Número do processo: 1015822-02.2023.8.26.0068

Ano do processo: 2023

Número do parecer: 18

Ano do parecer: 2024

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1015822-02.2023.8.26.0068

(18/2024-E)

Pedido de providências – Retificação de registro de imóvel – Aquisição do bem com recursos próprios e quando o adquirente era solteiro – Escrituração do título aquisitivo e registro quando casado – Separação posterior – Bem particular – Anuência do ex-cônjuge – Desnecessária retificação do título aquisitivo – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto por José Fraga Netto contra a r. sentença da MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri/SP (fls. 47/48), que manteve negativa de averbação de retificação do Registro n. 4 da matrícula n. 104.048 daquela serventia (fls. 20/22), para constar que o imóvel constitui bem particular, de propriedade exclusiva do interessado (prenotação n.572.782 – fl. 12).

A parte recorrente alega, em síntese, que adquiriu, por instrumento particular, o imóvel na condição de solteiro e pagou integralmente por sua aquisição em 20/11/2004 (fls. 16/22); que, por motivos financeiros, em razão das dificuldades do comprador em arcar com os custos de escrituração e registro, escritura pública para transmissão do imóvel somente foi lavrada em 23/03/2011, quando já havia se casado com Arlinda Moraes de Oliveira (casamento em 06/02/2010 – fl. 11); que, na referida escritura, apesar de se mencionar a data do pagamento, não se fez constar expressamente que se trata de bem particular, o que vem refletido na matrícula (fls. 21/22); que, em 28/09/2015, o casal se divorciou, reconhecendo que não havia bens a partilhar; que, tomando conhecimento que o imóvel tabularmente pertencia ao ex-casal, entrou em contato com sua ex-mulher e obteve reconhecimento dela, por instrumento particular com firma reconhecida, de que se tratava de bem exclusivo dela (fls. 23/25); que ingressou com requerimento de retificação perante a serventia, mas houve qualificação negativa (fl. 15), com exigência de rerratificação por escritura pública ou judicialmente; que, atendida a exigência pela lavratura de escritura pública (fls. 13/14), em que sua ex-cônjuge reafirmou expressamente tratar-se de bem particular, houve nova qualificação negativa (fl. 12), com exigência de rerratificação da escritura pública de aquisição ou decisão judicial que determine a averbação; que a retificação é inviável, pois pelo menos um dos vendedores já faleceu e não houve inventário; que os direitos sobre a totalidade do imóvel já haviam sido adquiridos com a quitação do preço no ano de 2004, em momento anterior ao casamento ocorrido em 2011, conforme consta na própria escritura pública (fls. 16/19); que seu ex-cônjuge declarou expressamente, por instrumento particular (fl. 23) e público (fls. 13/14), que não detém qualquer direito sobre o imóvel; que, pelo valor de negociação e pelo valor venal do imóvel (R$ 9.721,47 – fl. 17), sequer seria necessária a escritura pública para transmissão, nos termos do artigo 108 do Código Civil, de modo que a exigência reflete formalismo descabido (fls.53/57).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.66/68).

É o relatório.

Opina-se.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar requerimentos e títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994 ), o que não se traduz como falha funcional.

No mérito, é caso de provimento do recurso. Vejamos os motivos.

Consta da escritura pública de venda e compra (fls. 16/19), lavrada em 23/03/201 1 pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da Comarca de Barueri/SP, que o recorrente firmou compromisso de compra e venda relativo ao imóvel e quitou integralmente o preço ajustado em 20/11/2004.

A aquisição e a quitação do preço ocorreram enquanto ele ainda era solteiro, já que veio a se casar apenas em 06/02/2010, pelo regime da comunhão parcial de bens, com Arlinda Moraes de Oliveira, que adotou o nome de Arlinda Fraga Moraes de Oliveira (fl. 11).

A escritura definitiva de compra e venda, como já dito, somente foi lavrada em 23 de março de 2011, oportunidade em que o adquirente foi qualificado como casado (R.4/M. 104.048, fls. 21/22).

Posteriormente, sobreveio a separação do recorrente e de Arlinda, que mantiveram-se casados pelo período de 06/02/201O até 28/09/2015 (fls. 11/13).

Quando o recorrente tomou conhecimento de que, tabularmente, o imóvel constava como de propriedade do casal (fls. 21/22), obteve reconhecimento do ex-cônjuge de que se tratava de bem particular (fl. 23), com esclarecimento de toda a situação.

Essa manifestação foi reiterada por Arlinda em escritura pública declaratória lavrada pelo 1° Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Santana de Parnaíba/SP (fls. 13/14).

A recusa de ingresso se deu sob o fundamento de necessidade de rerratificação do título aquisitivo (notas devolutivas às fls. 12 e 15).

O Registro n.4 da matrícula n.104.048 deve, porém, ser retificado para que se anote a incomunicabilidade do bem.

