Processo 1149015-80.2024.8.26.0100
Dúvida – Averbação ou registro de sentença na matrícula do imóvel – Ester de Souza Xavier – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, observando que os óbices subsistem. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FERNANDA LEITE DANSIGUER (OAB 323344/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1149015-80.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Averbação ou registro de sentença na matrícula do imóvel
Requerente: Ester de Souza Xavier
Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Ester de Souza Xavier em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, diante de negativa em se proceder ao registro de formal de partilha notarial extraído dos autos n. 1006620-67.2022.8.26.0704 (ação de inventário e partilha dos bens deixados em virtude do falecimento de Maria José da Silva), envolvendo o imóvel transcrito sob o n. 130.311, do 10º Registro de Imóveis da Capital.
A parte alega que o título foi prenotado e devolvido com nota de exigência apontando a necessidade de prévia partilha dos bens deixados por Antônio Mariano da Silva, em atendimento ao princípio da continuidade; que a proprietária do imóvel, Maria José Silva (já falecida), casou-se com o Antônio Mariano da Silva em 1949, sob o regime de comunhão universal de bens, separou-se de fato em 1956, e, desde então, nunca mais teve qualquer contato ou notícia de seu paradeiro; que, quando adquiriu o imóvel, em 1972, Maria José Silva já estava separada de fato, tanto que foi qualificada na transcrição como solteira; que, nos autos do inventário, as diligências realizadas para localização do ex-cônjuge Antônio Mariano da Silva restaram infrutíferas, razão pela qual ele foi citado por edital; que, diante da inércia, o plano de partilha homologado nos autos do inventário não contemplou o ex-cônjuge; que o óbice para o ingresso do título deve ser afastado, visto que o formal de partilha foi devidamente homologado pelo juízo sucessório contemplou apenas os herdeiros da autora da herança, pelos motivos expostos, e não compete ao Oficial rever o mérito do título judicial; que, deste modo, estando o título devidamente instruído, não deve prosperar a negativa ao registro pretendido (fls. 01/09).
Documentos vieram às fls. 10/469.
Constatada a ausência de prenotação válida (fls. 468), determinou-se a prenotação do título na serventia extrajudicial, o que foi atendido (fls. 476/479).
O Oficial manifestou-se, informando que a interessada pretende o registro do título que efetivou a partilha dos bens deixados pelo falecimento de Maria José Silva para seus herdeiros filhos Ester de Souza Xavier, Lina da Silva Coelho, Espólio de Maria Madalena da Silva e Espólio de Fernando Silva e para os herdeiros netos, por representação dos filhos pré-mortos, Carolina Ferreira Silva, Maria Salete de Sousa Silva, Anila de Sousa Silva, Diogo de Sousa Silva, Leonardo de Sousa Silva e Robson de Sousa Silva; que o título foi qualificado negativamente e devolvido por meio de notas devolutivas; que, preliminarmente, a dúvida resta prejudicada em razão do inconformismo voltado somente contra uma das exigências constantes das notas devolutivas, sem qualquer insurgência quanto à exigência para apresentação de certidão atualizada da transcrição do imóvel, que não foi atendida; que o imóvel transcrito sob o n. 130.311, do 10º RI, foi adquirido, em 1974, por Maria José Silva, qualificada como solteira, todavia, esta contraiu matrimônio com Antônio Mariano Silva em 05 de março de 1949, sob o regime da comunhão de bens; que, tendo em vista o regime de casamento dos cônjuges, houve comunicação do bem com Antônio Mariano Silva; que, na partilha, verificou-se que o imóvel foi elencado como de propriedade exclusiva de Maria José Silva, sendo a integralidade do bem partilhada entre seus herdeiros; que, embora tenha havido nos autos tentativa de localização de Antônio Mariano Silva e resultado infrutífera, tal diligência não é suficiente para a superação do óbice registrário; que faz-se necessário que, no registro da aquisição do bem por Maria José Silva, haja retificação para constar o correto estado civil de Maria José Silva, a qual ostentava o estado civil de solteira, quando na realidade era casada, e retificação judicial para constar que o bem foi adquirido exclusivamente pela “de cujus”, pois sem tal retificação o bem continua integrando o patrimônio comum do casal; que há que se requerer prévia determinação judicial para que o registro de aquisição seja retificado, de modo a constar que o bem havia sido adquirido exclusivamente por Maria José Silva, sendo que, somente após tal retificação, será possível proceder ao registro da partilha da integralidade do bem deixado pela falecida entre os seus herdeiros; que há precedente do Conselho Superior da Magistratura nesse sentido (processo n. 1064774-81.2021.8.26.0100); e que não é possível registrar o formal de partilha da integralidade do imóvel aos herdeiros de Maria José Silva, sem que fosse informado o destino dado à cota parte do imóvel correspondente à meação de Antônio Mariano Silva (fls. 481/489).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 493/495).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
Preliminarmente, verifica-se que a parte não se insurge contra todas as exigências opostas pelo Oficial, notadamente quanto à apresentação de certidão atualizada da transcrição do imóvel, de modo que a dúvida resta prejudicada.
Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando orientar futura prenotação, passo à análise do óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de ingresso de título. Resignação parcial. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido. Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais. Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ. Precedentes deste Conselho. Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985. Manutenção das exigências” (Apelação n. 1000786-69.2017.8.26.0539 – Relator Des. Pereira Calças).
No mérito, a dúvida seria procedente.
O Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
Vale destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Neste sentido, também a Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
REGISTRO PÚBLICO. ATUAÇÃO DO TITULAR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. DÚVIDA LEVANTADA. CRIME DE DESOBEDIÊNCIA. IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
Para que o título ingresse no fólio real é preciso que esteja amparado no registro anterior, tanto em seus aspectos subjetivos como objetivos, tudo em respeito ao princípio da continuidade, como explica Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
No caso concreto, a suscitante pretende o registro de formal de partilha relativo ao inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Maria José Silva, pelo qual a totalidade do imóvel transcrito sob o n. 130.311, no 10º Registro de Imóveis da Capital, foi partilhado aos herdeiros filhos Ester de Souza Xavier, Lina da Silva Coelho, Espólio de Maria Madalena da Silva e Espólio de Fernando Silva e para os herdeiros netos, por representação dos filhos pré-mortos, Carolina Ferreira Silva, Maria Salete de Sousa Silva, Anila de Sousa Silva, Diogo de Sousa Silva, Leonardo de Sousa Silva e Robson de Sousa Silva (fls. 302/462).
Segundo a certidão de casamento de fls. 311, Maria José Silva contraiu matrimônio com Antônio Mariano Silva em 05 de março de 1949, sob o regime da comunhão de bens, sem averbação de separação, divórcio ou anotação de óbito. Saliente-se que, embora na certidão de óbito de fls. 18 conste, por mera declaração, que Maria José Silva faleceu no estado civil de viúva, as pesquisas empreendidas junto ao CRC-JUD apontaram a inexistência de registro de óbito em nome de Antônio Mariano Silva (fls. 189).
No tocante à propriedade do imóvel inventariado, atualmente transcrito sob o n. 130.311, no 10º RI, está registrada em nome de Maria José Silva, que adquiriu o bem em 1974, à época casada com Antônio Mariano Silva, sob o regime da comunhão de bens.
Assim, justamente pela falta de identificação do título apresentado (formal de partilha) com o conteúdo da matrícula é que a qualificação negativa foi acertada, tudo em respeito ao princípio da continuidade registrária citado (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):
“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
No mesmo sentido, o item 47 do Cap. XX das NSCGJ:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
Note-se que, sem o reconhecimento judicial de que o imóvel foi adquirido exclusivamente pela “de cujus”, o bem continua integrando o patrimônio comum do casal. Apesar da tentativa de localização de Antônio Mariano Silva no processo de inventário, o resultado infrutífero de tal diligência não é suficiente para a superação do óbice registrário, em respeito ao princípio da continuidade.
Outrossim, há necessidade de retificação do registro de aquisição do imóvel para constar o correto estado civil de Maria José Silva, vez que foi qualificada no estado civil de solteira, quando na realidade adquiriu o bem no estado civil de casada. Sobre o tema, ensina Maria Berenice Dias (Manual das famílias. São Paulo: Revista dos Tribunais, e-book, 2017):
“Quer no casamento, quer na união estável, quando o regime do casamento prevê a comunhão do patrimônio adquirido durante o período de convívio, os bens pertencem a ambos em partes iguais. A presunção é que foram adquiridos pela comunhão de esforços para amealhá-los. Cada um é titular da metade e tem direito à meação de cada um dos bens. Esta copropriedade recebe o nome de mancomunhão, expressão corrente na doutrina, que, no entanto, não dispõe de previsão legal. É o estado dos bens conjugais antes de sua efetiva partilha. Nada mais significa do que propriedade em “mão comum”, ou seja, pertencente a ambos os cônjuges ou companheiros.
Tal figura distingue-se do condomínio: quando o casal detém o bem ou coisa simultaneamente, com direito a uma fração ideal, podendo alienar ou gravar seus direitos, observada a preferência do outro (CC 1.314 e seguintes).”
