Processo 1018452-08.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1018452-08.2018.8.26.0100

Processo 1018452-08.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Noéli Ferreira Terres – Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Noéli Ferreira Terres, após negativa de registro de escritura de doação, cujo objeto é 1/3 (um terço) da vaga de garagem de matrícula nº 25.401.O óbice se deu em razão de não possuir a donatária, suscitada no presente procedimento, propriedade de unidade autônoma no condomínio edilício onde está localizada a vaga de garagem, consoante o disposto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil. O Oficial juntou documentos a fls. 08/59.A parte apresentou impugnação a fls. 66/72. Alegou, em síntese, que as vagas de garagem do Condomínio Metropolitano constituem unidades autônomas em edifício garagem, não sendo aplicável a regra do diploma civil evocada pelo Oficial Registrador. Juntou documentos a fls. 70/73.O Ministério Público opinou a fls. 81/83 pela procedência da dúvida.É o relatório. Decido.Com razão o Oficial e a D. Promotora de Justiça.Preliminarmente, é mister esclarecer a espécie de vaga de garagem compatível com o caso em discussão, se estão presentes os requisitos de autonomia da unidade. Mais do que apresentar elementos de uso exclusivo, como a numeração, área e fração ideal; outros fatores vinculados à vaga de garagem podem se integrar à definição do tipo jurídico adotado, como os termos da instituição de condomínio e sua convenção. Conforme lições do ilustre jurista e Registrador, Flauzilino Araújo dos Santos: “Igualmente, as restrições convencionais recebem tratamento jurídico como obrigações convencionais e gerais, complementares às legais e administrativas e quando são regularmente fixadas nos documentos arquivados nos Registros de Imóveis, se tornam restritivas porque estipuladas em proveito de toda a comunidade. Por isso tem cunho obrigatório e cogente”. (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – p. 122, ed. Mirante)Ademais, em sua obra “Condomínios e Incorporações” (11ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014 – p. 46), Caio Mário da Silva expõe seu entendimento, do qual coaduno:”Se à garagem se atribui fração ideal de terreno, pode ser considerada como direito autônomo, desaparecendo a dependência à unidade habitacional, mas nem por isto cessa a inalienabilidade a estranho, porque o § 2.º, quando veda tal transferência, alude genericamente ao § 1.º, e este, compreendendo as duas hipóteses, não tolera distinção para efeito alienatório. Haverá maior mobilidade, mais nítida flexibilidade, mas não ocorre liberdade de transferir, o que é razoável à vista da natureza do complexo condominial.”Como bem pontuado pelo Ministério Público em seu parecer, o prédio intitulado “edifício garagem” faz parte de condomínio edilício maior, devendo obedecer às regras estabelecidas na respectiva convenção. Destarte, a norma específica que regula a alienação de vaga de garagem a não-condômino é aplicável ao caso. Tem-se que o legislador, em 2012, alterou o §1º do art. 1.331 do Código Civil, determinando:”§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.” (grifei)Portanto, a regra é expressa no sentido da impossibilidade de terceiro não condômino adquirir vaga de garagem. A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio adquira propriedade de espaço da garagem acarretaria riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não-condôminas. Apenas uma exceção é aberta, quando a convenção de condomínio expressamente tratar do tema e permitir que as vagas possam ser transmitidas a terceiros, como anteriormente exposto, pois a responsabilidade é compartilhada entre todos os condôminos. Contudo, conforme item X, 3, da convenção juntada aos autos a fls. 31/54, há regramento específico sobre a aquisição de vagas de garagem a não-condôminos, no sentido da proibição, com exceção da locação ou empréstimo. Nesse sentido, fica naquele condomínio impossibilitada a existência de proprietário de vaga que não seja proprietário também de unidade autônoma residencial. Por fim, quanto à argumentação acerca da natureza jurídica da doação, constante na impugnação da suscitada, a compreensão da Lei nº 12.607/12 não pode ser restrita à análise literal, sendo imprescindível interpretação que assegure seu suporte teleológico. Nesse sentido, conforme os pareceres de aprovação do Projeto de Lei nº 7.803-B/2010, “o autor justifica sua proposição sustentando que mediante a escalada crescente de violência e a insegurança que grassa na população, não é recomendável criar mais um ponto de vulnerabilidade nos condomínios edilícios, sobretudo, nos residenciais” (Parecer da Comissão de Desenvolvimento Urbano, Relator Deputado Genecias Noronha, maio de 2011, PL nº 7.803-B/2010). Isto é, no caso em análise, a aquisição de vaga de garagem por donatário estranho ao condomínio é ato revestido de ilegalidade, por oferecer aos condôminos risco que a lei pretendeu evitar, independentemente da onerosidade do instrumento utilizado para a transferência da propriedade.Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Noéli Ferreira Terres, mantendo o óbice registrário.Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C. – ADV: MARINA CHAVES OLIVEIRA (OAB 323232/SP), FLAVIA PEREIRA RIBEIRO (OAB 166870/SP) (DJe de 09.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/05/2018.

