CGJ/SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária antes da consolidação da propriedade – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis e dentro do prazo estabelecido – Inteligência dos artigos 26, §§1º e 5º, da Lei nº 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Escrito por

Número do processo: 1099247-69.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 30

Ano do parecer: 2017

 

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1099247-69.2016.8.26.0100

(30/2017-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária antes da consolidação da propriedade – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis e dentro do prazo estabelecido – Inteligência dos artigos 26, §§1º e 5º, da Lei nº 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso a que se nega provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. contra a sentença de fls. 68/71, que indeferiu pedido de providências, impedindo o cancelamento da averbação n° 6 da matrícula n° 123.383 do 16° Registro de Imóveis da Capital, inscrição que consolidou a propriedade do imóvel em nome da recorrente, credora fiduciária.

Sustenta a recorrente: a) que embora tenha requerido a consolidação da propriedade do bem em seu nome, o que ocorreu em 10 de agosto de 2016, cinco dias antes o devedor efetuou o pagamento da dívida vencida; b) que a purgação da mora até a arrematação é viável; c) e que o cancelamento proposto é medida que encontra amparo no artigo 250, II, da lei n° 6.015/73 (fls. 78/87).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 146/149).

É o relatório.

Opino.

De início, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo.

Isso porque a decisão contra a qual se insurge a recorrente não foi proferida em procedimento de dúvida, pressuposto para a interposição de apelação com fundamento no artigo 202 da Lei n° 6.015/73. Trata-se de decisão proferida por Juíza Corregedora Permanente, apreciando a possibilidade de cancelamento de averbação que consolidou a propriedade de imóvel em seu nome. Como se trata de ato de averbação[1], na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cabível recurso administrativo a ser julgado pelo Corregedor Geral da Justiça.

A análise dos autos revela que, no ano de 2007, Maria Lúcia Monteiro Geraldo e Antônio César da Silva Gimenez venderam o imóvel objeto da matrícula n° 123.383 a Marcel Miorin (R.4 – fls. 37). Em garantia de financiamento contratado, à época, no valor de R$77.258,24, o comprador alienou fiduciariamente o imóvel à recorrente (R.5 – fls. 37/38). Não pagas as parcelas do financiamento, a recorrente, credora fiduciária, se dirigiu ao 16° Cartório de Registro de Imóveis, que notificou os devedores para purgação da mora (fls. 31/34). Decorridos os quinze dias estabelecidos pelo artigo 26, § 1°, da Lei n° 9.514/97 para o pagamento do débito, a Oficial certificou o decurso do prazo (fls. 35) e, apresentado o requerimento pelo credor fiduciário acompanhado do recolhimento do ITBI (fls. 80), averbou a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente (Av.6 – fls. 38/39).

Alega a recorrente que houve purgação da mora. Todavia, isso aparentemente não teria ocorrido na Serventia Imobiliária, como preceitua o § 5° do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, e muito menos dentro do prazo de quinze dias, que se encerou no dia 30 de junho de 2016 (fls. 35), enquanto o adimplemento teria ocorrido em 5 de agosto de 2016 (fls. 80).

Baseado nisso, pretende a recorrente a reforma da sentença de primeiro grau, com o cancelamento da averbação que consolidou a propriedade em seu nome.

Sem razão, porém.

O artigo 26 da Lei n° 9.514/97 estabelece o procedimento por meio do qual se dá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, decorrente da mora do fiduciante. Em resumo, constatada a mora, o fiduciário se dirigirá ao Oficial do Registro de Imóveis da situação do bem, que intimará o fiduciante a pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas, além dos encargos decorrentes do atraso (§1° do artigo 26). A partir daí, duas são as situações possíveis: a) purgada a mora no Registro de Imóveis, o contrato de alienação fiduciária convalescerá (§5° do artigo 26); b) quedando-se inerte o fiduciante, o Oficial do Registro de Imóveis, à vista da prova do pagamento pelo fiduciário do imposto de transmissão inter vivos, promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome desse último (§7° do artigo 26).

Na hipótese de consolidação da propriedade, nos moldes do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, o fiduciário terá trinta dias para realizar o leilão público do imóvel.

No caso em análise, após a regular intimação do fiduciante (fls.35), a mora supostamente teria sido purgada em local diverso do estabelecido em Lei, que textualmente preceitua que o pagamento ocorrerá no Registro de Imóveis[2].

Não houve, portanto, válida purgação da mora.

