Processo 1127350-57.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – CONGREGAÇÃO DAS FILHAS DE SÃO JOSÉ DE RIVALBA – Registro civil de pessoas jurídicas – pedido de providências – averbação de Ata de Assembléia Geral Extraordinária – pessoa jurídica de vocação religiosa que não se dedica somente ao culto, mas também a atividades educacionais, fabricação artesanal de hóstia e outros artigos religiosos – correta classificação como sociedade, associação ou fundação religiosa (CC02, art. 44, I-III), e não como organização religiosa, que é a de finalidade unicamente espiritual – pedido indeferido. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Congregação das Filhas de São José de Rivalba em face da negativa do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital em proceder ao registro da Ata de Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 16.09.2014, que versou sobre a eleição e posse dos novos membros da diretoria da Entidade, face ao término do mandato. Relata a requerente que é uma organização religiosa, mais especificamente um convento, onde promove a vocação espiritual das internas, bem como das eventuais interessadas que queiram ingressar na Ordem. Neste contexto, as internas dedicam-se à oração e ao trabalho, fabricando artesanalmente hóstias, partículas, paramentos e outros artigos religiosos. Informa que não possui o ensino (lato sensu) como a finalidade principal da atividade desenvolvida, e sim levar a fé cristã através de suas obras em favor da Igreja. Juntou documentos às fls. 07/20. O Oficial Registrador manifestou-se às fls. 23/27. Informa que o óbice registrário consiste no caráter híbrido do objeto social da entidade, tendo em vista que não há um desenvolvimento essencialmente religioso, por não estarem as atividades discriminadas relacionadas com as coisas unicamente do espírito. Salienta que, de acordo com o artigo 3º, itens “c” e “d” do Estatuto Social, há indicação da natureza jurídica da entidade em total dissonância com os objetivos a serem desenvolvidos, podendo tal fato redundar em alguns desdobramentos, principalmente em relação à qualificação dos títulos submetidos a registro ou averbação no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, ou seja, uma organização religiosa não pode dedicar-se a atividades outras que não aquelas estritamente ligadas a fé religiosa. Por fim, informa que há vários precedentes deste Juízo reiterando o óbice imposto. Juntou documentos às fls. 28/57. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 61/63). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. De acordo com os ensinamentos de Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado: Parte Geral – Introdução – Pessoas físicas e jurídicas. 2. ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1954. t. 1, p. 324,§ 82, 6): “6. Sociedades e associações pias ou morais. – O fato de ter nome de santo, ou aludir a alguma religião o nome da associação pia, ou moral, não a faz sociedade ou associação religiosa. Sociedade religiosa é a que se dedica ao culto. Se, ao lado do culto, pratica beneficência, ou ensino moral ou assistência moral, é mista. Se o culto é secundário, cessa qualquer caracterização como sociedade ou associação religiosa.” Em que pesem os argumentos da requerente no tocante à finalidade principal da atividade desenvolvida, que é levar a fé cristã através de suas obras em favor da Igreja, verifica-se que o Estatuto Social (fls.44/50), no artigo 3º, prevê como finalidades da entidade: “art. 3º: A CONGREGAÇÃO tem as seguintes finalidades: A) Promoção e manutenção do apostolado litúrgico e o despertar de vocações para o desenvolvimento do mesmo; B) Promover a formação moral, civil e religioso das associadas e, das não Associadas que vierem a ingressar na CONGREGAÇÃO; C) Criar e manter serviços educativos e obras de promoção humana, beneficente, filantrópica e de assistência social, sem distinção ou discriminação de nacionalidade, raça, cor, condição social, credo político ou religioso ou qualquer outra condição; D) fabricação artesanal de hóstias, partículas, paramentos e outros artigos religiosos. Conforme se verifica dos itens “c” e “d” há uma disparidade entre a finalidade da congregação daquelas atinentes exclusivamente às coisas do espírito e fé religiosa. Numa análise a tais itens há a presença de uma caráter dúbio, sendo certo que a fabricação artesanal de hóstias e outros artigos religiosos podem ser comercializados e a renda reverter a favor das próprias associadas ou a favor da Igreja, o que descaracterizaria a denominação de organização religiosa, passando então a vigorar o conceito de associação religiosa, nos termos do artigo 44, inciso I do Código Civil. Outrossim, não se questiona que a requerente tenha a finalidade de dar culto e propagar a fé católica, bem como que esteja atrelada à Igreja Católica, todavia, ela tem uma série de outras atribuições e atividades, ainda que de meio, que não se confundem com a propagação religiosa, sendo certo que tais atividades podem ser exercidas independentemente da fé. Nesse sentido, tem-se o trecho de doutrina citado em recente parecer do então Juiz Assessor desta Corregedoria, Dr. Luciano Golçalves Paes Leme, no processo 2013/00006477 : “A CF, art. 5o, VI, assegura a liberdade de exercício de cultos religiosos e garante, na forma da lei, “a proteção aos locais de culto e a suas liturgias”. Vê-se que a liberdade de organização religiosa está limitada às finalidades de culto e liturgia. Somente para esses fins pode ser considerada organização religiosa e assim registrada. Se a comunidade religiosa desenvolve outras atividades, de caráter econômico, como instituições educacionais ou empresariais, estas não se consideram incluídas no conceito de “organizações religiosas” para os fins da Constituição e do CC, pois não destinadas diretamente para culto ou liturgia. Essas outras atividades deverão ser organizadas sob outras fôrmas de personalidade jurídica (…), ainda que seus resultados econômicos sejam voltados para dar sustentação a projetos desenvolvidos pela respectiva comunidade religiosa” (Paulo Lobo, Direito Civil: parte geral. 3.a ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 186-187). Outrossim, de acordo com decisão do MM Juiz Dr. Marcelo Berthe, ao analisar questão análoga (Processo nº 583.00.2007.155420-5), da qual coaduno, decidiu que: “… O caso dos autos é daqueles que não se pode afirmar seja a interessa uma organização religiosa daquelas que podem receber beneplácito da exceção legal já citada. Isto porque, do exame dos objetivos sociais, forçoso reconhecer que seu objetivo é híbrido, pelo menos misto, não se cuidando, pois no caso, de organização que possa ser tida como essencialmente religiosa. Para isso basta que se observe alguns dos objetivos estatutários que, entre outros, não podem ser tidos como relacionados com as coisas do espírito. … Há objetivos demasiadamente amplos, genéricos, de conteúdo híbrido, o que impede a aplicação da exceção legal, que por sua vez, deve, justamente por se tratar de norma excepctiva, ser interpretada de modo rigorosamente restritivo, pena de tornar a regra geral uma disposição legal sem hipótese de incidência”. No mais, cumpre destacar que o Registrador tem plena liberdade para proceder à qualificação registrária, gozando de independência na atribuição do exercício de suas funções para a avaliação do título a ele apresentando e havendo dúvida em relação à legalidade do título apresentado, ou eventuais e futuros desdobramentos que podem redundar do registro, é mister o entrave registrário, em observação ao princípio da segurança jurídica. Logo, devese o óbice imposto deve ser mantido. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Congregação das Filhas de São José de Rivalba em face do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas legais. P. R. I.C. São Paulo, 04 de fevereiro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: FORTUNATO MARIO GUERRA (OAB 94375/SP)

