Processo 1053307-13.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1053307-13.2018.8.26.0100

Processo 1053307-13.2018.8.26.0100 – Dúvida – Expedição de alvará judicial – Massato Fugimoto – – Eiko Araki Fugimoto – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Massato Fugimoto e Eiko Araki Fugimoto em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra, referente ao imóvel matriculado sob nº 104.812. Os óbices registrários referem-se: a) necessidade de apresentação de cópia autenticada de documento hábil que comprove a regularidade da representação da compromitente vendedora pelo signatário do instrumento; b) apresentação de CND relativa às contribuições previdenciárias e de terceiros, expedidas pela Secretaria da Receita Federal; c) regularização do instrumento particular apresentado com os respectivos reconhecimentos das firmas de todos os signatários, inclusive testemunhas; d) indicação do número da inscrição do CPF de Eiko Araki Fugimoto, para fins de complementação de seus dados de qualificação. Juntou documentos às fls.281/383. Insurgem-se os suscitantes acerca dos óbices sob o argumento de que devido ao lapso temporal entre a data da assinatura do compromisso de compra e venda e a data do pedido de registro, não conseguiram localizar a empresa ou o representante responsável pela venda do imóvel. Em relação ao reconhecimento de firmas de todos os signatários, inclusive das testemunhas, esclarecem que só conseguem obter o reconhecimento de firma deles próprios, uma vez que não se sabe quem assinou o compromisso de compra e venda pela outorgante, bem como quem são as testemunhas presentes no contrato, razão pela qual fica impossível localiza-los. Aduzem que, visando conseguir das certidões negativas de débitos, pesquisaram junto ao “site” da Secretaria da Receita Federal, todavia as informações cadastrais na Receita não são suficientes para gerar as certidões, ficando os requerentes impossibilitados de cumprir a exigência. Afirmam que a única exigência que conseguem cumprir seria a apresentação do número do CPF da srº Eiko Araki Fugimoto. Por fim, informam que é notória a posse mansa e pacífica sobre o bem, sendo que há mais de 20 anos arcam com as despesas do imóvel, dentre as quais o IPTU, condomínio, parcelamento do imóvel quitado em 2016. Apresentaram documentos às fls.12/265. O Ministério Público opinou pela parcial procedência da dúvida, com observação (fls.387/390). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Verifica-se na presente hipótese que houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que os suscitantes não demonstraram irresignação em relação à necessidade de indicação do número da inscrição do CPF de Eiko Araki Fugimoto, para fins de complementação de seus dados de qualificação. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura. E ainda que assim não fosse, no mérito a dúvida é parcialmente procedente, senão vejamos: Em relação à comprovação da regularidade da representação à época da celebração do contrato é imprescindível para verificar a validade do ato praticado. Neste aspecto, cabe ao oficial no momento da qualificação do título apresentado aferir se as pessoas que passaram poderes de outorga aos advogados, tinham poderes de representação da pessoa jurídica, já que vicios concernentes ao ato jurídico trazem como consequência a invalidade do ato praticado. No que concerne à necessidade do reconhecimento das firmas tem-se que se trata de escritos particulares firmados entre as partes, logo não há qualquer indício sobre a regularidade das identidades dos contratantes, ou mesmo o comparecimento para o ato. Ressalto, ainda, que a empresa Amafi Comercial e Construtora LTDA sequer encontra-se representada, razão pela qual não há como apurar se quem assinou em nome da pessoa jurídica tinha poderes para o ato. Todavia, afasto o óbice relativo à necessidade de apresentação da certidão negativa de débito relativa às contribuições previdenciárias e de terceiros, expedidas pela Secretaria da Receita Federal. Consigno que acompanho o entendimento do MM Juiz Josue Modesto Passos, que em recente decisão proferida à frente desta 1ª Vara de Registros Públicos, declarou que, no que diz respeito à sua convicção pessoal, “no juízo administrativo não cabe aplicar a inconstitucionalidade declarada sobre a Lei 7.711, de 22 de setembro de 1988, art. 1º, I, III e IV, e §§ 11º-3º (cf. ações diretas de inconstitucionalidade 173-6 e 394-1) para, por identidade de razão, dar por inconstitucional a Lei 8.212/1991, art. 47, I, b. Além disso, na arguição 0139256-75.2011.8.26.0000 foi declarada apenas a inconstitucionalidade da Lei 8.212/1991, art. 47, I, d, e – repita-se – na via administrativa não há estender a eficácia dessa decisão também para o art. 47, I, b. Finalmente, as NSCGJ, II, XIV, 59.2, são de alcance algo duvidoso, porque dispensam os tabelionatos (frise-se) de exigir as certidões para a lavratura de escrituras públicas de negócios jurídicos concernentes a direitos reais imobiliários, é verdade; porém, as próprias NSCGJ não puseram dispensa semelhante em favor dos ofícios de registro de imóveis, mesmo na redação dada pelo Provimento CG 37, de 26 de novembro de 2013, em vigor a partir de 28 de janeiro de 2014”. De resto, já decidiu o E. Tribunal de Justiça (apelação 0015621-88.2011.8.26.0604 – Sumaré, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Ricardo Dip, j. 22.01.2013): “Nesse quadro, avista-se, com efeito, que a exigência, na espécie, de apresentação de certidões negativas para que a carta de adjudicação acedesse ao fólio real tem por fundamento a Lei nº 8.212/1991, e, embora a Lei nº 7.711/1988 também verse a necessidade de apresentação das aludidas certidões, o fato é que a Registradora imobiliária, na qualificação do título apresentado a registro, adstrita ao princípio da legalidade, tomou amparo na