PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3020850-22.2013.8.26.0114

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3020850-22.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ANTÔNIO EDUARDO CARDOSO DE MORAIS e VANDA DOMINGUES DA SILVA MORAIS, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. RICARDO MAIR ANAFE.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de novembro de 2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3020850-22.2013.8.26.0114

Apelante: ANTÔNIO EDUARDO CARDOSO DE MORAIS E OUTRO

Apelado: 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS

VOTO N° 34.114

Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião – Recusa de registro com fundamento na ausência de descrição suficiente do imóvel e existência de parcelamento irregular – Princípio da especialidade objetiva não observado – Recusa mantida em relação à descrição do imóvel – Parcelamento irregular que, todavia, constituía matéria sujeita à analise na ação de usucapião – Inexistência de norma que imponha regularização do parcelamento antes do registro da sentença – Recurso desprovido.

Antônio Eduardo Cardoso de Morais e Vanda Domingues da Silva Morais interpuseram apelação contra a sentença das fls. 297/302, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa de registro do título (sentença de usucapião), até que se proceda à regularização do parcelamento do solo, além de reconhecer a deficiente descrição do imóvel prescribendo.

Os apelantes sustentam que o óbice não deve prevalecer, pois não há qualquer reparo a fazer no título aquisitivo, foram preenchidas todas as condições da ação até seu julgamento, com o efetivo trânsito em julgado. Sustentam que, além disso, a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que teria o condão de “purificar e escoimar” a propriedade de qualquer vício ou irregularidade existentes, mesmo porque a qualificação feita pelo Oficial deve se operar apenas em relação aos aspectos registrários e não ao mérito da demanda, o que afrontaria o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Nesses termos, pedem a reforma da sentença para afastar os óbices apontados (fls. 307/313).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 336/344).

É o relatório.

Assinale-se que, cientificados da possibilidade de julgamento virtual do recurso, os apelantes manifestaram-se contrários ao meio, assinalando que se opõem “pelo fato de cuidar-se de questão complexa e que deverão ser analisados todos os pontos combatidos através da análise dos autos, sob pena de trazer prejuízos aos apelantes se analisadas apenas a sentença monocrática que sempre louva-se nos pareceres dos titulares do Registro de Imóveis e do Ministério Público” (fl. 351).

Inicialmente, verifico que persiste a dúvida relacionada à matrícula da qual área usucapienda teria sido destacada, ainda que o Oficial refira que “parece preponderar a noção de que o imóvel estaria compreendido dentro dos limites da matrícula 27.387 do 2º Registro de Imóveis de Campinas, uma vez que a denominação do imóvel, Gleba b da Fazenda São Pedro, constitui o elemento de maior segurança dentre os disponíveis, notadamente porque os diversos contratos acostados referem-se a imóvel com esta denominação (fls. 11, 14, 16, 22 e 25)” – fl. 05.

A sentença prolatada na ação de usucapião, por certo, deveria ter melhor indicado o imóvel usucapiendo, mesmo fazendo remissão ao laudo pericial, memorial descritivo e/ou planta, o que evitaria qualquer dúvida sobre a correta descrição do imóvel, sobretudo por se tratar de área de parcelamento irregular.

Nesse sentido, destaca-se a seguinte afirmação do Oficial de Registro de Imóveis:

“Considerando, portanto, que ambas as matrículas (27.387 e 86.674) não tem descrição tabular, resulta ser impossível saber, com segurança, se o imóvel objeto do título está em uma, em outra, parte em cada uma ou até mesmo fora de ambas”.

A situação é ainda mais grave quando observo que tanto a matrícula 29.227 quanto a 27.387 sofreram diversos destaques, a ponto de a descrição da última ter se perdido, sem a devida apuração do remanescente, o que torna realmente impossível a correta localização e descrição do imóvel objeto da ação de usucapião.

A deficiente descrição do imóvel impede o registro da sentença de usucapião, por afronta ao princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2ª edição, Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

Quanto ao óbice relacionado à necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo, não há qualquer norma que imponha a regularização do parcelamento antes do registro da sentença de usucapião, mesmo porque, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, do qual se inaugura nova matrícula, distinta da original.

Compreendem-se as suspeitas do Oficial de Registro de Imóveis, sobretudo quando afirma que a matrícula 27.387 que, inicialmente, possuía área de 76,98 hectares, já sofreu onze desfalques, todos de áreas de aproximadamente 20.000,00 m2, que corresponde exatamente à fração mínima de parcelamento, tudo a indicar parcelamentos sucessivos, típica modalidade de loteamento irregular. De qualquer modo, a questão deveria ter sido ventilada nos autos da ação de usucapião e poderia ser coibida a partir de uma diligente instrução probatória, com a realização de perícia, imprescindível no caso em questão, o que permitiria a adequada descrição do imóvel e a constatação da possível intenção de efetivar e chancelar por medida judicial a constituição de parcelamento irregular.

