Processo 1006191-74.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1006191-74.2019.8.26.0100

Processo 1006191-74.2019.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Tre Fratelli Administração de Patrimônio e Investimentos Ltda. – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Tre Fratelli Administração de Patrimônio e Investimentos Ltda, após negativa de registro de instrumento de alienação fiduciária dos imóveis matriculados sob os nºs 138.097 e 138.098. O óbice se deu pois a alienação fiduciária foi instituída sob parte ideal de 50% do bem, de titularidade do devedor fiduciante, sendo que o Oficial entende pela impossibilidade de instituição de tal garantia em parte ideal do imóvel, devendo os demais co-proprietários participar do instrumento, para o fim de alienar fiduciariamente a totalidade do bem. Sustenta o Oficial que a alienação de apenas 50% do bem não está prevista em lei e que traria problemas no processo de consolidação da propriedade. Juntou documentos às fls. 04/85. O suscitado manifestou-se às fls. 86/95, arguindo pela possibilidade de registro na forma em que requerido. O Ministério Público opinou às fls. 99/102 pela improcedência da dúvida. É o relatório. Decido. Com razão a D. Promotora. De início, repito a já mencionada doutrina de Melhim Namem Chalub sobre o tema: “Na medida em que visa, preponderantemente, a expansão do crédito imobiliário, em geral, a lei admite a alienação fiduciária de terreno ou de frações ideais de terreno, possibilitando larga aplicação nas incorporações imobiliárias, nas quais o contrato de alienação fiduciária terá como objeto a fração ideal do terreno objeto do financiamento e as acessões que sobre ela vierem a ser erigidas.” (Negócio Fiduciário. 4. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2009, p. 232) De fato, não há previsão específica na Lei 9.514/97 acerca da possibilidade de alienação fiduciária de parte ideal de imóvel. Todavia, assim dispõe o Art. 1.314 do Código Civil: “Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.” Da parte final do caput extrai-se a permissão legal para que a parte ideal seja gravada pelo condômino. Assim, sendo a alienação fiduciária espécie de garantia (Art. 17, IV, da Lei 9.514/97), poderá o condômino gravar sua parte ideal do imóvel por instrumento que institua a alienação fiduciária. Tampouco está presente a exceção prevista no parágrafo único do Art. 1.314 do CC, uma vez que na alienação fiduciária a posse direta, o gozo e o uso do bem permanecem com o devedor fiduciante. Além disso, não vejo necessidade de anuência ou ciência dos demais condôminos acerca da alienação fiduciária, seja porque o Art. 1.314 não o exige para que o bem seja gravado, seja porque o direito de preferência previsto no Art. 504 do CC diz respeito a “vender a sua parte a estranhos”. Não se tratando a alienação fiduciária de compra e venda, e sim de instituição de garantia (ainda que a propriedade resolúvel seja transferida a terceiro), não entendo que o registrador deve exigir do apresentante tal ciência ou anuência. Não obstante, tal preferência é exercível quando do leilão do bem no caso de não purgação da mora pelo devedor. Nesta hipótese, o registro da arrematação somente pode ocorrer se comprovado que os demais condôminos foram notificados acerca da realização do leilão. Destaco, por fim, que o leilão da parte ideal não leva a extinção do condomínio, uma vez que a hasta terá por objeto parte ideal do bem, não havendo qualquer impedimento legal de que haja aquisição de parte ideal de imóvel em leilão extrajudicial. Pelo contrário, a realização de negócios jurídicos cujo objeto seja parte ideal de imóvel é comum na economia, sendo o entrave ora apresentado pelo Oficial indevido e contrário aos objetivos de livre circulação da propriedade no mercado. Do mais, poderão os antigos condôminos, se não exercerem o direito de preferência, manter o condomínio com o arrematante ou promover a alienação judicial de coisa comum ou sua divisão, a depender das características do imóvel. Do exposto, julgo improcedente a presente dúvida, determinando o registro do título apresentado. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: CARLOS ARTUR ANDRE LEITE (OAB 94555/SP), LUCIANE CASE COSTA (OAB 335976/SP)

Fonte: DJe/SP | 21/02/2019.

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Número do processo: 259

Ano do processo: 1998

Número do parecer: 1

Ano do parecer: 1998

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 259/1998

Doação – Reversão – Condição resolutiva expressa – Usufruto – Cláusula de acrescer.

CGJSP – Processo: 259/1998

Localidade: Poá Data de Julgamento: 05/03/1998 Data DJ: 05/03/1998

Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição

Legislação: CC. art. 1174

1. Em doação por casal com cláusula de reversão, havendo o falecimento do cônjuge doador e do donatário, dá-se a reversão da metade ideal após a partilha.

