Número do processo: 1007164-87.2020.8.26.0037

Ano do processo: 2020

Número do parecer: 209

Ano do parecer: 2021

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1007164-87.2020.8.26.0037

(209/2021-E)

Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Averbação do termo de quitação de compromisso de venda e compra não registrado emitido pela autora do empreendimento – Teórica viabilidade da pretendida averbação – Inteligência do nº 32, do inciso II do art. 167, da Lei nº 6.015/73 – Impossibilidade no caso concreto em face da ausência de apresentação do original ou mesmo de cópia autenticada dos compromissos de venda e compra – Termo de quitação elaborado unilateralmente – Ausência de demonstração da existência do negócio jurídico e da identidade do compromissário comprador – Parecer pelo desprovimento do recurso.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo interposto por TAB CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da r. decisão de fl. 62/64, que julgou improcedente o pedido de providências formulado pela recorrente e manteve a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araraquara em averbar os termos de quitação junto às matrículas nºs 71.719 e 72.198.

A recorrente sustenta, em síntese, que a Lei permite a averbação dos termos de quitação para fins de exoneração tributária, sem transferência de propriedade; inexistindo, pois, ofensa à continuidade registrária.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 91/94).

É o relatório.

Opino.

Consoante o nº 32 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015/73, que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017, na matrícula do imóvel será feita a averbação:

“32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização”.

Assim, são duas as hipóteses previstas para a averbação do termo de quitação.

A primeira consiste na averbação do termo de quitação de qualquer contrato de compromisso de compra e venda, independente da qualidade do promitente vendedor, desde que esteja registrado, pois conforme consta na parte inicial do nº 32 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015/73 será feita a averbação:

“do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado…”.

A segunda parte diz respeito ao compromisso de compra e venda celebrado diretamente pelos empreendedores de loteamentos, desmembramentos e condomínios de qualquer modalidade, implantados de forma regular ou posteriormente regularizados, hipótese em que não há exigência de prévio registro dos contratos, pois como consta no referido nº 32 do inciso II do artigo 167 também será feita a averbação:

“…do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária…”.

Interpretação literal e lógica induz a obrigatoriedade de prévio registro do compromisso de compra e venda na primeira hipótese e a sua dispensa nos casos previstos na segunda parte da norma.

A adoção de interpretação distinta, ademais, implicaria no reconhecimento da desnecessidade da segunda parte da norma, pois todas as hipóteses para a averbação do termo de quitação estariam contempladas em sua parte inicial.

Essa solução não é afastada pelo princípio da continuidade porque em sua terceira parte o nº 32 do inciso II do art. 167 prevê que a averbação do termo de quitação, nos casos a que se refere, não constitui direito real em favor do compromissário comprador, uma vez que se destina:

“…exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização”.

É, nestes termos, o precedente da Corregedoria Geral da Justiça, como se verifica no r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor, Dr. Paulo Cesar Batista dos Santos, no Processo nº 1006694-78.2018.8.26.0602, que foi aprovado pelo Exmo. Senhor Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco, então Corregedor Geral da Justiça:

“A interpretação dada pelo Sr. Oficial, ao negar o ato de averbação, sem dúvida alguma, é correta, se considerados os pilares do registro imobiliário, dentre eles, o Princípio da Continuidade.

Entretanto, não há como ser negado que a redação dada pela novel legislação, dentre tantas outras inovações, trouxe uma mitigação ao referido princípio, não implicando, contudo, transferência de domínio ao compromissário comprador ou beneficiário da regularização.

Mesmo em loteamentos regulares, como é o caso, a nova regra afirma que caberá a averbação do termo de quitação do contrato de compromisso de compra e venda exclusivamente para fins de exoneração da responsabilidade do empreendedor proprietário do imóvel, promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel.

Independentemente de eventuais discussões a respeito da inconstitucionalidade dessa inovação legislativa (lei federal ordinária, e não complementar, exonerando o sujeito passivo de obrigação tributária municipal; ofensa ao princípio da continuidade etc.), não se pode negar que ela cria hipótese liberativa de obrigação tributária frente ao município e deve ser cumprida, até que haja, em tese, manifestação jurisdicional em sentido contrário.

Dessa forma, caberá a averbação, que deverá ser feita na modalidade sem valor declarado, cujo teor deverá reproduzir o texto expresso da lei, ou seja, que se trata de inscrição “exclusivamente para fins de exoneração de responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou beneficiário da regularização”.