O certo, contudo, é que persiste o óbice relacionado à insuficiente descrição do imóvel, a impedir o registro do título.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n. 3020850-22.2013.8.26.0114

Apelante: Antônio Eduardo Cardoso de Morais e outro

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

TJSP-Voto nº 20.705

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

Registro de Imóveis.

Usucapião – Insuficiente descrição do imóvel na sentença – Ausência de ponto de amarração do imóvel na matrícula em questão – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que negou registro de sentença de usucapião.

É o relatório.

2. Com razão o Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça ao desprover o recurso de apelação.

Ao respeitável voto do Ilustríssimo Relator acrescento apenas um argumento, a meu ver, o mais importante.

In casu, o registro do título ofenderia o princípio da especialidade objetiva por ausência de ponto de amarração do imóvel objeto da usucapião na matrícula em questão.

Com efeito, o processo de usucapião considerou o imóvel como destaque da matrícula n° 29.227 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas (vide fl. 39, 86, 88, 89/90, 94/109, 116/118, 131, 133, 136/138).

Todavia, ao que parece, o imóvel seria parte de outro imóvel, matrícula n° 27.387 (vide fl. 175).

Evidentemente, não há ponto de amarração do imóvel em matrícula que não lhe é própria, em destaque originário.

A propósito da especialidade objetiva, bem leciona Afrânio de Carvalho:

“De fato, na atualidade, não basta, para a individualização do imóvel, a menção das linhas geométricas, uma vez que estas determinam a figura do imóvel, mas não marcam a sua posição no espaço, se não tiverem uma amarração geográfica.

(…)

Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” [1]

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

Nota:

[1] CARVALHO, Afranio de, Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 247.

Fonte: DJE – SP | 09.02.2015.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1024081-02.2014.8.26.0100

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1024081-02.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante INVESTPREV SEGUROS E PREVIDÊNCIA S/A, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 19 de dezembro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 1024081-02.2014.8.26.0100

Apelante: Investprev Seguros e Previdência S/A

Apelado: Oficial do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

VOTO N° 34.136

Registro de imóveis – Dúvida – Transferência de bens imóveis (reserva técnica) de entidade civil para sociedade anônima, em razão de negócio feito entre entidades de previdência complementar – Necessidade de escritura pública – Não incidência de normas que regulam situações distintas – Impossibilidade, em face do art. 108 do Código Civil, de utilização da analogia ou de interpretação extensiva – Recurso desprovido.

Investprev Seguros e Previdência S/A requereu ao 5º Oficial do Registro de Imóveis da Capital o registro da documentação societária destinada a possibilitar a transferência dos imóveis objetos das matrículas n° 18.840, 31.048, 31.049, 31.052, 31.053, 31.054 e 31.057.

A transferência decorreu de “instrumento particular de cessão e transferência de carteira de planos de previdência complementar”, firmado entre RS Previdência (entidade aberta de previdência complementar, sem fins lucrativos) e a recorrente, Sociedade Anônima.

Após assembleia geral extraordinária, que autorizou a transferência, a RS obteve, junto com a recorrente, o aval da SUSEP para realização do negócio, que implicou, também, a alienação de reserva técnica, consistente em bens imóveis.

A recorrente entende que se trata, aí, de uma incorporação de imóveis ao seu patrimônio, cuja transferência de domínio deu-se pela mera tradição. Registrado o negócio perante a JUCESP e o Oficial de Registro de Pessoas Jurídicas, o ato societário estaria apto a ser registrado no Registro de Imóveis, aplicando-se, por analogia, o art. 64, da Lei n° 8.934/94. A analogia poderia ser feita também, a seu sentir, com os artigos 89 e 98 da Lei das Sociedades Anônimas.

O Oficial do Registro de Imóveis afastou a possiblidade de analogia, argumentando que as situações expostas nos artigos mencionados são distintas e que o art. 108 do Código Civil torna necessária a lavratura de escritura pública para a transferência dos imóveis entre as interessadas.

O entendimento do Oficial foi sufragado pelo Juízo de Primeiro Grau e pela Procuradoria de Justiça.

A interessada, em seu recurso, volta a se utilizar dos mesmos argumentos.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

O negócio jurídico realizado foi de transferência de carteira de planos de previdência complementar. Em virtude desse negócio, alienou-se, da RS Previdência (entidade aberta de previdência complementar, sem fins lucrativos) para a recorrente, Sociedade Anônima, a reserva técnica, consistente em diversos imóveis.

A questão a ser respondida é: a transferência da reserva técnica, ou seja, a alienação dos bens imóveis, prescinde de escritura pública?

Desde já afasta-se a afirmação de que a alienação se deu pela mera tradição. Tratando-se de bens imóveis, a transferência da propriedade só ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, do Código Civil).

A recorrente postula a aplicação analógica do art. 64, da Lei n° 8.934/94 ou dos artigos 89 e 98 da Lei das Sociedades Anônimas. Isso, porém, não é viável, e por duas razões.

