Processo 1022338-73.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Marcello Garcia Nacca – – Flavia Constantino Klabono Nacca – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que o óbice relativo à necessidade de rerratificação do contrato de locação, a fim de exclusão da garantia pessoal subsiste. Regularize-se a distribuição do feito (pedido de providências). Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: NEIDE GOMES DA SILVA (OAB 69383/SP)

Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1022338-73.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo18

Suscitado: Marcello Garcia Nacca e outro

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Marcello Garcia Nacca e Flávia Constantino Klabono Nacca, tendo em vista negativa em se proceder à averbação de caução constituída em instrumento particular de locação não residencial nas matrículas n. 130.684 e 130.710 daquela serventia.

Os óbices residem na existência de mais de uma garantia no contrato, o que é vedado pelo parágrafo único do artigo 37 da Lei n. 8.245/91, e na necessidade de apresentação de certidão de casamento atualizada do caucionante Luis Carlos da Silva Martins, uma vez que qualificado no contrato como divorciado, enquanto figura como separado nas matrículas.

O Oficial relata que a parte suscitada somente se insurgiu contra o primeiro óbice, deixando de atender à segunda exigência; que a parte locou a Leandro Saraiva Ferreira e Paloma Lucas Ferraz o imóvel situado na avenida Monsenhor Antonio de Castro, n. 430; que Luiz Carlos da Silva Martins deu em caução, para garantia das obrigações locatícias, dois imóveis de sua propriedade; que também foi prevista no contrato a sua responsabilidade solidária sobre os aluguéis pactuados (cláusula 35ª), o que configura uma modalidade de garantia fidejussória, a fiança; que o parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locações veda, sob pena de nulidade, mais de uma garantia em um único contrato de locação; que, em observância ao princípio da legalidade, diante da dupla garantia, não se permitiu o ingresso no registro, conforme precedentes deste juízo e da CGJ; que a qualificação do título incide somente sobre seus aspectos formais e extrínsecos, sem adentrar nas condições avençadas entre as partes (prenotação n. 837.198).

Documentos vieram às fls. 06/62.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte aduz que o entendimento não é unânime, havendo cartórios na cidade de São Paulo que não veem impedimento à averbação; que não se trata de dupla garantia e sim de extensão da garantia, solidariedade, que pode ser incluída em qualquer contrato bilateral (fls. 31/33).

Em impugnação formulada às fls. 63/65, a parte sustenta que locou, para fins comerciais, o imóvel localizado na avenida Monsenhor Antonio de Castro, 430, Jardim Vila Formosa, em 09 de fevereiro de 2021, pelo prazo de três anos, aceitando os imóveis referentes às matrículas 130.684 e 130.710 em caução; que causou estranheza a nota devolutiva sob o fundamento de tratar-se de dupla garantia, em virtude do contido na cláusula 30ª do contrato; que não há dupla garantia, uma vez que a caução prevista no art. 37 da Lei n. 8.245/91 se apresenta como contrato acessório ao principal, no qual a vontade das partes é livre; que a solidariedade não se presume, prevalecendo a vontade das partes (art. 265 do Código Civil); que há decisão do STJ reconhecendo não se tratar de dupla garantia; que não atendeu à segunda exigência, entendendo que poderá fazê-lo após decisão final destes autos; que não há unidade de entendimento nos Registros de Imóveis, uma vez que alcançou a averbação de título contendo a mesma cláusula contratual.

Documentos vieram às fls. 65/85.

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice impugnado (fls. 89/90).

É o relatório.

Fundamento e decido.

Por primeiro, é importante ressaltar que este caso, por não envolver registro em sentido estrito (averbação de caução locatícia), deve prosseguir como pedido de providências.

Por segundo, verifica-se que a parte não se insurge contra todas as exigências opostas pelo Oficial (apresentação de certidão de casamento atualizada do proprietário Luiz Carlos da Silva Martins), de modo que o pedido resta prejudicado.

Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise do óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça:

“Registro de Imóveis – instrumento particular de retificação e ratificação do memorial de incorporação e inclusão de instituição, especificação de condomínio e divisão por atribuição de unidades autônomas – concordância parcial com as exigências formuladas pelo Oficial de Registro de Imóveis – juntada de documentos em fase não admitida – prejudicialidade reconhecida – exame em tese da recusa a fim de orientar futuras prenotações – novos quadros da NBR 12.721 – necessidade – anuência de todos os condôminos e titulares de direitos reais registrados – recurso não conhecido” (CGJ – Processo n. 2014/00009391 – Corregedor Geral da Justiça Des. Hamilton Elliot Akel – j. 10.02.2014).