Não se desconhece que, embora a contratação e a quitação do preço tenham antecedido o casamento, efetiva transmissão do direito real de propriedade somente se deu com o registro (artigo 1.245 do Código Civil), quando a parte já estava casada.

Assim, como o casamento se deu pelo regime da comunhão parcial, o registro faz presumir comunicação por força do artigo 1.658 do Código Civil.

Entretanto, como bem comprovado pelo próprio conteúdo da escritura e à vista da concordância do ex-cônjuge (fls. 13/14 e 23), não resta a menor dúvida de que se trata de bem exclusivo da parte recorrente.

A retificação para complementação do registro, neste contexto, é medida rigor para que ele reflita a realidade.

Não há, em outros termos, necessidade de retificação do título, já que ele não traz informação incorreta, sendo apenas omisso.

É nesse sentido o Parecer n.389/11-E da lavra do Juiz Assessor Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. Maurício Vidigal, no julgamento do Processo CGJ n. 95456/2011, com a seguinte ementa (destaque nosso):

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de retificação do registro no qual constou tratar-se de aquisição de imóvel comum ao casal, dado o regime da comunhão parcial – Inobservância pelo registrador da expressa e taxativa declaração dos cônjuges, constante do título, de que se tratava de bem adquirido com capital exclusivo de um deles – Circunstância que afasta a comunicação e leva à hipótese de bem particular – Registro que não pode se divorciar da manifestação da vontade do casal aposta no título – Não caracterizada ofensa às regras legais para referido regime de bens do casamento – Dado provimento ao recurso”.

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente apresento ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo provimento do recurso, de modo que se defira a retificação pretendida (Registro n. 4 da matrícula n. 104.048 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri/SP, para que conste que se trata de bem particular da parte interessada, que não se comunica com o patrimônio do ex-cônjuge, Arlinda Fraga Moraes de Oliveira).

Sub censura,

São Paulo, 18 de janeiro de 2024.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Vistos. Aprovo o parecer apresentado pela MM. Juíza Assessora da Corregedoria e por seus fundamentos, ora adotados, dou provimento ao recurso administrativo, com deferimento da retificação pretendida (Registro n. 4 da matrícula n. 104.048 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri/SP, para que conste que se trata de bem particular da parte interessada, que não se comunica com o patrimônio do ex-cônjuge, Arlinda Fraga Moraes de Oliveira). Publique-se. São Paulo, 22 de janeiro de 2024. (a) FRANCISCO LOUREIRO, Corregedor Geral da Justiça. ADV: LETÍCIA JACQUES MARQUES PRASS, OAB/PR 38.920.

Fonte: DJE/SP.

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Processo 0025764-42.2024.8.26.0100

Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Beatriz Hernandes Branco – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação formulada por Beatriz Hernandes Branco. Comunique-se o resultado à E. CGJ, servindo a presente decisão como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, se necessário, informe à E.CGJ a data do trânsito em julgado, arquivando-se os autos, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: BEATRIZ HERNANDES BRANCO (OAB 377972/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 0025764-42.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço)

Requerente: Beatriz Hernandes Branco

Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juíza de Direito: Dra. Gisela Aguiar Wanderley

Vistos.

Trata-se de pedido de providências instaurado a partir de expediente encaminhado pela E. Corregedoria Geral da Justiça, contendo reclamação formulada por Beatriz Hernandes Branco em face do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital.

A requerente alega estar grávida de nove meses e que a serventia do Oficial reclamado não disponibiliza fila preferencial (fls. 01/04).

O Oficial Interino manifestou-se, informando que o pedido de providências tem como objeto o descontentamento da reclamante pelo fato da serventia imobiliária não possuir atendimento preferencial para gestantes; que a reclamante não faz menção ao título prenotado, mas em buscas internas encontrou a prenotação n. 919.820; que o serviço público prestado por sua serventia está subordinado às disposições da Lei n. 6.015/1973 e do Código Civil, assim como das NSCGJ; que, de acordo com o item 80, “b”, Cap. XIII, das NSCGJ os registradores devem assegurar prioridade de atendimento às pessoas com deficiência, idosos com idade igual ou superior a sessenta anos, gestantes, lactantes, pessoas com criança de colo e obesos, exceto no que se refere à prioridade de registro prevista em lei; que essa exceção para preservar hipóteses de prioridade de registro encontra disposição também no artigo 1.246 do Código Civil e nos artigos 182 e 186 da Lei n. 6.015/1973; que, portanto, não é possível a aplicação da preferência requerida pela reclamante pois a ordem de apresentação dos títulos, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, é quem determina a sua prioridade com rigorosa sequência, o que foi explicado prontamente à reclamante no momento de seu ingresso à serventia quando da distribuição de senha pela atendente; que há precedente deste Juízo no sentido de que a prioridade legal de atendimento não se estende à prenotação de títulos (processo n. 0009083-36.2020.8.26.0100); que, quanto aos serviços que não envolvam a apresentação de títulos para registro (prenotação), como pedido de certidões ou retirada de títulos analisados, ingresso e saída de títulos para exame e cálculo e até esclarecimento de dúvidas, a sua serventia garante o preferencial atendimento da gestante desde o momento da “retirada da senha”; que suas instalações dispõem de guichê específico para atendimento preferencial, bem como três salas de atendimento, todos com assentos próprios, de modo a demonstrar a preocupação no cumprimento ao quanto determina a legislação específica; e que há uma placa afixada na recepção de sua serventia que menciona expressamente o artigo 186 da Lei n. 6.015/1973, deixando claro que a prioridade no atendimento não se aplica à prioridade de registro garantida pela mesma lei por meio da prenotação do título segundo a ordem de chegada do usuário na serventia, conforme entendimento sedimentado desta Vara de Registros Públicos (fls. 11/15). Juntou documentos (fls. 16/38).

