Apelação Cível nº 1092983-89.2023.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1092983-89.2023.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1092983-89.2023.8.26.0100

Registro: 2023.0001041821

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1092983-89.2023.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CHRISTIAN ENGELMEIER, é apelado 6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 17 de novembro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1092983-89.2023.8.26.0100

APELANTE: Christian Engelmeier

APELADO: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 39.206

Registro de imóveis – Compromisso de compra e venda – Lei municipal que não elencou, dentre as hipóteses de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI), o compromisso de compra venda – Óbice afastado – Apelação provida para julgar improcedente a dúvida e deferir o registro.

Trata-se de apelação interposta por Christian Engelmeier contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que manteve a recusa do registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda referente aos imóveis matriculados sob nºs 139.582 e 148.409 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 98/103).

Em suas razões, o recorrente alegou, em síntese, que o título ofertado a registro encontra-se hígido e apto à sua finalidade, não se justificando a exigência de comprovação do recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos – ITBI. O imposto de transmissão só deve incidir sobre transações registradas em cartório, que impliquem efetiva transmissão da propriedade imobiliária. Portanto, não constituído o fato gerador, indevida a exigência registrária (fls. 109/121).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 140/144).

É o relatório.

Apresentado a registro o instrumento particular de compromisso de compra e venda referente aos imóveis matriculados sob nºs 139.582 e 148.409 junto ao 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, o Registrador condicionou o seu ingresso na tábua registral à comprovação de recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos ITBI (nota de devolução a fls. 31/32).

Tal exigência, contudo, respeitado o entendimento da MM. Juíza Corregedora Permanente, deve ser afastada, autorizando o ingresso do título no cadastro predial.

Os artigos 1º e 2º da Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, do Município de São Paulo, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 61.810, de 14 de setembro de 2022, que dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, a qualquer título por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição, e dá outras providências, prelecionam:

“Art.1º O imposto sobre Transmissão ´inter vivos´ de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

I – a transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.

II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parágrafo único O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município.”

“Art.2º. Estão compreendidos na incidência do imposto:

I – a compra e venda;

II – a dação em pagamento;

III – a permuta;

IV – o mandato em causa própria ou com poderes equivalentes para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, ressalvado o disposto no artigo 3º, inciso I, desta Lei;

V – a arrematação, a adjudicação e a remição;

VI – o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou na partilha, forem atribuídos a um dos cônjuges separados ou divorciados, ao cônjuge supérstite ou a qualquer herdeiro, acima da respectiva meação ou quinhão, considerando, em conjunto, apenas os bens imóveis constantes do patrimônio comum ou montemor.

VII – o uso, o usufruto e a enfiteuse;

VIII – a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;

IX – a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda;

X – a cessão de direitos à sucessão;

XI – a cessão de benfeitorias e construções em terreno compromissado à venda ou alheio;

XII – a instituição e a extinção do direito de superfície;

XIII – todos os demais atos onerosos translativos de imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis.”

Como se vê, a legislação municipal não elencou, dentre as hipóteses de incidência tributária, o compromisso de compra e venda, apenas a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda (artigo 2º, inciso IX, da Lei Municipal nº 11.154/1991).

Logo, não há como se determinar a sujeição ao Imposto sobre Transmissão Inter Vivos – ITBI do compromisso de compra e venda levado a registro, uma vez que não está albergado pela lei local, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade.

Por oportuno, a respeito do princípio da legalidade, cabe transcrever a lição de Luciano Amaro, para quem “não tem a autoridade administrativa o poder de decidir, no caso concreto, se o tributo é devido ou quanto é devido. A obrigação tributária é uma decorrência necessária da incidência da norma sobre o fato concreto, cuja existência é suficiente para o nascimento daquela obrigação (CTN, art. 114)” (Direito tributário brasileiro. 11ª ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 112).

Nesse cenário, não constituído o fato gerador do tributo ora questionado, como já dito, de rigor o afastamento do óbice imposto pelo Oficial de Registro de Imóveis, deferindo o registro almejado.

No mais, como bem destacou a MM. Juíza Corregedora Permanente, “quanto a eventuais cautelas complementares em virtude da falsidade anteriormente praticada, verifica-se que não há qualquer medida a ser tomada, notadamente diante da certidão de fl. 21, que confirma a regularidade formal das assinaturas reconhecidas.” (fls. 102).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para, reformando a r. sentença, julgar improcedente a dúvida e permitir o rogado registro.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 01.03.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

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Processo 1014323-47.2024.8.26.0100

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Luiz Fernandes da Silva – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LUIZ FERNANDES DA SILVA (OAB 118841/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1014323-47.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Requerente: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Luiz Fernandes da Silva, diante da recusa em se proceder a averbação premonitória, para fins do disposto no artigo 828 do Código de Processo Civil, noticiando a distribuição da ação de cumprimento de sentença nos autos do processo n. 0013432-77.2023.8.26.0100 da 26ª Vara Cível da Comarca Central da Capital, envolvendo o imóvel da matrícula n. 89.831 daquela serventia.

