ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2011776-70.2017.8.26.0000, da Comarca de Piracicaba, em que são agravantes ANTONIETA USBERTI NASCIMENTO (E POR SEUS FILHOS) e ANA JULIA USBERTI GONDIM (MENOR(ES) REPRESENTADO(S)), são agravados MÁRCIA GONDIM CARNEIRO DA CUNHA E DIAS PACHECO (INVENTARIANTE), ROBERTO GONDIM CARNEIRO DA CUNHA, LUDIMILA BUENO CARNEIRO DA CUNHA e MARIA ZELIA GONDIM CARNEIRO DA CUNHA (ESPÓLIO).

ACORDAM, em 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores VITO GUGLIELMI (Presidente) e PERCIVAL NOGUEIRA.

São Paulo, 28 de setembro de 2017.

José Roberto Furquim Cabella

RELATOR

Assinatura Eletrônica

Agravo de Instrumento nº 2011776-70.2017.8.26.0000

Agravantes: Antonieta Usberti Nascimento e Ana Julia Usberti Gondim

Agravados: Márcia Gondim Carneiro da Cunha e Dias Pacheco, Roberto Gondim Carneiro da Cunha, Ludimila Bueno Carneiro da Cunha e Maria Zelia Gondim Carneiro da Cunha

Comarca: Piracicaba

Juiz de Direito: Pedro Paulo Ferronato

VOTO Nº 12126

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Inventário – Planos de previdência privada VGBL – Inclusão em partilha – Contratação se deu quando a falecida já contava com mais de oitenta anos de idade – Valores depositados que, no caso, possui feição de ativo financeiro – Saldo dos planos que devem integrar a partilha – Colação de doações efetuadas aos herdeiros-agravados – Necessidade – Inexistência de cláusula de dispensa de colação seja no testamento seja no ato de liberalidade – Obrigatoriedade da colação nos termos do art. 2.002 e sgs. do CC – Valor da colação que deverá observar o disposto no art. 2.004 e deve ser atualizado até a data da abertura da sucessão – Decisão reformada nesse ponto, mantendo-se, contudo, o indeferimento no que toca à realização de avaliações judicial e contábil a fim de se apurar o valor atribuído pela inventariante ao bem imóvel e ao crédito que aludem as primeiras declarações – Recurso parcialmente provido.

Vistos.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Anna Júlia Usberti Gondim representada por sua genitora Antonieta Usberti Nascimento contra a r. decisão copiada a fls. 307/311 que, nos autos inventário dos bens deixados Maria Zélia Gondim Carneiro da Cunha, indeferiu o arrolamento do saldo do plano de previdência privada VGBL no acervo hereditário, dada sua natureza securitária; dispensou a colação das doações feitas em vida pela “de cujus” aos demais herdeiros necessários e entendeu como desnecessária a realização de avaliações judicial e contábil a fim de se apurar o valor atribuído pela inventariante ao bem imóvel e ao crédito que aludem as primeiras declarações.

Alega a recorrente que a r. decisão deve ser reformada. Isso porque, segundo entende, é necessário que sejam incluídas no acervo hereditário as verbas levantadas pelos herdeiros Roberto e Márcia a título de plano de previdência privada (VGBL), contratado pela falecida, bem como que seja determinada a colação dos valores que eles receberam a título de doação. Afirma que o testamento não excluiu da colação tais doações e que, consoante dispõe o art. 544 do Código Civil, a transmissão gratuita em vida constitui adiantamento de legítima. Insiste, também, na necessidade de realização de avaliações judicial e contábil dos créditos descritos pela inventariante. Pugna, assim, pela concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento recursal, reformando-se integralmente a r. decisão guerreada.

O pedido liminar foi indeferido (fls. 321/323).

A contraminuta foi juntada a fls. 325/333.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça apresentou parecer a fls. 336/339, opinando pelo provimento do recurso.

Houve oposição ao julgamento virtual (cf. fls. 324).

É, em síntese, o relatório.

Respeitada a convicção do MM. Juiz, a r. decisão deve ser parcialmente reformada.

