Processo 1000190-73.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1000190-73.2019.8.26.0100

Processo 1000190-73.2019.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – JSP Administradora e Participações Ltda. – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de JSP Administradora e Participações LTDA, tendo em vista a negativa de ingresso da escritura lavrada perante o 14º Tabelião de Notas da Capital, pela qual Tupi Transportes Urbanos Piratininga LTDA transmitiu à suscitada, a título de dação em pagamento, o imóvel matriculado sob nº 6.065. O óbice registrário refere-se à indisponibilidade que grava o bem, oriunda de decisão emanada pelo MMº Juiz da 25ª Vara da Justiça Federal, nos autos da ação civil pública nº 2003.61.00036130-8, conforme averbação nº 16. Esclarece que mencionado imóvel foi arrematado nos autos da ação de procedimento sumário nº 583.00.2008.217395-0, movida pelo condomínio Edifico Firenze/Venezia em face de Sérgio Chiamarelli Júnior, casado com Maria Fernandes Peixoto Chiamarelli, pela ora requerente. Juntou documentos às fls.04/45. A suscitada aduz que, de acordo com as decisões da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça e Egrégio Conselho Superior da Magistratura, a averbação de indisponibilidade que grava o imóvel não tem o condão de impedir que o bem seja adquirido através de arrematação, o que acarreta o registro da respectiva carta de arrematação (fls. 48/54). O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.57/59). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese a cautela do registrador em qualificar negativamente o título, entendo que a dúvida é improcedente. Atualmente está pacífico o entendimento de que a arrematação é modo coercitivo e derivado de aquisição. Confira-se do julgamento da Apelação Cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531: “A arrematação constitui forma de alienação forçada, e que, segundo ARAKEN DE ASSIS, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração de vontade do adquirente (Manual da Execução. 14ª edição. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2012, p. 819). É ato expropriatório por meio do qual “o órgão judiciário transfere coativamente os bens penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa. O fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não afasta, contudo, o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade. Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118). A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrarias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros. Em suma: a arrematação não constitui modo originário de aquisição da propriedade, caindo por terra as alegações formuladas pelo recorrente.” (g.n) Ressalto que as hipóteses estabelecidas no artigo 1331 e 1339 do Código Civil se referem à alienação voluntária, não se aplicando nos casos de arrematação, que se caracteriza por uma alienação forçada, proveniente de ordem judicial em processo de execução, de modo que coercitivamente é transferida a propriedade do devedor ao credor pela inadimplência de uma obrigação. Na presente hipótese, a alienação judicial derivou da arrematação pela suscitada, no curso da ação de cobrança de condomínio movida contra o antecessor dominial Sérgio Chmarelli Júnior, logo entendo que a indisponibilidade não obsta a alienação forçada e nem o registro da respectiva carta de arrematação. A questão já foi objeto de análise pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos nº 0006122-61.2016.8.26.0198, de relatoria do Des. Manoel Pereira Calças: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Prévia anotação de indisponibilidade de bem imóvel. Registro de carta de adjudicação- Possibilidade – Alienação forçada – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido”. Confira-se do corpo do Acórdão: “… Este E. Conselho Superior da Magistratura consolidou o entendimento no sentido de que a indisponibilidade obsta a alienação voluntária, mas não a forçada, em harmonia com a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (Resp. 512.398). … Referido entendimento está em consonância com o item 405 do Capítulo XX das NSCGJ: 405. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG 13/2012, e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel”. Nesse sentido, precedentes deste E. Conselho Superior: Registro de Imóveis. Dúvida.Cartade arrematação. Imóvel gravado com registro de hipoteca. Penhora em favor do credor em execução hipotecária, penhora em execução fiscal da fazenda nacional, e averbação de indisponibilidade determinada em ação de falência. Recusa do registro sob o fundamento de necessidade de prévio cancelamento dos ônus que gravam o imóvel. Alienação forçada. Registro viável de acordo com os precedentes do Conselho Superior da Magistratura. Recurso Parcialmente provido. Dúvida Procedente. (CSMSP – Apelação Cível:3001116-49.2013.8.26.0223, Rel. Des. Elliot Akel. j. 18/11/2014). “Registro de Imóveis. Dúvida. Arrematação de imóvel em hasta pública. Forma originária de aquisição de propriedade. Inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem. Imóvel penhorado com base no art. 53, §1º, da Lei 8.121/91.Indisponibilidadeque obsta apenas a alienação voluntária. Incidência de ITBI nas arrematações judiciais por expressa determinação legal – Recurso não provido”. (CSMSP – Apelação Cível:0007969-54.2010.8.26.0604, Rel. Des. José Renato Nalini. j. 10/05/2012). Portanto, o óbice registrário imposto pelo oficial deverá ser afastado, para que se proceda o registro do titulo apresentado. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de JSP Administradora e Participações LTDA, e consequentemente determino o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: HENRIQUE RATTO RESENDE (OAB 216373/SP).

Fonte: DJe de 06.03.2019 – SP.

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Processo 1018356-90.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1018356-90.2018.8.26.0100

Processo 1018356-90.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Teresa Salera de Castro – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Teresa Salera de Castro, tendo em vista a negativa em se proceder à abertura de matrícula na qual figure como proprietária a interessada, tendo como objeto um imóvel localizado na Rua Felisberto de Carvalho, nº 53 – Canindé/SP. O óbice registrário refere-se ao não preenchimento dos requisitos legais, nos termos dos artigos 195, 197, 237 e 260 a 265 da Lei nº 6015/73, do Decreto nº 3.200/41 e dos artigos 1711 a 1722 do Código Civil. Esclarece o Registrador que, tratando-se de aquisição originária da propriedade, a abertura da matrícula exige a apresentação de título hábil a inaugurar cadeia filiatória, em consonância ao principio da continuidade registrária. Não consta a aquisição do imóvel pela Municipalidade de São Paulo, mas somente a inscrição de compromisso de venda e compra firmado pelo órgão municipal em favor de Giacomino Salera. Juntou documentos às fls.08/68, 72/134. A suscitada apresentou impugnação às fls.137/141. Informa que foram tomadas todas as providencias cabíveis a fim de obter a certidão de propriedade aquisitiva do imóvel pela Prefeitura de São Paulo, sendo que percorreu vários departamentos da Municipalidade, Tabelionatos e Registros de Imóveis da Capital, sem obter êxito. Destaca que outros imóveis localizados na Rua Felisberto de Carvalho – Canindé, igualmente adquiridos pela Municipalidade através de várias Leis Estaduais de Organização Municipal, bem como Decreto Lei Complementar Estadual nº 9, de 31.12.1969, foram devidamente registrados perante o Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a exemplo dos registros sob as matrículas nºs 8.978 e 48.084. Juntou documentos às fls.142/154. A Municipalidade de São Paulo (fls.195/197) alega que a área onde se insere o imóvel é de propriedade do Município de São Paulo por força de Leis Estaduais de Organização Municipal e corresponde a parte de gleba devoluta. Esclarece que a gleba não possuía registro, e com a finalidade de possibilitar a alienação dos imóveis, requereu perante este Juízo a abertura das respectivas matrículas, sendo o pedido indeferido. Salienta que a Lei Federal nº 11.977/09, já revogada, alterou substancialmente o regime de regularização fundiária, tendo seu artigo 71 previsto a possibilidade de se registrar o parcelamento do solo em glebas sem registro, e portanto sem a cadeia filiatória definida, tendo como exigências somente a implantação anterior a 1979, e a integração à cidade. Assim, é possível a regularização de parcelamento sem registro, sendo certo que a interessada adquiriu parcela desta gleba nos termos do compromisso de compra e venda, inexiste óbice para a abertura da matrícula pretendida. O Registrador prestou esclarecimentos às fls.208/213, corroborando os argumentos expostos na inicial. Assevera que este procedimento não satisfaz os requisitos indicados na legislação aplicável para a regularização fundiária, bem como a área desta quadra encontra-se picotada por alienações sucessivas, razão pela qual algumas foram registradas e outras não. Logo, seria necessário apurar em procedimento próprio de regularização fundiária quais são os lotes alienados e quais não o foram atentando-se para as discrepâncias verificadas entre a descrição dos lotes matriculados e os dados da própria municipalidade. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.176 e 217). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o registrador bem como a D. Promotora de Justiça. Conforme exposto pela Municipalidade de São Paulo, a área em que se insere o imóvel não possui registro, sendo que o órgão municipal formulou perante este Juízo pedido administrativo a abertura das respectivas matrículas (processo nº 0001989-18.2012.8.26.100), sendo a pretensão julgada improcedente, por ausência de apresentação do título aquisitivo. Confira-se o trecho do julgado da lavra do MMº Juiz Marcelo Martins Berthe: “… Para a alienação dos imóveis pela Municipalidade de São Paulo pressupõe-se que haja prévio domínio tabular. E no caso não há. A abertura de