Não deve ser esquecido que, sem embargo à referida inovação trazida pela Lei nº 13.465/2017, há recente julgado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo, em acórdão de relatoria do MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, que fixou tese sobre a exclusão de responsabilidade tributária do compromissário vendedor, em compromissos não levados a registro em condomínios edilícios: (…)”.

No caso concreto, as matrículas de fl. 14 e 40 e a matrícula mãe nº 39.530, obtida diretamente por esta Juíza Assessora pelo sistema online, indicam que o lotes 12 e 15 do loteamento Jardim Maria Luiza estão registrados como sendo de propriedade da recorrente que, por sua vez, promoveu o loteamento em conformidade com as disposições da Lei nº 6.766/79, aprovado pela Prefeitura Municipal de Araraquara, por meio do Processo nº 377/85 em 26 de maio de 1994 e do Decreto nº 6.652, de 09 de junho de 1994.

A despeito das premissas acima fixadas, in casu, verifica-se que a recorrente não apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis o original ou mesmo cópia autenticada dos contratos de compromisso de compra e venda, acostando aos autos apenas os termos de quitação de fl. 12 e 39, elaborados unilateralmente, insuficientes, portanto, a demonstrar a existência do negócio jurídico e a identidade do compromissário comprador.

Nesta ordem de ideias, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, tem-se por inviáveis as pretendidas averbações.

Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 29 de junho de 2021.

Leticia Fraga Benitez

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo Publique-se. São Paulo, 01 de julho de 2021. (a) RICARDO ANAFE, Corregedor Geral da Justiça – ADV: JOSE EDUARDO GROSSI, OAB/SP 98.333, JOSÉ PAULO MORELLI, OAB/SP 101.331 e FABRÍCIO MARK CONTADOR, OAB/SP 245.623.

Diário da Justiça Eletrônico de 07.07.2021

Decisão reproduzida na página 065 do Classificador II – 2021

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

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Processo 1021843-29.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Andrea Oliveira de Lima – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada apenas para afastar a necessidade de apresentação dos documentos pessoais da vendedora, mantendo a exigência de anuência do cônjuge quanto à aquisição em sub-rogação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: LUCAS GATO DE MESQUITA (OAB 369516/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1021843-29.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

Suscitado: Andrea Oliveira de Lima

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Andrea Oliveira de Lima ante negativa de registro de escritura de venda e compra relativa ao imóvel da matrícula n.13.384 daquela serventia.

Os óbices residem na ausência de comprovação de que o numerário utilizado pela adquirente do imóvel advém de recursos próprios e na divergência entre o título e a matrícula quanto aos dados de identificação da proprietária vendedora.

O Oficial informa que a compradora do imóvel, que é casada pelo regime da comunhão parcial de bens, declara expressamente na escritura que os recursos utilizados na aquisição provêm de doação de seu avô e de remuneração de sua profissão, o que transforma o imóvel em bem particular do qual pode dispor livremente, independentemente de assistência ou anuência de seu marido.

Assim, seguindo orientação de decisões administrativas, formula exigência de anuência expressa do cônjuge prejudicado com a sub-rogação, além de prova documental da origem exclusiva dos recursos para prevenir prejuízos a terceiros, como credores ou herdeiros do cônjuge excluído da meação, sendo que manteria a exigência de comprovação documental da doação recebida do avô ainda que o marido tivesse comparecido. Quanto aos recursos provenientes da profissão, sustenta que a regra do artigo 246 do Código Civil de 1916, que previa tratamento desigual entre os cônjuges, não foi recepcionada pela Constituição de 1988 (REsp n.284.436/DF).

Em relação à qualificação da proprietária vendedora, esclarece que o CPF lançado na matrícula está incompleto e que o dado informado no título é coincidente, com complemento do dígito faltante. Ocorre que foi constatado erro na informação pela invalidade do número, o que não pode ser ignorado.

Documentos vieram às fls.07/38.

A parte suscitada se manifestou às fls.39/41, alegando dificuldade no atendimento das exigências, notadamente pelo lapso de tempo decorrido desde a lavratura da escritura, em agosto de 1993; que o título informa expressamente a origem dos recursos; que não possui documentos para comprovação da origem; que recebeu do avô valores em espécie; que não houve necessidade de intervenção do marido para lavrar a escritura e que a apresentação dos documentos de identificação não é importante, uma vez que o ato foi conferido por tabelião dotado de fé pública.