DJE – SP |09.02.2015.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3020850-22.2013.8.26.0114

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3020850-22.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ANTÔNIO EDUARDO CARDOSO DE MORAIS e VANDA DOMINGUES DA SILVA MORAIS, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. RICARDO MAIR ANAFE.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de novembro de 2014

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3020850-22.2013.8.26.0114

Apelante: ANTÔNIO EDUARDO CARDOSO DE MORAIS E OUTRO

Apelado: 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS

VOTO N° 34.114

Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião – Recusa de registro com fundamento na ausência de descrição suficiente do imóvel e existência de parcelamento irregular – Princípio da especialidade objetiva não observado – Recusa mantida em relação à descrição do imóvel – Parcelamento irregular que, todavia, constituía matéria sujeita à analise na ação de usucapião – Inexistência de norma que imponha regularização do parcelamento antes do registro da sentença – Recurso desprovido.

Antônio Eduardo Cardoso de Morais e Vanda Domingues da Silva Morais interpuseram apelação contra a sentença das fls. 297/302, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa de registro do título (sentença de usucapião), até que se proceda à regularização do parcelamento do solo, além de reconhecer a deficiente descrição do imóvel prescribendo.

Os apelantes sustentam que o óbice não deve prevalecer, pois não há qualquer reparo a fazer no título aquisitivo, foram preenchidas todas as condições da ação até seu julgamento, com o efetivo trânsito em julgado. Sustentam que, além disso, a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que teria o condão de “purificar e escoimar” a propriedade de qualquer vício ou irregularidade existentes, mesmo porque a qualificação feita pelo Oficial deve se operar apenas em relação aos aspectos registrários e não ao mérito da demanda, o que afrontaria o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Nesses termos, pedem a reforma da sentença para afastar os óbices apontados (fls. 307/313).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 336/344).

É o relatório.

