Processo 1108347-38.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Lucia Araújo Oliveira – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar os óbices registrários ao registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: MARCUS VINICIUS TRAVAGLINI FERREIRA (OAB 391336/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1108347-38.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Sp

Suscitado: Lucia Araújo Oliveira

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Lúcia Araújo Oliveira tendo em vista negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de compra e venda que tratou de imóvel situado na Gleba C da Fazenda da Juta, São Paulo, cujo loteamento foi regularizado por iniciativa do Município e averbado sob n. 05 na matrícula n. 56.385 daquela serventia.

O Oficial informa que os óbices residem na necessidade de comprovação de recolhimento do ITBI, bem como de depósito prévio dos emolumentos, já que o loteamento foi regularizado com fundamento no artigo 40 da Lei n. 6.766/79 (Av.5/M.56.385); que o procedimento adotado não se equipara ao procedimento de regularização fundiária previsto na Lei n. 13.465/17, não sendo possível aplicar os benefícios da Reurb-S, notadamente quanto às isenções previstas nos §§1º e 2º do artigo 13 da lei; que a conversão ou adaptação ao procedimento da Reurb-S seria possível caso o procedimento registral houvesse se iniciado ou se concluído na vigência da Lei n. 11.977/09, mediante requerimento do agente promotor e anuência do Poder Público Municipal (itens 319 e 319.1, Cap. XX, NSCGJ). Todavia, o loteamento foi regularizado nos idos de 2005, muito antes do advento das Leis n. 11.977/09 e n. 13.465/17, pelo que não seria cabível a incidência de referidas normas; que não há como se reconhecer a existência de interesse social da regularização na esfera administrativa; que cabe aos legitimados previstos no artigo 14 da Lei n. 13.465/17 iniciar o procedimento de regularização, bem como ao Poder Executivo Municipal deferir o pedido e expedir a Certidão de Regularização Fundiária.

O Registrador informa, ainda, que precedente do E. CSM, processo de autos n. 1073609-58.2021.8.26.0100, cuidou de bem e procedimento diversos: embora o imóvel também estivesse situado na Fazenda da Juta, não se confunde com o ora tratado, sendo que, naquele feito, o procedimento de regularização ocorreu sob a sistemática da Lei n. 11.799/09, com observância das normas relativas à Reurb (Lei n. 13.465/17), havendo expresso reconhecimento da situação como de interesse social pelo município (R.2/M.220.731); que a decisão proferida reconheceu a validade da regularização em face de transmissão superveniente, não cuidando da adaptação ou da conversão do procedimento de regularização.

Documentos vieram às fls. 10/89.

Em manifestação dirigida ao Oficial e em impugnação, a parte suscitada aduz que a Gleba C da Fazenda da Juta, onde situado o imóvel, foi regularizada pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, o que resultou na planta de regularização n. AU 06/6254/95 e no auto de regularização de loteamento n. 1000012956 (Av.5/M.56.385 do 6º RI); que não é devido recolhimento do imposto de transmissão nem tampouco pagamento de emolumentos, já que o auto de regularização atesta a sua realização como de interesse social, com fundamento na Lei Municipal n. 11.755/95, a qual se equipara à Lei n. 13.465/17; que a irreversibilidade da ocupação e o caráter social da regularização estão comprovados no processo administrativo de autos n. 1995-0.005.521-0, que cuidou da regularização fundiária do imóvel.

A parte interessada sustenta, ainda, como devida a aplicação da Lei n. 13.465/17, uma vez que a Lei Municipal n. 11.775/95 exigia os mesmos requisitos para a regularização imobiliária: irregularidade da ocupação, estado de irreversibilidade e qualificação como de interesse social (artigos 1º, 4º e 18 da Lei Municipal n. 11.755/95, e 11 e 13 da Lei n. 13.465/17); que a Lei Municipal n. 17.734/22, ao revogar a Lei Municipal n. 11.775/95, estabeleceu que os procedimentos aplicáveis à regularização fundiária no Município de São Paulo devem ser convertidos aos termos da Lei n. 13.465/17; que a nova lei municipal também qualifica o núcleo urbano informal como aquele que não propiciou titulação a seus ocupantes, sendo esta a hipótese tratada (artigos 4º e 83); que o fato do imóvel ter sido regularizado com fundamento no Lei n. 6.766/79 não justifica a não aplicação da Lei da Reurb: o artigo 70 da Lei n. 13.465/17 determina expressamente a aplicação do artigo 41 da referida norma, o qual prevê que o compromisso de venda e compra serve de título à transmissão de imóvel regularizado; que as NSCGJ não regulamentaram outra forma de registro das promessas de venda e compra quitadas de imóveis integrantes de parcelamento de solo irregular que não os títulos oriundos de área objeto de regularização fundiária, sendo, portanto, aplicáveis os termos da Lei n. 13.465/17 (itens 303.2, 303.3, 303.9 e 202.10, Cap. XX). Ademais, decisão do E. CSM firmou o entendimento acerca da aplicabilidade da Lei n. 13.465/17 independentemente do âmbito legislativo em que regularizado o imóvel ou de o título ter sido firmado antes ou depois da regularização (processo de autos n. 1073609-58.2021.8.26.0100 – fls. 57/62 e 90/96).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 101/103).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.