O Ministério Público opinou pela procedência parcial, com o abrandamento do rigor formal quanto aos requisitos da especialidade subjetiva e manutenção da exigência pela comprovação da origem dos valores utilizados na compra (fls. 47/50).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente, ao menos em parte.

Vejamos os motivos.

O artigo 176, §1º, III, item 2, alínea “a”, da LRP, exige a completa qualificação do transmitente no registro do imóvel, com indicação do número no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou no Registro Geral de Identidade ou, à falta deste, de sua filiação:

“O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (…)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2: (…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação”.

Assim também prevê o item 61 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.

No caso em análise, a proprietária do imóvel, Vitória Soares Moschen, está qualificada no Registro n.2/M.13.384, lançado em julho de 1977, como sendo inscrita no “RG 9.447.155 e cic 309.532.008”, sem indicação do dígito verificador do atual CPF (fls.36/37). Já na escritura apresentada, onde comparece como outorgante vendedora, está qualificada como “portadora da RG n.9.477.155 SSP-SP, CIC n.309.532.008-74” (fl.08).

Neste contexto e considerando que os documentos pessoais da vendedora foram apresentados e conferidos pelo Tabelião de Notas que lavrou a escritura (fls.30/31), não se faz necessária nova apresentação.

Esta conclusão não se altera mesmo que haja erro material nos dígitos verificadores do CPF, notadamente porque toda a numeração restante, inclusive o número completo do RG, coincide com a informação lançada na matrícula, o que torna possível mitigação da exigência em questão: não há dúvida nem risco, já que a vendedora está bem identificada e a segurança jurídica resta íntegra.

Por outro lado, a aquisição do imóvel em sub-rogação de parcela exclusiva do patrimônio deve contar necessariamente com a anuência do cônjuge afetado, uma vez que a regra no regime de bens adotado pela adquirente, que é o da comunhão parcial, importa comunicação.

Ressalte-se, porém, que basta a manifestação de vontade do casal, que tem liberdade para escolher seu regime de bens, podendo, inclusive, alterar as regras ao longo do matrimônio.

Assim, interpretando de modo menos literal o artigo 1659, inciso II, do Código Civil, e primando pelas exegeses teleológica e sistemática, concluímos que a sub-rogação mediante simples anuência do cônjuge afetado não ofende a legislação aplicável ao regime de bens.

Vale observar que não cabe ao Oficial ou a este juízo administrativo interpretar a vontade das partes ou investigar a origem dos recursos, o que é matéria reservada à esfera jurisdicional. A comprovação documental da sub-rogação é alternativa necessária apenas quando houver alegação de prejuízo pelo cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial.

Havendo consenso entre o casal, torna-se prescindível a via jurisdicional.

Vale ressaltar, ainda, que o registro não impede que terceiros dela se socorram para afastar eventual lesão ou prejuízo.

É nesse sentido o Parecer n.389/11-E da lavra do MM. Juiz Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Dr. Maurício Vidigal, no julgamento do Processo CGJ n.95456/2011, com a seguinte ementa (destaque nosso):

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de retificação do registro no qual constou tratar-se de aquisição de imóvel comum ao casal, dado o regime da comunhão parcial – Inobservância pelo registrador da expressa e taxativa declaração dos cônjuges, constante do título, de que se tratava de bem adquirido com capital exclusivo de um deles – Circunstância que afasta a comunicação e leva à hipótese de bem particular –

Registro que não pode se divorciar da manifestação da vontade do casal aposta no título – Não caracterizada ofensa às regras legais para referido regime de bens do casamento – Dado provimento ao recurso”.

No caso concreto, portanto, ainda não é possível o acesso do título ao fólio real, a menos que a parte comprove anuência do cônjuge com a sub-rogação ou opte pela cindibilidade do título, desconsiderando a menção à origem particular, tal como sugerido pelo Oficial (fl.05).

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida suscitada apenas para afastar a necessidade de apresentação dos documentos pessoais da vendedora, mantendo a exigência de anuência do cônjuge quanto à aquisição em sub-rogação.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 06 de abril de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 08.04.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônica – TJSP

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