Vide: Processo CG 259/1998 fac-similar. Vide ainda embargos de declaração.

Íntegra

PROCESSO CG – 259/98 – POÁ – RITA TERRENGHI ROSSETTI – Advogados MAIDA SILVESTREI, OAB/SP N. 70.404 e MÔNICA NOVAES DE REZENDE OAB/SP N. 101.965

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça.

Ao relatório de fls. 68/69 acrescenta-se que o Colendo Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da Apelação Cível n. 39.781-0/3, da Comarca de Poá, relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, não conheceu do recurso interposto, determinando a remessa dos autos a esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.

A hipótese é de recurso interposto por Rita Terrenghi Rossetti, contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito Dr. Pedro Paulo Ferronato, que indeferiu a pretensão da recorrente de registro da reversão ao seu patrimônio da propriedade de bem doado com tal cláusula, em razão do implemento da condição resolutiva expressa por ocasião da doação, ou seja, o falecimento do donatário antes de um dos doadores, consolidando o domínio exclusivo da recorrente sobre a totalidade do imóvel doado, objeto da Matrícula n. 34.378, do 1 serviço de registro de imóveis e anexos da Comarca de Poá, mantendo o óbice sustentado pelo oficial registrador.

Sustentou a recorrente o provimento do recurso, com a reforma da r. decisão recorrida, afirmando que na escritura de doação os doadores, casados sob o regime da comunhão de bens, estipularam, com fundamento no artigo 1.174 do Código Civil, cláusula de reversão caso o donatário falecesse antes dos doadores, ou seja, de ambos os doadores, o que ocorreu com o falecimento do donatário antes do da recorrente doadora, embora posteriormente ao falecimento do doador varão.

Sustenta que para que se atenda ao princípio da continuidade basta a averbação do casamento dos doadores e a necessidade de que seja respeitada a vontade destes, com o retorno do bem doado ao patrimônio da doadora que sobreviveu ao filho e donatário, ou, ao menos, para reconhecer a reversão da sua metade ideal do bem.

É o relatório.

OPINO

Iconsistente o recurso, ratificando-se a r. decisão de primeiro grau.

Os doadores, Teodoro Rossettti e Rita Terrenghi Rossetti, casados no regime da comunhão de bens, estipularam na escritura de doação, com fundamento no artigo 1.174 do Código Civil, cláusula de reversão caso o donatário, seu único filho, Sérgio Rossetti, falecesse antes dos doadores. Instituíram, ainda, reserva de usufruto vitalício, com cláusula de acrescer ao cônjuge sobrevivente.

O título, lavrado em 23 de outubro de 1.986 no 17 Tabelionato de Notas da Capital, ingressou no registro de imóveis de Poá em 11 de dezembro de 1.986, dando origem à matrícula n. 34.378 daquele serviço. O doador varão, Teodoro Rossetti, faleceu em 14 de março de 1.992, e o donatário, Sérgio Rossetti, em 26 de novembro de 1.995. A doação compreendia quatro imóveis, tendo a recorrente obtido sucesso na pretensão de reversão da totalidade dos bens registrados no 4, 7 e 14 serviços de registro de imóveis da Comarca da Capital, o que lhe foi negado apenas pelo registrador do 1 serviço imobiliário da Comarca de Poá, recusa mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do referido serviço.

Correta a recusa, pois a averbação do óbito do donatário não leva às conseqüências pretendidas pela recorrente, seja da reversão da totalidade do imóvel, seja da reversão de sua metade ideal.

O falecimento do doador varão, Teodoro Rossetti, em 14 de março de 1.992, implicou, no que se refere aos imóveis em questão, na consolidação do usufruto pleno em favor da usufrutuária sobrevivente, Rita Terrenghi Rossetti, e na consolidação da plena propriedade referente à metade ideal do alienante falecido em favor do proprietário resolúvel. Essa constatação é relevante, dada a cessação, pelo falecimento de um dos cônjuges, do regime de comunhão decorrente do casamento, revelador de que, quando da doação em questão, cada um dos doadores doou apenas a metade ideal que lhe cabia na referida comunhão, dado suficiente para a conclusão da inviabilidade da pretensão inicial da recorrente de reversão do todo para quem doara apenas a metade ideal.

