Trata-se de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO TERRAS DE SÃO JOSÉ contra r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente da Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Itu, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a negativa ao registro da ata da 16ª Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Terras de São José, realizada em 24 de junho de 2017.
Sustenta o apelante, em síntese, ser possível o registro da referida ata com a finalidade de gerar publicidade e efeitos em relação a terceiros, tendo em vista que a anterior decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286, dizia respeito à constituição de sua administração, na forma de condomínio, e não à hipótese ora tratada.
Aduz que a mudança de entendimento jurisprudencial quanto à inexistência jurídica dos condomínios de lotes não se aplica ao caso, visto que não pretende a modificação de sua forma jurídica para condomínio, mas apenas o registro de suas atas com a finalidade de surtir efeitos em relação a terceiros, tornando possível a continuidade de sua administração na forma da Lei Municipal nº 1.659/1974.
Assevera também que, ante a imposição legal de que sua administração fosse submetida ao regime de condomínio, e não como mera associação de moradores, há mais de quarenta anos sua convenção e regulamento interno foram registrados, assim como também foram registradas as atas de assembleia realizadas ao longo desse tempo, tudo com fins de dar publicidade e gerar efeitos perante terceiros.
Ainda, esclarece buscar outros efeitos além do registro para fins de mera conservação, certo que o óbice ao registro das atas para eficácia perante terceiros vem lhe causando grandes prejuízos, ante a impossibilidade de sua regularização perante a Receita Federal, órgãos públicos, instituições financeiras, dada a exigência de regular representação legal, e também em razão das dificuldades havidas no registro, junto às matrículas dos imóveis integrantes do loteamento, de ordens judiciais.
O apelante manifestou oposição ao julgamento virtual.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Apresentada ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos a Ata da 16ª Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Terras de São José, para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, foi expedida nota de devolução e negado o respectivo registro sob o fundamento de que deveria ser providenciado o requerimento de registro facultativo para fins de mera conservação, nos exatos termos do inciso VII do art. 127 da Lei nº 6.015/73, em atendimento ao v. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 0003094-83.2014.8.26.0286 do E. Conselho Superior da Magistratura, assim ementado:
REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – ATA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – REGISTRO PARA FINS DE MERA CONSERVAÇÃO, NA FORMA DO ART, 127, VII, DA LRP – EMPREENDIMENTO COM NATUREZA DE LOTEAMENTO E NÃO DE CONDOMÍNIO – INEXISTÊNCIA DE RISCO DE INDUÇÃO DE TERCEIROS A ERRO – RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0003094-83.2014.8.26.0286; Relator (a): Elliot Akel; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Itu – 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2015; Data de Registro: 05/02/2015).
Como se vê, o pedido encontrou óbices que dizem respeito à natureza jurídica da apelante e à consequente possibilidade, ou não, do registro buscado.
O exame do tema aqui tratado demanda a diferenciação entre o registro de títulos e documentos para fins de publicidade e vinculação perante terceiros e o registro facultativo para fins de mera conservação.
A função do registro de títulos e documentos é registrar e conferir a determinado instrumento particular relativo a obrigações e estipulações referentes a bens móveis a prova de sua existência, sua publicidade e conservação (art. 1°, § 1°, inciso II e art. 127, incisos I a VII, da Lei n° 6.015/73 e inciso V do art. 5°, da Lei n° 8.935/94).
Quanto às atribuições, diz a Lei de Registros Públicos:
Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
I – dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;
II – do penhor comum sobre coisas móveis;
III – da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador;
IV – do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei n° 492, de 30-8-1934;
V- do contrato de parceria agrícola ou pecuária;
VI – do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros.
VII – facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação. (g.n)
Existe, ainda, previsão expressa para a competência residual do Registro de Títulos e Documentos, como consta do parágrafo único do mesmo artigo de lei:
Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.
Aliás, essas atribuições também estão previstas no Item 1, do Capítulo XIX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
1. O registro de títulos e documentos, no âmbito de suas atribuições, é o serviço de organização técnica e administrativa que tem por finalidade assegurar a autenticidade, segurança, publicidade e eficácia dos atos e negócios jurídicos, constituindo ou declarando direitos e obrigações, para prova de sua existência e data, além da conservação perpétua de seu conteúdo.
Não existe, a rigor, qualquer óbice ao registro de documentos particulares que digam respeito a assembleias, reuniões, etc. Todos esses documentos estariam incluídos na competência prevista no art. 127, inciso VII, da Lei n° 6.015/73 e também abrangidos pela natureza residual da competência do Serviço de Registro de Títulos e Documentos.
No que diz respeito ao registro versado nos autos, divergem o Oficial e o apelante quanto à possibilidade de sua efetivação para fins de publicidade e eficácia erga omnes, ou apenas para fins de mera conservação, na forma do art. 127, inciso VII, da Lei nº 6.015/73.
