1ª VRP/SP: Certidão de alteração de sociedade simples limitada, passada pelo Registro Civil da Pessoa Jurídica, que constitui documento hábil para a transferência de bens imóveis – Inteligência dos artigos 983, 1.150 do CC e 64 da Lei 8.934/94- EMENTA NÃO OFICIAL

Processo 1041233-58.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Jorge Saad Souen e outro – Vistos.Trata-se de dúvida inversa suscitada por Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen, em face da negativa do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao registro de conferencia de bens relativa aos imóveis objeto das matrículas nºs 122.272, 122.273 e 122.274, transferidos à Clínica Professor Jorge Saad Souen LTDA.O óbice registrário refere-se à existência de decisão em procedimento de dúvida que tramitou perante este Juízo envolvendo os imóveis, objeto do presente feito (processo nº 1043170-40.2016.8.26.0100), no qual foi proferida sentença de procedência, entendo o Registrador que a questão está abarcada pela coisa julgada formal, não cabendo novo procedimento envolvendo os mesmos fatos.No referido procedimento, a exigência do Registrador referia-se à necessidade de lavratura de escritura pública para a transferência dos bens, uma vez que a exceção prevista no artigo 64 da Lei nº 8.934/94 não se estende às sociedades simples, devendo ser aplicada a regra do artigo 108 do Código Civil. Insurge-se o suscitante contra o óbice imposto, sob o argumento de que após ter sido proferida sentença por este Juízo, em sede de recurso, e em outros processos envolvendo a mesma questão, foi modificada a decisão pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura que passou a considerar como excessivamente burocrático exigir para um ato de conferencia de bens que o sócio tenha que registrar o instrumento particular no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, lavrar a escritura em um Cartório de Notas e registrar esta última no Registro de Imóveis. Juntou documentos às fls.17/59.O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, autorizando o registro pretendido (fls.74/75). É o relatório.Passo a fundamentar e a decidir.Agiu com cautela e zelo o registrador ao negar o registro do título apresentado, amparado na existência de sentença de procedência da dúvida proferida por este Juízo.Contudo, verifico que em dois outros processos de dúvida envolvendo a mesma questão, referentes ao 1º e 4º Registro de Imóveis da Capital, em sede de recurso houve a modificação da sentença de procedência, entendendo o Egrégio Conselho Superior da Magistratura que o óbice deveria ser afastado:”Registro de Imóveis – Conferencia de bens – Bens transferidos pelos sócios para sociedade simples limitada – Óbice ao registro pela não formalização da transferência dos imóveis por escritura – Sentença de procedência da dúvida – Reforma da decisão – Sociedade simples limitada que é regida pelas normas aplicáveis às sociedades empresárias limitadas (arts. 983 e 1150 do CC) – Certidão de alteração de sociedade simples limitada, passada pelo Registro Civil da Pessoa Jurídica, que constitui documento hábil para a transferência de bens imóveis – Inteligência dos artigos 983, 1.150 do CC e 64 da Lei 8.934/94 – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida” (Apelação nº 1036892-23.2016.8.26.100; Apelantes: Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen; Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital).Ora, tendo em vista que a sentença proferida em âmbito administrativo não faz coisa julgada material, entendo desnecessária a propositura de ação judicial para discutir a questão, devendo ser revista a posição anterior e adotado o precedente mencionado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura.Logo, entendo como superado o óbice.Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada por Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen, em face da negativa do Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o registro de conferencia de bens relativa aos imóveis objeto das matrículas nºs 122.272, 122.273 e 122.274, transferidos à Clínica Professor Jorge Saad Souen LTDA.Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.P.R.I.C.São Paulo, 11 de setembro de 2017.Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: FABIO ANTONIO MARTIGNONI (OAB 149571/SP).

Fonte: DJE/SP | 14/09/2017.

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Número do processo: 1000532-89.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 193

Ano do parecer: 2016

Ementa

Registro de Imóveis – Hipoteca em garantia de financiamento imobiliário sucedida pela caução dos direitos da credora hipotecária em favor da CEF – Extinção da hipoteca em razão da adjudicação dos bens imóveis pela credora hipotecária – Registros cancelados – Subsistência, contudo, da eficácia da caução – Falta de anuência da credora caucionada e de prova da quitação do financiamento garantido – Cancelamento das correspondentes averbações então desautorizado – Pertinência da exigência impugnada – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1000532-89.2016.8.26.0100

(193/2016-E)

Registro de Imóveis – Hipoteca em garantia de financiamento imobiliário sucedida pela caução dos direitos da credora hipotecária em favor da CEF – Extinção da hipoteca em razão da adjudicação dos bens imóveis pela credora hipotecária – Registros cancelados – Subsistência, contudo, da eficácia da caução – Falta de anuência da credora caucionada e de prova da quitação do financiamento garantido – Cancelamento das correspondentes averbações então desautorizado – Pertinência da exigência impugnada – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. requer o cancelamento das cauções averbadas nas matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14.° RI desta Capital. Sustenta que a extinção das hipotecas, resultante da adjudicação judicial dos imóveis descritos naquelas matrículas, leva ao pretendido ato registral[1], recusado pelo Oficial, que exige a anuência da caucionada Caixa Econômica Federal[2].