Segundo consta dos autos, são herdeiros necessários da “de cujus” Maria Zélia Gondim Carneiro da Cunha: a inventariante Márcia Gondim Carneiro da Cunha e Dias Pacheco (filha), Roberto Carneiro da Cunha (filho) e a neta, ora agravante, Ana Julia Usberti Gondim, que representa o filho pré-morto Nelson Gondim Carneiro da Cunha.

Pelo que se extrai dos documentos constantes nos autos originários (fls. 402/408), a falecida mantinha duas aplicações VGBL junto ao BrasilPrev, contratadas em 03.10.2010 e em 03.07.2014, tendo indicado, como beneficiários, os agravados, Márcia e Roberto.

Não se desconhecem os precedentes deste Tribunal segundo os quais estes valores não seriam partilháveis e estariam sujeitos exclusivamente à regulamentação própria.

É certo que o art. 79 da Lei nº 11.196/05 dispõe que “No caso de morte do participante ou segurado dos planos e seguros de que trata o art. 76 desta Lei, os seus beneficiários poderão optar pelo resgate das quotas ou pelo recebimento de benefício de caráter continuado previsto em contrato, independentemente da abertura de inventário ouprocedimento semelhante”. Porém tal previsão legal deve ser interpretada sistematicamente com as regras da sucessão hereditária. Vale dizer: a sujeição, ou não, do saldo destas aplicações ao regime sucessório comum depende da análise particular de cada caso. Isso porque, segundo ensina Mauro Fiterman,

“(…) esses complexos contratos de previdência privada tem-se caracterizado, a cada novo momento, como multifacetários. Essas facetas todas acabam por retirar desses contratos a essência daquilo que os afastou da condição herança, com base em um exame do conteúdo material do tema, podendo, por vezes servir a violação dos direitos decorrentes da necessariedade como principia, violando o instituto da colação. Observe-se que, pela análise formal do tema, um indivíduo poderia transferir valor superior a metade de seus bens, indicando como beneficiário desse valor um dos seus herdeiros necessários ou até mesmo terceiros. Por se tratar de uma previdência privada, esse valor recebido pelo herdeiro não estaria sujeito a colação. Evidente que tal postura rompe com a finalidade do instituto da colação antes explicitada, uma vez que, notadamente, a postura estaria violando a boa-fé objetiva como principia, consagrando-se o abuso do direito nos termos do disposto no art. 187 do CC/2002 (Os complexos contratos de previdência privada e a colação: por um exame da teoria do abuso do direito, Revista dos Tribunais, ano 104, v. 953, março 2015, p. 107-109).

Em outras palavras, contratos deste jaez podem não ser meras previdências privadas, e sim aplicações financeiras, que podem servir de instrumento para desigualar a herança entre os herdeiros necessários, o que não se pode admitir.

Assim, caso se evidencie que o importe destinado a estes títulos não preservou o seu caráter previdenciário e ostenta natureza de investimento financeiro, deve-se partilhar aos sucessores civis os valores acumulados em plano de previdência complementar, em detrimento dos beneficiários regulamentares ou expressamente indicados pelo de cujus.

Pois bem.

No caso concreto, das primeiras declarações apresentadas a fls. 15 e complementadas a fls. 204, consta que o patrimônio deixado pela “de cujus” – incluindo os valores deixados a título de previdência VGBL (R$ 204.014,09 – fls. 127) -, estaria avaliado em cerca de R$ 519.000,00.

Ora, neste quadro, tem-se inequívoca a contratação de plano de previdência complementar VGBL com a finalidade de exclusivo investimento financeiro, visto que os aportes a ele destinados montam quase que a metade do referido patrimônio. De se ressaltar, também, que a falecida contratou referidas aplicações VGBL junto ao BrasilPrev, em 03.10.2010 e em 03.07.2014, ou seja, quando ela já contava com avançada idade (mais de oitenta anos – fls. 06). Por tais razões que não se entende prevalecer o regramento previdenciário ou securitário.

Confiram-se, nesse sentido, os seguintes precedentes desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. Direito de sucessão. Pretensão das filhas do ‘de cujus’ de obrigar a companheira do falecido, beneficiária de plano de previdência privada, a restituir a metade do valor recebido, sob alegação de prejuízo à legítima. Sentença de improcedência. Inconformismo das autoras. Acolhimento. Valores depositados em conta destinada à previdência privada (VGBL) que, no caso, possui feição de mero ativo financeiro, o qual integra o acervo hereditário. Falecido que transferiu grande parcela de seu patrimônio para referido fundo de investimento quando já contava com avançada idade e indicou a ré como exclusiva beneficiária. Impossibilidade de se atribuir, no caso, caráter de previdência privada ou de seguro de vida. Ausência de risco e de capital segurado. Ré que, na condição de beneficiária, levantou o valor consistente na soma dos aportes realizados pelo falecido. Feição de mero investimento que impõe a procedência do pedido, sob pena de se possibilitar fraude à sucessão legítima. Ônus da sucumbência carreado à ré. Procedência da ação. Sentença reformada. Recurso provido (Apelação 1015490-23.2014.8.26.0562, Rel. Viviani Nicolau, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 19/05/2015)

Agravo de instrumento. Inventário. Decisão que excluiu da sucessão, por sua natureza, aplicações em VGBL e PGBL. Planos de previdência complementar com entidades abertas e seguros de pessoa com cobertura por sobrevivência que não se sujeitam à sucessão hereditária apenas se preservada a natureza própria dos ajustes. Inteligência do art. 792 do Código Civil e 79 da Lei 11.196/05. Impossibilidade, porém, de se utilizar da sua natureza previdenciária ou securitária para, havendo real investimento, burlar as disposições sucessórias. Caso concreto em que contratados os planos e realizados aportes pelo de cujus quanto já contava com mais de setenta anos de idade e vivia de renda, indicando como beneficiários companheira e apenas um dos filhos. Saldo dos planos que devem integrar a partilha. Decisão reformada. Recurso provido (TJSP; Agravo de Instrumento 2013559-34.2016.8.26.0000; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2016; Data de Registro: 27/04/2016)

Diante disso, os saldos dos planos de previdência privada em questão devem integrar a partilha.

Na sequência, também prospera a insurgência da agravante acerca da necessidade de se trazer à colação os valores doados aos herdeiros-agravados.

A colação é conceituada como sendo “uma conferência dos bens da herança com outros transferidos pelo de cujus, em vida, aos seus descendentes, promovendo o retorno ao monte das liberalidades feitas pelo autor da herança antes de falecer, para uma equitativa apuração das quotas hereditárias dos sucessores legitimários” (DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15 ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 1.380).

Tal matéria está tratada nos artigos 2.002 a 2.012 do CC, dentre os quais destaca-se o art. 2.002: “Os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação. Parágrafo único. Para cálculo da legítima, o valor dos bens conferidos será computado na parte indisponível, sem aumentar a disponível.

A colação, portanto, tem por fim igualar, na proporção estabelecida no próprio Código Civil, as legítimas dos descendentes, haja vista que as doações do ascendente ao descendente implicam em adiantamento da legítima (art. 544 do CC).

Na sequência, o mencionado diploma dispõe, ainda, que “são dispensadas da colação as doações que o doador determinar saiam da parte disponível, contanto que não a excedam, computado o seu valor ao tempo da doação. A dispensa da colação pode ser outorgada pelo doador em testamento, ou no próprio título de liberalidade” (art. 2.005 e 2.006).

Pois bem.

Em 29 de abril de 2009, a “de cujus”, por testamento público, determinou “(…) que toda a parte disponível de seus bens, quer móveis, imóveis, veículos automotores, direitos e haveres, semoventes, inclusive dinheiros em contas correntes, poupanças e aplicações financeiras diversas, fique pertencendo, em igualdade, aos seus filhos Márcia Gondim Carneiro da Cunha e Dias Pacheco e Roberto Gondim Carneiro da Cunha, de modo que, com a outra metade, se satisfaçam as legítimas de todos os demais herdeiros necessários, inclusive a dos ora instituídos no disponível (…)” (fls. 29/30).