A aquisição da propriedade durante o casamento em regime da comunhão de bens, de fato, caracteriza mancomunhão (comunicação do patrimônio), a qual somente deixa de existir com o registro da divisão dos bens do casal:
“Avaliando que a comunhão decorrente do regime de bens é resultante da situação jurídica e não somente da pluralidade de pessoas parecenos que findo o interesse econômico conjugal pela separação ou pelo divórcio, havendo partilha de bem imóvel, é de rigor seu registro como ato constitutivo, de sorte que eventuais interessados saibam qual foi o destino dado ao patrimônio do casal por ocasião da partilha. Parecenos que a publicidade registral resultante de simples averbação de separação ou de divórcio, para fins de atualização do estado civil como é praticado nos Registros Imobiliários do Estado de São Paulo, em razão de decisões vinculantes, não tem a força de estabelecer o condomínio que só seria formado mediante partilha e consequente registro” (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínio e incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Mirante, 2011, p.44, nota 2).
O estado de mancomunhão inviabiliza a transmissão e o respectivo registro do título pretendido porque, ausente a partilha de bens, não há atribuição da titularidade da propriedade aos ex-cônjuges. Consequentemente, não é possível a transmissão de parte ideal do imóvel por quem não ostenta a condição de proprietário exclusivo de parte ideal, mas sim de comunheiro por força do regime de bens do casamento.
Havendo universalidade de direito em relação à integralidade do bem a ser partilhado, é necessário inventariar a totalidade do bem e proceder sua partilha, pois, antes desta, o direito dos titulares da universalidade é sobre a totalidade do patrimônio.
Neste sentido, confira-se o seguinte julgado envolvendo caso análogo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. FORMAL DE PARTILHA. EXPEDIDO NOS AUTOS DE AÇÃO DE INVENTÁRIO E PARTILHA DE BENS. QUALIFICAÇÃO NEGATIVA. TÍTULO JUDICIAL QUE SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. BEM IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRA EM NOME DO INVENTARIADO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (CSM Apelação Cível n. 1021307-10.2021.8.26.0405, Des. Fernando Antonio Torres Garcia j. 11.08.2022)
“REGISTRO DE FORMAL DE PARTILHA. Falecido que não realizou partilha de parte ideal de imóvel ao tempo do divórcio. Situação de universalidade de direito. Mancomunhão. Necessidade da partilha prévia do imóvel para sua transmissão por sucessão. Exigência de aditamento do formal de partilha mantida. Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1001515-10.2019.8.26.0189; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Fernandópolis – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019)
“DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Imóvel registrado em nome de casal divorciado, sem registro de partilha. Escritura de doação feita pelo ex-marido na condição de divorciado, pretendendo a doação de sua parte ideal da propriedade à ex-cônjuge. Partilha não registrada. Necessidade de prévia partilha dos bens do casal e seu registro. Comunhão que não se convalida em condomínio tão só pelo divórcio, havendo necessidade de atribuição da propriedade exclusiva, ainda que em partes ideais, a cada um dos ex-cônjuges Impossibilidade do ex-cônjuge dispor da parte ideal que possivelmente teria após a partilha. Ofensa ao princípio da continuidade. Exigência mantida. Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1012042-66.2019.8.26.0562; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2020; Data de Registro: 24/03/2020)
Neste contexto, a exigência de regularização prévia da situação do imóvel em nome de Antônio Mariano Silva é medida de rigor, em respeito ao princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei n.6.015/73; item 47, Cap. XX, das NSCGJ).
Somente deste modo será possível preservação da ordem das transmissões e, por consequência, da ordem cronológica dos registros e do princípio da continuidade registral.
Anote-se, por fim, que o reconhecimento de eventual separação de fato ao tempo da aquisição do imóvel ou de não comunicação com o patrimônio conjugal não pode se dar nesta via administrativa, dependendo de expressa manifestação do cônjuge ou de provimento judicial.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro do formal de partilha – Bem imóvel que foi adquirido pelo autor da herança na condição de casado – Necessidade de demonstração do destino dado à cota parte da esposa, que faleceu precedentemente – Sentença homologatória de partilha que não implica reconhecimento tácito de separação de fato do ora de cujus e subsequente união estável com outra pessoa – Imperiosa observação do princípio da continuidade registrária – Apelação não provida.” (TJSP; Apelação Cível n. 1064774-81.2021.8.26.0100; Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 03/06/2022; Data de Registro: 07/06/2022)
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, observando que os óbices subsistem.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 08 de novembro de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito
Fonte: DJE/SP 14.11.2024.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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