Com efeito, o art. 327 do Código Civil estabelece que o pagamento – e a purgação da mora aí se inclui – “será efetuado no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (grifei). Desse modo, se o artigo 26, § 5º , da Lei n° 9.514/97 fixa o Registro de Imóveis como o local adequado para o fiduciante purgar a mora, pagamento efetuado em local diverso não terá o condão de cessar os seus efeitos, os quais, na hipótese, resultaram na consolidação da propriedade em nome da fiduciária.

Mas não é só.

A consolidação da propriedade contou com participação ativa da recorrente.

Em 30 de junho de 2016, a Oficial do 16° Registro de Imóveis da Capital certificou o decurso do prazo de quinze dias para a purgação da mora por parte do fiduciante (fls. 35).

Em seguida, a recorrente requereu a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome e, conforme admitiu, recolheu, em obediência ao § 7º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, o ITBI devido (fls. 80).

Depois disso, mais especificamente em 10 de agosto de 2015, a averbação da consolidação da propriedade em nome da fiduciária foi efetuada (fls. 38/39).

Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei n° 9.514/97, e tendo ocorrido o suposto pagamento em local diverso e fora do prazo determinados pela Lei, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tornou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação.

Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato.

E nem se argumente que consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em virtude da redação do artigo 27 da Lei n° 9.514/97[3], fica o fiduciante impossibilitado de recuperar o bem. Isso porque o artigo 39 da Lei n° 9.514/97 prescreve que são aplicáveis à alienação fiduciária de coisa imóvel os artigos 29 a 41 do Decreto-lei n° 70/66. Esse, por seu turno, em seu artigo 34, estabelece que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”.

Assim, nada impede que o bem, cuja propriedade se consolidou em nome do fiduciário, não seja levado a leilão e permaneça vinculado ao fiduciante que, anteriormente, não efetuou o pagamento de modo correto.

No mesmo sentido, autos n° 1113134-57.2015.8.26.0100, com parecer de minha autoria devidamente aprovado por Vossa Excelência.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 16 de fevereiro de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 16 de fevereiro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR, OAB/SP 107.414 e MARIA LUCILIA GOMES, OAB/SP 84.206.

Diário da Justiça Eletrônico de 22.03.2017

Decisão reproduzida na página 047 do Classificador II – 2017

Notas:

[1] Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

[2] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a divida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(…)

§ 5º purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (grifei)

[3] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (grifei)

 Fonte: INR Publicações

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TJ/SP: Mandado de Segurança – ITBI – Formalização de escritura de cessão de direitos hereditários – Prévia exigência do ITBI – Descabimento – Momento do fato gerador – Registro no Cartório de Imóveis – Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate – Precedentes dos C. STF e STJ – Violação de direito líquido e certo demonstrada – Sentença reformada – Apelo dos contribuintes provido.

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Mandado de Segurança – ITBI – Formalização de escritura de cessão de direitos hereditários – Prévia exigência do ITBI – Descabimento – Momento do fato gerador – Registro no Cartório de Imóveis – Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate – Precedentes dos C. STF e STJ – Violação de direito líquido e certo demonstrada – Sentença reformada – Apelo dos contribuintes provido. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1009190-15.2017.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ELOY GRANDI JUNIOR e EDUARDO ZINI CAMPANELLA, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores EUTÁLIO PORTO (Presidente) e RODRIGUES DE AGUIAR.

São Paulo, 14 de março de 2019.

SILVA RUSSO

RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 1009190-15.2017.8.26.0053

Apelantes: Eloy Grandi Junior e Eduardo Zini Campanella

Apelado: Prefeitura Municipal de São Paulo

Interessado: Procurador Chefe da Pocuradoria do Municipio de São Paulo

Comarca: São Paulo

Voto nº 29967

MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Formalização de escritura de cessão de direitos hereditários – Prévia exigência do ITBI – Descabimento – Momento do fato gerador – Registro no Cartório de Imóveis – Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate – Precedentes dos C. STF e STJ -Violação de direito líquido e certo demonstrada -Sentença reformada -Apelo dos contribuintes provido.

Cuida-se de apelação tirada contra a r. sentença de fls. 71/74, que denegou a segurança pleiteada, por entender legítima a exigência de recolhimento do ITBI no ato da escrituração de cessão de direitos hereditários, sob o argumento de que a cessão de direitos, por si só, significa a circulação econômicojurídica do bem, o que justifica a incidência do aludido imposto, independente de haver ou não transmissão de domínio, sendo irrelevante o registro da cessão no fólio imobiliário, buscando os impetrantes, nesta sede, a reforma do julgado, em suma, aduzindo que o simples ato de cessão de direitos sobre bens não se constitui em forma de aquisição da propriedade dos mesmos, de sorte que não há que falar-se na incidência do ITBI quando estivermos diante desta operação, ainda que por meio de escritura pública (fls.82/97).

