EMENTA NÃO OFICIAL: USUCAPIÃO. IMÓVEL DA COHAB. BEM PÚBLICO COM DESTINAÇÃO ESPECIAL. OFENSA AOS FINS SOCIAIS. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO.

Processo 0115955-03.2005.8.26.0100 (000.05.115955-4) – MM. JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS- EXMO. SR. DR. MARCELO MARTINS BERTHE: Usucapião – Registro de Imóveis – Geraldo Chaves e outro – Vistos. GERALDO CHAVES e VILMA LOUREIRO CHAVES, qualificados nos autos, ajuizaram ação de usucapião constitucional urbana referente ao imóvel localizado na Rua Cônego Xavier, 122, nesta Capital. Alegaram, em síntese, que está na posse mansa e pacífica do imóvel, para fins de moradia, desde 1993. Afirmaram que a posse, sem qualquer oposição, preenche os requisitos do art. 183 da Constituição Federal para a aquisição do domínio pela forma da usucapião. A inicial foi instruída com procuração e documentos (fls. 5/15). Sobrevieram informes cartorários a fls. 17/18. Houve emenda à inicial (fls. 42/50). Foi determinada a realização de perícia (fls. 116). Juntado laudo pericial a fls. 138/156 Foram feitas as citações e cientificações necessárias. A União e a Municipalidade de São Paulo demonstraram desinteresse pela demanda (fls. 204, 308), assim como o membro ministerial. Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB/SP apresentou contestação (fls. 205). Em preliminar, sustentou a carência de ação por impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, afirmou que os autores não preenchem os requisitos para o requerimento de usucapião constitucional. Foi publicado edital para citação de terceiros eventualmente interessados (fls. 312). É o relatório. Decido. Primeiramente, anoto que a preliminar de contestação sustentada pela COHAB se confunde com o mérito e com ele serão analisadas. O pedido é improcedente. Como se sabe, nos termos do artigo 183 da Constituição Federal, “aquele que possuir como sua área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietária de outro imóvel urbano ou rural”. Na situação em exame, a despeito do exercício da posse pelo período superior a cinco anos, o imóvel objeto da ação não é suscetível de usucapião. O imóvel cujo domínio é pretendido nesta demanda, conforme laudo pericial, “encontra-se encartado na área maior objeto da matrícula 95.424, do 6º R.I., propriedade de Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB/SP” (fls. 140). Dessa forma, o bem pretendido pela parte autora não é suscetível de ser adquirido por meio de prescrição aquisitiva, pois sua natureza é comparável aos bens públicos, existindo vedação expressa no art. 183, § 3º, da Constituição Federal. Neste horizonte, a doutrina e jurisprudência dominantes posicionamse no sentido de que os bens de titularidade das entidades paraestatais (aqui incluída a contestante COHAB como sociedade de economia mista) são bens públicos com destinação especial e administração particular das instituições a que foram transferidos para consecução dos fins estatutários. Na condição de bens públicos, regem-se pelas normas do direito público, inclusive quanto à imprescritibilidade por usucapião, uma vez que, se desviados dos fins especiais a que foram destinados, retornam à sua condição originária do patrimônio de que se destacaram. Tal norma somente se excepciona quanto à oneração com garantia real, sujeitando-se à penhora por dívidas da entidade e também com relação à alienação na forma estatutária, independentemente de lei autorizativa. Tal entendimento foi exposto na apelação nº 7033615-9 em que foi Relator o Desembargador Salles Vieira. Atente-se, também, para a finalidade dos imóveis destinados à COHAB, que tem como objetivo organizar, administrar e distribuir imóveis à população carente, por meio de financiamentos, implementando e executando políticas públicas e leis programáticas. Para tanto, organiza e executa os projetos de acordo com a oferta e a demanda, conhecendo a existência de longa e demorada fila para aquisição dos imóveis nestes moldes. Logo, entender-se pela possibilidade de usucapião dos imóveis destinados a tal finalidade, em favor de pessoas que não figuram na primeira ordem da fila, seria consumar uma situação ilegal, injusta e ofensiva a todo o ordenamento em vigor, em prejuízo das demais