das NSCGJ deixa claro que esse tipo de restrição deve constar unicamente no registro do loteamento, que é feito em livro próprio (artigo 20 da Lei n° 6.766/79), e não em cada uma das matrículas que dele façam parte:

191. Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância.

Especificamente sobre o tema, recente parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Iberê de Castro Dias, aprovado por Vossa Excelência:

“Pelas normas retromencionadas, não se há falar em averbação ou registro das restrições convencionais na matrícula do lote, senão, unicamente, em depósito do contrato padrão de promessa de venda, do qual constam as restrições convencionadas pelo loteador” (autos n° 1091082-67.2015.8.26.0100, j. em 19/9/2016).

Optou-se, nesse ponto, por facilitar o entendimento das matrículas, deixando-se as restrições convencionais – assunto normalmente permeado de especificidades e que, portanto, não pode ser resumido em poucas linhas – explícitas no livro referente aos registros de loteamentos, cujo conteúdo é público, mediante certidão a ser requerida por eventuais interessados (artigo 16 da Lei n° 6.015/73).

No mais, pretende o recorrente que o 1º Registro de Imóveis de Ribeirão Preto emita certidão em que conste que o imóvel objeto da transcrição n° 65.407 do Livro 3-AU não é atingido pelas restrições impostas pelos proprietários, por ocasião do registro especial do loteamento Jardim Recreio.

De acordo com Hely Lopes Meirelles:

“Certidões administrativas são cópias ou fotocópias fiéis e autenticadas de atos ou fatos constantes de processo, livro ou documento que se encontre nas repartições públicas. Podem ser de inteiro teor, ou resumidas, desde que expressem fielmente o que se contém no original de onde foram extraídas. Em tais atos o Poder Público não manifesta sua vontade, limitando-se a trasladar para o documento a ser fornecido ao interessado o que consta de seus arquivos” (Direito Administrativo Brasileiro, 29ª Edição, Malheiros, p. 191).

O trecho acima transcrito deixa evidente que a atuação de quem expede uma certidão – mesmo em relatório (artigo 19 da Lei n° 6.015/73) é bastante limitada. Não há margem para interpretações ou ilações; retrata-se apenas o que consta no arquivo da repartição, no caso, nos arquivos e livros da serventia imobiliária.

Segundo a nota devolutiva de fls. 57/58: a) a área da transcrição n° 65.407 constitui gleba remanescente e não lote autônomo do loteamento Jardim Recreio; b) não obstante, a área da transcrição n° 65.407 está inserida nos limites do perímetro loteado. Com base nesses dados, concluiu o Oficial que “não possui elementos objetivos para afirmar que as restrições convencionais previstas no memorial não se aplicariam ao remanescente do Loteamento Jardim Recreio” (fls. 57/58).

Ora, se não decorre do acervo da serventia imobiliária, de modo objetivo, que as restrições convencionais impostas ao Loteamento Jardim Recreio não se aplicam ao imóvel objeto da transcrição n° 65.407, não se pode exigir a expedição de certidão nesse sentido.

E a questão é tão controvertida, que o Promotor de Justiça, em sua manifestação de fls. 88/89, consignou que está em curso ação civil pública, ajuizada pelo Ministério Público (autos n° 0129021-53.2014.8.26.0506), questionando a construção de empreendimento imobiliário “em desconformidade com o memorial descritivo do bairro Jardim Recreio” (fls. 88). Asseverou, ainda, que a questão de se saber se o imóvel objeto da transcrição n° 65.407 encontra-se, ou não, nos limites do loteamento Jardim Recreio está sendo discutida nessa demanda e que prova pericial será realizada para elucidar a divergência.

Tudo isso mostra que a expedição da certidão tal como pleiteada era mesmo inviável.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 1º de fevereiro de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 02 de fevereiro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: ROBERTO DE ALMEIDA GUIMARÃES, OAB/SP 217.398 e TÂNIA RAHAL DE OLIVEIRA, OAB/SP 114.347.

Diário da Justiça Eletrônico de 23.03.2017

Decisão reproduzida na página 051 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações

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