E, em 2014, conforme se extrai da declaração de imposto de renda da falecida (fls. 109), os herdeiros Márcia e Roberto dela receberam doações no valor de R$ 19.800,00 e R$ 21.800,00, respectivamente.

Como se vê, o testamento foi lavrado em data anterior à data em que efetuadas as doações aos herdeiros supramencionados e, a despeito de ter previsto que a parte disponível dos bens da requerida ficará pertencendo aos agravados, nada dispôs acerca da dispensa da colação dos valores a eles doados. Tampouco há, nos autos, documento relativo ao ato de liberalidade, no qual poderia também ter sido consignada referida dispensa, de forma que, tais valores, diante da ausência de disposição expressa, constituem adiantamento da legítima e devem ser trazidos à colação.

Segundo a lição de Euclides de Oliveira e Sebastião Amorim, “a dispensa há de ser consignada, às expressas, no ato de liberalidade, como proclama, aliás, Carlos Maximiliano, com a costumeira segurança: ‘A dispensa da colação há de ser expressa. Não basta a presumida, nem a virtual” (Inventários e Partilhas, 23ª ed., Leud, São Paulo, 2013, p. 328).

Ainda sobre o tema, WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO ensina: “A colação é geralmente compulsória. Todo descendente que, em vida do ascendente, haja sido por ele beneficiado, se obriga a conferir o que recebeu, quando falecer o autor da liberalidade. Mas, pode este dispensar a conferência, desde que determine, em termos claros e explícitos, saiam de sua metade os dotes e as doações”, completando o mesmo autor que “essa dispensa, porém, há de ser outorgada no próprio título constitutivo da liberalidade, ou então por testamento – Código Civil, art. 1789. Só nesses casos taxativos vale a dispensa, não podendo esta manifestar-se de outro modo, ainda que autêntico” (Curso de Direito Civil, Direito das Sucessões, 6º volume, Ed. Saraiva, págs. 298/299).

Nesse mesmo sentido, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald destacam que “considerando que a regra geral é tratar a doação de ascendente para descendente, ou entre cônjuges/companheiros, como antecipação de herança, exigindo que se apresente a coisa no inventário, a dispensa de colação precisa ser expressa, constando no próprio ato de liberalidade, não podendo, sequer, lhe ser superveniente. A posterior inserção da cláusula de dispensa de colação é nula, mantida a obrigação de colacionar. Não constando, expressamente, do ato de doação a dispensa, tratar-se-á o ato como antecipação da legítima, impondo ao beneficiário a colação no inventário” (Curso de Direito Civil Sucessões, Ed. JusPodim, 2ª ed., 2016, vol. 7, p. 577).

Assim, os valores doados pela falecida aos herdeiros Márcia e Roberto devem ser trazidos à colação. E, no que concerne ao valor de colação dos bens doados, será aquele que lhes atribuir o ato de liberalidade, ou seja, será considerado o valor quando da data doação (art. 2.004, caput do CC), mas a jurisprudência já decidiu que esse valor deve ser atualizado até a data da abertura da sucessão.

Nesse sentido:

Inventário – Colação – Fixação do valor do bem à época da liberalidade – Inteligência do art. 2.004 do Código Civil – Correção até a data de abertura da sucessão – Precedentes – Decisão reformada – Recurso provido. (Ag. 2011517-12.2016.8.26.0000; Relator(a): Giffoni Ferreira; Comarca: Suzano; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 01/04/2016; Data de registro: 01/04/2016)

Por fim, quanto ao mais, desnecessárias, ao menos nesse momento, as providências pleiteadas pela agravante, relativas à avaliação do bem imóvel descrito nas primeiras declarações e perícia contábil do crédito lá discriminado.

Isso porque, como bem salientou o MM. Juiz na decisão agravada, não há, nos autos, nenhum elemento de convicção a infirmar a veracidade do valor atribuído, pela inventariante, ao bem imóvel e, quanto ao crédito de R$ 101.788,77, referente ao Processo 0012691-71.2011.8.26.0451, este pode ser verificado pelo simples acesso aos autos do processo mencionado, no qual, inclusive, figuram os mesmos patronos, representantes da agravante nestes autos.