Apesar de intimada, a parte reclamante não apresentou manifestação (fls. 42).

O Ministério Público ofertou parecer, opinando pelo indeferimento do pedido, com observação (fls. 45).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

Da leitura dos autos, constata-se que a reclamante se insurge contra a falta de atendimento preferencial a gestantes na serventia do Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital.

Pois bem.

Na presente hipótese, ao que parece, a reclamante insurgiu-se pela ausência de prioridade na análise do título apresentado à registro sob prenotação n. 919.820, e não exatamente à ausência de fila preferencial de atendimento na Serventia. Ocorre que no registro de imóveis vigora o princípio da prioridade no ingresso do título, a qual é apurada no momento do protocolo na serventia extrajudicial, de acordo com a ordem de chegada.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho sobre o princípio da prioridade: “A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, 1998, pp. 182/183).

A respeito do tema, a Lei de Registros Públicos dispõe que:

“Art. 11 – Os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral.

(…)

Art. 182 – Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.

(…)

Art. 186 – O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.”.

No mesmo sentido, os itens 24 e 43, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ):

“24.1. Apresentado ao cartório, o título será imediatamente protocolizado e tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

(…)

24.2. A cada título corresponderá um número de ordem do protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Após cada apontamento será traçada uma linha horizontal, separando-o do seguinte.

(…)

43. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, 1 (um) dia útil. “

Não obstante a previsão de atendimento preferencial na Lei n. 10.048/00, no Estatuto da Pessoa Idosa e no Estatuto da Pessoa com Deficiência, o atendimento preferencial ou prioritário, por ocasião do comparecimento presencial à Serventia, não se confunde com prioridade na ordem de registro dos títulos apresentados para qualificação registral, esta regida pelo princípio da prioridade insculpido no artigo 186 da Lei de Registros Públicos.

A fim de afastar tal dúvida, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça determinam que o protocolo deve observância à ordem de apresentação dos títulos, com atendimento às partes por ordem de chegada, não sendo cabível atendimento prioritário no que se refere à prioridade de registro previsto em lei (itens 38.2 e 80, “b”, Cap. XIII, e 24.1, Cap. XX)::

“38.2. Os oficiais deverão assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos títulos, com número de ordem, podendo para tanto adotar livros auxiliares de protocolo”.

“80. Na prestação dos serviços, os notários e registradores devem:

(…)

b) atender por ordem de chegada, assegurada prioridade às pessoas com deficiência, aos idosos com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, com prioridade especial aos maiores de 80 (oitenta) anos, às gestantes, às lactantes, às pessoas com crianças de colo e aos obesos, exceto no que se refere à prioridade de registro prevista em lei.

(…)

80.2. No caso da alínea “b”, ressalvado o prudente critério do notário ou registrador, não se concederá a prioridade quando houver indícios de abuso de direito.”

Logo, a prioridade de atendimento refere-se aos serviços prestados pelos Oficiais que não envolvam a apresentação de títulos para ingresso no fólio real. Em outras palavras, é incabível respeito à ordem de prioridade legal de atendimento perante o Registro de Imóveis, notadamente para a prática de atos registrais.

Nessa mesma linha, este Juízo já decidiu, em mais de uma ocasião, pela impossibilidade de garantia de atendimento preferencial quando da apresentação de título para ingresso no fólio real, sob pena de vulneração do princípio da prioridade (processos ns. 0042021-79.2023.8.26.0100, 0009083-36.2020.8.26.0100, 0066664-77.2018.8.26.0100 e 0033013-30.2013.8.26.0100).

Destarte, diante das informações fornecidas pelo Oficial e dos documentos juntados, não se verifica qualquer falha funcional ou irregularidade a ser apurada, tampouco providência a ser tomada. A reclamação formulada não dá margem à configuração de violação normativa ou afronta à lei, inexistindo caracterização de falha funcional.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação formulada por Beatriz Hernandes Branco.

Comunique-se o resultado à E. CGJ, servindo a presente decisão como ofício.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, se necessário, informe à E.CGJ a data do trânsito em julgado, arquivando-se os autos, com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 26 de julho de 2024.

Gisela Aguiar Wanderley

Juíza de Direito (DJe de 30.07.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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