famílias que aguardam, e muito, pela moradia própria. Também seria admitir e fomentar a invasão de imóveis da COHAB, pois todos têm ciência dos entraves facilmente criados pelas famílias para desocupação do bem. O ilustre Juiz Hamid Charaf Bdine, na obra Cessão da Posição Contratual, Editora Saraiva, Coleção Agostinho Alvim, desenvolveu mais profundamente o tema em questão, enfocando a questão da transferência do contrato firmado com as Entidades Paraestatais constituídas para tal finalidade e que pode ser aplicável analogicamente ao caso em exame. Prescreve que, em princípio, a cessão da posição contratual deve ser consentida pela outra parte para encontrar sua validade. Logo, um dos contratantes só poderia transferir a sua posição no contrato a terceiro se o outro contratante o autorizar, vez que o consentimento do cedido é elemento essencial à perfeição do contrato. Em determinado trecho da obra, aponta que: “A posição do contratante nos contratos de execução continuada e diferida, porque não exaurem suas prestações no momento da conclusão do negócio, e porque o dever de prestar de ambas as partes se mantém ao longo do tempo, em geral pode ser cedida. No entanto, há exceções. Não será possível a cessão desses contratos quando sua celebração só é autorizada pela lei a pessoas que preencham requisitos especiais por ela determinados. Nesses casos, somente aqueles que se inserirem entre os autorizados a celebrar tais contratos poderão fazê-lo. Em outros casos, a cessão não é possível com base apenas na avaliação do cedido porque compreende interesses superiores de ordem geral ou de ordem pública, como ocorre nos casos de financiamento de habitações populares destinadas à população de baixa renda. No Brasil, há os casos de financiamentos para construção e aquisição de casas populares, que visam a assegurar moradia à população de baixa renda, com subsídio governamental, de modo que admitir a transferência do contrato de financiamento poderá frustrar tal objetivo, fazendo com que pessoas que disponham de condições econômicas satisfatórias obtenham benefícios destinados à população carente” (obra citada, pag. 54-55) Colocadas tais ponderações, quer pela natureza pública do imóvel, quer pela ofensa aos fins sociais, tem-se como improcedente a demanda apresentada. Como fruto da reflexão exposta acima, concluo que o ordenamento jurídico não pode legitimar a pretensão dos requerentes, pois, assim fazendo, dar-se-ia guarida ao abuso do direito por parte dos ocupantes que não ingressaram no sistema ou obedeceram ao procedimento para aquisição de moradias populares. Pelo contrário, deferindo-se indiscriminadamente pedidos como esse, o direito, a bem da verdade, estaria ferindo os próprios princípios que norteiam tais contratos e regem valores tão caros à sociedade, como o incentivo e a proteção à moradia. Neste sentido, recentíssimo julgado do Egrégio tribunal de Justiça do estado de São Paulo: “APELAÇÃO – Usucapião. Bem público. Gleba pertencente à Cohab. Empresa de economia mista com finalidade de proporcionar moradia popular. Interesse público da companhia habitacional é notório, além do que, seu capital é formado com recursos públicos. Imóvel que compõe o Sistema Financeiro de Habitação. Óbice para a pretensão do apelante configurado. Ocupação ou invasão do imóvel não dá respaldo à declaração de domínio. Apelo desprovido” (TJSP – Apel. nº 990.10.045027-1 – j. 21/06/2010 – Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda). Nestes termos e concluído que o bem objeto da usucapião é comparável a bem público, improcede o pedido. Ante do exposto, julgo improcedente o pedido formulado. Outrossim, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 269, I, do Código de Processo Civil. Sucumbente, condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios devidos à parte contrária (COHAB), que fixo em R$ 1.500,00. No entanto, tendo em vista a gratuidade concedida, tal verba ficará com sua exigibilidade suspensa, ressalvado o disposto no art. 12 da Lei nº 1.060/50. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. U-469 – ADV: EBER BARRINOVO (OAB 206416/SP), ELIAS ALVES DA COSTA (OAB 225425/SP), IZABELLA NEIVA EULALIO BELLIZIA SCARABICHI (OAB 112851/SP) (D.J.E. de 15.03.2013)