No que diz respeito à necessidade de retificação do contrato de locação não residencial em razão da previsão de dupla garantia, o pedido seria procedente.

Vejamos os motivos.

No caso concreto, o caucionante pretende garantir o contrato com imóveis próprios (cláusula 24ª, fl. 42), bem como responsabilizar-se solidariamente pelo cumprimento das obrigações pactuadas (cláusulas 30ª e 35ª, parte final, fls. 43/45).

Ocorre que, embora os contratantes não rotulem expressamente o instituto, ao fixarem a responsabilidade solidária do caucionante pelas obrigações locatícias não adimplidas pelos locatários, indicam claramente o estabelecimento de garantia fidejussória que se identifica com a fiança (artigos 818 e seguintes do Código Civil).

Resta evidenciada, assim, a instituição de duas garantias no mesmo contrato de locação (real e pessoal), o que é vedado pelo parágrafo único do artigo 37 da Lei n. 8.245/91:

“Art. 37. No Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: (…).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.

Convém destacar, neste ponto, que não se ignora o entendimento jurisprudencial que afasta a solidariedade contratual como dupla garantia, conforme acórdão referido pela parte interessada à fl. 64, o qual foi prolatado, em verdade, pela 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, quando do julgamento de apelação interposta no processo de autos n. 1006975-51.2019.8.26.0100.

Contudo, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Assim, agiu com acerto o Oficial ao exigir a retificação do contrato de locação não residencial, a fim de que, excluída a garantia pessoal, o título possa ter ingresso no fólio real, o que também deve ser observado pelas demais serventias.

Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pretensão de averbação de caução locatícia – Contrato de locação que prevê dupla garantia – Impossibilidade – Inteligência do art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações – Parecer pelo recebimento do reclamo como recurso administrativo e pelo seu não provimento” (CGJ – Recurso Administrativo n. 1020374-73.2017.8.26.309 – Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – j. 06.12.2018).

Diante do exposto, JULGO PREJUDICADO o pedido, observando que o óbice relativo à necessidade de rerratificação do contrato de locação, a fim de exclusão da garantia pessoal subsiste. Regularize-se a distribuição do feito (pedido de providências).

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 31 de março de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito (DJe de 05.04.2022 – SP)

Fonte: Diário da justiça Eletrônico de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Processo: REsp 1.950.000-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 22/03/2022, DJe 25/03/2022.

Ramo do Direito: Direito Civil

Tema: Programa de arrendamento residencial (PAR). Cessão de posição contratual pelo arrendatário. Possibilidade. Requisitos de validade. Flexibilização dos critérios pela CEF. Impossibilidade.

DESTAQUE

A cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, somente será válida se forem cumpridos os seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora do Programa.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído pela Lei n. 10.188/2001 “para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra”, cabendo a gestão do Programa ao Ministério das Cidades (hoje incorporado ao Ministério do Desenvolvimento Regional) e a sua operacionalização à Caixa Econômica Federal, conforme o art. 1º da referida lei.

A cessão, pelo arrendatário (art. 1º, caput) do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR não é prevista no art. 1º, § 3º, contudo, não é proibida pelo art. 8º, § 1º, todos da Lei nº 10.188/2001, porquanto o primeiro dispõe sobre a destinação a ser dada pela Caixa Econômica Federal aos imóveis adquiridos no âmbito do PAR e o segundo impõe vedações temporárias apenas àquele que adquire o imóvel objeto do PAR pelo processo de desimobilização.

Cuida-se, assim, de hipótese não vedada expressamente pela Lei nº 10.188/2001, razão pela qual sua legalidade deve ser analisada mediante os princípios e a finalidades do PAR, bem como por eventuais normas do Código Civil aplicáveis à espécie e que atentem ao PAR

O art. 425 do Código Civil autoriza a estipulação de contratos atípicos e a possibilidade de um dos contratantes ceder sua posição contratual a outro está, ainda, relacionada à função social do contrato (art. 421 do CC), porquanto permite, por exemplo, que o devedor evite a inadimplência, repassando a obrigação para terceiro interessado no negócio jurídico e com capacidade financeira para adimpli-la, satisfazendo, inclusive, o interesse do credor.

