ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLÉCIO ROCHA E SILVA e ANA MARIA FRACASSI DE MELLO ROCHA E SILVA, é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, JOÃO CARLOS SALETTI, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E PÉRICLES PIZA.

São Paulo, 20 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1095724-49.2016.8.26.0100

Apelantes: Clécio Rocha e Silva e Ana Maria Fracassi de Mello Rocha e Silva

Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 29.799

Registro de imóveis – Alienação fiduciária – Termo de quitação – Na hipótese de o imóvel alienado fiduciariamente ser arrematado por valor superior ao da dívida, o registro da escritura firmada entre credor fiduciário e arrematante não pode ser obstado por ausência do termo de quitação recíproca, previsto no art. 27, § 4º, da Lei 9514/97 – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença da MM. Juíza Corregedora Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente dúvida inversa suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de escritura de compra e venda havida entre credor fiduciário e arrematante de imóvel objeto de alienação fiduciária inadimplida, à míngua do termo de quitação previsto no art. 27, §4º, da Lei 9514/97.

O apelante afirma, em síntese, que a quitação faltante há de ser dada entre credor fiduciário e devedor fiduciante e não é requisito para o registro da escritura de compra e venda imobiliária. Colacionou precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 27, caput e §4º, da Lei 9514/97:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Conforme se extrai do caput da norma aludida, o leilão público somente terá lugar quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. Arrematado o imóvel, pago o preço ofertado e lavrada a escritura prevista no item 259. 1 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, não há como obstar o respectivo registro.

A recíproca quitação versada no §4º não guarda qualquer relação com o arrematante. Não lhe diz respeito. Dá-se entre aqueles que, originariamente, assumiram as condições de credor fiduciário e devedor fiduciante. Tampouco, como se viu, é condição para que a propriedade do imóvel consolide-se em mãos do credor fiduciário, o que já terá ocorrido pela reiterada inadimplência do fiduciante, mesmo depois de constituído em mora (art. 26, caput, da Lei 9514/97).

Para o mesmo Norte aponta a jurisprudência deste E. CSM, como se vê do seguinte aresto:

“A controvérsia a ser dirimida relaciona-se ao cumprimento ou não, pela credora fíduciária, do dever de entregar às devedoras fiduciantes, que agora são credoras, a quantia que sobejou em decorrência da arrematação do imóvel em leilão público realizado, em cumprimento ao § 4o do artigo 27 da Lei 9.514/97, e também ao dever do registrador fiscalizar tal cumprimento.

(…) O título apresentado a registro foi uma escritura de compra e venda pela qual a Caixa Econômica Federal transferiu à arrematante Elza Maria Franjolli Teixeira a titularidade do domínio do imóvel. A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no §4° do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro.” (Apelação n° 1010103-21.2015.8.26.0100, Rel. Des Xavier de Aquino, j. 9/11/15)

Desta feita, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

(DJe de 27.04.2018 – SP)

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 27/04/2018.

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Registro: 2017.0000270903

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2108616-79.2016.8.26.0000, da Comarca de Guaíra, em que é agravante ESPÓLIO DE ANA MARIA DO NASCIMENTO JACOB DO NASCIMENTO SAITO (JUSTIÇA GRATUITA), é agravado O JUÍZO.

ACORDAM, em 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos.

Desembargadores COSTA NETTO (Presidente sem voto), PIVA RODRIGUES E GALDINO TOLEDO JÚNIOR.

São Paulo, 18 de abril de 2017.

[ANGELA LOPES]

[Relatora] Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 544

Agravo de Instrumento n. 2108616-79.2016.8.26.0000 Origem: 2ª Vara Cível da Comarca de Guaíra

Juíza: Dra. Renata Carolina Nicodemos Andrade

Agravante: ESPÓLIO DE ANA MARIA JACOB DO NASCIMENTO SAITO

Agravado: O JUÍZO

ARROLAMENTO – ALVARÁ – OUTORGA DE ESCRITURA – Bem imóvel  cedido em vida pela falecida e seu marido, ora inventariante – Pedido de autorização judicial para outorga da escritura aos cessionários – Concordância dos herdeiros – Deferimento – Documentos que comprovam a quitação do preço perante os cedentes, bem como a liberação da hipoteca pendente sobre o imóvel – Inexistência de óbice para a outorga da escritura, pois o imóvel não integra o acervo hereditário, não havendo necessidade de partilha – Além disso, considerando que o alvará não se destina à venda do bem, o que implicaria reverter ao Espólio o produto da venda em patrimônio partilhável, não há que se falar em burla à arrecadação do respectivo imposto de transmissão – Outorga de escritura diretamente aos cessionários finais que não viola a continuidade registrária – Precedentes  jurisprudenciais deste e. TJSP neste sentido – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra r. decisão que, rejeitando os embargos de declaração, manteve decisão anterior que determinou o aditamento às primeiras declarações para a inclusão de um imóvel em nome da falecida Ana Maria Jacob do Nascimento Saito.

Sustenta o Espólio agravante que o imóvel foi prometido há mais de vinte anos, não havendo necessidade de partilha, já que basta a outorga da escritura aos compromissários, pedido este formulado em primeiras declarações.

É o relatório.

Depreende-se dos autos que Ana Maria Jacob do Nascimento Saito faleceu em 27/10/2005, deixando viúvo meeiro e dois filhos maiores. De acordo com o viúvo e inventariante, Sergio Saito, a falecida deixou unicamente um veículo e um saldo residual de previdência privada, que foram devidamente declarados, conforme fls. 11/12.