De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994), bem como pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

O caso concreto trata do registro do instrumento particular firmado em dezembro de 1992 (fls. 21/28), por meio do qual os loteadores transmitiram à parte suscitada o imóvel identificado como área n. 20 da quadra 03, localizado na planta de regularização da Fazenda da Juta ou Oratório, São Paulo (matrícula n. 56.385 do 6º RI da Capital). O contrato vem acompanhado do termo de quitação de fl.29.

A parte suscitada pretende o reconhecimento de isenção do recolhimento do imposto de transmissão e de emolumentos ao Oficial sob o fundamento de que o procedimento de regularização do loteamento em que situado o imóvel foi realizado com caráter de interesse social nos termos da Lei Municipal n. 11.755/95, pelo que se equipararia ao procedimento da regularização fundiária urbana de interesse social previsto na Lei n. 13.465/17 (Lei da Reurb), de modo que devida a isenção prevista nos §§1º e 2º do artigo 13 da lei.

De fato, embora a regularização do loteamento tenha ocorrido ainda na vigência da Lei 6.766/79, a qualificação do título apresentado para a transmissão do domínio ao adquirente deve observar o regramento vigente na data da prenotação em atenção ao princípio tempus regit actum.

Antigamente, o Decreto-lei n.58/1937 regulamentava o loteamento de terras rurais e de terrenos urbanos com enfoque estritamente contratual e registral.

Diante do crescente adensamento populacional nas cidades, as questões urbanísticas ganharam relevo, o que originou a Lei n.6.766/1979, com a consolidação da ideia de que o parcelamento do solo configura atividade pública mesmo quando executada por particular.

Seu principal objetivo foi o de iniciar a organização do uso do solo urbano, traçando diretrizes para o parcelamento, instituindo disposições penais para coibir o parcelamento irregular e disciplinando a regularização dos parcelamentos não autorizados, tudo de modo a evitar lesão ao padrão de desenvolvimento urbano e garantir os direitos dos adquirentes de lotes, conforme expresso em seu artigo 40:

“Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes”.

A regularização fundiária se realizava, então, em duas fases distintas: no início, a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal promoviam a regularização do parcelamento, observando os requisitos urbanísticos traçados nos artigos 3º e 4º daquela Lei (artigo 40, §5º).

Posteriormente, os adquirentes manejavam os possíveis instrumentos para titulação e transmissão do domínio:

“Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado”.

No município de São Paulo, o procedimento de regularização passou a ser detalhadamente regulado pela Lei 11.775/95, o qual previa a elaboração de projeto de regularização e expedição de auto próprio após o atendimento das exigências e aceitação técnica pela Prefeitura.

Essa lei municipal não tratou da titulação dos adquirentes e seu artigo 18 deixou expresso que a regularização promovida pela Prefeitura somente se justificava na tutela dos padrões de desenvolvimento urbano de interesse social:

“Art. 18 – A regularização, pela Prefeitura, dos parcelamentos do Solo Irregulares, tem o caráter de urbanização especifica, visando atender aos padrões de desenvolvimento urbano de interesse social, nos termos da Lei Federal n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979”.

Em 1999, a Lei n.9.785 incluiu nas Disposições Finais da Lei n.6.766/79 o artigo 53-A, ressaltando o interesse público nas regularizações de parcelamentos e de assentamentos:

“Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos”.

Incluiu-se, ainda, um parágrafo 6º ao artigo 2º da Lei n.6.766/79, definindo a infra-estrutura básica a ser exigida para os parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social.

Posteriormente, a Lei n.10.931/04 incluiu disposição específica no artigo 213 da Lei de Registros Públicos, criando hipótese de isenção de custas e emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social:

“Art.213. (…)

§15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.

Em 2009, a regularização fundiária de assentamentos urbanos foi aperfeiçoada com a edição da Lei n.11.977, a qual estabeleceu uma fase inicial para a demarcação urbanística da área, prosseguindo-se com a elaboração do projeto de regularização que seria finalmente registrado.

