Espécie: APELAÇÃO
Número: 1073609-58.2021.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1073609-58.2021.8.26.0100

Registro: 2022.0000482689

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1073609-58.2021.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LAILLA PADILHA MANCINI LOPES, FABIANA PADILHA MENDES e LARISSA PADILHA MENDES, é apelado 6º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v. u. .”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), XAVIER DE AQUINO (DECANO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 21 de junho de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1073609-58.2021.8.26.0100

APELANTES: Lailla Padilha Mancini Lopes, Fabiana Padilha Mendes e Larissa Padilha Mendes

APELADO: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 38.711

Registro de Imóveis – Loteamento regularizado – Reurb-S – Cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda originalmente celebrado com o loteador – Registro obstado – Exigência de prévio registro do título em nome dos anteriores ocupantes, cedentes, com posterior lavratura de escritura pública de doação em favor das cessionárias e comprovação de recolhimento do ITCMD – Óbice afastado – Cindibilidade do título – Impossibilidade, na hipótese, por implicar a modificação do ato de vontade das partes externada no título – Dúvida procedente, embora por fundamento diverso – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Lailla Padilha Mancini Lopes, Larissa Padilha Mendes e Fabiana Padilha Mendes contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa de registro do instrumento particular de cessão gratuita de imóvel, com reserva de usufruto, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 221.642 junto à referida serventia extrajudicial, eis que firmado posteriormente à finalização do procedimento de regularização fundiária, confirmando a necessidade de lavratura de escritura pública para formalização do ato (fls. 96/100).

Alegam as apelantes, em síntese, que o título apresentado a registro visa transferir a propriedade do imóvel matriculado sob nº 221.642, junto ao 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, referente ao lote 8, da quadra 75, do loteamento denominado Fazenda da Juta. Aduzem que a matrícula do imóvel foi aberta em virtude de procedimento de regularização fundiária promovido pela Prefeitura de São Paulo, registrado (R.2) na matrícula nº 220.731 daquela mesma serventia imobiliária, tendo por objeto o mencionado loteamento. Sustentam que a negativa de registro não pode subsistir, sob pena de representar impedimento à constituição de direito real em favor das ocupantes do lote, contrariando o objetivo da lei que regulamenta o procedimento de regularização fundiária urbana (fls. 105/111).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 129/133).

É o relatório.

O registro do instrumento particular de cessão gratuita de direitos de compra e venda de imóvel quitado, com reserva de usufruto aos cedentes, datado de 11 de julho de 2020, tendo por objeto o Lote 8, da quadra 75, do loteamento denominado Fazenda da Juta (fls. 13/16), devidamente descrito na matrícula nº 221.642, do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 07), foi negado pelo registrador, que expediu nota de devolução nos seguintes termos (fls. 75/76):

“Trata-se de contrato de venda e compra de imóveis, direitos, obrigações e outras avenças, datado de 27 de novembro de 1997, referente lote nº 28 da quadra nº 79 da Fazenda da Juta, prenotado sob o nº 730.843 nesta Serventia Imobiliária, reapresentado para qualificação em 25 de fevereiro de 2021.

Reexaminando o título, verifica-se que fica mantida a nota anteriormente enviada, referente ao item “3” da nota devolutiva, ou seja: Junto com a documentação acima, foi apresentado o instrumento particular de cessão para compra e venda de imóvel quitado, datado de 11 de julho de 2020, pelo qual os outorgantes, e “usufrutuários”, Sandra Padilha Mendes e seu esposo Fabio Mendes, cederam e transferiram o referido imóvel a título gratuito a Laila Padilha Mancini Lopes, Larissa Padilha Mendes e Fabiana Padilha Mendes.

O referido documento instrumentaliza negócio jurídico relacionado à doação, o qual deverá ser formalizado através de escritura pública, na forma prevista no artigo nº 108, do Código Civil, e que deverá estar acompanhado da guia comprovando o recolhimento em favor da Fazenda do Estado de São Paulo, do Imposto Sobre Transmissão – ITCMD, nos termos do inciso I, do artigo 2º, do Capítulo I, da Lei Estadual nº 10.705/2000, e do artigo 8º, do Decreto nº 46.655/2002.

