Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1024258-11.2016.8.26.0224
Comarca: GUARULHOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Registro: 2018.0000510393

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante ANTONIO CARLOS RODRIGUES DOS SANTOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 28 de junho de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1024258-11.2016.8.26.0224

Apelante: Antonio Carlos Rodrigues dos Santos

Apelado: 02ª Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 37.494

Registro de Imóveis – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Ausência da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão – Necessidade da qualificação e anuência dos compromissários compradores e regularização da reserva legal – Descrição do imóvel no registro imobiliário e escritura pública imprecisa, impossibilidade de sua individualização como corpo certo – Necessidade de retificação do registro – Afronta ao princípio da especialidade objetiva – Necessidade da prova do recolhimento do imposto de transmissão, da anuência do compromissário comprador e da complementação de sua qualificação e da esposa – Imóvel rural, necessidade de regularização da reserva legal – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Antonio Carlos Rodrigues dos Santos contra r. sentença que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a recusa do registro de escritura pública de compra e venda por violação ao princípio da especialidade objetiva, ausência de recolhimento do ITBI, falta da anuência do compromissário comprador e não averbação da reserva legal.

O apelante sustenta a regularidade do título e o cabimento do registro ante sua correção e a certeza de se referir ao imóvel constante do registro imobiliário, o recolhimento do imposto devido, bem como a anuência do compromissário comprador e a regularidade da documentação.

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 136/138).

É o relatório.

O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n. 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.

No presente caso, conforme certidão do registro imobiliário (fls. 15/16), a descrição do imóvel é imprecisa e lacunosa impedindo sua identificação e exata localização. Além disso, o imóvel alienado encerra parte de área maior, descrita com similar precariedade.

Essa questão já foi objeto de precedente deste Conselho Superior da Magistratura, como se observa de extrato do voto do Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na apelação n.º 0010422-67.2013.8.26.0361:

No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que “as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade, caso o título – formal de partilha – espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.

O imóvel, com sua atual descrição, não permite individualização, portanto, imprescindível prévia retificação do registro imobiliário para consecução da segurança jurídica do registro imobiliário.

No caso não tem a lugar a utilização de documentos diversos do título e do constante no registro imobiliário (memorial descritivo, plantas, etc.) para identificação do imóvel, porquanto a localização deve ocorrer com os elementos existentes na serventia extrajudicial, daí a necessidade de retificação.

Na escritura pública consta de forma expressa “que o imposto de transmissão incidente sobre a presente transação, será recolhido “a posterior” (fls. 06); competia comprovar o recolhimento no momento do protocolo do título, o que não ocorreu, a referência ao IBRA envolve imposto de natureza diversa e não modifica o fundamento da qualificação negativa do título.

Houve o registro de direito real de aquisição em favor de Luiz Teixeira Luiz (fls. 16), todavia, apesar da indicação dessa situação jurídica na escritura pública, o compromissário comprador e sua esposa não participaram do negócio jurídico, com forma pública, de modo direto ou por representação.

Também correta exigência quanto à qualificação dos compromissários, especialmente, da esposa do compromissário comprador, cuja qualificação não consta no registro imobiliário.

Da mesma forma, por se cuidar de imóvel rural também necessária averbação da reserva legal ou do número de inscrição no Cadastro Ambiental Rural, o que não é suprido pela documentação apresentada.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.08.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 02/08/2018.

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Número do processo: 1008998-91.2016.8.26.0223

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 319

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1008998-91.2016.8.26.0223

(319/2017-E)

Registro de Imóveis – Requerimento visando à alteração da destinação de bem – Posicionamento do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que restrição convencional não pode se sobrepor à Lei – Hipótese, no entanto, em que o Plano Diretor Municipal conserva a eficácia das restrições convencionais já instituídas – Autorização concedida por Secretaria Municipal que não substitui a necessidade de Lei – Parecer pelo não provimento do recurso.

Trata-se de recurso administrativo interposto por Canter Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença de fls. 119/122, que indeferiu o pedido da recorrente no sentido de afastar as exigências formuladas pelo Oficial e autorizar a averbação da modificação da destinação do imóvel matriculado sob n° 100.700 no Registro de Imóveis de Guarujá.