A segurança da doadora sobrevivente se mostra garantida, pois, com a consolidação do usufruto pleno e vitalício dos imóveis em suas mãos, efeito jurídico decorrente da cláusula de acrescer expressa na escritura de doação e suficiente para que a recorrente não se sujeite à contingência, afirmada nas razões de recurso, de residir com as netas, herdeiras do donatário, cuja juventude poderia comprometer a independência a que faz jus.

A consolidação do usufruto pleno em favor da usufrutuária sobrevivente é circunstância cujo ingresso no registro pode e deve ser feito, bastando, para a correspondente averbação nas respectivas matrículas, o documento comprobatório do óbito de Teodoro Rossetti.

Também a averbação do casamento dos doadores, e do seu regime de bens, quando necessário para o atendimento ao princípio da continuidade, há de ser feito, com a apresentação da correspondente certidão de casamento.

Verifica-se, portanto, que desde o falecimento do doador varão, o donatário passou a ser titular dos direitos de propriedade resolúvel relativos à metade ideal doada por Rita Terrenghi Rossetti, e dos direitos de propriedade plena referentes à metade ideal doada por Teodoro Rossetti. Com o falecimento do donatário, em 26 de novembro de 1.995, abriu-se a sucessão da metade ideal de cuja propriedade plena era ele titular, sendo herdeiras suas quatro filhas, três das quais menores. Apenas a outra metade ideal é que, por força da condição resolutiva imposta, reverte para o patrimônio da recorrente, não sendo possível, no entanto, o atendimento da sua mais recente postulação, já por ocasião do recurso, de averbação da reversão de sua metade ideal, mediante mera comprovação do óbito do proprietário resolúvel, pois com o falecimento deste e a conseqüente abertura da sucessão os bens se encontram em um estado de indivisão provisória que somente se resolverá com a oportuna partilha, solucionando-se a questão registrária com o ingresso do correspondente formal, que haverá de compreender a totalidade dos bens, compreendendo tanto a metade ideal integrante da sucessão quanto a outra, que é objeto de reversão em favor da recorrente, embora não seja objeto de partilha entre os herdeiros.

Este o único caminho a ser trilhado, de forma a garantir o direito das partes envolvidas e o respeito aos princípios informadores do registro de imóveis, solução jurídica expressa com precisão na decisão de primeiro grau, que manteve a recusa do registrador da Comarca de Poá.

Verifica-se, no entanto, que os registradores do 4, 7 e 14 serviços de registro de imóveis da Comarca da Capital acolheram a pretensão da recorrente, praticando atos registrários que importaram na reversão da totalidade do imóvel em favor de quem doara apenas a metade ideal, em detrimento das herdeiras do donatário, dentre as quais três menores, impondo-se o cancelamento da Av. 04/86.316 do 4o serviço de registro de imóveis da Capital, da Av. 6/48.239 do 7 serviço de registro de imóveis da Capital, de das Av. 07/11.474 e 08/11.474 do 14 serviço de registro de imóveis da Capital, por ofensa ao artigo 214 da Lei n. 6.015/73, com a extração de cópias e sua remessa ao MM. Juiz Corregedor Permanente para as providências administrativas cabíveis, considerando, em especial, a potencialidade de dano às herdeiras ou a terceiros decorrente da efetivação de tais registros.

Portanto, o parecer que me permito, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso interposto pela recorrente, ratificando a r. decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Serviço de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Poá.

Proponho, ainda, o cancelamento da Av. 04/86.316 do 4 serviço de registro de imóveis da Capital, da Av. 06/48.239 do 7 serviço de registro de imóveis da Capital, e das Av. 07/11.474 e 08/11.474 do 14 serviço de registro de imóveis da Capital, com fundamento no artigo 214 da Lei n. 6.015/73, com a extração de cópias e sua remessa ao MM. Juiz Corregedor Permanente para as providências administrativas cabíveis.

O mandado será expedido na origem, formando-se expediente de acompanhamento.

Sub-censura.

São Paulo, 16 de fevereiro de 1.998.

(a) LUÍS PAULO ALIENDE RIBEIRO

Juiz Auxiliar da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Determino, ainda, o cancelamento das averbações 04/86.316, 06/48.239, 07/11.474 e 08/11.474, respectivamente, do 4, 7 e 14 serviços de registro de imóveis da Comarca da Capital, assim como a extração de cópias e a sua remessa ao MM. Juiz Corregedor Permanente para as providências administrativas cabíveis. O mandado será expedido na origem, cumprindo-se, no mais, como sugerido. Publique-se, inclusive o parecer. São Paulo, 2 de março de 1.998 – (a) – SÉRGIO AUGUSTO NIGRO CONCEIÇÃO – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: INR Publicações

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