Ademais, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, “aplica-se ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil”.

No âmbito do PAR, a cessão de posição contratual também exerce importante função social, tendo em vista que pode evitar que o beneficiário original do Programa saia prejudicado, caso não consiga mais pagar as parcelas referentes ao arrendamento.

É necessário o respeito a eventual fila para ingresso no PAR, sob pena de inviabilizar o andamento normal do Programa, ao permitir que terceiros sejam beneficiados antes daqueles que aguardavam a disponibilidade de um imóvel para iniciarem o arrendamento residencial.

Ademais, o art. 6º, parágrafo único, da Lei nº 10.188/2001 prevê expressamente que “para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento”.

Logo, diferentemente da regra geral aplicável ao arrendamento mercantil (em que o consentimento pode ocorrer a qualquer tempo), é fundamental, no caso de cessão de posição contratual em relação ao PAR, que o consentimento seja prévio.

Processo: Processo sob segredo judicial, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/03/2022, DJe 31/03/2022.

Ramo do Direito: Direito Civil, Direito Processual Civil

Tema: Bem imóvel. Presunção legal juris tantum de realização acessões/benfeitorias pelo cônjuge varão. Interrupção da união conjugal. Comunhão parcial de bens. Deslocamento do ônus probatório. Teoria da carga dinâmica.

DESTAQUE

A atribuição dinâmica do ônus probatório acerca da realização de acessões/benfeitorias em imóvel de propriedade do cônjuge varão, objeto de eventual partilha em ação de divórcio, pode afastar a presunção do art. 1.253 do Código Civil de 2002.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Cinge-se a controvérsia a definir se a atribuição dinâmica do ônus probatório acerca da realização de acessões/benfeitorias em imóvel de propriedade do cônjuge varão, objeto de eventual partilha em ação de divórcio, pode afastar a presunção do art. 1.253 do Código Civil de 2002.

Referida presunção pertence à categoria de presunções relativas (juris tantum) e, por isso, pode ser elidida por prova em contrário, sobretudo diante da relevância da dimensão temporal da prova relativa para a análise do caso concreto. Assim, é fundamental definir se as acessões/benfeitorias são realizadas em períodos coincidentes com a relação matrimonial, hipótese em que esses bens deveriam ser partilhados. Ademais, a presunção presente no direito das coisas deve ceder lugar a outra presunção legal muito cara ao direito de família, constante do art. 1.660, I e IV, do CC/2002, segundo a qual se presume o esforço comum dos cônjuges na aquisição dos bens realizada na constância da relação matrimonial sob o regime da comunhão parcial, situação em que os respectivos bens devem ser partilhados.

Para dar concretude ao princípio da persuasão racional do juiz, insculpido no art. 371 do CPC/2015, aliado aos postulados de boa-fé, de cooperação, de lealdade e de paridade de armas previstos no novo diploma processual civil (arts. 5º, 6º, 7º, 77, I e II, e 378 do CPC/2015), com vistas a proporcionar uma decisão de mérito justa e efetiva, que foi introduzida a faculdade de o juiz, no exercício dos poderes instrutórios que lhe competem (art. 370 do CPC/2015), atribuir o ônus da prova de modo diverso entre os sujeitos do processo quando diante de situações peculiares (art. 371, § 1º, do CPC/2015). A instrumentalização dessa faculdade foi denominada pela doutrina processual teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova ou teoria da carga dinâmica do ônus da prova.

Desse modo, é indiferente procurar saber simplesmente quem teria realizado as construções ou edificações no imóvel objeto do litígio, mas é imprescindível definir em que momento elas teriam sido realizadas, se na constância ou não da união conjugal, mostrando-se mais adequado carrear a produção dessa prova para quem é o (co)proprietário do imóvel.

Em conclusão, a participação do cônjuge varão como coproprietário do imóvel em cujas acessões/benfeitorias foram realizadas faz presumir também o esforço comum do cônjuge virago na sua realização (art. 1.660, I e IV, do CC/2002), além de que ocorreram interrupções no vínculo matrimonial, são peculiaridades que autorizam a dinamização do ônus probatório para o recorrente (art. 371, § 1º, do CPC/2015). Definir se elas foram realizadas na constância do vínculo conjugal ou não vai proporcionar ao magistrado a segurança jurídica necessária para deliberar se devem compor ou não o acervo patrimonial a ser partilhado na ação de divórcio.

Fonte: Sindicato dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo

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