O Oficial informa que a recusa de averbação do ajuizamento da execução na matrícula foi motivada pela prévia instituição do imóvel como bem de família pelo proprietário, nos termos da escritura pública registrada sob nº 10, em 31 de outubro de 2022, na citada matrícula.

Sustenta que, embora tenha caráter acautelatório, a averbação do ajuizamento da execução prevista no artigo 828 do Código de Processo Civil é feita a requerimento do exequente com base em certidão específica expedida “para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registros de outros bens sujeitos à penhora ou arresto”. Alega que a certidão apresentada revela que a execução foi ajuizada em 29 de março de 2023, ou seja, após a instituição. Salienta que, tendo o imóvel sido instituído como bem de família, a princípio, não é passível de penhora ou arresto, impossibilitando a averbação premonitória, por estar isento de execuções por dívidas posteriores à sua instituição, salvo se provierem de tributos relativos ao próprio imóvel, ou de despesas de condomínio art. 1.715 do Código Civil).

Com a inicial, vieram documentos (fls. 03/20).

Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte suscitada aduz que o fato de o proprietário ter instituído bem de família não afasta a possibilidade de averbação da certidão judicial de execução por se tratar de ato de natureza meramente acautelatória, não possuindo contornos de constrição, penhora, arresto, sequestro ou qualquer outro tipo que possa implicar indisponibilidade. Sustenta que a averbação premonitória visa dar publicidade da existência de processo de execução em face do proprietário do imóvel, com o objetivo de se evitar eventuais fraudes e, consequentemente, proteger terceiros e o interesse do credor. Salienta que, apesar de o cumprimento de sentença ter sido ajuizado em 29/03/2023, a sentença em que o crédito exequendo foi constituído foi proferida em 12/01/2021 (fls. 11/b15 e 21/25). Juntou documentos (fls. 26/42 e 45/).

O Ministério Público opinou pelo afastamento do óbice (fls. 99/102).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Vale dizer, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Outrossim, importante destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.

O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Neste sentido, também a Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

O Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei (item 117, Cap. XX, NSCGJ):

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, o pedido é procedente.

A parte suscitada pretende a averbação premonitória, para fins do disposto no artigo 828 do Código de Processo Civil, noticiando a distribuição da ação de cumprimento de sentença nos autos do processo n. 0013432-77.2023.8.26.0100, da 26ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, na matrícula n. 89.831 do 10º Registro de Imóveis da Capital.

O artigo 828 do Código de Processo Civil dispõe:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

Destarte, a averbação premonitória visa acautelar o credor que, por meio dos bens do devedor, poderá garantir a satisfação de seu crédito ao final da ação de execução, evitando que o imóvel seja alienado a terceiros de boa-fé, mesmo que sobre ele ainda não haja penhora incidente.

Ocorre que, na hipótese vertente, o imóvel da matrícula n. 89.831 do 10º Registro de Imóveis da Capital foi instituído como bem de família pelo registro de escritura pública de 29 de julho de 2.022, lavrada pelo 13º Tabelião de Notas da Capital (R.10 – fls. 08).

O Código Civil não traz uma definição específica sobre o instituto, nem seu conceito, apenas prevendo sua existência, forma de constituição e finalidade. Nesse sentido, dispõem os artigos 1.711 e 1.712 do referido diploma legal:

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial.

Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada.

Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

A instituição voluntária do bem de família, com o registro obrigatório no ofício imobiliário da situação do bem, destina-se ao abrigo ou proteção familiar. Com isso, o imóvel em que a família está domiciliada torna-se impenhorável (isento de dívidas futuras, salvo obrigações tributárias referentes ao bem e despesas condominiais – art. 1.715 do Código Civil) e só poderá ser alienado com a autorização dos interessados, até a morte de ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela (art. 1.722 do Código Civil).

Como se vê, o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, sendo certo que o título apresentado a registro revela que o cumprimento de sentença foi distribuído em 29 de março de 2.023, ou seja, em data posterior ao registro da instituição de bem de família, o que afasta a possibilidade de penhora deste bem ou da averbação premonitória pretendida, em estreita observância ao princípio da legalidade.

Tampouco há como se aplicar ao caso em testilha o artigo 54, III e IV, da Lei n. 13.097/2015:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

III. averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV. averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). Evidenciada a falta de subsunção do caso sob análise à hipótese do inciso III, a averbação tratada no inciso IV depende de ordem judicial, que não foi dada pelo Juízo perante o qual tramita a ação judicial.

A propósito, o Conselho Superior da Magistratura assim já decidiu:

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – REGISTRO DE HIPOTECA JUDICIÁRIA – BEM DE FAMÍLIA CONVENCIONAL – INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJSP; Apelação Cível 1010780-45.2022.8.26.0152; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Cotia – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/08/2023; Data de Registro: 25/08/2023)

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 14 de fevereiro de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 26.02.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP

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