PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a) , que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 7 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos.

VOTO N° 34.130

Registro de imóveis – Dúvida – Irresignação parcial – Complementação no curso do procedimento – Inaplicabilidade do item 41.1.2 do capítulo XX das NSCGJ – Objeto da dissensão que era claro – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 137 que julgou prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos, pois o inconformismo da parte foi apenas parcial.

Alega a recorrente, em suma, que em sua impugnação à dúvida atacou todas as exigências formuladas, o que seria permitido pelo item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atualmente item 41.1.2). Reitera, no mais, os argumentos afastando cada uma das exigências feitas pelo Oficial (fls. 153/161).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pela nulidade da sentença por falta de fundamentação e, subsidiariamente, pelo não provimento do recurso (fls. 172/176).

É o relatório.

Não é caso de nulidade da sentença, pois embora sucinta, dela se extrai de forma suficiente o entendimento utilizado para julgar prejudicada a dúvida.

A nota de devolução listou as seguintes exigências a serem cumpridas pela parte interessada no registro, a MRV: necessidade de escritura pública para a formalização da permuta, em obediência ao art. 108 do Código Civil; inexistência de registro da incorporação/especificação do condomínio cujas unidades autônomas estão sendo permutadas; necessidade de correta descrição do imóvel, por conta do princípio da especialidade objetiva; necessidade de reconhecimento das firmas dos subscritores do título; apresentação das guias de recolhimento do ITBI e do laudêmio (fls. 33/36).

A MRV, então, requereu ao Oficial a suscitação de dúvida, alegando que seria possível o registro do instrumento particular de promessa de permuta, independentemente de escritura, e que a incorporação imobiliária referente às unidades autônomas permutadas poderia ser registrada posteriormente. Além disso, afirmou expressamente que providenciaria as demais exigências (fls. 38/42).

Após a suscitação da dúvida pelo Oficial, na qual se mencionou que a irresignação foi apenas parcial, a MRV ofertou impugnação invocando o item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atual 41.1.2), mostrando inconformismo com todas as exigências da nota (fls. 95/100).

O referido item das Normas de Serviço assim estabelece:

No caso de irresignação parcial contra as exigências, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se, no prazo igual e sucessivo de 10 (dez) dias, o Oficial do Registro de Imóveis e o suscitante, para que seja definido o objeto da dissensão, vedado o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente, o procedimento será arquivado, cancelada a prenotação do título, se houver (negritei).

A intenção do dispositivo é a de possibilitar a definição do objeto da dissensão, caso não tenha ficado claro. Não é a de permitir que a parte que indubitavelmente se irresignou apenas parcialmente, e concordou expressamente com as outras exigências, reconsidere sua posição apenas para que o conhecimento da dúvida não fique prejudicado.

Note-se, nesse aspecto, que o item 41.1.2 é subitem do 41.1, o qual trata da dúvida inversa, que é suscitada diretamente pela parte. Nesse caso, portanto, permite-se que antes da eventual extinção em razão da irresignação não se referir à totalidade da nota de devolução, o Oficial seja ouvido. Ele poderá reconsiderar, por exemplo, alguma exigência não impugnada ou mesmo informar o cumprimento dela antes da interposição da dúvida inversa pela parte.

No caso dos autos, a MRV expressamente afirmou, ao pedir a suscitação da dúvida pelo Oficial, que providenciaria o cumprimento das demais exigências (fls. 41/42). Logo, o objeto da dissensão era claro. O dispositivo não se presta a permitir que a parte impugne exigências com as quais ela expressamente concordou ao pedir a suscitação da dúvida.

A dúvida, portanto, está prejudicada.

Contudo, ainda que não estivesse, no mérito o recurso seria improcedente.

O título apresentado a registro foi um instrumento denominado “Contrato Particular de Permuta com Torna e Incorporação Imobiliária”. Não foi redigido como contrato preliminar, como promessa de permuta. Na cláusula 3.1, por exemplo, consta a transferência do domínio do imóvel para a MRV (“A PRIMEIRA PERMUTANTE, por força deste instrumento e na melhor forma de direitos, transfere para o domínio e posse da SEGUNDA PERMUTANTE o imóvel”). Na cláusula 3.2 consta a obrigação da MRV de entregar cem unidades para a KDB Fiação Ltda.

Como observado pela Douta Procuradora de Justiça, no instrumento levado a registro “a obrigação das partes contratantes não é um fazer, consistente em consentir a realização de contrato futuro, mas um dar, ou seja, a entrega das cem unidades habitacionais” (fl. 174).

Assim, a escritura era exigível, conforme art. 108 do Código Civil.

Não fosse isso, o art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece que o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado no Registro de Imóveis competente os documentes referentes ao registro da incorporação.

Portanto, correta a exigência do Oficial também nesse sentido.

Com relação à violação ao princípio da especialidade, verifica-se que a descrição do imóvel constante da matrícula difere daquela constante do título cujo registro foi obstado. Na matrícula consta que, do ponto 16A do imóvel, ele “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 1 de propriedade da KDB Fiação Ltda.”. No título, consta que do mesmo ponto o imóvel “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 4 de propriedade da KDB Fiação Ltda.” (fls. 11 e 29 verso).

Além disso, há diferença também na descrição que o título faz a partir do ponto 48 do imóvel, que “passa a confrontar a linha divisória de parte do lote da Quadra 61″, enquanto que na matrícula consta que o imóvel “passa a confrontar a linha divisória do lote 1 da Quadra 61″ (negritei).

Ante o exposto, e com as observações supra, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S. A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 29.750

1. MRV Engenharia e Participações S. A. interpôs apelação contra a sentença que deu por prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos. Segundo essa decisão, o inconformismo da parte foi apenas parcial, de modo que a dúvida não pode ser conhecida.

2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.

No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

Como se sabe, as decisões deste Conselho gozam de inegável prestígio e (como salienta o Desembargador Relator), servem de orientação para registradores, tabeliães, juízes e partes. Justamente por isso é que os acórdãos devem contar o que a lei efetivamente permite que seja objeto do julgamento de todos os integrantes do Conselho. No caso de dúvida prejudicada, esse objeto, como se disse, restringe-se à matéria preliminar; logo, a nenhum integrante do colegiado é permitido valer-se da ocasião para inserir e fazer prevalecer a sua opinião sobre a matéria de fundo, sem que esta, contudo, pudesse ter sido legalmente examinada, discutida e votada por todos os integrantes do Conselho. Ademais, a propositura de medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços das delegações notariais e de registro e estabelecer a respectiva orientação superior é tarefa do Corregedor Geral da Justiça (Regimento Interno, art. 28, XVIII e XXXI), mas não do Conselho Superior da Magistratura, que, em matéria notarial e registral é chamado a decidir processos (Regimento Interno, art. 16, IV).

Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a “reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos” (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89): “…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de titulo sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”. (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE – SP | 17.03.2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0003094-83.2014.8.26.0286

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0003094-83.2014.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante NELSON KOJRANSKI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ITU.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARARÁ VOTO DIVERGENTE.”, de conformidade com o voto do (a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

VOTO N° 34.137

Registro de títulos e documentos – Ata de assembleia geral ordinária de condomínio – Registro para fins de mera conservação, na forma do art. 127, VII, da LRP – Empreendimento com natureza de loteamento e não de condomínio – Inexistência de risco de indução de terceiros a erro – Recurso provido.

Trata-se de recurso interposto por Nelson Kojranski contra a r. decisão de fls. 101/102, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu em registrar Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José, por entender inexistente “condomínio” em espécie, mas loteamento urbano.

Alega, o recorrente, em síntese, que em nenhum momento o loteamento sustentou, requereu, pleiteou ou pretendeu sua qualificação como condomínio edilício. Aduz que a própria ata cujo registro se pretende declara que se trata de um loteamento. Sustenta que o loteamento também pode ser denominado condomínio especial fechado, condomínio em loteamento ou loteamento em condomínio, situação que, embora ainda não seja regulamentada por lei, existe de fato e de direito, não se justificando a recusa do registro de documento para fins de conservação, uma vez que não há outra Serventia capaz de acolher o registro pretendido.

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 162/164).

É o relatório.

O recorrente pretende registrar, no Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Itu, a Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José (fls. 09/24), com base no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, que admite a transcrição facultativa de qualquer documento para fins de conservação.

A recusa do registrador funda-se no fato de o “Condomínio Terras de São José” não ter, juridicamente, a natureza de condomínio na forma da Lei n° 4.591/64, mas sim de loteamento, de sorte que, admitido o registro, haveria, conforme decidiu este CSM nos autos da Ap. n° 506-6/1, aparência de regularidade formal e de legalidade a condomínio inexistente.

Sucede que, ao contrário do ocorrido no precedente indicado pelo registrador, não se pretende o registro de regulamento interno de condomínio, mas de ata de assembleia, na qual se deliberou sobre a aprovação da ata passada, a prestação de contas do exercício de 2012, a apresentação de candidatos a síndico, a remuneração do síndico, anexação de lote e taxa de condomínio, revisão da convenção de condomínio, apresentação das despesas orçamentárias e eleição do síndico.

Além disso, a ata é bem clara ao dispor – em negrito – que o empreendimento tem natureza de loteamento (fl. 16, no final).

Parece não haver dúvida de que o intuito do registro é apenas o previsto no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, e não induzir terceiros a erro.

Some-se a isso o fato de que, quando o oficial realiza o registro facultativo, deve fazer a seguinte declaração:

registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei de Registros Públicos, apenas para fins de mera conservação, prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros. (item 3, do Cap. XIX, das NSCGJ).

O fato de o condomínio de lotes não existir expressamente no ordenamento jurídico não pode impedir que os titulares de domínio estabeleçam regras a valer entre si em virtude do convívio em conjunto.

Nem que levem estas regras a registro para fins de mera conservação na forma prevista na Lei n° 6.015/73.

A assembleia é, em última análise, mero ajuste de vontades firmado entre pessoas de interesse comum. E o registro dela não terá força para convalidar, chancelar ou referendar qualquer defeito jurídico eventualmente existente.

O espírito que deve ser aqui aplicado é o mesmo daqueles casos em que as associações pedem ingresso das respectivas atas de assembleia registro (CG 2014/00012733).

Por fim, vale lembrar que, a despeito da celeuma envolvendo o condomínio de lotes, trata-se de figura com expressa previsão no Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

222.2. Nas incorporações de condomínio de lotes, a que se refere o art. 3º, do Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, a execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação, para fins de instituição e especificação do condomínio.

229. O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como condomínio de lotes, multipropriedade imobiliária, cemitérios e clubes de campo.

Em suma, o registro ora pretendido, se deferido, em nada colocará em risco a veracidade dos registros públicos. De outro lado, servirá de importante fator de segurança para os interessados que o firmaram.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelada: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

VOTO N° 29.815

1. Nestes autos de dúvida, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu.

Essa decisão manteve a negativa de transcrição, no registro de títulos e documentos, de uma ata de assembleia geral ordinária do Condomínio Terras de São José, uma vez que, segundo o Oficial, não existe condomínio in casu.

O apelante alegou que não se qualifica como condomínio, e que pretende a transcrição para fins de guarda e conservação.

É o relatório.

2. Respeitado o entendimento do Desembargador Relator, nego provimento ao recurso de apelação.

A pretendida transcrição (LRP/1973, art. 127, VII) só poderia ser admitida se o próprio teor do documento por transcrever, somado à advertência prevista nas NSCGJ, II, XIX, 3, não pudesse levar terceiros a nenhuma forma de confusão.

Porém, não é isso que sucede no caso.

Ainda que se aponha, nas futuras certidões, que a pretendida transcrição não gera publicidade nem efeitos contra terceiros, fato é que o conteúdo do documento, fazendo referência a um condomínio, de um lado, e a uma ata de assembleia, de outro, poderá levará a crer que não se trata de mero loteamento, e essa possibilidade de confusão já é suficiente para que se mantenha a recusa, a bem da segurança jurídica que o registro público sempre tem de prestar.

É verdade que a ata menciona que o empreendimento tem natureza de mero loteamento. Contudo, essa mesma ata trata de prestação de contas, de candidatura, eleição e remuneração de síndico, de taxa e convenção de condomínio, e de apresentação de despesas, assuntos típicos, todos, da figura prevista no Cód. Civil, arts. 1.331-1.358. Assim, existe grave ambiguidade no documento, a qual se agravará, se for permitida a transcrição no registro de títulos e documentos.

Note-se que não existe um condomínio de lotes (supondo que a figura exista no direito brasileiro), nem consta que esteja constituída associação, hipóteses em que a ata teria de ser levada ao registro de imóveis ou ao registro civil de pessoas jurídicas, mas não ao de títulos e documentos.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

TJSP-VOTO N° 21.198

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Títulos e Documentos.

Loteamento fechado – Inexistência de condomínio – “Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio”, na qual, dentre outras disposições, aumentou-se a “taxa de condomínio”, elegeu-se o síndico, fixou-se sua remuneração mensal e se aprovaram as contas do ano anterior com ressalvas – Impossibilidade de Registro do título com fulcro no artigo 127, VII, da Lei n° 6.015/73 – Princípio da legalidade – Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu, que negou registro de Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio.

É o relatório.

2. Com todo o respeito devido ao Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso divergir.

Não está todo e qualquer título apto a ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos com fulcro no artigo 127, VII, da Lei 6.015/73, ainda que para meros fins de conservação (o que, de resto, não é a única finalidade pretendida pelo Apelante, que também visa à publicidade do registro para gerar “efeito erga omnes” – vide fl. 04).

Com efeito, diante do caráter de juridicidade conferido aos atos registrário [1], títulos de juridicidade duvidosa devem ter o acesso ao fólio recusado. E é justamente esse o caso dos autos, pois o registro poderá dar a aparência de conformidade ao Direito.

Não se olvida da possibilidade de os donos de lotes estabelecerem regras que serão obrigatórias para todos que participaram do negócio jurídico. Esse âmbito de “autonomia negocial”, porém, quando se está diante dos princípios próprios aos Registros Públicos, deve ser encarado restritivamente.

De fato, o parcelamento do solo é regulamentado por normas de ordem pública. E, lembrando ensinamento de Tércio Sampaio Ferraz Jr. [2], “a ideia de ordem pública significa que o instituto, por sua natureza, prevalece contra interesses privados”. Em outras palavras, a autonomia privada das partes não é capaz de suplantar certas limitações legais.

No mesmo sentido, Serpa Lopes [3], após discorrer sobre causas da legislação do loteamento em nosso país, leciona:

“Expostas, como ficaram, as causas determinantes da legislação sobre loteamento, entre nós e em outros países, delas surge, claramente, a sua grande importância, e, por conseguinte, o seu caráter, que outro não pode ser senão o de uma legislação de ordem pública.”

Assim, se as normas referentes a Loteamentos em nosso país (Decretos-leis n°s 58/1937 e 3.079/1938 e, posteriormente, Lei n. 6.766/79), por exemplo, tornaram obrigatória a passagem de determinadas áreas ao domínio público (especialmente as vias de circulação), não há como simplesmente tratar o “Loteamento Fechado” como um “Condomínio”.

In casu,a Ata da Assembleia Geral que se pretende registrar é típica de um Condomínio (vide fl. 09/24). Mas de Condomínio não se trata. O registro do título em comento pode conferir aquela aparência de conformidade ao Direito pretendida pela Associação dos Proprietários de Lotes, qual seja, de que se trata de um Condomínio e não de uma simples Associação.

A confusão jurídica deve ser evitada em homenagem ao princípio da legalidade. Não se perca de vista que o interessado no registro não o pretende para meros fins de conservação, mas para conferir publicidade com “efeito erga omnes” (fl. 04).

Por epítome, data maxima venia, o título não comporta registro por afrontar o princípio da legalidade.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Privado.

Notas:

[1] A propósito, mutatis mutandis, veja-se lição de Leonardo Brandelli a respeito das funções notariais: “a juridicidade da função notarial aplica-se a todos os atos notariais, e não somente à escritura pública, como poderiam alguns supor. (…) Nesse sentido, não parece possível o reconhecimento de firma em um contrato de prestação de serviços em que o serviço contratado seja o de matar alguém. A intervenção notarial será afastada desse ato; nem mesmo atos extraprotocolares, como o reconhecimento de firma, poderão ser praticados em atos ilícitos, visto que poderão dar ao ato a aparência de conformidade ao direito”; in Teoria Geral do Direito Notarial, 4ª edição, São Paulo: Saraiva: 2011, p. 179.

[2] Introdução ao Estudo do Direito, técnica, decisão, dominação, São Paulo: Atlas, 1993, p. 124.

[3] Tratado dos Registros Públicos, vol. III, 3ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1955, p. 38.

Fonte: DJE – SP | 19.03.2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.