Em primeiro lugar, nenhum dos dispositivos guarda uma relação de semelhança relevante com o caso concreto, apta a fazer incidir a analogia para colmatação de lacuna. Conforme ensina Norberto Bobbio, “entende-se por analogia o procedimento pelo qual se atribui a um caso não regulamentado a mesma disciplina que a um caso regulamentado semelhante.” Logo em seguida, o autor esclarece que não é qualquer semelhança que autoriza o uso da analogia para a superação de lacuna: “para fazer a atribuição ao caso não regulamentado das mesmas consequências jurídicas atribuídas ao caso regulamentado semelhante, é preciso que entre os dois casos exista não uma semelhança qualquer, mas uma semelhança relevante, é preciso ascender dos dois casos a uma qualidade comum a ambos, que seja ao mesmo tempo a razão suficiente pela qual ao caso regulamentado foram atribuídas aquelas e não outras consequências.” (BOBBIO, Norberto, Teoria do ordenamento jurídico, Editora UNB, 7ª ed., 1996, páginas 151 e 153)

Ora, o art. 89 da Lei 6.404/76 trata da formação do capital social das sociedades anônimas. Dispensa-se a escritura pública na incorporação de imóveis para a formação do capital social. O dispositivo está inserido na Seção IV, do Capítulo VII, da Lei das S/A, que cuida da constituição das companhias. Portanto, dispensa-se a escritura pública, quando da constituição da companhia, para a incorporação de imóveis com vistas à formação do capital social. A situação, evidentemente, nada tem que ver com a hipótese dos autos. O mesmo se diga do art. 98, § 2°, que trata da certidão dos atos constitutivos da companhia e da formação do seu capital social.

O art. 64, da Lei n° 8.934/94, disciplina a formação ou o aumento do capital social das sociedades mercantis. Como visto, porém, a recorrente é uma sociedade anônima, regulamentada, portanto, por lei própria. Não fosse apenas isso, o dispositivo diz: “a certidão dos atos de constituição e de alteração das sociedades mercantis, passadas pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social”. Ainda que se admitisse que uma sociedade anônima pudesse ser submetida a outro regime, que não a Lei n° 6.404/76, o fato é que o que se negociou não foi exatamente a formação ou aumento do capital social. Houve, na verdade, uma transferência de carteira de planos de previdência complementar, com a consequente alienação da reserva técnica.

Não existe, assim, a mencionada semelhança relevante, por meio da qual se possa identificar uma qualidade comum a ambos os casos, que seja ao mesmo tempo a razão suficiente pela qual aos casos regulamentados foram atribuídas aquelas e não outras consequências.

A segunda razão pela qual não é possível lançar mão da analogia, no presente caso, é a redação do art. 108, do Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Bem vistas as coisas, aliás, não é exatamente a analogia que a recorrente pretende aplicar aqui, mas a interpretação extensiva. De acordo com Bobbio, a diferença reside no fato de que, frente a uma lacuna, na analogia, tem-se, como efeito, a criação de uma nova norma jurídica para regulamentar o caso; na interpretação extensiva, não se cria uma nova norma, mas estende-se uma norma já existente para casos não previstos por ela (ob. cit., página 155). Em obra a propósito da criação da norma individual, observei que, “considerando seus pressupostos, temos analogia quando nos encontramos diante de uma lacuna, enquanto a interpretação extensiva pressupõe a existência da norma. Enquanto a interpretação extensiva é apenas ‘interpretação’, a analogia é algo mais, tendo caráter integrador. A interpretação extensiva desenvolve-se em torno de uma disposição normativa para nela compreender casos não expressos em sua letra, mas virtualmente incluídos em seu espírito, enquanto a analogia pressupõe que o caso em questão se encontra ‘fora do espírito’ da disposição de que se trata. Afirma De Diego que, enquanto a interpretação extensiva restabelece o equilíbrio entre o pensamento e a palavra da norma, a analogia restabelece o equilíbrio entre a norma e a vida. Além disso, a analogia é um procedimento posterior à interpretação extensiva. Esgotada esta, cabe a extensão analógica da norma. (AKEL, Hamilton Elliot, O poder judicial e a criação da norma individual, São Paulo: Saraiva, 1995, página 79).

A recorrente deseja, de fato, a extensão de norma já existente para regulamentar o caso concreto. A dicção do art. 108, do Código Civil, contudo, não fossem somente as razões expostas acima acerca da falta de semelhança relevante entre as normas e o caso concreto, impede a possibilidade de extensão.

Ao prescrever que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial”, o dispositivo determina que, caso haja lacuna (ausência de disposição de lei que excepcione a regra geral), aplica-se a regra geral. Isso traduz, aliás, a própria inexistência de lacuna, porque, na falta de lei específica que excepcione a regra, há, sempre, a necessidade da própria aplicação dessa regra.

É como se o artigo 108 dissesse ao interprete que, não havendo lei que dispense a escritura pública, ao invés de buscar o preenchimento de eventual lacuna, ele – o interprete – deve, necessariamente (porque e lei o determina), aplicar a regra geral. Não cabe estender a norma existente ou criar uma norma individual. Portanto, também por esse ângulo, a escritura não poderia ser dispensada.

Nesses termos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE – SP  | 09.02.2015.

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