matrícula não pode ser feita sem título hábil que inaugurará uma cadeia filiatória, uma vez que se trata de aquisição originária da propriedade. O título que se prestará à abertura dessas matrículas apenas poderá advir da ação própria para demarcação e discriminação das terras devolutas, o qual terá natureza declaratória do direito real da Municipalidade de São Paulo” Pois bem, para a abertura da matrícula pleiteada é imprescindível a apresentação de título hábil a registro, em consonância com o principio da continuidade, previsto nos artigos 195 e 273 da Lei de Registros Públicos, segundo o qual os registros devem ser perfeitamente encadeados, de modo a preservar a cadeia filiatória. Ocorre que na presente hipótese não consta a aquisição do imóvel pela Prefeitura de São Paulo, mas somente a inscrição de compromisso de venda e compra firmado entre a Municipalidade e Giacomino Gillo Salera. Neste contexto, a simples alegação de domínio decorrente de terras devolutas não prospera, uma vez que é necessária a discriminação da área transferido para o patrimônio público, o que é feito através da respectiva ação discriminatória a ser formulada na esfera judicial. Tal questão já foi objeto de análise perante o Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Abertura de matrícula e registro de imóvel em favor do Município – Terras devolutas – necessidade de ação discriminatória administrativa ou judicial para formação do título – Recurso não provido” (Apelação Cível nº 0001989-18.2012.8.26.0100, rel: Des. José Renato Nalini). Confira-se do corpo do Acórdão: “… Conforme precedente administrativo, as terras devolutas não prescindem de ação discriminatória administrativa ou judicial para a abertura de matrícula e registro em nome da municipalidade. Há necessidade da formação do titulo para a realização do registro. Essa compreensão consta do trecho do voto do Exmo. Sr. Des. Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça à época, na Ap. n.612-6/5, j. 22/02/2007, conforme segue: Não se diga, por outro lado, como faz a Apelante, que o fato de se tratar de terra devoluta dispensa prévio registro no serviço imobiliário, a autorizar que se inaugure, agora, com o ingresso da escritura de doação, nova matrícula. Isso porque, embora a situação juridica de terra devoluta se apresenta, realmente, como modo originário de aquisição de domínio, o certo é que ela não dispensa a necessária discriminação da área transferida para o patrimônio público, seja pela cia administrativa ou judicial. … Bem por isso, há que se compreender que a nova cadeia dominial, nesses casos, se inicia com o registro do titulo gerado pela discriminação da terra devoluta, sem o que o ente público não pode dispor do bem, ou, pelo menos, o ato de disposição praticado pelo ente público não tem acesso ao fólio real” Fato é que a abertura de matrícula indiscriminadamente, sem apresentação do titulo aquisitivo, gerará insegurança juridica que atos registrários se espera, visando a estabilidade das relações jurídicas, a justificar o formalismo moderado que os delegatários realizam na qualificação dos documentos apresentados. Ressalto que o fato de que outros imóveis localizados na mesma rua e adquiridos na mesma forma serem registrados, por si só não induz a abertura da matrícula, tendo em vista a atualização dos julgados e da jurisprudência que com base no mencionado princípio da segurança juridica interrompeu a prática dos registros somente com base em leis e decretos, logo, eventuais condutas equivocadas não justificam a prática de novos erros. Por fim, a alegação da possibilidade de regularização fundiária pelo órgão municipal não é objeto do presente procedimento, sendo que tal questão poderá ser aventada e formulada em procedimento específico com o fim de regularizar o parcelamento da área adquirida pela interessada a partir do registro do compromisso de compra e venda. Logo entendo que deve ser mantido o óbice imposto pelo delegatário. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Teresa Salera de Castro, e consequentemente mantenho o óbice para abertura de matrícula. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCIA HALLAGE VARELLA GUIMARAES (OAB 98817/SP), SIMONE COSTA NAZIOZENO (OAB 283962/SP).

Fonte: DJe de 06.03.2019 – SP.

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