Processo 1023766-37.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Adelson Campos Moreira – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – garagem autônoma ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento de Adelson Campos Moreira, referente a negativa de ingresso de escritura de compra e venda de vaga de garagem, motivada pela inexistência de cláusula expressa na convenção do condomínio que permita a alienação a terceiro, conforme determina o art. 1.331, §1º, do Código Civil (fls. 01/04). Aduz o suscitado que o Condomínio Garagens do Edifício Barão da Motta Paes, local onde se situa a vaga em questão, não faz parte do Condomínio Edifício Barão de Motta Paes, onde estão os apartamentos, fato supostamente comprovado pela existência de um CNPJ próprio para o Condomínio Garagens. Além disso, junta ao processo a Convenção do Condomínio, na qual afirma existir permissão tácita para venda da vaga de garagem a terceiros, na seguinte cláusula: “os condôminos abdicam do direito de preferência para alienação de unidades autônomas dos demais coproprietários” (fls. 65/69). Com relação a essa alegação, o Oficial traz vários trechos nos quais fica evidente se tratar de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Aparamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Aponta também que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.98/100). É o relatório. DECIDO. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens, tendo como vendedor João Pereira de Sousa. Com relação à alegação de que o edifício garagem constitui condomínio autônomo, o Oficial ressalta vários trechos da Convenção nos quais fica evidente tratar-se de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Apartamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Observa, também, que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Não há possibilidade, portanto, de autorização tácita. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Adelson Campos Moreira. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: NATALIA DA SILVA NUNES (OAB 81312/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/05/2015.

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1ª VRP: Reclamação. Busca verbal. Prazo de 5 dias. Cobrança de custas e emolumentos por cada item requerido, isto é, por cada nome ou endereço pesquisado. (ementa não oficial).

0000951-63.2015 Pedido de Providências Wilibanes Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital Sentença (fls.44/47): Vistos. Trata-se de reclamação formulada em face do Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital. O reclamante, que não se identificou formalmente, dizendo chamar-se Wilson, relata que, ao dirigir-se à Serventia Extrajudicial para realizar uma busca verbal, com o objetivo de obter o nome do proprietário de determinado imóvel, foi atendido por um escrevente que informou ser necessário preencher um requerimento, efetuar o pagamento de R$ 4,00 e aguardar 05 (cinco) dias úteis. Alega que todos os outros Cartórios prestam o esclarecimento solicitado de imediato, tendo em vista que não se trata de certidão, mas uma “simples informação verbal”. Argumenta que o atendente, posteriormente identificado como Anderson, não lhe deu a atenção devida e o Registrador responsável pela Serventia não resolveu a situação. O Registrador pondera que, ao ser informado de que o prazo para realização da busca requerida é de cinco dias úteis, o reclamante ficou indignado e exigiu falar com o substituto (José de Almeida), que o atendeu e confirmou o tramite necessário (fls. 4/6). Esclarece que, exaltado, o reclamante telefonou para este Juízo e dirigiu-se ao Registrador dizendo que gravaria a conversa. Salienta que o usuário não preencheu o pedido de busca verbal e não deixou o seu nome, bem como que ele foi bem recebido pelos funcionários Anderson ( que tem 27 anos de serviço) e José de Almeida (40 anos de serviço). Por fim, sustenta que não há regra específica nas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça para a hipótese e, considerando que a informação pretendida é uma espécie de certidão, ainda que não formalizada, sempre cumpriu no prazo de cinco dias úteis. Solicitadas informações aos demais Registradores da Capital acerca do procedimento adotado em casos semelhantes, os Oficiais manifestaram-se às fls. 12/40 e 42/43. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que se trata de reclamação anônima, pois apesar de ter o reclamante se denominado “Wilson”, não há qualquer qualificação que permita sua real identificação, o que por si só dificulta uma defesa segura por parte do Registrador. No mais, entendo que nenhuma conduta irregular foi praticada pelo Oficial. Das informações prestadas por todos os Registradores da Capital, tem-se que o prazo para expedição da certidão de busca verbal requerida pelos usuários varia entre três e cinco dias úteis, sendo cobrado o valor de R$ 4,10 (quatro reais e dez centavos). Decerto, as solicitações de buscas serão efetuadas imediatamente se a parte interessada dispuser de todos os elementos (endereço, nome, CPF ou CNPJ) que permitam a prestação da informação, caso contrário, apesar de não haver previsão de prazo para cumprimento nas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, o artigo 19 da Lei 6.015/73 é bem claro ao dispor que: “art. 19: A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 05 (cinco) dias”. Logo, ao contrário do que faz crer o reclamante, a simples informação requisitada só poderá ser feita através de certidão autenticada, é considerada verbal em relação à pessoa que a solicita, mas deverá ser impressa por questão de publicidade. No mais, como bem salientou o Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a busca também poderá ser efetuada pelo “site” da ARISP, devendo o interessado, neste caso, dispor de documentos específicos para sua efetivação, como o nº do CPF ou CNPJ, sendo a resposta entregue após um dia. Ainda, há que considerar a decisão emanada em caráter normativo no processo nº 583.00.2008.151169-7, na qual ficou decidido que a cobrança de custas e emolumentos seria por cada item requerido, isto é, por cada nome ou endereço pesquisado, baseado na Lei Estadual nº 11.331/2002, com as alterações das Leis Estaduais nºs 13.290 de 22.12.2008 e 15.600 de 11.12.2014, a qual estabelece o valor de R$ 4,11. Como sugestão aos Registradores, podem ser adotados os procedimentos já utilizados pelo 10º e 3º Registro de Imóveis da Capital, que colocam à disposição dos usuários terminal de busca de registros pelo número de inscrição do CPF ou CNPJ. Por derradeiro, embora devidamente intimado sobre os esclarecimentos prestados pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital, o reclamante manteve-se inerte (certidão- fl. 09). Diante do exposto, não havendo qualquer irregularidade ou falha de conduta a ser apurada, determino o arquivamento da presente reclamação. P.R.I.C. São Paulo, 2 de maio de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 14)

Fonte: DJE/SP | 13/05/2015.

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