Seria possível o registro dos títulos em favor de Sandra e Fábio. Mas a doação superveniente exigirá escritura pública.”

A matrícula nº 221.642, do 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, foi aberta por força do procedimento de regularização fundiária registrada sob nº 2 na matrícula nº 220.731 da mesma serventia imobiliária e, ainda, sob nº 4 na matrícula nº 272.697, do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (cf. certidão a fls. 07).

Na sistemática da Lei nº 11.977/2009, vigente à época, a regularização fundiária se realizava em duas fases distintas: na primeira, dava-se a regularização do imóvel, mediante parcelamento do solo em lotes ou a instituição de um condomínio edilício; na segunda, manejavam-se os possíveis instrumentos para titulação dos ocupantes. Em regra, havia um significativo lapso temporal entre uma fase e outra.

Por titulação dos ocupantes, entenda-se, na lição de Paola de Castro Ribeiro Macedo, “a constituição de título causal capaz de transferir a seus titulares direitos reais registráveis” (Regularização Fundiária Urbana e seus Mecanismos de Titulação dos Ocupantes; Thomson Reuters Brasil, 2020; Coleção Direito Imobiliário, Vol. V, p. 222).

A propósito do tema, lembra a doutrinadora que o instrumento apresentado pela Lei nº 11.977/2009 para titulação dos ocupantes foi “a legitimação de posse, pela qual o poder público conferia um título de reconhecimento de posse a um determinado ocupante para fins de moradia, desde que esse morador não fosse concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano. Esse título seria registrado na matrícula do imóvel regularizado e seu detentor, após cinco anos, poderia requerer a conversão em propriedade, se preenchidos os critérios do art. 183 da Constituição Federal (art. 60). Sobre a questão, esclarece que: “também eram admitidos a registro, como aquisições definitivas, os contratos de compromisso de compra e venda, cessão, promessa de cessão, ou qualquer outro título que denotasse a intenção de alienar o bem ao ocupante, desde que acompanhados do termo de quitação e de prova da ausência de litígio relacionado ao imóvel (certidões dos distribuidores), com base no art. 26, § 6º, da Lei 6.766/1979”. E acrescenta que eram igualmente admitidas “as concessões especiais de uso para fins de moradia e as concessões de direito real de uso, bem como a especialização de frações ideais de terreno já registradas na matrícula de origem dos loteamentos clandestinos ou irregulares.” (ob. cit., p. 56).

Ocorre que a experiência vinha mostrando que o ocupante, ao receber o título expedido ao final do processo de regularização fundiária, nem sempre o registrava, seja por desconhecimento da necessidade de assim agir, seja porque acreditava que o título recebido já o tornava proprietário. Por conseguinte, a titularidade do imóvel permanecia irregular.

Nesse cenário, tendo em vista que o objetivo primordial da regularização fundiária é, ao final do procedimento, priorizar a concessão de títulos que tornem os ocupantes efetivos proprietários dos imóveis regularizados, a Lei nº 13.467/2017 veio a ampliar as formas de titulação.

Para melhor otimização da Reurb, a nova lei, dentre outras formas de titulação, substituiu o processo tradicional de regularização fundiária, título a título, para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas, pelo reconhecimento global da legitimação fundiária e de posse aos beneficiários do procedimento de regularização fundiária, a partir de um cadastro aprovado pelo Poder Público (listagem de ocupantes), constante em Certidão de Regularização Fundiária expedida pelo Município processante, a ser registrada na serventia imobiliária em ato único, juntamente com o projeto de regularização fundiária aprovado (art. 11, inciso VII, Lei nº 13.465/2017). A partir daí, a situação jurídica das pessoas envolvidas estará reconhecida e regularizada.

In casu, não há que se falar em listagem de ocupantes, pois, como já consignado, o procedimento de regularização fundiária ocorreu ainda na vigência da Lei nº 11.977/2009.

Bem por isso, diferentemente do que sustentou o registrador e confirmou a MM.ª Juíza Corregedora Permanente, não haveria óbice ao registro do instrumento particular de cessão de direitos, acompanhado de prova de quitação, feita pelos antigos aos atuais ocupantes.

