Acórdão – DJ nº 9000001-63.2013.8.26.0101 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000001-63.2013.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante ALBERTO LUIZ RODRIGUES ARAUJO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CAÇAPAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.          

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 900001-63.2013.8.26.0101

Apelante: Alberto Luis Rodrigues Araujo

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Capaçava.

VOTO Nº 33.945

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA PREJUDICADA – CONCORDÂNCIA PARCIAL COM AS EXIGÊNCIAS FORMULADAS PELO REGISTRO DE IMÓVEIS – SENTENÇA DE USUCAPIÃO – PROVA DE QUITAÇÃO DA HIPOTECA QUE GRAVAVA A PROPRIEDADE DO ANTIGO TITULAR COMO CONDIÇÃO DO REGISTRO – DESNECESSIDADE – FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO – RECURSO NÃO CONHECIDO. 

Trata-se de apelação interposta por Alberto Luis Rodrigues Araujo, objetivando a reforma da r decisão de fls. 24/25, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Capaçava relativa ao registro, na matrícula nº 2.807, da r. sentença de usucapião extraída dos autos do processo nº 896/2010, da E. 2ª Vara de Caçapava.

Alega, em suma, que é desnecessária a apresentação do instrumento de quitação da hipoteca registrada sob o nº 07 da matrícula, e que já apresentou as cópias autenticadas do memorial descritivo e da planta homologados pela sentença de usucapião.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 61/64).

É o relatório.

De acordo com a nota devolutiva lavrada pelo Registro de Imóveis (fl. 16), a qualificação negativa do mandado extraído dos autos da ação de usucapião decorreu da não apresentação:

a) das cópias autenticadas do memorial descritivo e da planta mencionados na r. sentença declaratória de usucapião;

b) da prova da quitação da hipoteca registrada sob o no 07, da matrícula do imóvel e

c)  do cadastro do imóvel.

Conforme destacado pelo Oficial de Registro de Imóveis, o item "c" já foi cumprido pelo apelante antes mesmo da suscitação da dúvida, de modo que o óbice encontra-se superado.

Resta o exame dos itens "a" e "b".

Transitada em julgado a sentença que declara a aquisição do domínio por meio da usucapião, o mandado extraído dos respectivos autos deve ser apresentado ao registro de imóveis acompanhado da planta e do memorial descritivo do imóvel.

Como se tratam de elementos integrantes do próprio título, é preciso que estejam autenticados pelo respectivo ofício judicial[1] ou pelo tabelião de notas responsável por sua formação[2].

No caso em exame, não constam dos autos as vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença.

A cópia da correspondência postal endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis, juntada pelo apelante às fls. 49/51, não tem o condão de afastar o óbice porque, além de não trazer aos autos as vias autenticadas das peças requeridas pelo Oficial, mostra concordância com a exigência, o que prejudica a dúvida.

Quanto ao mais, a prova da quitação da hipoteca registrada sob o n. 7, da matrícula no 2.807, é desnecessária porque a usucapião, enquanto forma originária de aquisição de domínio, extingue eventuais direitos reais e ônus constituídos pelo antigo proprietário.

Nesse sentido decidiu recentemente o E. Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. HIPOTECA. NÃO SUBSISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF

.…

3. A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 647240 / DF, julgado em 07.02.13)

Ainda:

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.

…

4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário. 5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade – e lhe era acessório – também se extinguirá. 6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. (Resp REsp 941464 / SC, julgado em 24/04/2012).

A despeito do afastamento do óbice referente à comprovação da quitação da hipoteca, a dúvida está prejudicada porque o apelante concordou com a exigência de apresentação das vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença – tanto que tentou juntá-las durante o trâmite da dúvida – dando ensejo ao que a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura denomina irresignação parcial[3].

O reconhecimento de que a dúvida está prejudicada implica o não conhecimento do recurso. Sem embargo, em caso de reapresentação do título ao registro de imóveis, desde que atendida a exigência referente à apresentação das vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença e mantidas as mesmas circunstâncias ora enfrentadas, a qualificação registral deverá ser positiva.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator