Apelação nº 1001283-96.2024.8.26.0132
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001283-96.2024.8.26.0132
Comarca: CATANDUVA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1001283-96.2024.8.26.0132
Registro: 2024.0000858221
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001283-96.2024.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante ASSOCIAÇÃO BOM PASTOR, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE CATANDUVA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 10 de setembro de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1001283-96.2024.8.26.0132
Apelante: Associação Bom Pastor
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Catanduva
VOTO Nº 43.514
Registro de imóveis – Negativa de registro de loteamento – Artigo 18, § 2º, da Lei nº 6.766/1979, e itens 176 e 177, Capítulo XX, das NSCGJ – Ação civil pública em curso – Judicialização da matéria relativa à regularização do empreendimento que, no caso concreto, inviabiliza o registro enquanto não solucionada – Debate judicial também acerca da garantia oferecida para as obras de infraestrutura que prejudica análise na via administrativa – Necessidade de levantamento das restrições judiciais que pesam sobre o imóvel e autorização expressa do juízo competente para admissão do título a registro – Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Associação Bom Pastor contra a r. sentença de fls. 1647/1654, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Catanduva/SP, que manteve a recusa em se proceder ao registro de loteamento na matrícula n. 46.886 daquela serventia (prenotação n. 158.553).
Fê-lo a r. sentença sob o argumento de que ação civil pública, cujo objeto tem relação com o imóvel, tramita perante a 2ª Vara Cível de Catanduva (processo de autos n. 1002339-43.2019.8.26.0132), a evidenciar possível prejuízo aos futuros adquirentes de lotes.
Conforme informações prestadas pelo Ministério Público e confirmadas pelo Corregedor Permanente, que consultou diretamente os autos do feito, decisão liminar decretou a indisponibilidade e a inalienabilidade do imóvel objeto da matrícula n. 46.886, sendo que há determinação recente para que a associação proprietária, a par da garantia oferecida, demonstre efetiva capacidade financeira para realização das obras de infraestrutura necessárias à regularização do empreendimento, de modo que a recusa de registro deve permanecer até que haja autorização pelo juízo da 2ª Vara Cível.
A parte apelante sustenta, em síntese, que cumpriu as obrigações legais; que apresentou todas as plantas e os memoriais descritivos do projeto, incluindo cronograma de obras aprovado pela municipalidade acompanhado do competente instrumento de garantia para a execução, conforme exige o artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79; que a certidão relativa à ação civil pública comprova que não haverá prejuízo aos adquirentes; que a associação é interessada e legitimada para realizar parcelamento de solo e seus associados são diretamente interessados, enquanto coproprietários da área; que não há averbações na matrícula a impedir o registro; que o artigo 18, § 8º, da Lei n. 6.766/79, admite o recebimento do próprio imóvel como garantia da execução das obras de infraestrutura, previsão igualmente contida no ordenamento local (artigo 237 da Lei Complementar Municipal n. 355/2006 – fl. 1.707); que o objeto da ação civil pública é justamente a regularização do parcelamento do solo, o que depende do registro; que os associados se associaram com o objetivo de promover o parcelamento, não havendo venda ou negociação de lotes de modo particular; que necessita do registro antes de iniciar a execução das obras, justamente para celebração de convênios com foco no empreendimento de interesse social; que, diante do interesse público envolvido, somente é exigível a documentação mínima e indispensável ao registro (artigo 53-A, parágrafo único, da Lei n. 6.766/79); que o objetivo da ação civil pública é a regularização do loteamento, de modo que não pode servir de obstáculo ao registro (fls. 1742/1756).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1778/1780).
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 1774).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
A Associação Bom Pastor adquiriu a maior parte do imóvel a ser loteado, 99,359682%, por meio de escritura pública de venda e compra e recebeu a parcela remanescente por escritura pública de doação, ambas lavradas em 28/12/2018 (R.2 e R.3/46.886, fls. 1599/1603).
Nota-se, ainda, que, em cumprimento a ofício expedido em 06/04/2023 pela Câmara Municipal de Catanduva, lançou-se a Averbação n. 6 para fazer constar na matrícula do imóvel “a existência da Comissão Especial de Inquérito – CEI, com a finalidade de apurar a real situação dos imóveis e processo de aprovação / instalação de loteamentos de interesse social, de propriedade da Associação Bom Pastor” (fl. 1603).
De acordo com as razões iniciais da dúvida suscitada pelo Interventor do 2º Registro de Imóveis de Catanduva, o título foi apresentado cinco vezes, sendo a primeira para exame e cálculo (protocolo n. 11.701) e as seguintes para registro, com qualificação sempre negativa (protocolos n. 155.809, 156.276, 156.688 e 158.553, cujas notas de exigência vêm copiadas às fls. 1169/1170, 1221/1222, 1258/1259, 1287/1288 e 1592/1593).
As exigências iniciais foram sendo sanadas até que restou apenas uma, a qual se relaciona com o trâmite da ação civil pública de autos n. 1002339-43.2019.8.26.0132, indicada nas certidões dos distribuidores cíveis de n. 2962853 e 4666051 (fls. 138/139 e 1293/1294).
Para o registro pretendido, a lei exige a apresentação de certidões negativas de débitos tributários e de ações reais relativas ao imóvel, bem como de certidões de protesto e de ações cíveis em nome do loteador e de todos aqueles que tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel no período de dez anos, justamente com a finalidade de se verificar eventual repercussão econômica ou afetação do imóvel objeto do loteamento, nos termos do artigo 18, incisos III e IV, da Lei n. 6.766/1979, e itens 176 e 177, do Capítulo XX, das NSCGJ (destaques nossos):
“Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (…)
III – certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV – certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco) anos;
b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) da situação jurídica atualizada do imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos”.
“176. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses.
177. Sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual, salvo quando se tratar de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tem qualquer repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto do loteamento”.
A existência de ações pessoais só não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que tais ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes, na forma do artigo 18, § 2º, da mencionada lei:
“§ 2º – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente”.
Assim, para esclarecimento sobre a ação civil pública apontada, apresentou-se a certidão de objeto e pé de fls. 154/174, a qual reproduz a decisão inicial, proferida em 04/04/2019 pelo juízo da 2ª Vara Cível de Catanduva, com relato detalhado sobre os fatos:
“(…) Afirma o Ministério Público que apurou, em Inquérito Civil instaurado pela Promotoria de Justiça da Habitação e Urbanismo, que os réus (…), todos integrantes dos quadros de direção da ré ASSOCIAÇÃO BOM PASTOR resolveram alterar o estatuto social dessa para explorar comercialmente o ramo de loteamentos, com a denominação ‘Projeto Habitacional de Interesse Social’, para criar um grupo de pessoas reunidas em forma de associação, visando a aquisição de área para loteamento com projeto aprovado nos órgãos pertinentes, dando a possibilidade ao associado de adquirir seu lote em um preço inferior aos de mercado. Desta feita, a Associação Bom Pastor, através de seus dirigentes, celebrou no dia 4 de dezembro de 2017 instrumento particular de compromisso de compra e venda do bem imóvel denominado Retiro Santo Antônio (…), matrícula nº21.571 do 2º CRI de Catanduva. Na oportunidade, a Associação Bom Pastor se comprometeu a adquirir 45,00 quarenta e cinco hectares (…) pelo preço de R$10.000.000,00 (dez milhões de reais), sendo R$2.000.000,00 (dois milhões de reais) de entrada e o restante divididos em doze parcelas iguais e sucessivas (…). O término do pagamento ocorreu em 20 de dezembro de 2018, sendo a área registrada em nome da Associação Bom Pastor, conforme matrícula nos autos. Imediatamente após a celebração do contrato noticiado, os representantes da Associação Bom Pastor elaboraram ‘termos de adesão rotulados como Declaração de Participação em Compra Coletiva de Área de Terra e Participação na Implantação de Loteamento de Interesse Social’, com a finalidade de angariar pessoas interessadas em participar da aquisição coletiva da área referida. Pela quantia de R$9.616,00 por lote, paga mediante uma entrada de 20% deste valor e o restante dividido em 12 parcelas, assinaram aquele documento 1.100 pessoas e com um contrato individual de participação na aquisição coletiva da área. Nota-se também que a maioria dos adquirentes já efetuou a totalidade dos pagamentos na conta corrente da Associação Bom Pastor. No entanto, as cláusulas constantes no ‘Termo de Adesão’ assinado pelos interessados são manifestamente ilegais frente aos dispositivos do Código do Consumidor e da Lei nº6.766/79. Ao que faz parecer, os adquirentes da área não são associados da Associação Bom Pastor e sim consumidores adquirentes de uma área coletiva e irregular para fins urbanísticos, atraídas pelo sonho da casa própria. Ainda, até o momento não há aprovação do empreendimento e respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis. (…) Realmente os fatos narrados na inicial são graves, pois ainda que se possa vislumbrar a boa-fé da parte ré para auxiliar a população mais necessitada a alcançar seu sonho da casa própria, aquela deveria ter procurado se informar devidamente, até mesmo com o Ministério Público, quanto à legalidade de seu empreendimento, ainda que a sugestão e auxílio tenha vindo de terceira pessoa que a parte ré confiou estar oferecendo projeto legítimo. (…) O dano pode ser irreparável caso a Associação continue atuando, adquirindo outro imóvel e ofertando lotes irregulares, aumentando o número de pessoas lesionadas. Isso considerado, é necessário cessar a atividade da associação e resguardar valores e bens daquela, caso sejam declarados ilegais, nulos ou ineficazes os atos praticados pela parte ré, com a obrigação de ressarcimento de valores àquelas mil e cem pessoas indicadas e outras a serem apuradas, que firmaram os termos e pagaram valores à associação. (…) Desta feita, em sede de tutela provisória de urgência acolho os pedidos do Ministério Público para: A- DECRETAR A INDISPONIBILIDADE E INALIENABILIDADE DO BEM IMÓVEL denominado Retiro Santo Antônio, localizado no município de Catanduva, objeto da matrícula nº46.886, em substituição à matrícula 21.571 do 2º CRI de Catanduva (…). B- DETERMINAR QUA A PARTE RÉ CESSE IMEDIATAMENTE: (…); d) qualquer atividade em relação ao loteamento, inclusive parcelamento material ou transformação física do imóvel, movimentos de terra, cortes, aterros, serviços de topografia, abertura ou conservação de vias de circulação, demarcação de quadras e lotes e colocação de qualquer benfeitoria (…)”.
Verifica-se, portanto, que a própria implantação do loteamento está sendo discutida na via jurisdicional.
Em consequência, e ainda que o registro na matrícula do imóvel seja essencial para a regularização do empreendimento, tal providência não pode mais ser avaliada na via administrativa.
De fato, a continuidade do empreendimento depende agora de autorização do juízo competente, o qual, após avaliação sumária dos fatos, já determinou a indisponibilidade e a inalienabilidade do imóvel, ao lado de cessação de qualquer atividade em relação ao loteamento pretendido. Em outras palavras, a existência da ação civil pública impede o registro porque diz respeito, de forma direta, à disponibilidade da loteadora de transmitir os lotes para os adquirentes.
Note-se que não se demonstrou revogação das restrições judiciais em questão: a certidão de objeto e pé expedida em 13 de setembro de 2022 e apresentada para instruir o requerimento inicial não foi renovada até a última reapresentação do título, a não ser aquela datada de 31 de agosto de 2023 (fls. 1293/1294).
Não obstante, diante das informações prestadas pelo Ministério Público, o MM. Juiz Corregedor Permanente consultou diretamente os autos da ação civil pública e constatou mais um ponto relevante para o indeferimento do registro: embora o projeto tenha sido aprovado pela municipalidade, a garantia oferecida para execução das obras de infraestrutura foi considerada insuficiente e, também, está sendo analisada pelo juízo da causa.
É o que se extrai da decisão datada de 13/12/2023, reproduzida na r. sentença recorrida (fls. 1651/1652): a associação ofereceu em garantia 825 lotes de um total de 1096 previstos no projeto, os quais não poderão ser comercializados até que os lotes livres sejam vendidos e a primeira etapa da infraestrutura executada, sendo que não há informações financeiras consistentes para comprovar capacidade para implantação do necessário.
Em outros termos, o receio do juízo competente é que a associação não concretize o empreendimento, obrigando o Poder Público a concluir as obras, com ressarcimento somente ao final pela venda de lotes cuja avaliação também é questionada, o que poderá acarretar prejuízo aos cofres públicos e demandas judiciais pela posse de imóveis compromissados.
Portanto, a garantia oferecida, que é requisito essencial para o registro do loteamento nos termos do artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79, também não pode ser admitida na via administrativa enquanto discutida na via judicial.
Não bastasse isso, nota-se que o próprio processo de aprovação do projeto pela administração municipal está sendo questionado: a Averbação n. 6 da matrícula n. 46.886, como já mencionado, indica que tal aprovação é objeto de investigação por Comissão Especial de Inquérito instalada pela Câmara Municipal de Catanduva (fl. 1603).
Não resta dúvida, portanto, de que o óbice subsiste até que a parte interessada demonstre ao juízo da ação civil pública que o empreendimento é viável e obtenha o levantamento das restrições que pesam sobre o imóvel, ao lado de autorização expressa para o registro do loteamento. Somente assim poderá submeter o título a nova qualificação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça
Relator. (DJe de 16.09.2024 – SP).
Fonte: DJE/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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