Processo 1114481-81.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio Edifício Arianne – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice, observando, de toda forma, que conforme entendimento firmado na súmula 260 do STJ, “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: TANILA MYRTOGLOU BARROS SAVOY (OAB 131822/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA –
Processo Digital nº: 1114481-81.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Condomínio Edifício Arianne
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Condomínio Edifício Arianne diante da negativa de registro de instrumento particular de convenção do condomínio objeto da transcrição n. 29.673 daquela serventia (protocolo 423.849).
O Oficial informa que necessário reconhecimento das firmas de todos os signatários na forma do artigo 1.333 do Código Civil e do artigo 221, inciso II, da Lei n. 6.015/73 (fls. 01/04 e 18).
Documentos vieram às fls. 05/103.
A parte suscitada alega que o título não tem natureza contratual, mas sim estatutária e institucional, pelo que a regra do artigo 221, inciso II, da LRP, não se aplica à hipótese. O atendimento à exigência de reconhecimento de firma de todos os signatários do ato, ademais, seria extremamente difícil (fls. 05/08 e 105/111).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 131/133).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Primeiramente, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n.8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
Para participação do condômino em assembleia e aprovação da convenção, não há necessidade de exata correspondência com o domínio tabular, uma vez que o artigo 1.334, §2º, do Código Civil, equipara ao proprietário os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, salvo disposição em contrário.
Dispensável, ainda, o reconhecimento de firma das procurações e da lista de presença, notadamente quando não há impugnação na própria assembleia, como no caso.
Neste sentido a orientação da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo no julgamento do Recurso Administrativo n.1003515-12.2020.8.26.0071:
“Registro de Imóveis – Averbação de alteração de convenção de condomínio – Procedimento administrativo – Recurso – Desnecessidade de reconhecimento das firmas nas procurações passadas por condôminos, para fins de assembleia de condomínio edilício – Inexistência de impugnação ou de exigência disso na convenção vigente ou na lei – Inteligência da Lei n. 6.015/1973, art. 221, II – Parecer pelo provimento do recurso, para que se proceda ao averbamento da alteração da convenção de condomínio, como rogado” (CGJ Processo n. 1003515-12.2020.8.26.0071 – Corregedor Geral da Justiça Des. Ricardo Mair Anafe j. 24.11.2020).
Os títulos formais levados a registro, porém, são a convenção e a ata de assembleia, para os quais há exigência de reconhecimento das firmas de seus subscritores (artigo 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos).
Note-se que a Lei de Registros Públicos não faz distinção entre os escritos particulares registráveis. Em outros termos, tenham eles ou não natureza contratual, devem conter o reconhecimento das firmas de seus signatários, ou seja, de todos aqueles que os assinaram.
Não há como, portanto, e ainda que a exigência demande bastante trabalho, a qual é inerente à gestão de condomínios de tal magnitude, alterar a conclusão pela qualificação negativa.
Note-se que, na forma da lei, o reconhecimento das firmas das partes e testemunhas que assinam o escrito particular não pode ser substituído por outras declarações.
O que se admite é que o reconhecimento seja feito somente na lista de presença da assembleia na qual a convenção foi aprovada, de modo que desnecessário, por redundante, o reconhecimento das assinaturas nos dois documentos:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Alteração de convenção condominial – Averbação – Exigibilidade de reconhecimento das firmas dos condôminos presentes à assembleia – Art. 221, II, da LRP e Item 121, Capítulo XX, das NSCGJ – Verificação da observância dos quóruns de instalação da assembleia e aprovação da alteração da convenção que serve como orientação ao síndico, a evitar novos percalços – Desnecessária a apresentação cumulativa da ata da assembleia, com firmas reconhecidas, de solicitação formal de alteração da convenção, assinada por todos os condôminos que participaram da assembleia, com firmas reconhecidas, e teor integral da convenção, já com as alterações aprovadas, também com firmas reconhecidas – Inexigibilidade da apresentação de documentos em duas vias – Recurso desprovido” (CGJSP – PROCESSO de autos n. 1100603-36.2015.8.26.0100, RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças, data de julgamento: 07/07/2016; DATA DJ: 12/08/2016).
O parecer então aprovado deixa bastante claro que (destaque nosso):
” (…) Para a averbação almejada, basta que se apresente, uma única vez, documentação comprobatória de que os quóruns de instalação da assembleia e de aprovação da alteração tenham sido observados, com identificação de quais sejam os condôminos presentes e qual o resultado final do escrutínio. Por óbvio, será necessário que conste da ata, igualmente, o preciso teor da alteração, com indicação das cláusulas modificadas e da nova redação de cada dispositivo. E, repise-se, é necessário, de fato, que as firmas dos condôminos presentes à assembleia sejam reconhecidas, como explicado há pouco.
Não obstante, de todo dispensável que, simultaneamente à ata com o teor aludido, acompanhada da lista de presença em que os votantes venham devidamente identificados, com reconhecimento das respectivas firmas, o condomínio apresente pedido formal de alteração da convenção, novamente com assinatura dos condôminos, com firmas reconhecidas, e, mais, a integralidade da nova convenção, já com as alterações providenciadas, com reconhecimento de firmas pela terceira vez”.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice, observando, de toda forma, que conforme entendimento firmado na súmula 260 do STJ, “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 23 de novembro de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 28.11.2022 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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