Não há mais espaço para qualquer discussão envolvendo a existência ou não do condomínio de lotes em nosso ordenamento. Com o advento da Lei n° 13.465/2017, tal figura foi disciplinada no art. 1.358-A ao Código Civil:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
A mesma lei acrescentou o § 7º no art. 2º da Lei nº 6.766/79:
§ 7°. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça também passaram a tratar do tema, nos Itens 447 e seguintes do Capítulo XX:
447. A implantação de condomínio de lotes submete-se à configuração estabelecida pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos de ocupação e uso do solo instituídos pela legislação estadual e municipal.
448. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
449. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
450. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e sua conclusão deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneos de registros da instituição e especificação de condomínio e da convenção.
451. Aplicam-se ao condomínio de lotes, no que couber, as disposições relativas à incorporação imobiliária e ao condomínio edilício, constantes deste capítulo.
Desse modo, a existência jurídica do condomínio de lotes é indiscutível na legislação atual, encerrando a divergência na jurisprudência administrativa até então existente.
Contudo, isso não significa que, com a novel legislação, os condomínios edilícios ou loteamentos urbanos registrados estejam convertidos em condomínios de lotes.
Os loteamentos regularizados, constituídos sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937, ou da Lei nº 6.766/1979, não se convertem em condomínio de lotes, pois os bens públicos neles existentes, tais como sistemas viários, incorporados ao patrimônio municipal, não são passíveis de desafetação (art. 180, inciso VII, da Constituição do Estado de São Paulo).
Já os condomínios edilícios regularmente instituídos, seja pela Lei n° 4.591/64, seja pelo Código Civil, também não se convertem, eis que o condomínio de lotes tem como unidades autônomas áreas não edificadas, ao passo que o que caracteriza e distingue o condomínio edilício dos demais institutos jurídicos é a existência de vinculação obrigatória entre o terreno e a construção.
Sendo assim, a existência jurídica atual do condomínio de lotes em nada altera, por si só, a natureza jurídica do apelante e a controvérsia aqui tratada.
Aliás, o apelante foi inscrito como um loteamento urbano, de acesso controlado, sob o n. 85 do Livro Auxiliar 8-E, de 18 de fevereiro de 1975, sob a égide do Decreto-Lei nº 58/1937, sem que tenha sido constituída uma associação de moradores.
E muito embora haja menção quanto à existência, uma administração na forma de condomínio edilício, não existe, a rigor, instituição jurídica dessa espécie condominial, na medida em que, tal como anteriormente consignado, a área foi parcelada sob o regime de loteamento urbano, sem distribuição de frações ideais sobre áreas comuns, unidades autônomas e incorporação de bens ao patrimônio público municipal.
E se não há associação de moradores legalmente constituída, o que ensejaria ato de averbação de referida assembleia, e se tampouco há condomínio edilício, inviável se falar em registro de assembleia geral para fins de eficácia erga omnes.
O apelante foi instituído, há mais quarenta anos, nos termos da Lei do Município de Itu n° 1.659/1974 [5], de modo que sua natureza jurídica, quando da constituição, deu-se, como dito, na forma de loteamento urbano, certo que apenas sua administração seria feita na forma de condomínio edilício. Contudo, condomínio edilício não há.
Sendo assim, por se tratar de loteamento urbano, e considerando que inexiste associação de moradores formalmente constituída, hipótese em que seria cabível a averbação da ata no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, apenas se mostra possível, na espécie em análise, o registro para fins facultativos e de mera conservação.
E nem se alegue, como pretende a apelante, que a anterior decisão do E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286, dizia respeito à constituição de sua administração na forma de condomínio, sendo diversa a hipótese ora tratada.
Isso porque, após o julgamento acima mencionado, este órgão colegiado voltou a enfrentar o tema, agora nos autos da Apelação Cível n° 0005617-68.2014.8.26.0286 e, mais uma vez, ao se referir expressamente ao registro de ata de assembleia, decidiu pela sua possibilidade apenas para fins de conservação:
REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – ATA DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – Registro para fins de mera conservação na forma do art. 127, VII, da LRP – Irresignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido (g.n).
No voto do ilustre Relator, Des. PEREIRA CALÇAS, há expressa manifestação pela possibilidade do registro previsto no art. 127, inciso VII, da Lei nº 6.015/73:
A assembleia é, em última análise, mero ajuste de vontades firmado entre pessoas de interesse comum. E o registro dela não terá força para convalidar, chancelar ou referendar qualquer defeito jurídico eventualmente existente. Parece não haver dúvida de que o intuito do registro é apenas o previsto no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, e não induzir terceiros a erro. Some-se a isso o fato de que, quando o oficial realiza o registro facultativo, deve fazer a seguinte declaração: registro efetuado, nos termos do art 127, VII, da Lei de Registros Públicos, apenas para fins de mera conservação, prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros, (item 3, do Cap. XIX, das NSCGJ). O espírito que deve ser aqui aplicado é o mesmo daqueles casos em que as associações pedem ingresso das respectivas atas de assembleia registro (CG 2014/00012733). Em suma, o registro ora pretendido, se deferido, em nada colocará em risco a veracidade dos registros públicos. De outro lado, servirá de importante fator de segurança para os interessados que o firmaram. (g.n).
Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida, eis que corretos os óbices apresentados pela registradora.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: INR Publicações
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