De fato, inexistindo a denominada listagem de ocupantes, prevalece a possibilidade de titulação mediante apresentação, para registro, de contratos particulares de venda e compra, compromisso de venda e compra, cessão ou promessa de cessão.

A propósito, anota Paola de Castro Ribeiro Macedo que:

“Atualmente, se a titulação não ocorrer na listagem de ocupantes, ou não tiver sido formalizada no assentamento informal regularizado na vigência da Lei 11.977/2009, possível será o registro desses contratos particulares diretamente no Registro de Imóveis.

Os contratos particulares de venda e compra, compromisso de venda e compra, cessão ou promessa de cessão valerão como título hábil para a aquisição de propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, devendo ser registrados nas matrículas imobiliárias correspondentes, nos termos do art. 26, § 6º, e 41, da Lei 6.766/79 e art. 52, parágrafo único, da Lei 13.465/2017” (ob. cit., p. 241).

Nesse mesmo sentido, dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX: 303.2. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para aquisição da propriedade, quando acompanhados da respectiva prova de quitação das obrigações do adquirente e serão registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobiliárias resultantes da regularização fundiária.

303.3. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de unidade imobiliária ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, unidade imobiliária ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

(…)

303.9. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 303.5, de cada um dos adquirentes anteriores.

303.10. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção em seu conteúdo que houve transferências intermediárias, independentemente de prova do pagamento do imposto de transmissão intervivos e, se for o caso, do laudêmio, vedado ao oficial do registro de imóveis exigir sua comprovação. (Lei n. 13.465, Art. 13, § 2º).

O óbice apresentado pelo registrador, destarte, merece ser afastado, uma vez que não se mostra exigível o prévio registro do título em nome dos anteriores ocupantes e cedentes, Sandra e Fábio, com posterior lavratura de escritura pública de doação em favor das cessionárias e comprovação de recolhimento do ITCMD.

Contudo, por motivo diverso, não é possível o registro do título prenotado.

Consoante se depreende da rogação inicial (fls. 34/36 e 37/39), do requerimento de suscitação de dúvida (fls. 01/05) e da manifestação a fls. 91/95, a presente dúvida diz respeito ao pedido de registro da cessão gratuita de direitos formalizada no instrumento particular acostado a fls. 13/16, em que figuram como cedentes Sandra Padilha Mendes e Fabio Mendes e, como cessionárias, as apelantes, desconsiderando-se a instituição de usufruto em favor daqueles (segundo enfatizado nas razões de apelação, item 3.1, fls. 105/111).

Assim, não há que se falar em dúvida prejudicada por suposta anuência à exigência de lavratura de escritura pública para formalização da instituição do usufruto em favor dos cedentes, mas, sim, em possibilidade, ou não, de cindibilidade do título no caso concreto.

Ora, é sabido que o título se divide em capítulos, com correspondente eficácia analítica, admitindo-se sua cindibilidade se não houver, com isto, ruptura da conexão dos capítulos que venha a interferir com a integral validade dos fatos, atos ou negócios jurídicos nele consubstanciados.

Na jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a cisão possível é a do título formal (do instrumento), e não do título causal (fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real).

Na hipótese em análise, cumpre observar, o óbice ao registro não é propriamente a impossibilidade de cindir o título e, sim, a necessidade de que todos aqueles participantes do ato jurídico nele traduzido apresentem tal pretensão, pois, por se tratar de cessão gratuita de direitos sobre o imóvel objeto da regularização fundiária com reserva de usufruto aos cedentes, participantes do ato, é da essência do negócio a manifestação de vontade de todos. É que a cisão para excluir a reserva de usufruto nela estabelecida implica a modificação do ato de vontade das partes externada no título, o que não se pode admitir.

Como se vê, ainda que por motivo diverso daquele referido na nota devolutiva expedida pelo Oficial, a dúvida é procedente, eis que inviável o registro do título como pretendido pelas apelantes.

Diante do exposto, pelo meu voto, embora por outro fundamento, mantenho a recusa do registro e, em consequência, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 26.08.2022 – SP)

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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