Recurso tempestivo, preparado (fls. 98/99), não respondido (fls. 103) e remetido a este E. Tribunal.

É o relatório, adotado, no mais, o da respeitável sentença.

Como se sabe, o fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis inter vivos é a efetiva transferência da titularidade do imóvel.

Assim é, porque diante da regra matriz traçada no artigo 156, inciso II, da Lei Maior e dos limites trazidos nos artigos 35 e 110 do Código Tributário Nacional, o fato gerador daquele imposto é a transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, (1) da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, (2) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia e (3) cessão de direitos relativos àquelas transmissões.

Nesse passo, a teor do artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade só se concretiza, juridicamente, mediante o registro do respectivo título no cartório competente.

Consequentemente, antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate.

Com efeito, apenas o registro no cartório imobiliário de instrumento hábil à transmissão da propriedade de bem imóvel, de direitos reais sobre imóveis ou de cessão à sua aquisição constituem fatos geradores do ITBI.

A matéria é bem conhecida nos Tribunais e a propósito dela os C. Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça já se pronunciaram:

“Trata-se de agravo contra decisão que negou processamento a recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, ‘a’, da Constituição Federal, interposto em face de acórdão assim ementado (fl. 113): ‘TRIBUTÁRIO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO ‘INTER VIVOS’ DE BENS IMÓVEIS E DIREITO A ELES RELATIVOS – ITBI – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS, VANTAGENS, OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES – NÃO INCIDÊNCIA. A simples promessa de cessão de direitos não gera obrigação ao pagamento do ITBI, cujo fato gerador é o registro do respectivo título no competente cartório.’ Alega-se violação ao artigo 156, II, da Carta Magna. No julgamento da Rp no 1.121, o Plenário desta Corte assentou que ‘o compromisso de compra e venda, no sistema jurídico brasileiro, não transmite direitos reais nem configura cessão de direitos à aquisição deles, razão por que é inconstitucional a lei que o tenha como fato gerador de imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos.’ (DJ 13.04.84). Nesse mesmo sentido, monocraticamente, AI 457.177, Rel. Joaquim Barbosa, DJ 26.06.05. Dessa orientação não divergiu o acórdão recorrido. Assim, nego seguimento ao agravo (art. 557, caput, do CPC). Publique-se. Brasília, 06 de dezembro de 2005” (STF, AI nº 554.586/DF, decisão monocrática, Rel. Ministro GILMAR MENDES, DJ de 03/02/2006; no mesmo sentido: AI nº 522.048/DF, AI nº 646.443/DF e AI nº 454.767/DF).

“PROCESSUAL CIVIL – ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC – SÚMULA 284/STF – JULGAMENTO EXTRA PETITA – NÃO-OCORRÊNCIA – TRIBUTÁRIO – ITBI – ‘PROMESSA DE COMPRA E VENDA – FATO GERADOR – NÃO-INCIDÊNCIA – PRECEDENTES. 1. O recorrente limitou-se a alegar, genericamente, ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil, sem explicitar os pontos em que teria sido omisso o acórdão recorrido. Incidência da Súmula 284/STF. 2. Não houve julgamento ‘extra petita’ pelo Tribunal de origem, pois cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento, utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto. 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem firmou entendimento assente na jurisprudência no sentido de que a promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI. Precedentes. Agravo regimental improvido” (STJ, AgRg no REsp nº 982.625/RJ, 2ª Turma, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, publicado no DJe de 16/06/2008; outrossim: AgRg no AgRg no REsp nº 764.808/MG e AgRg no REsp nº 327.188/DF).

Destarte, a concessão da segurança, para o fim pretendido, é a medida correta, o que fica agora determinado, arcando a apelada com o pagamento das custas processuais, porém sem honorários, nos termos da Súmula nº 512 do Pretório Excelso.

Por tais razões, para o fim supra, dá-se provimento ao apelo dos impetrantes.

SILVA RUSSO

RELATOR – – /

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1009190-15.2017.8.26.0053 – São Paulo – 15ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Silva Russo – DJ 22.03.2019

Fonte: INR Publicações

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