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Processo 1037628-70.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1037628-70.2018.8.26.0100

Processo 1037628-70.2018.8.26.0100 – Pedido de Providências – Tabelionato de Protestos de Títulos – Willi Bernauer – Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Willi Bernauer em face do 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, diante da negativa em se proceder ao protesto de dois aditivos do compromisso de compra e venda de quotas, celebrados em 15.05.2005 e 22.11.2013, respectivamente. Esclarece o requerente que os aditivos e termos de confissão de dívida, objeto do presente procedimento, têm plena validade jurídica, por estarem revestidos de liquidez, certeza e exigibilidade, vez que vencida e não cumprida a obrigação assumida pelos compradores, logo se enquadraria como título executivo extrajudicial. Juntou documentos às fls.13/74.O Tabelião informa que a devolução foi comunicada através do telefone indicado no pedido de protesto, bem como enviado e-mail, transmitindo por escrito o entendimento desta Corregedoria Permanente e da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, sobre a protestabilidade de contratos como os apontados (fls. 79/80). Esclarece que há cláusulas estipuladas nos dois aditivos relativas a um conjunto de múltiplas obrigações, não havendo como afastar o caráter sinalagmático, apesar da insistência do requerente em intitular os títulos como simples confissão de dívida e salientar que o valor foi pactuado como líquido, certo e exigível. Apresentou documentos às fls.81/82.O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.86/88).É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.De fato, entende-se atualmente que contratos bilaterais podem ser objeto de protesto, desde que atendam aos requisitos de exigibilidade, certeza e liquidez da dívida.Conforme o doutrinador Luis Guilherme Loureiro:”Em tese, podem ser protestados contratos bilaterais desde que prevejam, ainda que de forma alternativa, pagamento de valor em dinheiro, e desde que tal obrigação seja líquida, certa e exigível. Para tanto, cumpre ao apresentante comprovar que cumpriu sua obrigação (por exemplo, prestação de serviço educacional etc), para que não haja dúvida quanto à impossibilidade do inadimplente apresentar a exceção de contrato não cumprido.”Os dois aditivos ao compromisso de compra e venda de quotas, firmados em 07.05.2003 (fls.28/34 e 35/46), possuem natureza sinalagmatica e onerosa, ou seja, com encargos para ambas as partes. Constato que estão estipuladas várias obrigações do credor e do devedor, as quais tornam imperativo apurar, por meio de dilação probatória, o inadimplemento, para só então se certificar da total liquidez dos títulos.Conforme verifica-se da clausula 3 do primeiro aditivo, denominado das contingências, mais especificamente do item 3.2:”Clausula 3. Das Contingências…3.2. O vendedor expressamente declara que é responsável por 1/3 (um terço) dos valores que resultarem devidos aos autores das ações abaixo indicadas, valores estes que, uma vez fixados e pagos, serão abatidos do valor total do preço de aquisição devido ao vendedor nos termos da clausula 1, acima:(i) reclamação trabalhista nº 1072/1996 em curso perante a 19º Vara da Justiça do Trabalho de São Paulo, promovida por José Vieira Brandão;(ii) reclamação trabalhista nº 2958/1995 em curso perante a 19ª Vara da Justiça do Trabalho de São Paulo, promovida por Aparecido Franco.Logo, a cláusula é explicita sobre a responsabilidade do vendedor por 1/3 dos valores que resultarem das suas ações trabalhistas, devendo os valores serem abatidos no preço de aquisição das quotas, bem como no caso se comercialização de um lote de terreno, um valor fixo seria abatido do preço das mesmas quotas. E ainda, do segundo aditivo, houve a alteração da forma de pagamento. Daí que, ao contrário do que faz crer o requerente, os títulos constituem obrigações para ambas as partes, não havendo que se falar em dívida líquida, certa e exigível, consequentemente não passíveis de protesto.Neste sentido já decidiu a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça:”PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS FALIMENTARES. PACTO COMPLEXO QUE ENVOLVE OBRIGAÇÕES DE NATUREZAS DIVERSAS E SUJEITO À INTERPRETAÇÃO E PROVA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO. INVIABILIDADE DO PROTESTO. RECURSO IMPROVIDO”.Confira-se do corpo do Acórdão:”No caso em questão, o título apresentado a protesto é um contrato misto, que engloba diversos encargos recíprocos, o qual não expressa uma obrigação liquida, mas sim que depende de interpretação contratual e prestação de contas, imprestável, pois, para a formalização da impontualidade, quanto à renda minima estipulada não se sabe se decorre de aluguel ou de participação nos lucros. Além disso, o próprio contrato estipula que tal renda minima seria reajustada de acordo com o cenário do ano de 2003 e 2004, o que reforça a tese ora esposada” (CGJSP Processo nº 1286/2003).Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Willi Bernauer em face do 5º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e mantenho a recusa do protesto.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.P.R.I.C. – ADV: ORESTE NESTOR DE SOUZA LASPRO (OAB 98628/SP) (DJe de 09.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 09/05/2018.

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