Lei nº 8.212. À falta de declaração judicial expressa de que a Lei nº 8.212/1991 padeça de inconstitucionalidade, não pode o Registrador de imóveis estender-lhe a fulminação que afligiu a Lei nº 7.711/1988. Frise-se, além disso, que o art. 48 da Lei nº 8.212, de 1991, enuncia que o registrador é solidariamente responsável pela prática de atos com inobservância de seu art. 47: “Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos. (…) § 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.” Note-se que nesse aresto ficou aventada a possibilidade de a corregedoria permanente (e, por maior força de razão, a Corregedoria Geral) dispensar as certidões, mas somente nos casos de difficultas praestandi, de absoluta impossibilidade de satisfazer a exigência (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 198, verbis “ou não a podendo satisfazer”) – e não de modo geral e abstrato.” Feitas essas observações, é necessário, porém observar que, justamente porque aqui se trata de um juízo administrativo, não há liberdade senão para cumprir o que tenham decidido as autoridades superiores, i. e., a Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) e o Conselho Superior da Magistratura (CSM) – as quais, é bom ver, desde o julgamento da Apel. Cív. 0003435-42.2011.8.26.0116, em 13.12.2012 (DJ 30.01.2013), mandam que se dispensem as certidões negativas de dívidas tributárias federais e previdenciárias federais. Nesse sentido, confiram-se: (a) para a CGJ: Proc. 62.779/2013, j. 30/07/2013, DJ 07/08/2013; e Proc. 100.270/2012, j. 14/01/2013 (b) para o CSM: as Ap. Cív. 0015705-56.2012.8.26.0248, j. 06.11.2013, DJ 06.11.2013; 9000004-83.2011.8.26.0296, j. 26.09.2013, DJ 14.11.2013; 0006907-12.2012.8.26.0344, 23.05.2013, DJ 26.06.2013; 0013693-47.2012.8.26.0320, j 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0019260-93.2011.8.26.0223, j. 18.04.2013, DJ 24.05.2013; 0021311-24.2012.8.26.0100, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0013759- 77.2012.8.26.0562, j. 17.01.2013, DJ 21.03.2013; 0018870-06.2011.8.26.0068, j. 13.12.2012, DJ 26.02.2013; 9000003- 22.2009.8.26.0441, j. 13.12.2012, DJ 27.02.2013; 0003611-12.2012.8.26.0625, j. 13.12.2012, DJ 01.03.2013; e 0013479- 23.2011.8.26.0019, j. 13.12.2012, DJ 30.01.2013. Em recente decisão proferida pelo Conselho Nacional de Justiça, nos autos do pedido de providências nº 000123082-.2015.2.00.0000, formulado pela União/AGU, foi determinado aos cartórios de imóveis que deixem de exigir a certidão negativa de débito previdenciário: “CNJ: Pedido de Providências Provimento do TJ-RJ que determinou aos cartórios de registro de imóveis que deixem de exigir a certidão negativa de débito previdenciária (CND) Pedido formulado pela UNIÃO/AGU para a suspensão cautelar e definitiva dos efeitos do Provimento n. 41/2013, além da instauração de reclamação disciplinar contra os magistrados que participaram da concepção e realização do ato e ainda, que o CNJ expeça resolução ou recomendação vedando a todos os órgãos do Poder Judiciário a expedição de normas de conteúdo semelhante ao editado pela requerida Provimento CGJ n. 41/2013 editado pelo TJRJ está de acordo com a interpretação jurisprudencial do STF Ressalte-se que não houve qualquer declaração de inconstitucionalidade dos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91, mas sim fixação de norma de competência da Corregedoria Geral de Justiça local para regulamentar as atividades de serventias extrajudiciais vinculadas ao Tribunal de Justiça Pedido de providências improcedente” De acordo com o Acórdão: “… Ao contrário do que afirma a Advocacia-Geral da União, verifica-se que o Provimento CGJ n. 41/2013 editado pelo TJRJ está de acordo com a interpretação jurisprudencial do STF acerca da aplicabilidade dos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91 ao dispensar a exigência de apresentação de CND para o registro de imóveis. Confira-se: RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CLÁUSULA DA RESERVA DE PLENÁRIO. ART. 97 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL PLENO DO STF. RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELO ESTADO. LIVRE EXERCÍCIO DA ATIVIDADE ECONÔMICA OU PROFISSIONAL. MEIO DE COBRANÇA INDIRETA DE TRIBUTOS. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, agora reafirmada em sede de repercussão geral, entende que é desnecessária a submissão de demanda judicial à regra da reserva de plenário na hipótese em que a decisão judicial estiver fundada em jurisprudência do Plenário do Supremo Tribunal Federal ou em Súmula deste Tribunal, nos termos dos arts. 97 da Constituição Federal, e 481, parágrafo único, do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos. 3. Agravo nos próprios autos conhecido para negar seguimento ao recurso extraordinário, reconhecida a inconstitucionalidade, incidental e com os efeitos da repercussão geral, do inciso III do §1º do artigo 219 da Lei 6.763/75 do Estado de Minas Gerais.(ARE 914045 RG, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, julgado em 15/10/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL MÉRITO DJe-232 DIVULG 18-11-2015 PUBLIC 19- 11-2015 ) Cabe salientar que a exigência da certidão negativa de débitos previdenciários deve ser analisada pelo oficial do registro de imóveis nos termos do próprio artigo 48 da Lei n. 8.212/91 que assim dispõe: “a prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos”. (Corregedor Nacional de Justiça: Ministro João Otávio de Noronha, assinado eletronicamente em 22.09.2016). Por fim, nos termos do item 119.1 do Capítulo XX das NSCGJ: 119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada por Massato Fugimoto e Eiko Araki Fugimoto em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARINA AIDAR DE BARROS FAGUNDES (OAB 222025/SP) (DJe de 13.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 13/07/2018.

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Número do processo: 1012250-49.2017.8.26.0100

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 328

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1012250-49.2017.8.26.0100

(328/2017-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Mora – Consolidação da propriedade em nome da fiduciária – Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária – Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade – Impossibilidade – Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis – Inteligência dos artigos 26, §5º, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil – Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome – Recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por Tecnisa Engenharia e Comércio Ltda. contra a sentença de fls. 86/89, que impediu o cancelamento da averbação n° 8 da matrícula n° 150.311 do 7º Registro de Imóveis da Capital, na qual foi materializada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente e credora fiduciária.

Sustenta a recorrente que: a) embora fora da Serventia Imobiliária, houve a purgação da mora por parte dos devedores fíduciantes; e b) a jurisprudência admite a purgação da mora até a expedição do auto de arrematação e, por essa razão, o cancelamento da averbação teria o efeito de restituir às partes ao “status quo ante”.

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 117/118).

É o relatório.

Opino.

A análise dos autos revela que a recorrente, no ano de 2008, vendeu o imóvel objeto da matrícula n° 150.311 a Agnaldo Faria de Souza e Ligia Rodrigues de Mello Souza (R.05 – fls. 64), concedendo-lhes financiamento, à época, no valor de R$201.263,81. Em garantia do negócio, os compradores alienaram fiduciariamente o imóvel à recorrente (R.06 – fls. 65). Inadimplidas parcelas do financiamento, a recorrente, credora fiduciária, se dirigiu ao 7° Cartório de Registro de Imóveis, que notificou os devedores para purgação da mora. Decorrido “in albis” o prazo para pagamento, a credora fiduciária apresentou requerimento acompanhado do recolhimento do ITBI e foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente (Av.8 – fls. 65/66).