Ao apresentar as primeiras declarações, o inventariante nomeado, com a concordância dos herdeiros, requereu a expedição de alvará para outorga da escritura de um imóvel localizado na Rua 5 nº 409, na Comarca de Bauru/SP, que foi objeto do “contrato particular de cessão de compromisso de venda e compra”, celebrado em 07/01/1993 pela falecida Ana Maria e seu marido Sergio com Julio Cesar Nascimento e Adriana da Cunha Barcelos do Nascimento (fls. 22/24).

Consta dos autos, ainda, que em 03/11/2004, os compradores Julio e Adriana cederam referido imóvel a Célio Rivelino Moraes e Andréia da Cunha Barcelos Moraes (fls. 18/21).

assim decidiu:

Ao apreciar o pedido de alvará, a MM. Juíza a quo

“.  3. Sem prejuízo, a fim de regularizar a situação do imóvel residencial, situado na Rua 5 nº 409, Conjunto Habitacional Aniceto Carlos Nogueira, o bem deverá fazer parte das declarações e plano de partilha, porque ainda se encontra em nome da falecida e seu cônjuge, devendo o inventariante proceder ao aditamento, no prazo de 15 (quinze) dias. Após o aditamento, deverá ser lavrado termo de cessão de direitos hereditários em favor da última compradora, devendo comparecer em cartório os herdeiros e cessionários para a assinatura do termo…”

Contra essa decisão foram opostos embargos de declaração, sobrevindo a r. decisão agravada nos seguintes termos:

“…não se reconhece a transferência de bem imóvel, senão após o seu registro, conforme disposto no art. 1.227 do Código Civil segundo o qual ‘os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código’. Dessa forma, a inclusão de bem imóvel que compõe o espólio nas declarações é medida que se impõe, a fim de que seja inventariado e recolhido o imposto devido, se o caso…”

Respeitado entendimento contrário, a r. decisão não pode prevalecer.

Com efeito, extrai-se dos autos que em 01/05/1992, o imóvel foi transmitido à falecida Ana Maria e seu marido Sérgio, por meio de promessa de venda e compra celebrado com a Companhia de Habitação popular de Bauru – COHAB/BAURU, com gravame de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal.

Ao celebrarem o contrato particular de cessão de compromisso de venda e compra, em 07/01/1993, constou expressamente  daquele instrumento que os cessionários comprometeram-se ao pagamento das parcelas da hipoteca junto ao agente financeiro (cláusula quinta – fl. 23).

Após determinação desta Relatora, o inventariante agravante comprovou, pelos documentos de fls. 50/51 e fl. 54, a regular quitação e a liberação da hipoteca, inexistindo qualquer outro gravame pendente sobre o imóvel em questão. Logo, com a quitação do preço perante os cedentes e perante o agente financeiro, não se vislumbra qualquer óbice à outorga da escritura aos cessionários.

Além disso, tendo em vista que a cessão de direitos sobre o bem foi realizada antesdo falecimento, o imóvel não integra o acervo hereditário e, portanto, não há necessidade de que seja inventariado e partilhado, sendo suficiente a autorização para que seja cumprida a obrigação de outorgar a escritura.

Por essas razões, considerando que o alvará não se destina à venda do bem, caso em que o produto da venda seria revertido ao Espólio em patrimônio partilhável, não há que se falar em burla à arrecadação do respectivo imposto de transmissão.

Por fim, a outorga poderá ser realizada diretamente pelos cedentes aos cessionários finais, considerando que a cessão intermediária também não foi registrada na matrícula, não acarretando, portanto, violação à continuidade registrária.

Nesse sentido é a jurisprudência desta e. Corte:

“APELAÇÃO – ALVARÁ – Pedido de alvará judicial para possibilitar a outorga de escritura definitiva – Compromissos de compra e venda não registrados – Pedido que não ofende o princípio registrário da continuidade – Sentença anulada – Recurso prejudicado.” (Apelação nº 0002183-46.2013.8.26.0338, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. J.B. PAULA LIMA, j. 29/11/2016);

“Agravo de Instrumento em arrolamento sumário – Insurgência contra a decisão que determinou a juntada do comprovante do protocolo do ITCMD junto ao posto fiscal ou que fosse comprovada a isenção do pagamento do tributo – Não incidência do imposto no caso em comento, vez que o bem não integra o acervo hereditário – Bem alienado em vida pela ‘de cujus’ e seu falecido marido – Precedente do C. STJ – Decisão reformada – Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 2142156-55.2015.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 15/12/2015);

“Alvará – Escritura definitiva a ser outorgada pelos espólios – Cessões de direitos por meio de compromissos de compra e venda não registrados – Não violação ao princípio da continuidade registrária – Possibilidade da outorga da escritura – Recurso provido.” (Apelação nº 0021053-77.2013.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Fábio Quadros, j. 26/03/2015);

“Inventário. Determinação de recolhimento ou comprovação de isenção do ITCMD. Alienação e quitação do preço antes do falecimento. Imóvel não integra o patrimônio do “de cujus”. Não incidência de ITCMD. Expedição de alvará a ser apreciada em primeira instância. Recurso parcialmente provido.” (Agravo de Instrumento nº 2208016-37.2014.8.26.0000, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville, j. 20/02/2015);

“Inventário. Alvará para outorga de escritura. Bem alienado pela própria falecida anos antes de seu falecimento. Recolhimento do imposto “causa mortis”. Descabimento. Imóvel que não mais integra o acervo hereditário. Precedentes jurisprudenciais. Decisão reformada. Recurso provido.” (Agravo de Instrumento nº 0097938-44.2013.8.26.0000, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 17/09/2013).

Em conclusão, é caso de acolhimento do pedido formulado pelo agravante, para expedição do alvará judicial para autorizar a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito nas primeiras declarações.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

ANGELA LOPES

Relatora

Fonte: 26º Tabelionato de Notas | 26/04/2018.

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