Irresignada com a sentença que rejeitou seu pedido[4], a interessada, reiterando suas alegações anteriores e, assim, a extinção da caução, interpôs apelação[5], recebida como recurso administrativo[6]. Após, com a resposta da caucionada, que, em nova manifestação, reafirmou sua discordância quanto aos assentos pleiteados[7], os autos foram enviados a esta E. CGJ, abrindo-se vista, em seguida, à D. Procuradoria Geral de Justiça, que opinou pelo desprovimento do recurso[8].

É o relatório. OPINO.

Arnaldo Antonio Ramos, ao adquirir os imóveis identificados nas matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital, deu-os em hipoteca à recorrente, antes denominada Sul Brasileiro SP Crédito Imobiliário S/A em Liquidação Extrajudicial, com vistas a garantir o cumprimento das obrigações assumidas por meio do financiamento imobiliário que contraiu.[9]

Diante do inadimplemento do mutuário, a credora hipotecária deflagrou a execução hipotecária[10] e, ao final do processo, adjudicou judicialmente os bens imóveis dados em garantia[11]. Destarte, registrada a carta de adjudicação[12] e extinta a hipoteca (art. 1.499, VI, do CC/2002), os correspondentes cancelamentos foram averbados[13]. Nada obstante, a excussão não repercutiu sobre a eficácia da caução.

A credora hipotecária, ao tempo da instituição da hipoteca, deu em caução seus direitos creditórios oriundos do contrato de financiamento imobiliário, garantido pela hipoteca, à CEF – Caixa Econômica Federal, com ciência inclusive do mutuário, pois ajustada essa nova garantia no mesmo instrumento no qual convencionadas a venda e compra e a hipoteca.[14]

Ou seja, a CEF, em operação de mútuo imobiliário, abriu um crédito à recorrente, garantido por caução, que, nos termos do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, constitui, uma vez inscrita, direito real de garantia sobre os bens imóveis adquiridos por meio do financiamento imobiliário.

Desse modo, fica sem razão a recorrente quando sustenta a extinção da caução com base na extinção da hipoteca. Não há, aqui, entre essas garantias reais, uma relação de acessoriedade; foram estabelecidas para garantir o adimplemento de obrigações diferentes. Em suma: o desaparecimento da obrigação garantida pela hipoteca não importa a automática e necessária extinção da caução.

A extinção da dívida hipotecária, resultante, no caso vertente, da adjudicação dos bens imóveis hipotecados (art. 7° da Lei n° 5.471, de 1° de dezembro de 1971), não implicou, in concreto, e por si, a extinção do débito garantido pela caução, que, por conseguinte, subsiste. Daí a indispensabilidade da anuência da CEF, ou da comprovação da quitação da dívida, para fins de cancelamento das cauções averbadas.

Ademais, ao lado da norma extraída do parágrafo único do art. 43 do Decreto-Lei n° 70/1966 – suficiente, insista-se, para levar à confirmação do juízo negativo de qualificação registral –, impõe situar, em reforço, como fundamento bastante para o desprovimento do recurso, a sub-rogação operada por força da adjudicação.

Ora, em razão dessa aquisição judicial, o objeto da caução, antes os direitos creditórios da recorrente caucionante, passou a ser, por força da sub-rogação, os bens por ela adjudicados, imóveis que, atualmente em seu poder, garantiram a satisfação daqueles direitos caucionados. Enfim, também sob esse prisma, justifica-se a exigência impugnada pela recorrente.

Ressalvo, em arremate, que a hipótese discutida não envolve emissão de cédula hipotecária nem endosso-caução (observo, a propósito, que não consta, nas matrículas dos bens imóveis, quaisquer averbações a respeito deles); não trata de cancelamentos de hipoteca e caução pretendidos pelos mutuários adquirentes dos imóveis dados em garantia; na situação dos autos, a eficácia da caução perante os mutuários adquirentes é indiferente.

Logo, os pareceres n°s 226/2012-E e 227/2012-E, de minha autoria, aprovados em 31.7.2012, nos autos dos processos CG n°s 21.385/2012 e 36.541/2012, e a Súmula n° 308 do STJ não servem de parâmetro para o desenlace do presente recurso.

Pelo exposto, o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 08 de setembro de 2016.

Luciano Gonçalves Paes Leme

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 09 de setembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: VICTORIA MARIA DE OLIVEIRA CERQUEIRA E MEIRA KOVACS, OAB/SP 269.830 e ADRIANO GUSTAVO BARREIRA K. DE OLIVEIRA, OAB/SP 172.647.

Diário da Justiça Eletrônico de 19.09.2016

Decisão reproduzida na página 122 do Classificador II – 2016

Notas:

[1] Fls. 1-5.

[2] Fls. 168-173.

[4] Fls. 217-221.

[5] Fls. 228-234.

[6] Fls. 239.

[7] Fls. 190-192 e 241-245.

[8] Fls. 252-255.

[9] Fls. 51-63, 64-65 e r. 2 das matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital (fls. 174-175, 179-180 e 184-185)

[10] Fls. 40-42 e 73.

[11] Fls. 97 e 101.

[12] Fls. 38-144 e r.8 das matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14° RI desta Capital (fls. 176, 181 e 186-187).

[13] Av. 9 das matrículas n°s 93.564, 93.565 e 93.566 do 14° RI desta Capital (fls. 176-177, 182 e 187).

[14] Fls. 51-63 (cf., em particular, cláusula vigésima terceira, parágrafo único, e cláusula adicional – fls. 61 e 63) e av. 3 das matrículas nºs 93.564, 93.565 e 93.566 do 14º RI desta Capital (fls. 175, 180 e 185).

Fonte: INR Publicações.

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