Assinale-se que, cientificados da possibilidade de julgamento virtual do recurso, os apelantes manifestaram-se contrários ao meio, assinalando que se opõem “pelo fato de cuidar-se de questão complexa e que deverão ser analisados todos os pontos combatidos através da análise dos autos, sob pena de trazer prejuízos aos apelantes se analisadas apenas a sentença monocrática que sempre louva-se nos pareceres dos titulares do Registro de Imóveis e do Ministério Público” (fl. 351).

Inicialmente, verifico que persiste a dúvida relacionada à matrícula da qual área usucapienda teria sido destacada, ainda que o Oficial refira que “parece preponderar a noção de que o imóvel estaria compreendido dentro dos limites da matrícula 27.387 do 2º Registro de Imóveis de Campinas, uma vez que a denominação do imóvel, Gleba b da Fazenda São Pedro, constitui o elemento de maior segurança dentre os disponíveis, notadamente porque os diversos contratos acostados referem-se a imóvel com esta denominação (fls. 11, 14, 16, 22 e 25)” – fl. 05.

A sentença prolatada na ação de usucapião, por certo, deveria ter melhor indicado o imóvel usucapiendo, mesmo fazendo remissão ao laudo pericial, memorial descritivo e/ou planta, o que evitaria qualquer dúvida sobre a correta descrição do imóvel, sobretudo por se tratar de área de parcelamento irregular.

Nesse sentido, destaca-se a seguinte afirmação do Oficial de Registro de Imóveis:

“Considerando, portanto, que ambas as matrículas (27.387 e 86.674) não tem descrição tabular, resulta ser impossível saber, com segurança, se o imóvel objeto do título está em uma, em outra, parte em cada uma ou até mesmo fora de ambas”.

A situação é ainda mais grave quando observo que tanto a matrícula 29.227 quanto a 27.387 sofreram diversos destaques, a ponto de a descrição da última ter se perdido, sem a devida apuração do remanescente, o que torna realmente impossível a correta localização e descrição do imóvel objeto da ação de usucapião.

A deficiente descrição do imóvel impede o registro da sentença de usucapião, por afronta ao princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2ª edição, Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

Quanto ao óbice relacionado à necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo, não há qualquer norma que imponha a regularização do parcelamento antes do registro da sentença de usucapião, mesmo porque, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, do qual se inaugura nova matrícula, distinta da original.

Compreendem-se as suspeitas do Oficial de Registro de Imóveis, sobretudo quando afirma que a matrícula 27.387 que, inicialmente, possuía área de 76,98 hectares, já sofreu onze desfalques, todos de áreas de aproximadamente 20.000,00 m2, que corresponde exatamente à fração mínima de parcelamento, tudo a indicar parcelamentos sucessivos, típica modalidade de loteamento irregular. De qualquer modo, a questão deveria ter sido ventilada nos autos da ação de usucapião e poderia ser coibida a partir de uma diligente instrução probatória, com a realização de perícia, imprescindível no caso em questão, o que permitiria a adequada descrição do imóvel e a constatação da possível intenção de efetivar e chancelar por medida judicial a constituição de parcelamento irregular.

O certo, contudo, é que persiste o óbice relacionado à insuficiente descrição do imóvel, a impedir o registro do título.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n. 3020850-22.2013.8.26.0114

Apelante: Antônio Eduardo Cardoso de Morais e outro

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

TJSP-Voto nº 20.705

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

Registro de Imóveis.

Usucapião – Insuficiente descrição do imóvel na sentença – Ausência de ponto de amarração do imóvel na matrícula em questão – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva – Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que negou registro de sentença de usucapião.

É o relatório.

2. Com razão o Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça ao desprover o recurso de apelação.

Ao respeitável voto do Ilustríssimo Relator acrescento apenas um argumento, a meu ver, o mais importante.

In casu, o registro do título ofenderia o princípio da especialidade objetiva por ausência de ponto de amarração do imóvel objeto da usucapião na matrícula em questão.

Com efeito, o processo de usucapião considerou o imóvel como destaque da matrícula n° 29.227 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas (vide fl. 39, 86, 88, 89/90, 94/109, 116/118, 131, 133, 136/138).

Todavia, ao que parece, o imóvel seria parte de outro imóvel, matrícula n° 27.387 (vide fl. 175).

Evidentemente, não há ponto de amarração do imóvel em matrícula que não lhe é própria, em destaque originário.

A propósito da especialidade objetiva, bem leciona Afrânio de Carvalho:

“De fato, na atualidade, não basta, para a individualização do imóvel, a menção das linhas geométricas, uma vez que estas determinam a figura do imóvel, mas não marcam a sua posição no espaço, se não tiverem uma amarração geográfica.

(…)

Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial.” [1]

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

Nota:

[1] CARVALHO, Afranio de, Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 247.

Fonte: DJE – SP | 09.02.2015.

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