Nos termos do artigo 58, §1º, da nova lei, após o registro do parcelamento, o Poder Público concederia título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados, podendo essa legitimação ser convertida em propriedade se preenchidos os requisitos da usucapião constitucional, conforme disposto no artigo 60.

Foi a Lei n.11.977/09 que introduziu a distinção entre a regularização fundiária de interesse social e a regularização fundiária de interesse específico:

“Art. 47. Para a regularização fundiária de assentamentos urbanos consideram-se:

(…)

III – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses

IV – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse;

(…)

VII – regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

(…)

VIII – regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII;

1º – A demarcação urbanística e a legitimação de posse de que tratam os incisos III e IV deste artigo não implicam a alteração de domínio dos bens imóveis sobre os quais incidirem, o que somente se processará com a conversão da legitimação de posse em propriedade, nos termos do art. 60 desta Lei”.

Finalmente, o procedimento de regularização fundiária foi otimizado pela Lei n.13.467/17, que ampliou as formas de titulação, substituindo o processo tradicional de legitimação individual, título a título, pelo reconhecimento global da legitimação da posse aos respectivos beneficiários, com prioridade da regularização dominial a partir de um cadastro aprovado pelo Poder Público, constante em Certidão de Regularização Fundiária a ser expedida pelo Município e registrada na serventia imobiliária em ato único:

Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se:

(…)

IV – demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;

V – Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;

VI – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;

(…)

Art. 44. Recebida a CRF, cumprirá ao oficial do cartório de registro de imóveis prenotá-la, autuá-la, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a respectiva nota de exigência ou praticar os atos tendentes ao registro.

§ 1º – O registro do projeto Reurb aprovado importa em:

I – abertura de nova matrícula, quando for o caso;

II – abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e

III – registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.

(…)

§ 3º – O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados”.

Foram mantidas as duas modalidades de regularização (Reurb-S e Reurb-

E), com ampliação das hipóteses de isenção de custas e emolumentos, além da inexigibilidade de fiscalização do recolhimento dos tributos relacionados, nos seguintes termos (destaques nossos):

“Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

II – Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.

§ 1º – Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:

I – o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários;

II – o registro da legitimação fundiária;

III – o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;

IV – o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada;

V – a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;

VI – a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S;

VII – o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e

VIII – o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo.

§ 2º – Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação”.

Nesse contexto, não há que se falar em conversão ou adaptação dos procedimentos registrais ora analisados, uma vez que a regularização já foi registrada, restando agora apenas a efetiva titulação e transmissão do domínio para a parte suscitada, que adquiriu o imóvel dos loteadores originais.

Conforme precedente do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.1073614-80.2021.8.26.0100 – fls.31/41), como no caso concreto não há listagem de ocupantes por ausência de previsão legal na época da regularização, inexiste óbice para que a titulação tenha por base instrumento particular de cessão acompanhado de prova de quitação nos termos do artigo 26, §6º, da Lei 6.766/79, do artigo 52, parágrafo único, da Lei 13.465/17 e do item 303.2, Cap. XX, das NSCGJ:

“303.2. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para aquisição da propriedade, quando acompanhados da respectiva prova de quitação das obrigações do adquirente e serão registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobiliárias resultantes da regularização fundiária”.

Por sua vez, para o reconhecimento da isenção das custas e emolumentos e da inexigibilidade da comprovação do recolhimento dos impostos previstos nos §§ 1º e 2º, do artigo 13, da Lei n.13.467/17, basta o enquadramento da hipótese à regularização fundiária de interesse social “assim declarado em ato do Poder Executivo Municipal” (artigo 13, I).

Pois os documentos de fls.47/56 comprovam que a regularização foi promovida por ato do Poder Executivo Municipal nos termos da Lei n.11.775/95, cujo artigo 18 atribuía caráter de urbanização específica de interesse social.

Ademais, o protocolo de fls.18/19 revela que a Averbação n.5 da matrícula n.56.385 foi realizada em 15/04/2005 independentemente do recolhimento de custas e emolumentos de registro, o que, nos termos do artigo 213, §15, da Lei de Registros Públicos, é autorizado nos casos de “regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.