Sustenta a recorrente, em síntese, que o óbice à alteração da destinação do bem objeto da matrícula n° 100.700, de “comercial”, para “residencial”, não se sustenta; que há precedente do Conselho Superior da Magistratura a embasar o entendimento de que a restrição convencional não pode prevalecer; que a exigência consistente na apresentação de certidão expedida pela GRAPHOHAB não encontra amparo legal; que seu pedido conta com a aprovação do Município de Guarujá; que seu pedido não contempla desmembramento e a possibilidade de que isso venha a ser requerido no futuro não pode prejudicar o seu pleito atual; que nem os proprietários do bem nem os seus vizinhos têm interesse na construção de complexo comercial no local; que o uso residencial do imóvel gerará muito menos impacto na região; e que a obtenção da anuência de todos os proprietários dos imóveis situados no Jardim Acapulco é inviável (fls. 128/160).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 228/230).

É o relatório.

Opino.

A recorrente prenotou na serventia imobiliária do Guarujá requerimento visando à alteração da destinação do bem matriculado sob n° 100.700. De acordo com referida matrícula, trata-se de área reservada para zona comercial do loteamento denominado Jardim Acapulco, encerrando a área 32.161,21m² (fls. 19). Pretende a recorrente modificar a destinação do espaço, transformando-o em área de uso residencial.

Segundo o Oficial, como o requerimento implica alteração do loteamento, necessária a apresentação: (a) de certidão do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo – GRAPROHAB; e (b) de anuência de todos os proprietários dos lotes atingidos pela alteração, direta ou indiretamente.

Por meio da sentença de fls. 119/122, o Juiz Corregedor Permanente da unidade manteve o óbice ao registro.

Entretanto, as exigências formuladas pelo registrador, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não se sustentam.

Nem a apresentação de certidão expedida pelo GRAPHOHAB nem a anuência de todos os proprietários de lotes atingidos pela alteração encontram amparo legal ou normativo.

Como se verá, todavia, a inscrição pretendida ainda sim é inviável.

O recorrente afirma que as restrições convencionais estatuídas por ocasião da implantação do loteamento não podem prevalecer sobre o que preceitua a Lei Municipal.

Nesse ponto, tem razão o recorrente.

Com efeito, por ocasião do julgamento da apelação n° 0038476-21.2011.8.26.0100, o Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, decidiu que as restrições convencionais não prevalecem contra lei municipal, se com ela forem incompatíveis:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Registro de contrato de locação não residencial. Existência de restrição convencional de uso apenas residencial em contraste à permissão do Plano Diretor. Mudança de orientação de precedentes administrativos. Prevalência da norma legislativa em conformidade com a Constituição Federal. Recurso provido” (Des. José Renato Nalini, j. em 12/9/2012).

Do corpo do voto do então Corregedor Geral da Justiça, colhe-se o seguinte trecho:

A controvérsia a respeito das restrições convencionais é antiga. Longeva orientação da Corregedoria Geral de Justiça as considera obrigação propter rem, aptas a vincular atuais e futuros proprietários.

Induvidoso o dever de fiscalização pelo registrador imobiliário quanto à sua existência, pois não se cuida de mero interesse individual. Desde que aprovadas pelo Poder Público, as restrições convencionais passam a integrar o Direito Urbanístico e adquirem caráter público, além de uma natureza difusa.

Nada obstante, o arquétipo de solução para o presente julgamento implica em diálogo entre o caso concreto e a normatividade. O ideal, para o saudosista, seria a preservação da fisionomia urbana das regiões cujos empreendedores originais pretenderam qualificar com diferenciais urbanísticos. Mas as cidades, como as pessoas, crescem, amadurecem, se deterioram, são submetidas a inúmeras mutações de toda ordem.

Regiões há que nasceram com uma vocação e se viram totalmente transmutadas, diante dos ciclos de desenvolvimento na insensata conturbação paulistana. Na espécie, a empresa interessada viu-se impedida de colocar sob a tutela registrária o seu contrato locatício. Todavia, aquelas situadas talvez na mesma via pública, por não necessitarem do acesso à realidade matricial os seus ajustes, funcionam com desenvoltura para finalidades mui distantes da exclusivamente residencial.

(…)

É exatamente a situação destes autos. Por isso é que o registrador, embora mencione as restrições convencionais no registro, não pode deixar de admitir ao registro os títulos apresentados, apenas com base nessas imposições particulares.

Impõe-se alteração da orientação até aqui preservada no âmbito do E. Conselho Superior da Magistratura, para deixar de considerar as restrições convencionais superadas por normatividade posterior, notadamente se fundadas num pacto fundante que consagra a função social da propriedade”.

A lição de Hely Lopes Meireles também é citada para embasar o novo posicionamento que se firmou a partir daquele julgamento:

“As restrições operam efeitos entre o loteador e os que vão construir no bairro, enquanto não colidentes com a legislação urbanística ordenadora da cidade e de seus núcleos urbanos, formados por loteamentos particulares… E é natural que assim seja, porque a cidade cresce, evolui exige novas atividades para atender as necessidades supervenientes de sua população, o que impõe uma legislação dinâmica, variável e adequada “à solução dos novos problemas urbanos”.

“(…) Se assim não fosse, os particulares é que passariam a ter o controle do uso do solo urbano, impedindo o Poder Municipal de ordenar a cidade, em flagrante ofensa à competência constitucional do Município,… pois bastaria que os loteadores estabelecessem restrições urbanísticas incompatíveis com o desenvolvimento da urbe, ou, por exemplo, proibissem a passagem de veículos de transporte coletivo pelas ruas, para que a Prefeitura ficasse tolhida de, por lei, adequar, no futuro, a utilização daquele bairro e nele implantar o serviço de ônibus, que se tomasse necessário, não só àquela comunidade, mas a outras interceptadas por aquele loteamento”.

No entanto, embora não haja discussão acerca da supremacia da lei sobre eventual restrição convencional, o caso aqui é outro.

Isso porque na hipótese não há lei que autorize a alteração da destinação da área.

Ao tratar das zonas residenciais, preceitua o artigo 124 da Lei Complementar Municipal n° 156/2013, Plano Diretor do Guarujá:

Art. 124 Consideram-se Zonas Residenciais aquelas situadas em Zonas de Baixa Densidade, destinadas à moradia unifamiliar e multifamiliar, correspondente a uma ou mais habitações permanentes por lote.

§ 1º As zonas residenciais correspondem aos loteamentos com cláusulas restritivas em relação ao uso, previstas no registro de imóveis desses parcelamentos, onde devem ser adotadas as regras determinadas pelos mesmos, salvo em casos de decisão judicial ou de anuência expressa, aprovada com maioria qualificada de 2/3 (dois terços) dos proprietários em assembleia da entidade representativa, apresentada por escrito, com a respectiva ata de aprovação.

A leitura do dispositivo leva à conclusão de que, no Município de Guarujá, as restrições convencionais inscritas na serventia imobiliária continuam a vigorar, salvo nas hipóteses de decisão judicial ou de aprovação em assembleia pelos proprietários de dois terços dos lotes do parcelamento.

A decisão judicial referida no dispositivo, à evidência, é aquela proferida em processo de caráter jurisdicional, e não a prolatada nesta via administrativa, que se atém aos aspectos formais da questão.

E nem se argumente que a autorização concedida pela Secretaria Municipal de Administração, no Processo n° 27534/47998/10, supre a necessidade de Lei Municipal.

O precedente acima citado do Conselho Superior da Magistratura, assim como a doutrina e a jurisprudência em que ele se assenta partem todos do princípio de Lei Municipal que diverge de restrição convencional. Isso se dá, em especial, porque o § 1º do artigo 182 da Constituição Federal indica o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, como o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

Não se pode entender que mera autorização advinda de Secretaria Municipal gere o mesmo efeito que lei específica. Principalmente na hipótese aqui analisada, em que o Plano Diretor Municipal expressamente faz referência à eficácia das restrições convencionais já instituídas e não delega a nenhum órgão municipal a atribuição de conceder autorização semelhante.

Desse modo, embora as exigências constantes na nota devolutiva não se sustentem, a averbação requerida encontra óbice no artigo 124 do Plano Diretor do Guarujá.

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 4 de setembro de 2017.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 05 de setembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: ROBERTO GONCALVES LA LAINA, OAB/SP 137.080.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.09.2017

Decisão reproduzida na página 262 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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