Por tudo isso, de rigor a reforma parcial da r. decisão agravada, para determinar que os valores disponíveis dos planos VGBL contratados pela “de cujus” devem integrar a partilha e que os valores doados em vida pela falecida, em favor dos agravados, sejam trazidos à colação por se tratarem de adiantamento da legítima.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso.

José Roberto Furquim Cabella

Relator

Assinatura Eletrônica

Dados do processo:

TJSP – Agravo de Instrumento nº 2011776-70.2017.8.26.0000 – Piracicaba – 6ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. José Roberto Furquim Cabella – DJ 07.11.2017

Fonte: INR Publicações.

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Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000504-84.2017.8.26.0101
Comarca: CAÇAPAVA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101

Registro: 2018.0000361185

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, são apelados OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DA CAÇAPAVA, PORTAL DO LAGO OJZ CAÇAPAVA SPE LTDA e O. J. ZOVICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000504-84.2017.8.26.0101

Apelante: CPV Homes Construtora e Incorporadora LTDA

Apelados: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca da Caçapava, Portal do Lago OJZ Caçapava SPE LTDA e O. J. ZOVICO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

VOTO Nº 37.333

Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Impugnação ao registro fundada na celebração de contrato verbal de exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, com posterior recusa do loteador em promover o contrato por escrito – Alegação, pelo apelante, do direito à indenização pela atuação na realização de estudos de viabilidade econômica, pela captação de futuros compradores de lotes e pelas comissões nas vendas que forem realizadas com valor de 4,5% do preço de cada lote – Reconhecimento da existência de contrato para atuar como corretor com exclusividade, ou de eventual direito à indenização com seu respectivo valor, que dependem de declaração em ação própria diante do litígio existente entre o apelante e o loteador – Pretensão fundada em direito pessoal – Inexistência de prova de direito à indenização com valor que possa atingir os futuros adquirentes dos lotes – Impugnação rejeitada – Recurso do impugnante a que se nega provimento.

Trata-se de apelação interposta por CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra r. sentença que rejeitou a impugnação ao registro do loteamento a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 32.012 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava.

A apelante arguiu, em preliminar, a nulidade da r. sentença em razão da não intervenção do Ministério Público no processo. No mérito alegou, em suma, que entre os anos de 2013 e 2014 ocorreram tratativas com as empresas OJ ZOVICO e N&H CONSULTORIA IMOBILIÁRIA para a comercialização dos lotes do loteamento a ser denominado “Portal do Lago”. Disse que no ano de 2014, durante a tramitação do requerimento de aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal, realizou o primeiro estudo de plantão de vendas e fez pesquisa de mercado por meio da empresa DATA STORE.

Posteriormente, no ano de 2015, iniciou projeto de plantão de vendas e contratou a elaboração de maquete do empreendimento, além de realizar tratativas com empresa de propaganda para a instalação de placas. Em 13 de maio de 2015 reencaminhou a proposta de “parceria”, sendo orientada a esperar pelo registro do loteamento e a realizar trabalho de “represamento” das propostas de vendas enquanto se aguardava a autorização do GRAPROHAB. Nesse período encaminhou modelo de contrato de compra e venda a ser adotado no empreendimento “Portal do Lago” e realizou, entre março de 2014 e março de 2016, a captação de 1.603 interessados na aquisição de lotes. Porém, em 2016 a empresa OJ ZOVICO vendeu sua participação no empreendimento “Portal do Lago” para a empresa AZUL EMPREENDIMENTOS que não respeitou os compromissos anteriormente assumidos e contratou outra empresa que passou a comercializar os lotes antes mesmo da aprovação e do registro do loteamento. Esclareceu que deveria receber comissão de 4,5% do valor da venda de cada lote e se insurgiu contra o registro do loteamento em razão dos ilícitos contratuais de que decorrerão danos para si e para os 1.603 interessados na aquisição de lotes. Informou que ainda mantém a maquete do empreendimento e a estrutura montada para a recepção de clientes. Asseverou que existem provas da celebração do negócio jurídico, de forma tácita, e que o registro do loteamento impossibilitará a reparação na esfera cível. Requereu a reforma da r. sentença para que seja negado o registro do loteamento (fls. 1.037/1.046). Apresentou documentos (fls. 1.184 e 1.192).