Aplicam-se, portanto, à titulação ora requerida, os §§ 1º e 2º, do artigo 13, da Lei n.13.467/17.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para afastar os óbices registrários ao registro do título.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 30 de novembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 01.12.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito

Processo 1115630-15.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Guilherme Andere Von Bruck Lacerda – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para manter apenas o óbice de ingresso do título porque incompleto, observando que a regularização do negócio jurídico por ele retratado ou da propriedade deverá ser buscada na via judicial. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: MAURÍCIO ANDERE VON BRUCK LACERDA (OAB 222591/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1115630-15.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Guilherme Andere Von Bruck Lacerda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Guilherme Andere Von Bruck Lacerda diante da negativa de registro de escritura pública de venda e compra lavrada pelo 7º Tabelião de Notas desta Capital em 18 de maio de 2005 (livro n. 5.652, fl. 391), referente ao imóvel da matrícula n. 88.082 daquela serventia.

O Oficial esclarece que o título tratou apenas da alienação da nuapropriedade, sendo omisso em relação à instituição ou reserva de usufruto. Ademais, a venda da nua-propriedade não faz presumir usufruto, que deve ser expressamente estipulado a fim de que alcance registro (artigos 1.391, do Código Civil, e 167, inciso I, item 7, da Lei de Registros Públicos).

Os óbices estão, assim, na necessidade de retificação do título ou apresentação de escritura pública que regule a questão relativa ao usufruto, com apresentação da guia de recolhimento do ITBI-IV.

Documentos vieram às fls. 06/15.

Em impugnação, a parte suscitada aduz que, diante da ausência de registro de usufruto na matrícula (artigos 1.227 e 1.391 do CC), bem como considerando que o título retrata apenas a alienação da nua-propriedade pelos vendedores, Paulo Bruck Lacerda e Dulce Bastos Lacerda, é possível presumir que resguardaram para eles o usufruto; que, diante do falecimento dos vendedores, o usufruto se extinguiu, com consolidação da nua-propriedade (artigo 1.410, inciso I, do CC); que o direito real de usufruto possui caráter pessoal e intransferível (artigo 1.393 do CC), não compondo o acervo hereditário dos usufrutuários; que não é possível a lavratura de escritura pública re-ratificadora diante do óbito dos vendedores; que indevido o recolhimento do imposto de transmissão, uma vez que configurada hipótese de isenção: artigo 3º da Lei Municipal n. 13.402/02 (fls. 16/19). Juntou documentos às fls. 20/26.

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 30/32).

É o relatório.

Fundamento e decido.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No mérito, a dúvida é procedente em parte. Vejamos os motivos.

O caso concreto cuida do registro de escritura de compra e venda lavrada pelo 7º Tabelião de Notas da Capital em 18 de maio de 2005 (livro n. 5.652, pág. 391), pela qual os proprietários tabulares, Paulo Bruck Lacerda e Dulce Bastos Lacerda, transmitiram a nuapropriedade do imóvel à parte suscitada, Guilherme Andere Von Bruck Lacerda (fls. 08/11), sem qualquer regulação da questão relativa à reserva ou à instituição de usufruto.

Ainda que o título documente apenas a transferência da nua propriedade, a qual, como se sabe, vem sempre acompanhada de previsão quanto aos demais poderes inerentes ao domínio (reserva ou instituição de usufruto; instituição de direito real de uso ou de direito real de habitação), não há como, por interferência do Oficial ou determinação deste juízo administrativo, suprir vontade não manifestada expressamente pelas partes contratantes.

O usufruto, por sua vez, somente se constitui mediante registro na matrícula, ressalvada a hipótese em que resultar de usucapião (artigo 1.391 do Código Civil):

“Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

Em outras palavras, para a constituição de usufruto, como se pretende no caso, e posterior reconhecimento de eventual extinção, imprescindível a existência de título que o preveja expressamente, com ingresso no fólio real (artigo 167, alínea I, item 7, LRP).

Assim, agiu com acerto o Oficial ao obstar o registro da escritura apresentada já que ela reveste negócio jurídico incompleto, o qual não poderá ser retificado diante da notícia de morte dos proprietários vendedores. Solução somente será possível pela via judicial (suprimento de vontade ou inventário).

Neste sentido, decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura ao tratar de caso análogo (Processo n. 2.151/1998, Relator Des. Antonio Carlos Morais Pucci), de cujo julgado se extraem os seguintes excertos (nossos destaques):

“A escritura de venda e compra da nua propriedade, forçoso é reconhecer, desmereceria ingresso no fólio real por se referir apenas à alienação da nua propriedade, sem qualquer menção ao usufruto ou aos direitos reais de uso ou de habitação. Registrado, porém, o título omisso, nada autoriza, nesta esfera administrativa, mediante requerimento unilateral de herdeiro de um dos contratantes, o reconhecimento de que estes ajustaram tacitamente, na ocasião da alienação da nua propriedade, usufruto, ou direito real de uso ou de habitação em benefício dos alienantes. A existência de um desses direitos reais sobre coisas alheias, na espécie, ao contrário do que sustenta a recorrente, não prescinde de ajuste dos contratantes instrumentalizado em título hábil (escritura pública de reti-ratificação) ou na impossibilidade de tal ajuste de pronunciamento jurisdicional que o supra. A omissão está no título contratual, que não constituiu, frisese, usufruto ou direito de uso ou de habitação em favor dos alienantes, o que não permite, sem sua reti-ratificação ou pronunciamento jurisdicional, sua retificação unilateral neste âmbito administrativo.