Alega a recorrente que houve purgação da mora. Todavia, o alegado adimplemento não ocorreu na Serventia Imobiliária, como preceitua o §5º do artigo 26 da Lei n° 9.514/97. Segundo a recorrente, o valor teria sido pago diretamente na sede da empresa.

Baseado nisso, pretende a recorrente a reforma da sentença de primeiro grau, com o cancelamento da averbação que consolidou a propriedade em seu nome.

Sem razão, porém.

O artigo 26 da Lei n° 9.514/97 estabelece o procedimento por meio do qual se dá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, decorrente da mora do fíduciante.

Em resumo: com a mora, o fiduciário se dirige ao Oficial do Registro de Imóveis da situação do bem, que intima o fiduciante a pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas, além dos encargos decorrentes do atraso (§1° do artigo 26). A partir daí, duas são as situações possíveis: a) efetua-se o pagamento da dívida no Registro de Imóveis, e o contrato de alienação fiduciária convalescerá (§5° do artigo 26); b) o fíduciante permanece inerte, e o Oficial do Registro de Imóveis, à vista da prova do pagamento pelo fiduciário do imposto de transmissão inter vivos, promove a averbação da consolidação da propriedade em nome desse último (§7° do artigo 26).

Na hipótese de consolidação da propriedade, nos moldes do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, o fiduciário terá trinta dias para realizar o leilão público do imóvel.

No caso em análise, após a regular intimação dos fíduciantes, a mora teria sido purgada em local diverso do estabelecido em Lei, que textualmente preceitua que o pagamento ocorrerá no Registro de Imóveis[1].

Não houve, portanto, válida purgação da mora.

Com efeito, o art. 327 do Código Civil estabelece que o pagamento – e a purgação da mora aí se inclui – “será efetuado no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (grifei). Desse modo, se o artigo 26, §5º, da Lei n° 9.514/97 fixa o Registro de Imóveis como o local adequado para os fiduciantes purgarem a mora, pagamento efetuado em local diverso não terá o condão de cessar os seus efeitos, os quais, na hipótese, resultaram na consolidação da propriedade em nome da fiduciária.

Mas não é só.

A consolidação da propriedade contou com participação ativa da recorrente.

Decorrido o prazo para purgação da mora, a recorrente requereu a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, juntando, inclusive, prova do pagamento do ITBI, em obediência ao §7° do artigo 26 da Lei n° 9.514/97.

Depois disso, houve a averbação da consolidação da propriedade em nome da fiduciária (fls. 65/66).

Uma vez efetuado o pagamento pelos fiduciantes, seria de se esperar que a recorrente, tendo recebido o valor em atraso, comunicasse esse fato ao Oficial Registrador, evitando a consolidação da propriedade em seu nome. Ao invés disso, indicando que a purgação não havia ocorrido, a recorrente não só requereu a consolidação da propriedade em seu nome, como pagou o imposto de transmissão.

Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei n° 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tornou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação.

Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato.

E nem se argumente que consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em virtude da redação do artigo 27 da Lei n° 9.514/97[2], fica o fiduciante impossibilitado de recuperar o bem. Isso porque o artigo 39 da Lei n° 9.514/97 prescreve que são aplicáveis à alienação fiduciária de coisa imóvel os artigos 29 a 41 do Decreto-lei n° 70/66. Esse, por seu turno, em seu artigo 34, estabelece que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. E é justamente essa uma das teses invocada pela recorrente.

Ao contrário do que se sustenta, nada impede que o bem, cuja propriedade se consolidou em nome do fiduciário, não seja levado a leilão e permaneça vinculado ao fiduciante que, anteriormente, não efetuou o pagamento de modo correto. Basta, para isso, que as partes contratantes assim decidam.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 12 de setembro de 2017.

Paula Lopes Gomes

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 13 de setembro de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA, OAB/SP 55.160.

Diário da Justiça Eletrônico de 22.09.2017

Decisão reproduzida na página 257 do Classificador II – 2017

Notas:

[1] Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fíduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

(…)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (grifei)

[2] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (grifei)

 

Fonte: INR Publicações.

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