O apelado ofereceu manifestação às fls. 1.205/1.206.

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1.209/1.211).

É o relatório.

Rejeito a arguição de nulidade do processo pela ausência de manifestação do Ministério Público na primeira instância porque a omissão foi suprida pela intervenção da douta Procuradoria Geral da Justiça que, no r. parecer de 1.209/1.211, ratificou os atos processuais e manifestou-se sobre o mérito do recurso:

“Inicialmente, anoto que, de fato, deveria ter havido atuação do Ministério Público em todo o procedimento de dúvida; de qualquer maneira, no caso concreto, a atuação desta Procuradoria de Justiça supre eventual falta de intervenção do Ministério Público em primeira instância:” (fls. 1.209/1.210).

Dessa forma, a intervenção do Ministério Público no processo supre a anterior omissão, o que enseja a não declaração de nulidade pela ausência de prejuízo em relação aos atos processuais que foram praticados.

Cuida-se de impugnação ao registro do loteamento “Portal do Lago”, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 31.012 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos de Civil de Pessoa Jurídica de Caçapava (fls. 06/08) mediante requerimento de PORTAL DO LAGO OJZ CAÇAPAVA SPE LTDA. (fls. 01 e 968/971).

A apelante afirma que em razão de contrato celebrado de forma tácita, em que deveria receber a exclusividade para atuação como corretora com remuneração equivalente a 4,5% do preço de cada lote, promoveu estudo de viabilidade econômica, adquiriu maquete do empreendimento, fez a montagem de estande de vendas e promoveu a captação de 1.603 interessados na compra de lotes.

Porém, esse contrato não foi respeitado pela nova empresa que adquiriu o empreendimento, o que gera direito de indenização que põe em risco os futuros compradores dos lotes.

A impugnação, portanto, não está fundamentada em ação real, ou pessoal reipersecutória, que atinja o imóvel em que será implantado o loteamento.

E também não está fundamentada em ação pessoal de indenização porque não se comprovou, até o momento, que foi ajuizada pelo apelante.

Ademais, ao que decorre das manifestações das partes e dos documentos de fls. 1.047 a 1.130, sequer há contrato escrito para que a apelante tenha exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, nem para a fixação de comissão de 4,5% sobre o valor de cada venda.

A mera pretensão do reconhecimento do direito à exclusividade para atuar como corretora na venda dos lotes, ou de direito ao recebimento de indenização por perdas e danos pelo não cumprimento de contrato verbal, ou tácito, não se mostra suficiente para impedir o registro do loteamento.

A recusa do registro do loteamento em razão da existência de risco aos adquirentes dos lotes deve decorrer da demonstração da existência de ação real, ou pessoal reipersecutória, que possa atingir o direito do loteador dispor livremente da propriedade do imóvel em que será implantado o empreendimento, ou de ação pessoal, ou penal, de que possa decorrer a obrigação de pagar indenização que por seu valor não será, ainda que presumivelmente, suportada pelo restante do patrimônio do loteador.

Isso, entretanto, não ocorre no presente caso em que não há qualquer prova do direito da apelante ao recebimento de indenização com valor que possa ensejar risco aos futuros adquirentes dos lotes pela ausência de patrimônio do loteador suficiente para suportar o pagamento.

Por fim, o alegado direito da apelante atuar com exclusividade como corretora na venda dos lotes não foi comprovado por contrato escrito e, ademais, não se pode negar o registro de loteamento com fundamento em suposto direito ao recebimento de comissões sobre futuros contratos de compra e venda de lotes, sendo de se observar que antes do registro do loteamento a venda de lotes constitui crime contra a Administração Pública previsto no art. 50, parágrafo único, inciso I, da Lei nº 6.766/79.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso para manter a r. sentença que rejeitou a impugnação oferecida por CPV HOMES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ao registro do loteamento.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 18.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 25/05/2018.

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