Inadmissível decisão administrativa interpretando ou suprindo a vontade das partes lançada em documentos públicos ou particulares. O ilustre magistrado Hélio Lobo Júnior, então Juiz Auxiliar desta E. Corregedoria, no Proc. 153/89, sobre tal assunto assim se pronunciou:

‘Houve equívoco inserto no título causal, que o coloca em rota de colisão com o assentamento já existente (transcrição 143.494- 11º RI)’. ‘Seria, pois, temerária a retificação unilateral, que substituiria, em última análise, a vontade da parte não localizada, sem a observância do devido processo legal’. ‘Essa prática é vedada ao registrador e ainda ao agente administrativo fiscalizador – Juiz Corregedor ou Corregedor Geral da Justiça’. ‘Permitir essas correções, ainda que indícios apontem no ‘sentido da ausência de prejuízo potencial a terceiros’, seria munir o agente administrativo de poderes que não dispõe, capazes de interferir com a manifestação de vontade da parte que já a deixou consignada formalmente no título causal’ (in Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça. 1989, RI, pág. 242). O E. Conselho Superior da Magistratura, em antigo julgamento, assim já se pronunciou: ‘Se o suposto engano está no título que deu origem ao registro cuja retificação é pretendida, é aquele que deve ser corrigido’. ‘Qualquer retificação de inexatidão ou erro contido em documento particular ou público, só pelas mesmas partes, não por uma delas, isoladamente, poderá ser produzida’ (RT, 506:114)’ (in Registros de Imóveis – Dúvidas – Decisões do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (De janeiro de 1978 a fevereiro de 1981)”, Saraiva, 1982, pág. 103, Narciso Orlandi Neto)”.

No tocante ao recolhimento do imposto de transmissão inter vivos, sabese que, para os registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei 8.935/1994).

No município de São Paulo, o ITBI é regulado pela Lei n. 11.154/1991, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis, bem como sobre direitos reais que incidem sobre eles, estabelecendo, ainda, a respectiva base de cálculo a ser observada na transmissão da nua-propriedade e na instituição de usufruto:

“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões”.

“Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:

I – a compra e venda;

(…)

VII – o uso, o usufruto e a enfiteuse”.

“Art. 9º. O valor da base de cálculo será reduzido:

I – na instituição de usufruto e uso, para 1/3 (um terço);

II – na transmissão de nua propriedade, para 2/3 (dois terços)”.

Observa-se, porém, que o título declara o imóvel como de uso exclusivamente residencial, com valor venal de R$8.881,00 (fls. 08/11).

Dessa forma, forçoso reconhecer hipótese de isenção, independentemente da apresentação de certidão a ser emitida pelo ente fazendário, conforme dispõe o artigo 3º, §1º, da Lei Municipal n. 13.402/02[1]:

“Art. 3º – Ficam isentas do imposto as transmissões de bens ou de direitos a eles relativos para imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior a R$ 30.000,00 (trinta mil reais) na data do fato gerador, quando o contribuinte for pessoa física.

§ 1º – Ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis, ou seus prepostos, dispensados de exigir documento ou certidão que comprove a concessão da isenção estabelecida no “caput” deste artigo”.

Neste sentido, já se decidiu em caso análogo:

“Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de compra e venda de unidade classificada na matrícula como comercial. Utilização residencial reconhecida pela Municipalidade. Isenção de ITBI previsto no artigo 3º da Lei 13.402/02 caracterizada. Recurso improvido” (CSM Apelação Cível n. 222-6/5 Des. José Mário Antonio Cardinale j. 26.11.2004).

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para manter apenas o óbice de ingresso do título porque incompleto, observando que a regularização do negócio jurídico por ele retratado ou da propriedade deverá ser buscada na via judicial.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 25 de novembro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito

NOTAS:

[1] In https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/index.php?p=2517, com acesso nesta data. (DJe de 29.11.2022 – SP)

Fonte: Diário da Justiça Eletrônico

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito