Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002189-69.2023.8.26.0246
Comarca: ILHA SOLTEIRA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246
Registro: 2024.0000801318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246, da Comarca de Ilha Solteira, em que é apelante NORBERTO APARECIDO TOZZETI EIRELI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ILHA SOLTEIRA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 22 de agosto de 2024.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1002189-69.2023.8.26.0246
Apelante: Norberto Aparecido Tozzeti Eirelli
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ilha Solteira
VOTO Nº 43.519
Registro de imóveis – Procedimento de dúvida – Registro de Instrumento Particular de incorporação imobiliária – Exigência de aprovação do GRAPROHAB – Imóvel com área superior a 10.000 m² e considerada de preservação ambiental por se localizar a margem do Rio Paraná – Inteligência da Lei Federal 12.651/12 e do art. 8º do Decreto 66.920/22 – Qualificação negativa mantida – Apelação improvida.
Trata-se de apelação interposta por NORBERTO APARECIDO TOZZETI EIRELI em face da r. sentença de fls. 1155/1158, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Ilha Solteira, que em procedimento de dúvida manteve a negativa de registro de instrumento particular de memorial de incorporação imobiliária, tendo por objeto o imóvel denominado Sitio Cinco Ilhas, descrito na matrícula 6.976, situado no município de Itapura, em razão da ausência de apresentação do certificado de aprovação do projeto pelo GRAPROHAB ou sua declaração de não enquadramento.
A apelação pretende a reforma da sentença, com o registro imediato do título apresentado. Assinala que o imóvel não se encontra em área especialmente protegida e apenas confronta com esta, de modo que não deve se enquadrar nos requisitos legais que vinculam a análise do projeto ao GRAPROHAB. Acrescenta que o imóvel tem acesso pela via pública denominada Estrada Municipal “ITA 5″. Sustenta que o Oficial extrapola suas funções e sua imparcialidade ao omitir informações relevantes ao desfecho do feito, tendo em vista que a Municipalidade aprovou o projeto de incorporação, com alvará de licença contendo desmembramento desde 19.02.2021, certo que o empreendimento contempla apenas 53 lotes, não ultrapassando os 350 que a norma especifica para análise do projeto pela GRAPROHAB); além de ter área de 47.180,14 m², inferior aos 50.000,00 m² necessários para a exigência de análise e aprovação pelo GRAPROHAB. Neste passo, há mera faculdade de provocação da GRAPROHAB. Fundamenta a dispensa no fato de que a Nota Técnica 02/2022 do GRAPROHAB analisou o art. 8, inciso III, alíneas “d” e “e” do Decreto 66.960/2002 e definiu o conceito de “áreas especialmente protegidas” e que o empreendimento em análise não se enquadra na definição, inclusive por declaração do próprio Município de Itapura. Por fim, informa que provocou a empresa CRG Brasil, que administra a Usina Hidrelétrica Souza Dias Jupiá com apresentação do projeto de incorporação, tendo a referida empresa manifestado concordância com os limites e que o imóvel é apenas confrontante à área especialmente protegida, acima da cota de inundação da bacia de 281,50 metros. Insiste no argumento de que o imóvel não se encontra em área de proteção ambiental, tendo a Secretaria do Meio Ambiente, por intermédio da Fundação Florestal, analisado o projeto (incluindo o levantamento planialtimétrico e o levantamento de mapa ambiental), concluindo-se que a incorporação não se enquadra nas hipóteses previstas no item 219.3 do Capítulo XX das NSCGJ (fls. 1165/1182).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento da apelação (fls. 1239/1241).
Após, o Oficial de Registro de Imóveis apresentou informação nos autos, no sentido de que já houve pedido de dispensa da manifestação do GRAPROHAB, o qual foi indeferido pelo órgão, entendendo o Colegiado pela necessidade de se manifestar para aprovar ou não o empreendimento (fl. 1184).
É o Relatório.
A apelação não comporta provimento, correto o posicionamento do Oficial na qualificação negativa do título.
Neste ponto, um pequeno reparo a ser destacado é que em se tratando de dúvida suscitada pelo Oficial e mantida a qualificação negativa, o resultado do procedimento seria no sentido de que a dúvida foi julgada procedente, e não improcedente, como constou.
Este equívoco, entretanto, não altera o acerto no desfecho da sentença.
De acordo com os elementos dos autos, o apelante apresentou para registro instrumento particular para incorporação de condomínio, denominado “Condomínio Cinco Ilhas I”, composto por 53 lotes, com fim residencial, tendo por objeto o imóvel da matrícula 6.976.
O imóvel está situado às margens do Rio Paraná, com área de 47.180 M², distante 25 kilômetros do centro da cidade de Itapura/SP.
Entendeu o Oficial que o imóvel encontra-se localizado em área especialmente protegida pela legislação ambiental, pois confrontante com o Rio Paraná e com área superior a 10.000,00m², de modo que aplicável a previsão contida no art. 8º, III, “d” do Decreto Estadual 66.960/2022, ou seja, a exigência de aprovação pelo GRAPROHAB.
Tem razão o Oficial, devendo prevalecer a qualificação negativa do título.
Isto porque, em tese, sob a perspectiva administrativa própria do Oficial, a área deve ser mesmo considerada de preservação permanente e apenas o GRAPROHAB tem atribuição e competência para dizer o contrário, posicionando-se sobre a necessidade ou não de aprovação do projeto, emitindo eventualmente certidão de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07. A área do imóvel tem 47.180 m² de terreno, parte dele situada a uma distância do curso de água inferior aos 500 metros previstos na Lei Federal 12.651/2012, o que foi ressaltado pelo Membro do Ministério Público Oficiante.
O artigo 4º, inciso I, da Lei nº 12.651/2012 tem a definição das áreas de preservação permanente:
Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:
I – as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;
Observa-se que a identificação de uma área como de preservação permanente parte da premissa de sua definição geográfica prevista na lei, premissa que o apelante não conseguiu desconstituir na esfera administrativa.
Ademais, a identificação da área como de preservação ambiental emerge da definição dada pela própria lei federal, sendo indiferente declaração em contrário feita pelo Município ou tentativa de excepcionar a norma legal a partir dos entendimentos lançados na apelação, referentes à redução dos limites definidos pela Lei Federal 12.651/12 com as medidas das cotas de operação e máxima de inundação ou anuência, quiçá na ausência de Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo, como retratado nas declarações de fls. 580/581 e 584/586.
Ainda que remotamente o apelante possa ter razão nas razões invocadas, a análise do registro do projeto não prescinde da análise pelo GRAPROHAB, mesmo que seja para expedição de certidão de não enquadramento.
Portanto, a incorporação pretendida atinge espaço territorial especialmente protegido do ponto de vista ambiental, a exigência de análise prévia do projeto pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais GRAPROHAB é de todo oportuna.
É o que está previsto no art. 8º do Decreto 66.960/2022:
Artigo 8º – Submetem-se obrigatoriamente à análise do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais – GRAPROHAB, para fim de emissão de Certificado de Aprovação, os projetos:
I – de loteamentos para fins habitacionais;
II – de desmembramentos para fins habitacionais que resultem em mais de 10 (dez) lotes não servidos por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia elétrica pública;
III – habitacionais de condomínios edilícios que se enquadrem em uma das seguintes situações:
a) condomínios horizontais com mais de 200 unidades
ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;
b) condomínios verticais com mais de 800 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;
c) condomínios mistos (horizontais e verticais) com mais de 350 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;
d) condomínios horizontais, verticais ou mistos localizados em área especialmente protegida pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00 m² ;
e) condomínios horizontais, verticais ou mistos a serem implantados em áreas não servidas por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia elétrica pública.
Parágrafo único – Os projetos de empreendimentos habitacionais de parcelamento do solo e de condomínios edilícios não enquadrados nos incisos deste artigo deverão atender às disposições da legislação vigente, facultando-se ao interessado requerer análise pelo GRAPROHAB ou declaração de não enquadramento, nos termos do Regimento Interno.
A Declaração de Não Enquadramento no Art. 8º do Decreto 66.960/2022 é emitida pelo Presidente do GRAPROHAB e ocorre por meio de análise exclusivamente documental.
No mesmo sentido, o item 219.3, alínea “c”, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Eg. Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, in verbis:
219.3. Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPROHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 52.053/2007 art. 5º, inciso IV)
(…)
c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00 m².
Como ressaltado pelo Corregedor Permanente, os elementos previstos no Decreto são claros e objetivos, afastando dúvida de que a situação em análise amolda-se à previsão contida no inciso IV, aliena “c”. O imóvel tem área de terreno superior a 10.000 m² e localizasse em área especialmente protegida pela legislação ambiental, isto é, às margens do Rio Paraná.
Outrossim, a área contempla a necessidade de perfuração de poço e implantação de fossa séptica, o que também exige prévia análise pelo referido Colegiado (fl. 1213).
Tanto assim que o Oficial de Registro de Imóveis apresentou informação nos autos, no sentido de que já houve pedido de dispensa da manifestação do GRAPROHAB, o qual foi indeferido pelo Órgão, entendendo o Colegiado pela necessidade de se manifestar para aprovar ou não o empreendimento (fls. 1183/1216).
O apelante alega que deve ser aplicado o disposto no art. 62 da Lei 12.651/12, ao dispor que a faixa da área de preservação permanente é a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (“entre cotas”) e que houve concordância emitida pela CRG Brasil (Rio Paraná Energia S/A).
O artigo 62 do novo Código Florestal (Lei 12.651/2012) dispõe sobre a faixa da APP a ser observada às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus contratos de concessão ou autorização assinados anteriormente à Medida Provisória 2.166-67, de 24/8/2001. No código anterior (Lei 4.771/1965), a área de proteção era traçada a partir da cota máxima de inundação do reservatório artificial, em metragem mínima estabelecida.
Ocorre que, mesmo nesta hipótese, presente dúvida quanto à existência de restrição ou aos seus limites, a interpretação sobre a incidência ou não do artigo 62 da Lei 12.651/12 há de ser feita pelo GRAPROHAB e, em última análise, na via judicial contenciosa, mostrando-se correta a exigência feita pelo Registrador dentro da prática registral brasileira, dado o seu papel fiscalizador, também na área ambiental.
Em síntese, não há como afastar a exigência apresentada.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Fonte: DJE/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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